北海市工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)項目建議書VIP

1、北海市工業(yè)園配套服務(wù)區(qū)項目建議書廣西新海灣城建投資有限公司2007年7月目錄1.背景調(diào)研分析21.1北海市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況21.2北海市城市發(fā)展戰(zhàn)略41.3項目的提出及戰(zhàn)略意義52.項目的定位53.項目的選址62.1項目的區(qū)位62.2自然條件74.項目規(guī)劃策略建議84.1規(guī)劃策略84.2空間布局規(guī)劃建議84.3土地利用計劃建議125.項目的計劃與組織135.1項目的組織管理135.2項目建設(shè)計劃與分期136.投資估算及資金籌措146.1投資估算依據(jù)146.2投資估算146.3項目資金籌措147.項目經(jīng)濟與社會效益157.1項目經(jīng)濟效益預(yù)測157.2項目社會效益預(yù)測161. 背景調(diào)研分析北海北灣

2、中心北部灣科技、商貿(mào)、金融中心 濱海風(fēng)情獨具魅力的旅游勝地開放之都環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的城市1.1. 北海市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況l 經(jīng)濟發(fā)展概述北海位于廣西壯族自治區(qū)南端，北部灣東北岸，廣西南部的經(jīng)濟中心城市。海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘運動、海上航線、構(gòu)筑了一個被譽為“東方夏威夷”的海濱旅游城市。北海市自然資源豐富，是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一的沿海開放城市。北海市轄一縣三區(qū)，行政總面積3337平方公里，陸地面積3310平方公里，其中市區(qū)面積957平方公里（含潿洲、斜陽兩島），城區(qū)約40平方公里，海岸線長500.13公里，總?cè)丝?35.4萬人，其中市區(qū)人口47

3、.95萬人。改革開放20多年，北海經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是隨著環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)的開放開發(fā)，北海市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2006年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到215.8億元，年均增長14.3%。一、 二、三產(chǎn)業(yè)比重由2005年末的25.3:36.3:38.4優(yōu)化為23.7:40.5:35.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強。北海將抓住環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使北海成為北部灣經(jīng)濟建設(shè)的亮點，國內(nèi)外關(guān)注的熱點。l 經(jīng)濟指標分析國內(nèi)生產(chǎn)總值2006年北海市經(jīng)濟社會持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，全年完成全

4、市生產(chǎn)總值215.8億元，增長14.3%，人均生產(chǎn)總值14348元（折合美元1838元）；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的25.3:36.3:38.4優(yōu)化為23.7:40.5:35.8；實現(xiàn)了“二、三、一”的工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局，“工業(yè)立市”的城市發(fā)展目標逐步實現(xiàn)，按照北海市政府通過的關(guān)于北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告，2010年北海市的GDP要以實現(xiàn)310億元為預(yù)計目標，500億元為奮斗目標。 資料來源：廣西年鑒，廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)2006年北海市工業(yè)運行狀況工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展，工業(yè)主導(dǎo)地位更加突出。2006年完成全市工業(yè)增加值78.5億元，增長23.7%。工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率超過

5、60%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)分別完成工業(yè)總產(chǎn)值、增加值134.85億元、48.48億元，分別增長31.4%、28.3%。園區(qū)經(jīng)濟高速增長，工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)增加值8.6億元，增長85.3%。高新技術(shù)園區(qū)完成工業(yè)增加值11.8億元，增長25.7%。石化、電力生產(chǎn)供應(yīng)、通信計算機、制糖、飼料生產(chǎn)及水產(chǎn)品加工等六大行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的60%以上。強優(yōu)企業(yè)數(shù)量有新增加，實力有所增強，全年新增22家規(guī)模企業(yè)，24家產(chǎn)值超億元企業(yè)全年累計完成產(chǎn)值102億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的75%，港口貨物吞吐量完成804.15萬噸，增長4.4%。l 北海市工業(yè)園區(qū)發(fā)展情況北海市工業(yè)園區(qū)成立于2001年8月2

