物業(yè)設(shè)施管理與維護方案

1、第一節(jié) 房屋附屬設(shè)備的管理與日常性保養(yǎng)一、附屬設(shè)備管理的意義與特征物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋 建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價 值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、 住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。 影響居住水平，關(guān)系到人們生 活質(zhì)量。物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。反映國家、民族、時 代科技經(jīng)濟特征，是人類文明的標(biāo)志。（一）物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對各 種物業(yè)設(shè)備的日常運行和維修進行管理。具作用：1 .是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障2 .是延長

2、設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行、發(fā)揮設(shè)備價值的保證3 .利于推動房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化4 .利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)（二）物業(yè)設(shè)備管理的特征：1.服務(wù)性功能強；2.經(jīng)營性特點突出；3.專業(yè)性技術(shù)要求高；4. 綜合性強（具有計劃性與突然性，集中與分散結(jié)合的特點）。二.物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成（一）給排水系統(tǒng)物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1 .供水設(shè)備、設(shè)施按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、 水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。2 .排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外 排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污

3、性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生 產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3 .房屋衛(wèi)生設(shè)備包括：浴缸、水盆、小便庠、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等 不同種類。4 .熱水供應(yīng)設(shè)備包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、 疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5 .消防設(shè)備包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的 消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、 防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、 應(yīng)急照明設(shè)備等。（二）燃氣系統(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備1

4、.供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散 熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機、 水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2 .供冷設(shè)備包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及 輸送冷水的管網(wǎng)等。3 .室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備包括：通風(fēng)機、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。（四）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。1 .供電及照明設(shè)備包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀 表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明 設(shè)施等。2 .電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）包括廣

5、播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控 設(shè)備和電腦設(shè)備等。3 .房屋運輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護設(shè)備和控制設(shè)備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1. 5M/SZ上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動扶梯組成：驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置。4 .防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成

6、：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護（五）其它設(shè)備（建筑實體的一個部分）：庫房設(shè)備；裝飾性設(shè)備三、物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容（一）技術(shù)檔案管理1 .物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：.設(shè)備原始資料：所有設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案，內(nèi)容：驗收文件；設(shè)備卡片；設(shè)備維修資料：報修單；運行記錄；檢查記錄；運行目報；考評資料；技術(shù)革新資料；設(shè)備管理資料：設(shè)備的運行管理；維修管理。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管；為設(shè)備 運行維護、管理提供信息依據(jù)。2 .標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)）；管理標(biāo)準(zhǔn)（報修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)

7、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，提供基本依據(jù)與手段3 .規(guī)章制度建設(shè)規(guī)章制度建設(shè)三類：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）；管理工作制 度（接管驗收制度；預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度；運行管理制度、安全 管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、 記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）4 .教育培訓(xùn)（對內(nèi)、對業(yè)主用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的使用管理特點與要求：日常性、安全性、廣泛性1.設(shè)備運行的勞動組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定員，按

8、崗位定員，按比例定員（2）分組：強電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織：基本形式：單班制、多班制2.設(shè)備運行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交班制度；記錄與報表制度；制度和服務(wù)規(guī)范等。(三)物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1.維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練； 安全意識教育；安全作業(yè)管理業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3.建立設(shè)備的安全管理措施包括：對特殊、具危險性設(shè)備加保護裝置定期進行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度(四)物業(yè)設(shè)備的維修養(yǎng)護管理1 .日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤滑、緊固

9、、調(diào)整、防腐等2 .定期檢查：包括日常檢查與定期檢查3 .計劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三階段：(1)初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短(2)正常磨損階段(3)劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為：(1)初期故障期：必須把握好運輸、安裝、調(diào)試、驗收等工作， 重點是細致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。(2)偶發(fā)事故期：此時工作重點是加強安全操作管理，做好日 常的維修保養(yǎng)(3)磨損故障期：須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。 因此，這一時期重點是進行預(yù)防維修與改善性維修。四、三級保養(yǎng)制1 .日常維護保養(yǎng)(設(shè)備操作人員)2 .一級保養(yǎng)(設(shè)備

