“爛尾工程”的法律預(yù)防

1、如果對您有幫助！感謝評論與分享“爛尾工程”的法律預(yù)防導(dǎo)讀：本文 “爛尾工程”的法律預(yù)防 ，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。“爛尾工程”一詞是從香港傳人的， 意為建設(shè)工程尚未完工， 發(fā)展商便不知所蹤，或半途停工所建物業(yè)遲遲不能竣工交付。 也有人將此稱為“馬拉松”工程。一、爛尾工程的危害從九十年代初開始的全國性的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)熱在經(jīng)過兩三年之后便驟然降溫。 與此同時，一些剛?cè)ζ鸬仄み€未來得及建設(shè)或工程尚未完工就被迫停工的“爛尾工程”也隨處可見。爛尾工程從主觀上可分為惡意和非惡意兩種， 所謂惡意的是指房地產(chǎn)開發(fā)商故意欺詐或見利忘義，在貸款未還，工程款未付，并收取了許多預(yù)付款后便卷款而去。

2、 所謂非惡意的是指開發(fā)商在自有資金不足的情況下，盲目上房地產(chǎn)項目，一旦資金來源不暢，工程便被迫停頓。爛尾工程不僅常常引發(fā)糾紛，而且所造成的損害波及面非常廣。一般來說，爛尾工程的受害者主要有：1.國家爛尾工程使國家土地常年閑置，不僅影響土地費用的及時回收，而且由于所建房屋不能進入正常的流通領(lǐng)域，也使國家的有關(guān)稅收流失，直接造成國家土地資源和財富的巨大浪費。如果對您有幫助！感謝評論與分享2.銀行房地產(chǎn)項目投資大， 如果離開銀行的支持， 僅憑開發(fā)商的自有資金，房地產(chǎn)開發(fā)是難以順利進行的。 而銀行貸款的回收一般是在工程竣工并取得銷售業(yè)績后。 若工程不能按期竣工， 銀行貸款也就難以按期回歸。我市目前幾處

3、大的爛尾工程銀行都是最大的債僅人。3.開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)在國際上被公認為高利潤、高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)投資必須經(jīng)過周密的市場分析和科學(xué)論證后方可實施。然而在高利潤的誘惑下，一些開發(fā)商未經(jīng)充分論證，便盲目上房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致投資失誤，身背巨額債務(wù)而使企業(yè)破產(chǎn)或停業(yè)。青島市最多時房地產(chǎn)企業(yè)有四、五百家，而現(xiàn)在真正有項目又能正常運？轉(zhuǎn)的也就是一百多家。4.建筑商 .盡管這幾年國家有關(guān)部門三令五申嚴禁施工單位墊款承包。但為了承攬工？程， 施工單位常以帶資施工為條件參與工程招標(biāo)。當(dāng)施工單位無力繼續(xù)墊資，建設(shè)單位后續(xù)資金又跟不上而出現(xiàn)爛尾工程時，施工單位不僅損失了墊付的資金，而且應(yīng)得承包費也難以獲得。5.消費

4、者根據(jù)法律規(guī)定， 投入的工程款按提供預(yù)售的商品房計算，達到工程總額的25 以上便可開始預(yù)售。一旦形成爛尾工程，消費者既得不到房子常常要不回預(yù)付款，所受損失可想而知。6.材料供應(yīng)商近幾年，建筑材料市場競爭激烈，為爭取客戶，許多供應(yīng)商常采如果對您有幫助！感謝評論與分享用賒銷的辦法促銷。一旦房子蓋不起來，開發(fā)商賠了本或攜款而逃，所供應(yīng)的建筑材料也就打了水漂。二、形成爛尾工作的原因造成爛尾工程的原因是多種多樣的， 既有宏觀方面的， 也有微觀方面的，既有主觀因素有客觀因素， 既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要從法律方面分析一下爛尾工程的原因。1.立法滯后全國性的規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)是從一九九