6、2日，2003年3月24日經(jīng)廣西壯族自治區(qū)人民政府批準，升級為自治區(qū)級開發(fā)區(qū)。園區(qū)規(guī)劃建設(shè)目標是可持續(xù)發(fā)展并與國際接軌的綠色、生態(tài)工業(yè)園區(qū)。園區(qū)位于北海市東北向，交通便利，高速公路、鐵路貫穿園區(qū)，距海港和空港均14公里。西臨北部灣海域、北臨龍頭江水庫、南臨七星江水庫及橫貫園區(qū)的湖海運河，共同構(gòu)成獨特、靈動的生態(tài)景觀，是區(qū)內(nèi)外客商投資創(chuàng)業(yè)、居住休閑的理想之地。園區(qū)成立五年來，共引進北京恒基偉業(yè)電子產(chǎn)品有限公司、廣西北辰基業(yè)科技有限公司、青島漢纜集團有限公司、廣西北生藥業(yè)股份有限公司、廣西北海玉柴高級潤滑油有限公司、北海國發(fā)海洋生物產(chǎn)業(yè)股份有限公司（國內(nèi)上市公司）、北海銀河高科技產(chǎn)業(yè)股份有限公司（

7、國內(nèi)上市公司）、泰國正大集團卜蜂（北海）水產(chǎn)飼料有限公司等項目100多家，項目涉及電子、制藥、食品加工、紡織、服裝、建材、造紙、包裝、水產(chǎn)加工等行業(yè)。2004年完成稅收8300萬元，比2003年增長231.2%，完成工業(yè)總產(chǎn)值15.19億元，比2003年增長154.0%。從2005年開始，園區(qū)一批企業(yè)將陸續(xù)完成廠房建設(shè)和設(shè)備安裝，相繼投產(chǎn)，園區(qū)經(jīng)濟將進入加速發(fā)展的階段。2005年全年園區(qū)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20.19億元，實現(xiàn)稅收9118萬元，2006年全預(yù)計園區(qū)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值30億元，實現(xiàn)稅收1.2億元。圖1-1 北海市工業(yè)園工業(yè)產(chǎn)值統(tǒng)計圖1.2. 城市發(fā)展戰(zhàn)略北海的城市定位：在北部灣經(jīng)濟

8、區(qū)中率先崛起，逐步建立一個區(qū)域性國際化的中心城市。主要目標：l 西南地區(qū)臨海大型工業(yè)基地l 廣西電子信息產(chǎn)業(yè)基地l 廣西制藥及水產(chǎn)品加工重點城市l(wèi) 北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)物流和金融中心l 南中國濱海休閑度假基地l 最宜人居住的城市1.3. 項目的提出及戰(zhàn)略意義隨著北海市經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長，工業(yè)立市的城市發(fā)展目標的逐步實現(xiàn)，城市聚集效應(yīng)不斷加強，特別是北海市工業(yè)園區(qū)規(guī)模的不斷擴大，區(qū)域內(nèi)人口不斷增長，工業(yè)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的服務(wù)配套實施將難以滿足工業(yè)園的發(fā)展需求，也將成為限制園區(qū)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)市政府對北海市工業(yè)園的定位和規(guī)劃，我們結(jié)合園區(qū)的土地利用、功能分區(qū)、規(guī)劃布局，提出建設(shè)為工業(yè)園提供居住、

9、購物、商務(wù)辦公等配套服務(wù)功能的北海市工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)。戰(zhàn)略意義：將有利于北海市工業(yè)園的開發(fā)建設(shè)，與工業(yè)開發(fā)形成良性互動。同時，改變工業(yè)園區(qū)目前缺乏服務(wù)配套設(shè)施的現(xiàn)狀，完善工業(yè)園區(qū)的功能，配套服務(wù)區(qū)的建成，將有效提升工業(yè)園的整體服務(wù)水平，使北海市工業(yè)園發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)示范性的工業(yè)園區(qū)。2. 項目的定位項目的戰(zhàn)略定位為：以促進北海市工業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展和改善北海市民居住條件為項目的發(fā)展目標。以居住、購物、商務(wù)多種功能為重點，集居住、購物、商務(wù)、渡假休閑、旅游等多種功能于一體的配套服務(wù)區(qū)，配套服務(wù)區(qū)以其環(huán)境好、高品位和整體性強的優(yōu)勢，首先吸引項目周邊基礎(chǔ)客戶群（北海市）購房，其次是吸引園區(qū)企業(yè)的企業(yè)主