10、操作人員和維修人員)3 .二級保養(yǎng)(設(shè)備維修人員)五、房屋附屬設(shè)備維修類型1 .零星維修工程2 .中修工程(10%-30%)3 .大修工程(30%以上)4 .設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命(1)設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的 時間，其長短取決于：自身質(zhì)量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與 修復(fù)情況。(2)設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘 汰為止所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù) 進步和技術(shù)更新的速度與周期(3)設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指設(shè)備從開始使用到

11、因經(jīng)濟上不合算而 停止使用所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限是設(shè)備更新的主要依 據(jù)。設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題(1)確定設(shè)備合理的使用年限。(2)在做好設(shè)備的維護保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進行設(shè) 備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。(3)設(shè)備的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限。設(shè)備更新改造的類型(1)設(shè)備的改造(2)設(shè)備的原型更新(3)設(shè)備的技術(shù)更新*物業(yè)設(shè)備的購置及評價購置設(shè)備應(yīng)注意：1 .反復(fù)研究，避免盲目采購2 .大型設(shè)備購置應(yīng)進行充分的技術(shù)經(jīng)濟論證，保證設(shè)備選性能達 到技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、功效上適用。3 .與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型

12、購置； 替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；完善和改進環(huán)境與條件的添裝型購 置。設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個方面：1 .技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性、 節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2 .適用性的要求：適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級、使用環(huán)境，適 應(yīng)用戶的需要。3 .經(jīng)濟性的要求：經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。(1)年費法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費， 借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用 費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達 式為：設(shè)備的年總費用

13、 =CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF:設(shè)備初期投資費；CV設(shè)備年均維修費：(2)現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年 平均維修費用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初 期投資費，估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案。其 數(shù)學(xué)表達式為：設(shè)備壽命周期費用 =CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1六、管理原則1 .以防為主2 .做到三好、四會、五定3 .專業(yè)修理與使用操作相結(jié)合4 .定期維修5修舊利廢第二節(jié)房屋給排水設(shè)備的維修管理水是制約生產(chǎn)發(fā)展的重要因素，是商業(yè)活動運行的保障，涉及到 城市景觀、衛(wèi)生、溫度、濕度及消防，關(guān)系到居民

14、的生活質(zhì)量，給水 是城市生產(chǎn)生活和發(fā)展的的血液；而排水對維持城市生態(tài)平衡必不可 少，污水任意排放不僅污染水體、土地，而且環(huán)境生態(tài)遭受破壞，形 成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用污水，對排水加強管理就 顯得非常重要。一、嚴(yán)格給排水設(shè)備驗收接管制度二、嚴(yán)加水泵房的管理三、給水系統(tǒng)的管理與維護1 .界定管理的范圍2 .給水系統(tǒng)的管理3 .給水系統(tǒng)的養(yǎng)護4 .給水系統(tǒng)的維修四、排水系統(tǒng)管理與維護1 .管理范圍的界定2 .排水系統(tǒng)的管理3 .室內(nèi)排水管道堵塞的清除4 .室外排水管道的維修5 .高位水箱及浮球閥的維修6 .高位水箱的清洗消毒五、消防設(shè)備維修管理第三節(jié)房屋電氣設(shè)備的維修管理一、電力系統(tǒng)的

15、管理與維護1 .供電設(shè)備的管理2 .供電設(shè)備的維護和保養(yǎng)二、避雷設(shè)施的維護1 .建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分2 .防雷裝置的一般要求3 .維修和檢測三、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1 .熟悉制冷及供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度2 .掌握制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 四、電梯的管理與維護1 .掌握電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容2 .熟悉電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度五、電話、通訊設(shè)備的管理和維護1 .了解程控交換機的性能2 .掌握程控交換機的操作3 .程控交換機的維護與管理第四節(jié) 房屋其他設(shè)備的管理一、房屋的裝飾性設(shè)備1.燈具2.護壁板3.衣柜4.地毯5.庭院設(shè)備二、房屋的庫房設(shè)備1

