14330產(chǎn)權(quán)酒店分時(shí)度假酒店及酒店式公寓首期度假物業(yè)研究1

1、首期度假物業(yè)研究產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店及酒店式公寓 在國內(nèi)，由于度假地產(chǎn)剛剛起步，國外概念紛紛被引入中國，翻譯和理解也各有差異，甚至概念模糊、混淆，銷售方式、管理方式和回報(bào)方式也有很大的差別。因此，首先有必要澄清這些概念。一， 產(chǎn)權(quán)酒店所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，交由管理公司經(jīng)營而取得收益的一種分戶銷售的酒店。與普通住宅一樣，它是有產(chǎn)權(quán)證的。酒店發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒

2、店經(jīng)營分取投資回報(bào)，從經(jīng)營利潤中分紅，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店銷售的一般只是酒店房間及相關(guān)的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設(shè)施。產(chǎn)權(quán)酒店一般由業(yè)主委員會(huì)決定委托經(jīng)營的酒店管理公司經(jīng)營管理，扣除管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后，按戶取得回報(bào)。在開始銷售時(shí)，一般發(fā)展商承諾3-5年的經(jīng)營回報(bào)，同時(shí)簽定3-5年的委托管理合同。回報(bào)有的是固定的，有的是浮動(dòng)的。但很少有更長時(shí)間的委托經(jīng)營合同。產(chǎn)權(quán)酒店在中國已經(jīng)發(fā)展了多年，在海南等地相對(duì)比較成熟。從經(jīng)營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報(bào)。附表：三亞

3、主要產(chǎn)權(quán)酒店調(diào)查表（2006年11月調(diào)查）項(xiàng)目名稱價(jià)格分析投資分析項(xiàng)目情況分析新國賓館28800元/M²沒有具體的回報(bào)，根據(jù)銷售情況返利由于定價(jià)比較高，銷售情況不理想，現(xiàn)已停止產(chǎn)權(quán)的模式康樂園(四期)均價(jià)在10000元/M²左右。 合同簽訂五年，每年返6%。銷售情況良好，目前已停售。1、 創(chuàng)新性“房產(chǎn)+航空網(wǎng)絡(luò)+連鎖酒店交換=投資置業(yè)+旅游度假”的全新理念，并通過“一房兩卡”所涵蓋的投資概念、旅游概念、航空概念和連鎖概念，整合海航系統(tǒng)的資源，為投資者提供多方面的權(quán)益；2、 從項(xiàng)目營銷策劃到產(chǎn)品本身的質(zhì)量都強(qiáng)調(diào)誠信第一。3、 借力使力在市場和品牌不是很成熟的條件下，通過與知名

4、度高且有經(jīng)驗(yàn)的管理公司合作，來提升產(chǎn)品知名度和誠信度。亞太國際會(huì)議中心均價(jià)：15000元/M²（精裝修，包家電家具）合同簽訂五年，每年返6%。每年有21天的免費(fèi)入住權(quán)。同時(shí)擁有海航系統(tǒng)內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠權(quán)益，包括機(jī)票打折等。采用產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營管理。但時(shí)權(quán)的方式目前在國內(nèi)還不成熟，沒有給投資者很具體實(shí)在的投資回報(bào)方案。天域二期2000057000元/M²（精裝修，包家電家具）合同簽訂10年，按照盈利的四六分成，投資者占40?？偨ㄖ娣e為5萬平方米左右。華宇皇冠假日酒店24000元/M²按照市場營業(yè)額的比例。目前已停止產(chǎn)權(quán)銷售。時(shí)代海岸酒店式公寓：7300元/

5、M²酒店式公寓按照每年返還7，合同簽訂三年。總占地面積34萬平方米，總建筑面積約52萬平方米。其功能包括高層住宅、別墅、酒店式公寓、超豪華酒店、休閑健康城、游艇會(huì)、名車俱樂部、高檔寫字樓、大型購物廣場、特色酒吧餐飲街等。天福源酒店13000元/M²每年6的返利。50年產(chǎn)權(quán)。酒店占地面積3萬余平方米，擁有各式風(fēng)格的客房477間/套。天澤海韻8000元/M²每年3的返利?？偨ㄖ娣e約2.1萬平方米。有226套客房。國光公寓12000元/M²每年按照營業(yè)額的35返還，合同簽訂6年。位于三亞灣濱海路與機(jī)場路的交叉口，位居海景一線，占地173畝，由兩組12至16層

