優(yōu)秀總結(jié)范文：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1. 項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善， 即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行” 的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn) 行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目 決策慢、效率低。有些開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目 定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。 決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后， 一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策

2、確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一 定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)，可 以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng) 工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、 產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等， 所謂 決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”， 決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉(cāng) 促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和 矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點(diǎn)”，前期的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研

3、究問(wèn)題此時(shí)就演變成了工程變更 的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題等，許多本應(yīng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或部門(mén)做的具體技術(shù)問(wèn)題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段才意識(shí)到戶(hù)型單一、戶(hù)型偏大及市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題;某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確” 修改;某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì) ；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為 建設(shè)過(guò)程中不時(shí)出現(xiàn)的戶(hù)型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、 車(chē)位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近 3年，產(chǎn)品定位不明， 概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余， 至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng) 常處于

4、等圖狀態(tài)，要么沒(méi)有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn) 都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安 排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干 耗”（無(wú)工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議 !），項(xiàng)目管理目標(biāo)往往 落空，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷(xiāo)售部門(mén)等，思想?yún)R報(bào)專(zhuān)題還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房 地產(chǎn)管理部門(mén)和購(gòu)房客戶(hù)等各個(gè)方面都不滿(mǎn)意。決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效益損失。 時(shí)間就是金錢(qián)，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果 某開(kāi)發(fā)商年度完成開(kāi)發(fā)工程量近10億元，僅利息一項(xiàng)每延誤一天平均大約要直接損失10余萬(wàn)元。2. 施工圖

5、設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多。因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、 不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段 的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解決， 本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受 到了開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制， 在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是 施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，項(xiàng) 目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、 不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn) 了開(kāi)發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任 也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商的

6、高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”最全面的范文參考寫(xiě)作網(wǎng)站， 然而因?yàn)闆](méi)有詳細(xì)、“可行” 的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開(kāi)發(fā)商的某幾個(gè)高層 領(lǐng)導(dǎo)的“感覺(jué)”就成為了規(guī)劃、 建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)，由此造成 了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問(wèn)題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車(chē)位不足，新增建地下車(chē)庫(kù) ；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建 項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無(wú)主題。大量的工程 變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開(kāi)展， 設(shè)計(jì)師成了 “改圖師”，設(shè)計(jì) 變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足

7、會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開(kāi) 發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商的小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后， 景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后， 失去了景觀美 化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒(méi)有起到促銷(xiāo)的作 用;建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后?，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中從樣板房 到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過(guò)渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明， 建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉(cāng)促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。3. 范文寫(xiě)作工程施工承包合同不嚴(yán)密， 項(xiàng)目收尾階段交叉施

8、工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清， 沒(méi)有從根本上采取措 施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項(xiàng)目管理難。目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè) 實(shí)施過(guò)程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施 工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上，矛盾越來(lái)越突出，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一?？偝邪┕挝粚?duì)甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任， 甲方分包工程的施工單位有了需溝通、 協(xié)調(diào)的問(wèn)題也往往直接找 甲方，監(jiān)理方在這方面也無(wú)能為力， 監(jiān)理方此時(shí)最多是甲方的助 手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理 人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”， 難怪甲方現(xiàn)

9、場(chǎng)工程管理人員說(shuō) 工程到了收尾階段其有 80濃上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后相互扯皮， 向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建 筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶(hù)入住的前夕，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房客 戶(hù)簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總要“求”完 了這個(gè)乙方，再去“請(qǐng)”另一個(gè)乙方， 還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng) 目整體驗(yàn)收和交付等工作，焦頭爛額。在項(xiàng)目收尾階段，甲方的 工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而 知。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將工程收尾

10、階段當(dāng)作一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)調(diào)動(dòng)、組織公司其他部室資源重新建立一個(gè)工程收尾的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門(mén)人員“從一而終”、 單打獨(dú)斗，導(dǎo)致了工程在收尾階 段現(xiàn)場(chǎng)大打亂仗，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問(wèn)題。4. 供方資源的整合工作不足， 與供方平等、誠(chéng)信合作雙贏意 識(shí)差，影響項(xiàng)目管理。開(kāi)發(fā)商是社會(huì)資源的組織者、 整合者和調(diào)動(dòng)者。對(duì)于房地產(chǎn) 工程項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成 的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施， 工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、 材料由 設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)發(fā)商與參與項(xiàng)目 建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)