16、.保險柜2.通風(fēng)機三、小型家用燃油燃氣鍋爐四、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)設(shè)備五、生活熱水供應(yīng)系統(tǒng)下午 13 : 0017 : 00q度。全體員工都必須自覺遵守工作時間，實行不定時工作制的員工不必打卡。3.1.2.2 打卡次數(shù)：一日兩次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。3.1.2.3 打卡時間：打卡時間為上班到崗時間和下班離崗時間;3.1.2.4 因公外出不能打卡：因公外出不能打卡應(yīng)填寫外勤登記表，注明外出日期、事由、外勤起止時間。因公外出需事先申請，如因特殊情況不能事先申請，應(yīng)在事畢到崗當(dāng)日完成申請、,由直接主管簽字證明當(dāng)日的出勤狀況，報部門經(jīng)理、審批手續(xù)，否則按曠工處理。因停電、卡鐘（工卡）故障未打

17、卡的員工，上班前、下班后要及時到部門考勤員處填寫未打卡補簽申請表人力資源部批準(zhǔn)后，月底由部門考勤員據(jù)此上報考勤。上述情況考勤由各部門或分公司和項目文員協(xié)助人力資源部進行管理。3.1.2.5 手工考勤制度3.1.2.6 手工考勤制申請：由于工作性質(zhì)，員工無法正常打卡（如外圍人員、出差），可由各部門提出人員名單，經(jīng)主管副總批準(zhǔn)后，報人力資源部審批備案。3.1.2.7 參與手工考勤的員工，需由其主管部門的部門考勤員（文員）或部門指定人員進行考勤管理，并于每月26日前向人力資源部遞交考勤報表。3.1.2.8 參與手工考勤的員工如有請假情況發(fā)生，應(yīng)遵守相關(guān)請、休假制度，如實填報相關(guān)表單。3.1.2.9

18、外派員工在外派工作期間的考勤，需在外派公司打卡記錄；如遇中途出差，持出差證明，出差期間的考勤在出差地所在公司打卡記錄；3.2加班管理3.2.1 定義加班是指員工在節(jié)假日或公司規(guī)定的休息日仍照常工作的情況。A.現(xiàn)場管理人員和勞務(wù)人員的加班應(yīng)嚴(yán)格控制，各部門應(yīng)按月工時標(biāo)準(zhǔn)，合理安排工作班次。部門經(jīng)理要嚴(yán)格審批員工排班表，保證員工有效工時達到要求。凡是達到月工時標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)扣減員工本人的存休或工資；對超出月工時標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)說明理由，報主管副總和人力資源部審批。B-因員工月薪工資中的補貼已包括延時工作補貼，所以延時工作在4卜時（不含）以下的，不再另計加班工資。因工作需要，一般員工延時工作4小時至8小時可申報加班半天，超過 8小時可申報加班1天。對主管（含）以上管理人員，一般情況下延時工作不計加班，因特殊情況經(jīng)總經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的延時工作，可按以上標(biāo)準(zhǔn)計加班。3.2.2.2 員工加班應(yīng)提前申請，事先填寫加班申請表 ，因無法確定加班工時的，應(yīng)在本次加班完成后3個工作日內(nèi)補填加班申請表。加班申請表經(jīng)部門經(jīng)理同意，主管副總經(jīng)理審核報總經(jīng)理批準(zhǔn)后有效。加班申請表必須事前當(dāng)月內(nèi)上報有效，如遇特殊情況，也必須在一周內(nèi)上報至總經(jīng)理批準(zhǔn)。如未履行上述程序，視為乙方自愿加班。3.2.2.3 員工加班，也應(yīng)按規(guī)定打卡，沒有