10、以及園區(qū)企業(yè)的從業(yè)人員入住，并在后期區(qū)域板塊成熟時，可形成一定規(guī)模的濱海生態(tài)住區(qū)，成為北海市民的理想居所。3. 項目的選址3.1. 區(qū)位條件 圖3-1 項目在北海市的位置項目地塊位于北海主城區(qū)和合浦城區(qū)之間，北海合浦工業(yè)走廊西側(cè)，廉州灣東岸，海景大道北段沿海繞地塊而過，項目通過海景大道與北海城區(qū)實現(xiàn)快速的連接。 圖3-2 項目與各主要中心的位置關(guān)系項目地處海灣新城中部，東靠北海市工業(yè)園，西臨廉州灣。隨著北海市工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，項目地塊周邊的市政設(shè)施將進一步完善，土地的價值也會隨之提升；通過海景大道道與主城區(qū)的聯(lián)系非常便捷。3.2. 自然條件項目地塊是利用灘涂用地改造而成，土地平整工作已經(jīng)完成

11、，項目地塊屬于半生地，需要加快市政配套設(shè)施的建設(shè)。地塊西臨廉州灣，擁有長達1800的海岸線，海景是本項目最大的資源，在項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)重點考慮建筑的朝向，保證最多的建筑朝海，以景觀為建筑布局的導(dǎo)向。 圖3-3 項目景觀分析圖綜合以上因素：根據(jù)項目的定位，結(jié)合項目的區(qū)位條件、景觀條件，選址于工業(yè)區(qū)西側(cè)，既考慮了城市的功能布局，又符合為工業(yè)區(qū)配套服務(wù)的功能定位；既有效的利用的海景資源，同時可以提升工業(yè)園區(qū)的整體服務(wù)水平。4. 項目規(guī)劃策略建議4.1. 規(guī)劃策略以組團式結(jié)構(gòu)規(guī)劃各不同功能的功能區(qū)，并通過公共活動軸帶實現(xiàn)有機結(jié)合。4.2. 空間規(guī)劃布局建議文檔可自由編輯打印北海市工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)的規(guī)

12、劃布局為：“兩條軸帶，三個片區(qū)”展開。兩條軸帶：公共活動軸和步行景觀軸；三個片區(qū)：居住區(qū)、鄰里中心和商務(wù)區(qū)。 圖4-1 功能分區(qū)示意圖l 兩條軸帶公共活動軸公共活動軸將串起三大功能區(qū)：軸線北側(cè)是居住生活功能區(qū)，重點開發(fā)住宅物業(yè)，以改善片區(qū)居住品質(zhì)，提升生活水平；軸線南側(cè)是鄰里中心和商務(wù)區(qū)。沿公共活動軸將建設(shè)學(xué)校、超市、郵局、銀行等公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)，成為工業(yè)園區(qū)和整個海灣新城的社區(qū)生活配套服務(wù)平臺。商務(wù)功能空間 鄰里中心 居住功能空間 步行景觀軸以內(nèi)部規(guī)劃的景觀帶和商業(yè)步行街為發(fā)展軸，串起住宅區(qū)和鄰里中心的功能，充分利用綠地系統(tǒng)、步行街，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，

13、從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結(jié)合，設(shè)計人車分流的道路系統(tǒng)，串連鄰里中心和各居住組團中心（入口、網(wǎng)球場、游泳池、配套公共設(shè)施），形成休閑的開放空間系統(tǒng)，是社區(qū)居民主要的室外活動空間，提升整體的環(huán)境質(zhì)量。 圖4-3 步行景觀軸意向圖l 三個片區(qū)居住區(qū)（384.12畝）居住功能是本項目的核心功能之一。居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將提升工業(yè)園區(qū)的綜合服務(wù)水平，改善區(qū)域內(nèi)的居住條件。住宅建筑面積控制在65萬平方米左右，建筑以12-18層的高層構(gòu)成為主。住宅產(chǎn)品面積的主力戶型在80-120平方米之間，其中：100-120平方米(40%)，80-100平方米(20%)，120-150平方米

