物業(yè)設(shè)施管理與維護(hù)方案

1、第一節(jié) 房屋附屬設(shè)備的管理與日常性保養(yǎng)一、附屬設(shè)備管理的意義與特征物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類(lèi)設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋 建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià) 值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、 住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。 影響居住水平，關(guān)系到人們生 活質(zhì)量。物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。反映國(guó)家、民族、時(shí) 代科技經(jīng)濟(jì)特征，是人類(lèi)文明的標(biāo)志。（一）物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對(duì)各 種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。具作用：1 .是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障2 .是延長(zhǎng)

2、設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮設(shè)備價(jià)值的保證3 .利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化4 .利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)（二）物業(yè)設(shè)備管理的特征：1.服務(wù)性功能強(qiáng)；2.經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)突出；3.專(zhuān)業(yè)性技術(shù)要求高；4. 綜合性強(qiáng)（具有計(jì)劃性與突然性，集中與分散結(jié)合的特點(diǎn)）。二.物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成（一）給排水系統(tǒng)物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1 .供水設(shè)備、設(shè)施按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來(lái)看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、 水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。2 .排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外 排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污

3、性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生 產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3 .房屋衛(wèi)生設(shè)備包括：浴缸、水盆、小便庠、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等 不同種類(lèi)。4 .熱水供應(yīng)設(shè)備包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、 疏水器、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5 .消防設(shè)備包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的 消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測(cè)器）、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、 防火門(mén)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、 應(yīng)急照明設(shè)備等。（二）燃?xì)庀到y(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備1

4、.供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散 熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、 水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2 .供冷設(shè)備包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及 輸送冷水的管網(wǎng)等。3 .室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。（四）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。1 .供電及照明設(shè)備包括高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、低壓開(kāi)關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量?jī)x 表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開(kāi)關(guān)、照明 設(shè)施等。2 .電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）包括廣

5、播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控 設(shè)備和電腦設(shè)備等。3 .房屋運(yùn)輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專(zhuān)用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1. 5M/SZ上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動(dòng)方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號(hào)控制電梯集選控制電梯微機(jī)程序控制電梯簡(jiǎn)單手柄控制電梯。（2）扶梯自動(dòng)扶梯組成：驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置。4 .防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成

6、：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：?jiǎn)沃А㈦p支、多支保護(hù)（五）其它設(shè)備（建筑實(shí)體的一個(gè)部分）：庫(kù)房設(shè)備；裝飾性設(shè)備三、物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容（一）技術(shù)檔案管理1 .物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：.設(shè)備原始資料：所有設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案，內(nèi)容：驗(yàn)收文件；設(shè)備卡片；設(shè)備維修資料：報(bào)修單；運(yùn)行記錄；檢查記錄；運(yùn)行目報(bào)；考評(píng)資料；技術(shù)革新資料；設(shè)備管理資料：設(shè)備的運(yùn)行管理；維修管理。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管；為設(shè)備 運(yùn)行維護(hù)、管理提供信息依據(jù)。2 .標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）；管理標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)

7、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，提供基本依據(jù)與手段3 .規(guī)章制度建設(shè)規(guī)章制度建設(shè)三類(lèi)：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）；管理工作制 度（接管驗(yàn)收制度；預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度；運(yùn)行管理制度、安全 管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、 記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等）4 .教育培訓(xùn)（對(duì)內(nèi)、對(duì)業(yè)主用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的使用管理特點(diǎn)與要求：日常性、安全性、廣泛性1.設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動(dòng)組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定員，按

8、崗位定員，按比例定員（2）分組：強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織：基本形式：?jiǎn)伟嘀啤⒍喟嘀?.設(shè)備運(yùn)行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交班制度；記錄與報(bào)表制度；制度和服務(wù)規(guī)范等。(三)物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1.維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練； 安全意識(shí)教育；安全作業(yè)管理業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3.建立設(shè)備的安全管理措施包括：對(duì)特殊、具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度(四)物業(yè)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理1 .日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固

9、、調(diào)整、防腐等2 .定期檢查：包括日常檢查與定期檢查3 .計(jì)劃修理設(shè)備磨損的兩類(lèi)原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三階段：(1)初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時(shí)間短(2)正常磨損階段(3)劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為：(1)初期故障期：必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作， 重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。(2)偶發(fā)事故期：此時(shí)工作重點(diǎn)是加強(qiáng)安全操作管理，做好日 常的維修保養(yǎng)(3)磨損故障期：須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。 因此，這一時(shí)期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。四、三級(jí)保養(yǎng)制1 .日常維護(hù)保養(yǎng)(設(shè)備操作人員)2 .一級(jí)保養(yǎng)(設(shè)備