5、二年開始的， 對如此大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)， 立法上是缺乏準(zhǔn)備的。 對房地產(chǎn)開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題缺乏預(yù)見性及預(yù)防措施。 以致在這股房地產(chǎn)開發(fā)熱后期， 一些矛盾糾紛便紛紛暴露出來。 而我們卻缺乏完善的法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中的無序狀況， 解決房地產(chǎn)開發(fā)中的各種矛盾。 比如因?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司的審批、設(shè)立、資質(zhì)條件、項目立項等缺乏嚴密的程序規(guī)定，以致房地產(chǎn)開發(fā)公司一哄而上盲目設(shè)立。 一些新設(shè)立的公司雖無一分錢的資金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒項目，照樣大發(fā)橫財，而一些項目炒了七、八手之后仍然是空地一片。2.法律意識不強，執(zhí)法欠缺力度本來我國房地產(chǎn)方面的立法就很不完善，但既便對已頒布的法律、法規(guī)，執(zhí)行情況也很不

6、理想。比如土地管理法在一九八六年便頒布實施。其中規(guī)定了較嚴格的土地使用權(quán)取得和審批程序。如第25條規(guī)定：“國家建設(shè)征用耕地1 凹 0 畝以上，其他土地20 闐畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)”。但實際上，化整為零，越權(quán)批地，甚至以集體如果對您有幫助！感謝評論與分享所有的土地搞商品房開發(fā)的現(xiàn)象仍很普遍。 從九五年開始， 為規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家又頒布了不少新的法律、法規(guī)。如城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法等） ，其中嚴格規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)條件，設(shè)立程序，項目的立項審批程序等等。但在實踐中這些規(guī)定執(zhí)行的也并不太好， 有些根本沒有自有資金的也照樣大搞房地產(chǎn)開發(fā)。未交齊土地使用權(quán)出讓金就發(fā)給土

7、地使用證， 土地常年閑置也未按規(guī)定罰款或沒收土地。 如此“寬松”的執(zhí)法環(huán)境， 也難怪有人甘冒風(fēng)險鉆法律空子。3.對開發(fā)商的資質(zhì)條件審查不嚴不管國家房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀政策如何調(diào)整，也無論房地產(chǎn)市場多么冷談，那些資金實力雄厚，資質(zhì)條件合法的房地產(chǎn)公司，可能在某一階段的營銷業(yè)績會受到一些影響，但這樣的公司一般都具有一定的“抗風(fēng)浪”能力，很少會出現(xiàn)爛尾工程?？梢哉f，開發(fā)商的資信情況如何是能否形成爛尾工程的關(guān)鍵。 然而前幾年，恰恰對這一關(guān)鍵問題，即對房地產(chǎn)公司設(shè)立時的資信情況缺乏嚴格而有效的審查。在高額利潤的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)一哄而上，不管有無資金、有無項目，先注冊個房地產(chǎn)公司再說。 一時間雖然成立了不少

8、房地產(chǎn)公司，但真正有項目的卻不多， 有項目而又有開發(fā)實力的就更少。這一資質(zhì)審查上的漏洞，不能不說是形成爛尾工程的最直接原因。4.預(yù)售條件執(zhí)行不嚴根據(jù)法律規(guī)定， 商品房預(yù)售必須符合兩個基本條件： 一是必須交齊全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用如果對您有幫助！感謝評論與分享證；二是按提交預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的 25 以上。但在實踐中對這一規(guī)定執(zhí)行得并不好。許多房地產(chǎn)公司甚至連土地使用權(quán)出讓金都交不起， 但照樣上房地產(chǎn)項目。前期開發(fā)的資金不足便靠提前預(yù)售籌集資金， 很多根本就達不到 25 的投資標(biāo)準(zhǔn)便開始預(yù)售。 這樣做一方面把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者，另一方面銷售不暢便極易出現(xiàn)爛尾工程。5.對工程款監(jiān)管不力，未能?？顚Ｓ酶鶕?jù)法律規(guī)定， 無論從銀行的貸款還是預(yù)售商品房的購房款， 必須用于工程建設(shè)，不得挪作它用。但由于缺乏具體的監(jiān)管措施，開發(fā)商拆了東墻補西墻， 隨意挪用工程款的情況相當(dāng)普遍。 工程款不能到位必然影響工程進度， 工程進度上不去必然影響銷售， 一旦形成惡性循環(huán)，出現(xiàn)爛尾工程出就在所難免。6.房地產(chǎn)開發(fā)合同中的保證條款不明確，違約責(zé)任不嚴格房地產(chǎn)開發(fā)中包括一系列合同。如土地使用權(quán)出讓合同）、工程建設(shè)承包合同、房地產(chǎn)貸款合同、商品房預(yù)售合同）等等。在這些合同的履