西安高新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

1、歡迎共閱西安高新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告高新楓林綠洲（二期）社區(qū)規(guī)劃：3條步行街 1200米生態(tài)谷 5000平米會(huì)所 1公里林蔭大道產(chǎn)品規(guī)劃：二期由4棟碟式高層、2棟純復(fù)式樓和1棟板式小高層組成銷售情況：共分五期開發(fā)，當(dāng)期開發(fā)二期，07年五期全部開發(fā)完工上市時(shí)間04. 8,交房時(shí)間06.5,去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以當(dāng)?shù)乇臼腥速徺I為主，外地購房則以延安（陜北地區(qū)）居多；用以自主，投資較少；一般年齡在30-45歲購買者多營銷思路：“生態(tài)谷 純水岸 新街區(qū)生活”“生態(tài)運(yùn)動(dòng) 教育 陽光”推廣手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：優(yōu)勢：水景規(guī)劃，迎合市場需求

2、；大型社區(qū)，會(huì)所等相關(guān)配套齊全；電梯型純復(fù)式景觀樓產(chǎn)品，是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)劣勢：產(chǎn)品高密度開發(fā)，影響居住的采光性；07年全部竣工，開發(fā)周期較長，勢必給前期入住居民帶來一定的不便；周遍同期開發(fā)樓盤多，其競爭壓力大豪盛時(shí)代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃：23000平方米江南山水園林 2000多平方米會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：共由9棟23樓高層組成，其中三期由3棟高層組成銷售情況：共分三期開發(fā)，上市時(shí)間04.9 ,交房時(shí)間05年底，去化量41套/月，去化速度89% 營銷思路：“水岸名邸一切都是好宅標(biāo)準(zhǔn) 除了價(jià)格”推廣手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣 媒體通路：優(yōu)勢：產(chǎn)品整體

3、品質(zhì)較高，江南園林景觀設(shè)計(jì)具特色；先做景觀后銷售，市場反映效果好劣勢：棟距小，低層戶型采光不夠；部分房型設(shè)計(jì)欠缺合理世家星城（三期）社區(qū)規(guī)劃：2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：三期由10棟小高層、高層組成銷售情況：共分3期開發(fā)，當(dāng)期為3期，上市時(shí)間05.3 （內(nèi)部認(rèn)購）05.6上市；交房時(shí)間05 年底客源：本市居民購買為主，異地購房為輔；自住居多營銷思路：“打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅”歡迎共閱推廣手段：“付5萬頂7萬”活動(dòng)（在內(nèi)部認(rèn)購期，只要先付5萬元定金，開盤后購買可抵消7萬元 房款） 媒體通路：優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全；周遍名校多，居住環(huán)境好；借學(xué)校優(yōu)勢，吸引大量客戶劣勢：產(chǎn)品

4、總體品質(zhì)一般綠地世紀(jì)城一一仕嘉公寓社區(qū)規(guī)劃：10萬平米綠化；120萬平米坡地（9洞高爾夫）；65000水景；商業(yè)街；15000會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、酒店、辦公、會(huì)展中心、酒店式公寓、商業(yè)為一體的綜合社區(qū)；一期由 2棟 11層、2棟18層及2棟24層的小高層、高層組成銷售情況：共分3期；下期開發(fā)上市時(shí)間2期04.9 ;交房時(shí)間05.6 ;去化量70套/月（剩余 50套左右）；去化速度89% 客源：以當(dāng)?shù)乇臼腥速徺I為主；自主居多；投資占有一定比例營銷思路：”120萬平米 首席國際親水社區(qū)”“西安高新中央商務(wù)區(qū)”推廣手段：一次性購房可享受98-99折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣 媒體通路：華商報(bào)

5、、西安晚報(bào)為主打；綠地主頁及相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站 優(yōu)勢：知名企業(yè)樓盤，名牌效益明顯；社區(qū)內(nèi)部配套齊全，有商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場等多項(xiàng)設(shè)施；房型設(shè)計(jì)普遍較好，南北通透、采光足，戶戶全明設(shè)計(jì)；大量水系景觀的營造，受到眾多市民 的追捧 劣勢：因西安當(dāng)?shù)氐臍夂蛴绊?，設(shè)露天式陽臺(tái)，肯能會(huì)造成房屋內(nèi)塵土較多的現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)雷同性產(chǎn)品多，競爭力較大 紫薇田園都市 社區(qū)規(guī)劃：5萬多平方米的中央綠地廣場；14萬平方米俱樂部 產(chǎn)品規(guī)劃：有多層、小高層、高層、花園洋房、TOHO及老年公寓構(gòu)成銷售情況：同期開發(fā)（銷售至今2年多）；上市時(shí)間02.7 （多層），04.5 （小高層、高層）；交 房時(shí)間05.10 （高層） 客源：以本地

6、人購買為主，外地購房以陜北地區(qū)居多；自主為主，投資者甚少營銷思路：“精英人文成熟社區(qū)”推廣手段：首付可分期付款（如首付30% ,可先付一半，入住前再付清另一半）；9層以上可享受99折，15層以上98折；報(bào)刊媒體為主流；戶外硬廣媒體通路：華商報(bào)、西安晚報(bào)為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（如 www.800j.cc ）優(yōu)勢：社區(qū)是目前市場上規(guī)模最大的樓盤，受當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注；樓盤是政府扶持項(xiàng)目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；大型社區(qū)配套齊全；劣勢：項(xiàng)目在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在一定問題；目前項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施配套較少；高層頂層面積設(shè)計(jì)較大，總價(jià)過高，造成市民難以承受 城市楓景 夏日景色（一期） 社區(qū)規(guī)劃：28000 平方