10、操作人員和維修人員)3 .二級(jí)保養(yǎng)(設(shè)備維修人員)五、房屋附屬設(shè)備維修類(lèi)型1 .零星維修工程2 .中修工程(10%-30%)3 .大修工程(30%以上)4 .設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通常可分為：設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命(1)設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開(kāi)始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的 時(shí)間，其長(zhǎng)短取決于：自身質(zhì)量、運(yùn)行過(guò)程中的使用、保養(yǎng)、更換與 修復(fù)情況。(2)設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開(kāi)始使用到因技術(shù)落后而被淘 汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù) 進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期(3)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開(kāi)始使用到

11、因經(jīng)濟(jì)上不合算而 停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依 據(jù)。設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問(wèn)題(1)確定設(shè)備合理的使用年限。(2)在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時(shí)，注意適度進(jìn)行設(shè) 備的技術(shù)改造，延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備的使用壽命。(3)設(shè)備的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。設(shè)備更新改造的類(lèi)型(1)設(shè)備的改造(2)設(shè)備的原型更新(3)設(shè)備的技術(shù)更新*物業(yè)設(shè)備的購(gòu)置及評(píng)價(jià)購(gòu)置設(shè)備應(yīng)注意：1 .反復(fù)研究，避免盲目采購(gòu)2 .大型設(shè)備購(gòu)置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，保證設(shè)備選性能達(dá) 到技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用。3 .與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備的購(gòu)置目的主要有三類(lèi)：全新房屋建筑的裝修型

12、購(gòu)置； 替換陳舊落后設(shè)備的更新型購(gòu)置；完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購(gòu) 置。設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個(gè)方面：1 .技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性、 節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2 .適用性的要求：適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級(jí)、使用環(huán)境，適 應(yīng)用戶的需要。3 .經(jīng)濟(jì)性的要求：經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)主要方法：年費(fèi)法、現(xiàn)值法。(1)年費(fèi)法。這種方法的思路是把購(gòu)置設(shè)備的一次性的投資費(fèi)， 借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費(fèi)用支出，然后加上每年的使用 費(fèi)，估算出每年平均年度費(fèi)用支出，最后，比較不同設(shè)備購(gòu)置方案的年度費(fèi)用支出，從中選擇費(fèi)用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達(dá) 式為：設(shè)備的年總費(fèi)用

13、 =CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF:設(shè)備初期投資費(fèi)；CV設(shè)備年均維修費(fèi)：(2)現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年 平均維修費(fèi)用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初 期投資費(fèi)，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案。其 數(shù)學(xué)表達(dá)式為：設(shè)備壽命周期費(fèi)用 =CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1六、管理原則1 .以防為主2 .做到三好、四會(huì)、五定3 .專(zhuān)業(yè)修理與使用操作相結(jié)合4 .定期維修5修舊利廢第二節(jié)房屋給排水設(shè)備的維修管理水是制約生產(chǎn)發(fā)展的重要因素，是商業(yè)活動(dòng)運(yùn)行的保障，涉及到 城市景觀、衛(wèi)生、溫度、濕度及消防，關(guān)系到居民

14、的生活質(zhì)量，給水 是城市生產(chǎn)生活和發(fā)展的的血液；而排水對(duì)維持城市生態(tài)平衡必不可 少，污水任意排放不僅污染水體、土地，而且環(huán)境生態(tài)遭受破壞，形 成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用污水，對(duì)排水加強(qiáng)管理就 顯得非常重要。一、嚴(yán)格給排水設(shè)備驗(yàn)收接管制度二、嚴(yán)加水泵房的管理三、給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)1 .界定管理的范圍2 .給水系統(tǒng)的管理3 .給水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)4 .給水系統(tǒng)的維修四、排水系統(tǒng)管理與維護(hù)1 .管理范圍的界定2 .排水系統(tǒng)的管理3 .室內(nèi)排水管道堵塞的清除4 .室外排水管道的維修5 .高位水箱及浮球閥的維修6 .高位水箱的清洗消毒五、消防設(shè)備維修管理第三節(jié)房屋電氣設(shè)備的維修管理一、電力系統(tǒng)的

15、管理與維護(hù)1 .供電設(shè)備的管理2 .供電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)二、避雷設(shè)施的維護(hù)1 .建（構(gòu)）筑物防雷等級(jí)的劃分2 .防雷裝置的一般要求3 .維修和檢測(cè)三、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1 .熟悉制冷及供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度2 .掌握制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 四、電梯的管理與維護(hù)1 .掌握電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容2 .熟悉電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度五、電話、通訊設(shè)備的管理和維護(hù)1 .了解程控交換機(jī)的性能2 .掌握程控交換機(jī)的操作3 .程控交換機(jī)的維護(hù)與管理第四節(jié) 房屋其他設(shè)備的管理一、房屋的裝飾性設(shè)備1.燈具2.護(hù)壁板3.衣柜4.地毯5.庭院設(shè)備二、房屋的庫(kù)房設(shè)備1