14、(20%)。戶型面積的大小，主要與客戶的年齡和家庭結(jié)構(gòu)相關(guān)。鄰里中心（62.69畝）鄰里中心是北海市工業(yè)園區(qū)商業(yè)空間中的一個重要層次，鄰里中心突出零售和服務(wù)功能，一改傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)底商+賣場的商業(yè)模式，使社區(qū)商業(yè)由“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”轉(zhuǎn)變成“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，使鄰里中心成為一個城市休閑享受的公共去處。構(gòu)成：包括社區(qū)必需配套的公共服務(wù)設(shè)施，會所、銀行、郵政等，同時配套有中國移動營業(yè)廳、健身館、咖啡館、餐飲店、美容院、鮮花店、便民藥店等等，“這里就是個微型的MALL”。鄰里中心的發(fā)展是園區(qū)逐步繁榮的一個縮影。圖4-3 鄰里中心建筑意向圖商務(wù)區(qū)（78.14畝）商務(wù)區(qū)包括商務(wù)港、海景商務(wù)公寓。這里以休閑商

15、務(wù)辦公為主，集商務(wù)辦公、研究開發(fā)、會議會展、教育培訓(xùn)、公關(guān)接待、等于一體的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型功能區(qū)。商務(wù)港：商務(wù)辦公是本項目的主要功能之一。利用優(yōu)秀的海景資源，形成星級的辦公空間，這是為客戶辦公需求而規(guī)劃的。除了引導(dǎo)工業(yè)園內(nèi)、區(qū)內(nèi)客商和廠家在這里設(shè)立分支機構(gòu)或辦事機構(gòu)外，還應(yīng)引導(dǎo)東盟各國有興趣開拓中國市場的企業(yè)或經(jīng)營機構(gòu)在此設(shè)立辦事機構(gòu)或代表機構(gòu)。隨著環(huán)北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開放開發(fā)的不斷加強，服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域逐步對外開放，將促使國外企業(yè)把自己的市場營銷網(wǎng)絡(luò)直接延伸到中國來，商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所、小型客戶的交易場所和洽談空間。海景商務(wù)公寓（酒店）：該功能是整個項目的配套服務(wù)功能，兼

16、具旅游度假功能，主要是服務(wù)與整個項目及工業(yè)園區(qū)的商務(wù)接待中心。同時為外地游客提供高品質(zhì)的悠閑旅游居住空間，引入“分時度假”的概念。 圖4-4 園區(qū)整體效果發(fā)展意向圖4.3. 土地利用計劃建議根據(jù)對周邊環(huán)境的考量，三大組團的開發(fā)功能，根據(jù)政府對土地開發(fā)強度的指標，提出土地利用計劃建議。區(qū)片用地性質(zhì)功能面積（畝）占地（）容積率建筑面積（萬）居住區(qū)住宅居住384.1773.163.075.84公建公服1.0道路及綠地鄰里中心商業(yè)商業(yè)62.7411.951.76.91公建公服道路及綠地商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公辦公78.1914.893.811.19商務(wù)公寓辦公9.81道路及綠地合計525.11003.00（合）

17、104.75表4-1 土地利用計劃表綜合考慮項目所處的區(qū)域環(huán)境，以及政府對周邊同類項目開發(fā)強度的控制要求，擬申請以下規(guī)劃設(shè)計條件：用地規(guī)模：525.1畝（合35公頃）總建筑面積：104.75萬綜合容積率：2.99建筑密度：25%綠地率：40%5. 項目的計劃與組織5.1. 項目的組織管理本項目在開發(fā)運作中采用完全的項目業(yè)主制度，由項目的投資方廣西新海灣城建投資有限公司，作為本項目的直接業(yè)主單位。 項目的開發(fā)建設(shè)運營推動深度的專業(yè)化合作模式，在項目的規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理、運作經(jīng)營等環(huán)節(jié)，均計劃與國際及國內(nèi)高水準的資深機構(gòu)合作，倡導(dǎo)強強聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保