11、理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方 和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間 的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接 口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。因開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)在前期項(xiàng)目實(shí)施決策階段的工程 計(jì)劃不完善、不深入，工程招投標(biāo)工作流于形式，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā) 包內(nèi)容和接口要點(diǎn)不清，而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范， 工程建設(shè) 方面的資源積累較少，平時(shí)整合的供方資源不足， 往往是臨時(shí)抱 佛腳，使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配，造成工程項(xiàng)目管理難度加大。有的開(kāi)發(fā)商片面地認(rèn)為自己既然是買(mǎi)方，就要高人一等，想什么時(shí)候需

12、要，就會(huì)有合適的甚至優(yōu)秀的承包方就會(huì)蜂擁而至， 對(duì)待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過(guò)度擠壓承包方的贏利空間，過(guò)度使用“主動(dòng)權(quán)”；有的開(kāi)發(fā)商對(duì)待承包 商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應(yīng)， 不經(jīng)協(xié)商向承包 商轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，或經(jīng)協(xié)商后又不講誠(chéng)信及時(shí)履行乙方 讓步后的甲方義務(wù)，“主動(dòng)”違約，忽略了供方的價(jià)值和伙伴作 用，合適的供方資源不能及時(shí)整合到位，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商要把承包方看成是通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施實(shí)現(xiàn)雙贏的、 平等的、誠(chéng)信的合作伙伴，平時(shí)就要注意收集、整合各種與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的各種社會(huì)資源，建立、充實(shí)不同內(nèi)容的供方資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)有備無(wú)

13、患。例如有的開(kāi)發(fā)商因整合的工程承包商（尤其是裝飾、景觀等分包工程的承包 商）、監(jiān)理方等社會(huì)資源較少，使得工程經(jīng)常為選擇最佳合作方 卡殼、猶豫、等待，對(duì)個(gè)別工程內(nèi)容只知道是公司領(lǐng)導(dǎo)“推薦” 的某個(gè)施工單位，在工程項(xiàng)目管理人員的眼中成了難以合作、管理的“領(lǐng)導(dǎo)指定”的施工單位。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)的主導(dǎo)者是甲方，在項(xiàng)目建設(shè)階段開(kāi)發(fā)商是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人。 許多開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)過(guò)程 中，尚未真正發(fā)揮其主導(dǎo)性、主動(dòng)性作用。有些該由開(kāi)發(fā)商做的 工作，自身并沒(méi)有做好，而有些本該由供方進(jìn)行的工作，開(kāi)發(fā)商 反而常?！霸轿弧?，也會(huì)影響工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理， 甚至?xí)?現(xiàn)“違規(guī)”、“違法”行為，后果嚴(yán)重。5.

14、 甲方供料不當(dāng)影響項(xiàng)目管理。開(kāi)發(fā)商為了集中整合、利用社會(huì)資源，集中采購(gòu)便于節(jié)約成 本、節(jié)約投資，也為了保證工程項(xiàng)目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料一般主要是指由開(kāi)發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土 等主材、安裝工程的未計(jì)價(jià)材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào) 等主要設(shè)備等。而有的開(kāi)發(fā)商甲方供料內(nèi)容越來(lái)越多、 越來(lái)越細(xì)， 還存在者甲方供料的交接、驗(yàn)收、保存、結(jié)帳等方面的環(huán)節(jié)，加 大了開(kāi)發(fā)商的工作量，造成承包方的依賴(lài)性，而且承包方很容易 將工程質(zhì)量、工期責(zé)任歸結(jié)于甲方 ；甲方供料的質(zhì)量問(wèn)題及供應(yīng) 滯后，給施工方工程質(zhì)量問(wèn)題、工期拖延造成理由，而且會(huì)產(chǎn)生 承包商索賠，加大工程項(xiàng)目管理和項(xiàng)目成本。 故甲方供料的范圍、 方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會(huì)加大開(kāi)發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。從以上分析影響工程建設(shè)進(jìn)展的主要因素歸納來(lái)看，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的主要難點(diǎn)有：首先，開(kāi)發(fā)商前