16、.保險(xiǎn)柜2.通風(fēng)機(jī)三、小型家用燃油燃?xì)忮仩t四、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)設(shè)備五、生活熱水供應(yīng)系統(tǒng)下午 13 : 0017 : 00q度。全體員工都必須自覺(jué)遵守工作時(shí)間，實(shí)行不定時(shí)工作制的員工不必打卡。3.1.2.2 打卡次數(shù)：一日兩次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。3.1.2.3 打卡時(shí)間：打卡時(shí)間為上班到崗時(shí)間和下班離崗時(shí)間;3.1.2.4 因公外出不能打卡：因公外出不能打卡應(yīng)填寫(xiě)外勤登記表，注明外出日期、事由、外勤起止時(shí)間。因公外出需事先申請(qǐng)，如因特殊情況不能事先申請(qǐng)，應(yīng)在事畢到崗當(dāng)日完成申請(qǐng)、,由直接主管簽字證明當(dāng)日的出勤狀況，報(bào)部門(mén)經(jīng)理、審批手續(xù)，否則按曠工處理。因停電、卡鐘（工卡）故障未打

17、卡的員工，上班前、下班后要及時(shí)到部門(mén)考勤員處填寫(xiě)未打卡補(bǔ)簽申請(qǐng)表人力資源部批準(zhǔn)后，月底由部門(mén)考勤員據(jù)此上報(bào)考勤。上述情況考勤由各部門(mén)或分公司和項(xiàng)目文員協(xié)助人力資源部進(jìn)行管理。3.1.2.5 手工考勤制度3.1.2.6 手工考勤制申請(qǐng)：由于工作性質(zhì)，員工無(wú)法正常打卡（如外圍人員、出差），可由各部門(mén)提出人員名單，經(jīng)主管副總批準(zhǔn)后，報(bào)人力資源部審批備案。3.1.2.7 參與手工考勤的員工，需由其主管部門(mén)的部門(mén)考勤員（文員）或部門(mén)指定人員進(jìn)行考勤管理，并于每月26日前向人力資源部遞交考勤報(bào)表。3.1.2.8 參與手工考勤的員工如有請(qǐng)假情況發(fā)生，應(yīng)遵守相關(guān)請(qǐng)、休假制度，如實(shí)填報(bào)相關(guān)表單。3.1.2.9

18、外派員工在外派工作期間的考勤，需在外派公司打卡記錄；如遇中途出差，持出差證明，出差期間的考勤在出差地所在公司打卡記錄；3.2加班管理3.2.1 定義加班是指員工在節(jié)假日或公司規(guī)定的休息日仍照常工作的情況。A.現(xiàn)場(chǎng)管理人員和勞務(wù)人員的加班應(yīng)嚴(yán)格控制，各部門(mén)應(yīng)按月工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)，合理安排工作班次。部門(mén)經(jīng)理要嚴(yán)格審批員工排班表，保證員工有效工時(shí)達(dá)到要求。凡是達(dá)到月工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)扣減員工本人的存休或工資；對(duì)超出月工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)說(shuō)明理由，報(bào)主管副總和人力資源部審批。B-因員工月薪工資中的補(bǔ)貼已包括延時(shí)工作補(bǔ)貼，所以延時(shí)工作在4卜時(shí)（不含）以下的，不再另計(jì)加班工資。因工作需要，一般員工延時(shí)工作4小時(shí)至8小時(shí)可申報(bào)加班半天，超過(guò) 8小時(shí)可申報(bào)加班1天。對(duì)主管（含）以上管理人員，一般情況下延時(shí)工作不計(jì)加班，因特殊情況經(jīng)總經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的延時(shí)工作，可按以上標(biāo)準(zhǔn)計(jì)加班。3.2.2.2 員工加班應(yīng)提前申請(qǐng)，事先填寫(xiě)加班申請(qǐng)表 ，因無(wú)法確定加班工時(shí)的，應(yīng)在本次加班完成后3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)填加班申請(qǐng)表。加班申請(qǐng)表經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意，主管副總經(jīng)理審核報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后有效。加班申請(qǐng)表必須事前當(dāng)月內(nèi)上報(bào)有效，如遇特殊情況，也必須在一周內(nèi)上報(bào)至總經(jīng)理批準(zhǔn)。如未履行上述程序，視為乙方自愿加班。3.2.2.3 員工加班，也應(yīng)按規(guī)定打卡，沒(méi)有