18、證項目的綜合素質(zhì)全優(yōu)。5.2. 項目建設(shè)計劃與分期l 計劃原則根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及可能的市場容量評估，政府對工業(yè)園的規(guī)劃及指導(dǎo)意見，按成本土地開發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項目將采用分期開發(fā)，按市場變化進行彈性控制的推進模式，在統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營的指導(dǎo)思想下進行項目開發(fā)，并在推進行的節(jié)奏上遵循如下原則： 先啟動居住項目，爭取快速獲得更大的現(xiàn)金回流，實現(xiàn)整個項目的滾動開發(fā)。l 項目建設(shè)計劃本項目計劃的主要開發(fā)建設(shè)分為三大周期，共用時7年，項目進程的粗略計劃綱要安排如下： 第一周期分兩個階段：首先完成項目的立項；完成項目的前期概念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計工作，完成土地平

19、整工作，啟動并完成部分基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境整治工程，部分居住社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施配套工程；啟動部分住宅物業(yè)的建設(shè)。用時2年時間。第二周期啟動鄰里中心的建設(shè)，進一步加快住宅物業(yè)的開發(fā)，在適當時間段啟動商務(wù)區(qū)的建設(shè)，繼續(xù)規(guī)劃相關(guān)實體建設(shè)。用時1.5年時間。 第三周期在前兩個周期開發(fā)的效果下，完成剩余物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，總體思路是先景觀、然后住宅、建設(shè)中后期進行商業(yè)、商務(wù)等配套街區(qū)建設(shè)。用時3.5年。6. 投資估算及資金籌措6.1. 投資估算依據(jù)l 本建議書對本項目的發(fā)展總構(gòu)思、規(guī)劃設(shè)計綱要及估定的技術(shù)經(jīng)濟指標。l 廣西區(qū)內(nèi)、北海市同類建設(shè)項目的投資估算指標。l 國家及市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項目的各

20、類規(guī)費文件。6.2. 投資估算根據(jù)初步測算，本項目總投資約9.49億元（詳見表6-1）。表6-1 項目投資綜合估算表費用名稱單價工程量單位總造價（億元）備注1.土地費用15525.1畝0.79含征地、土地整理等費用2.前期費用0.3包括前期顧問、勘探、設(shè)計、報建等3.工程費用7.20包括市政配套、建安工程等4.不可預(yù)見費0.31前期費用和工程費用的3%5.營銷費用0.34包括營銷代理、廣告推廣等費用，為銷售額的3.5%6.管理費用0.35包括運營管理、監(jiān)理等費用，為工程費用的3.5%7.總投資9.496.3. 項目資金籌措l 根據(jù)項目概要性總體規(guī)劃及開發(fā)周期計劃，本項目采用分期的滾動開發(fā)模式。

21、l 項目使用的資金主要來源于三個部分：自有資金(項目公司的股本金)，銀行貸款及銷售回籠后投入的滾動開發(fā)資金。l 項目的融資方式多樣化，根據(jù)項目資金的需要，制定合理的權(quán)益資金結(jié)構(gòu)，股權(quán)融資與債券融資合理匹配，甚至采取發(fā)行債券和信托基金的方式進行融資。l 根據(jù)項目建設(shè)進度，采用長期融資與短期融資靈活運用，盡量減少項目財務(wù)成本的壓力。7. 項目經(jīng)濟與社會效益7.1. 項目經(jīng)濟效益預(yù)測l 項目收益項目產(chǎn)生收益主要來自房地產(chǎn)開發(fā)出讓性收益，出讓性收益為房地產(chǎn)開發(fā)出售的居住區(qū)住宅、商業(yè)的銷售收益（本項目為海景概念的生態(tài)度假住宅,并根據(jù)未來城市發(fā)展走勢，住宅價格按照1200元/,商務(wù)物業(yè)價格按照1400元/，商業(yè)按照2000元/估算）。表7-1 出讓收益估算表序號物業(yè)類型銷售單價（元）銷售面積（萬）銷售收入（萬元）1居住120076.84922082商務(wù)140021.00294003商業(yè)20006.9113