7、米商業(yè) 1700平方米幼兒園 3100平方米公共綠地 產(chǎn)品規(guī)劃：共有十棟小高層和二棟高層組成一期由一棟32層高層、六棟18層小高層銷售情況：共分二期開發(fā)，當(dāng)期開發(fā)一期，下期開發(fā)二期（5號地塊）客源：當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?；自主居多；相?dāng)一部分客戶來自于高科新花園業(yè)主（高科新花園是同家開發(fā)公司建造的）營銷思路：“城市中的風(fēng)景 風(fēng)景中的城市” “ 2005關(guān)注高科集團(tuán) 高科房產(chǎn)”“關(guān)注城市風(fēng)景 夏日景色”推廣手段：截止到3月8日，內(nèi)部訂購，價(jià)格優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：優(yōu)勢：高科房產(chǎn)樓盤 品牌效益顯著；棟距52米，采光度高，相當(dāng)受購房者歡迎；板式小高層房型（三室），戶型設(shè)計(jì)合理，屬經(jīng)典房型劣

8、勢： 1室的房型設(shè)計(jì)朝北，對采光、日照有一定影響2）潛在競爭情況?中海外集團(tuán)于2003年以近2.4億元獲得南二環(huán)西段一地塊，動(dòng)向不明。?和記黃埔以10.05億元拿下高新區(qū)二期727畝土地使用權(quán)，動(dòng)向不清晰?廣廈房產(chǎn)、珠江投資、新鴻基、名流置業(yè)等全國知名地產(chǎn)公司進(jìn)駐西安。表7:區(qū)域其他典型個(gè)案情況建筑面積占地面積容積率價(jià)格（元/平米）主力戶型銷售情況528003/2/1 115.34項(xiàng)目共400多套房源，剩余三成3013.72.1不詳1-3室40-120 不等項(xiàng)目共有2000多套房源，分二期開發(fā)發(fā)1500套左右，未銷售，情況不詳14.352.86（二期）3050（三期）3100

9、（二期）3/2/2 138.76-143.62（三期）2/2/1 90共有1058套，二期房源60套左右，現(xiàn) 套房源35003/2/2 134 、140共有二棟住宅樓，一棟團(tuán)購，一棟可 剩余20多套6點(diǎn)式：3100-4400板式住宅：3050-3600板式：3/2/2 119 、126平方米點(diǎn)式：1室33-51 平方米項(xiàng)目共分二期開發(fā)，現(xiàn)二期開發(fā)點(diǎn)式 戶，已銷售80%165.9 |L2.736003/2/2 131-136項(xiàng)目正銷售二期，去化 90%剩余1C二期827803/2/2 101-127項(xiàng)目總1817戶，現(xiàn)開發(fā)二期，約 61約

10、70套，后期開發(fā)三期，約 600套31002/2/1、3/2/286-138項(xiàng)目共1076戶，一期全部銷售，剩余2、區(qū)域樓盤特點(diǎn)產(chǎn)品面：?區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主。?戶型以三房為主、戶型面積在 121-140平米為主戶型類型及戶型面積相對偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階 段相吻合，且戶型是適度放大。?區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大客源面：樓盤名稱城巾?xiàng)骶昂朗r(shí)代華城綠地世紀(jì)城-仕嘉 公寓局新楓林綠洲?三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人 士（陜

11、北），三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時(shí)一個(gè) 不容忽視的客源來源渠道為團(tuán)購。?區(qū)域客源對諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關(guān)注度銷售推廣面：?區(qū)域價(jià)格漲幅緩慢，但景觀和朝向?qū)r(jià)格的影響較大區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格較05年初均有不同程度的上漲（一般在150元左右 /平米），但較04年下半年的增速而言明顯趨緩。在影響價(jià)格的 諸多因素中，其環(huán)境和朝向等因素影響較大，南向和北向的差價(jià) 估計(jì)在15-20%規(guī)模（萬方）22.511380150物業(yè)類型小局層、局層高層小局層、局層小局層、局層戶型1/1/1、 2/1/1 、2/2/1、3/2/2 、4/2/23/2/2、4/2/2、5/2/22/2/1、3/2/2、4/

12、2/2、5/2/3 （復(fù)式）3/2/2、4/2/2、4/2/3、復(fù)式面積（平米）1/1/1 : 2/1/1 :2/2/1 : 3/2/2 :4/2/2=43-4985.05 :100:122-140 : 1603/2/2:4/2/2:5/2/2=132、150: 135:174-1762/2/1 : 3/2/2 : 4/2/2 :5/2/3 （復(fù)式）=96、98:126、130: 154: 176、2303/2/2 : 4/2/2 : 4/2/3 :復(fù)式=118: 149-152 :167-181 : 249.6、300套數(shù)（套）1/1/1 : 2/1/1 :2/2/1 : 3/2/2 :4/2/2=168 : 28 :56: 409: 543/2/2:4/2/2:5/2/2=184 : 46: 462/2/1 : 3/2/2 : 4/2/2 :5/2/3 （復(fù)式）=214: 239:18: 43/2/2 : 4/2/2 : 4/2/3 :復(fù)式=96: 96: 184: 90均價(jià)（元/平米）小 高 層：3020-3530高層