6、的雙“L”型酒店式度假公寓和22幢度假別墅組成?？偨ㄖ娣e10.5萬平方米。嘉賓國際產(chǎn)權(quán)酒店起價(jià)9800元/M²； 均價(jià)12600元/M²第一個(gè)五年每年返還6，第二個(gè)五年每年按照盈利的40返還，第三個(gè)五年根據(jù)利潤的情況返還； 每年40天的免費(fèi)入住，以及兩張5萬的Golf金卡，40年的產(chǎn)權(quán)。三亞嘉賓國際產(chǎn)權(quán)酒店是美國上市公司Sholodge.Inc旗下的全球連鎖店在中國的第一家旗艦店。由三亞龍泉山莊酒店有限公司開發(fā)，香港嘉賓國際酒店管理有限公司管理。改酒店位于大東海度假區(qū)?？偨ㄖ娣e為1.295萬平方米。二， 分時(shí)度假酒店作為度假地產(chǎn)的重要組部分，分時(shí)度假（TIMESHARE

7、）是將酒店的每個(gè)單位（通常是標(biāo)間或套間）分為一定的時(shí)間份額（如：一年周），出售每一個(gè)時(shí)間份額的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（一般為一周）的居住權(quán)。這種居住權(quán)的單一性不能滿足市場需求，于是就有了“分時(shí)度假的交換系統(tǒng)”，所有分時(shí)度假的產(chǎn)品，經(jīng)交換公司認(rèn)可后，可以進(jìn)入交換系統(tǒng)進(jìn)行交換。目前國際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI。為了方便交換，發(fā)展到后來就有了點(diǎn)數(shù)制的分時(shí)度假產(chǎn)品。一般標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是20年期限，每年平季7天的入住權(quán)益，銷售價(jià)格一般為4-5萬元/人。由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費(fèi)權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費(fèi)用高昂，通常的交換費(fèi)用都在1

8、000元/周以上。分時(shí)度假產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時(shí)間產(chǎn)權(quán)，因此，房間需要更新設(shè)施和維護(hù)，甚至需要大修或翻新。這個(gè)費(fèi)用來自于購買者的年費(fèi)，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。分時(shí)度假產(chǎn)品在中國還存在很多問題，這些問題主要來自于政府、法律、發(fā)展商和交換系統(tǒng)，在分時(shí)度假，在中國為時(shí)尚早和立法先行對(duì)海南旅游房地產(chǎn)的思考等文中，有深入的分析（參見“”）。三， 酒店式公寓相對(duì)前兩個(gè)概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的，有的是作為酒店客房進(jìn)行管理的。但真正意義上的酒店式公寓應(yīng)該是“為解決家庭或集體中長期度假需求、象酒店一樣經(jīng)營

9、管理的公寓”。實(shí)際上，它與產(chǎn)權(quán)酒店沒有什么性質(zhì)上的差別，只是產(chǎn)品的建筑形式有差別。酒店客房一般解決7天內(nèi)的短期度假，所以廚房等生活設(shè)施相對(duì)比較簡陋，而酒店式公寓解決的是7天-半年的中長期度假，所以，廚房等設(shè)施是按照居家來配置的。四， 典型案例分析海航分時(shí)度假產(chǎn)品海航酒店集團(tuán)作為海航集團(tuán)的重要組成部分，近些年在國內(nèi)修建或收購了很多酒店。為解決資金鏈條問題，海航酒店集團(tuán)設(shè)計(jì)了兩種產(chǎn)品：康樂園四期和海口新國賓館大部分按產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行銷售。康樂園四期銷售價(jià)格為15000元/平方米，目前已經(jīng)銷售完畢。而?？谛聡e館則銷售業(yè)績一般。由于其他酒店不是按度假酒店設(shè)計(jì)的，所在城市也不是旅游城市等原因的約束，只有海

10、南的三家酒店作為分時(shí)度假產(chǎn)品打包后進(jìn)行銷售。海航分時(shí)度假產(chǎn)品包括：三亞灣國際會(huì)議中心80間客房、康樂園40間客房、?？谛聡e館40間客房?？腿丝梢赃x擇三種產(chǎn)品：20年內(nèi)每年7天標(biāo)間、10天標(biāo)間和10天套間，價(jià)格為54000-118000元不等，客人可以在該三家酒店內(nèi)任意選擇入住，淡季旺季有一定的等值計(jì)算公式。海航系統(tǒng)內(nèi)的交換是免費(fèi)的，系統(tǒng)外的交換按RCI的規(guī)定進(jìn)行（RCI撤出中國后，如何交換，沒有進(jìn)一步跟蹤），交換費(fèi)用大約每年980元左右，會(huì)員年費(fèi)（物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用）為1000元左右。筆者調(diào)查時(shí)，銷售情況很不好。原因主要有：產(chǎn)品太貴，一般人接受不了；產(chǎn)品設(shè)計(jì)太復(fù)雜，一般消費(fèi)者弄明白都不容易；海

11、南島內(nèi)交換沒有意義，國內(nèi)交換沒有資源，國外交換不方便（簽證、對(duì)交換的酒店不了解等）。所以，海航酒店集團(tuán)的分時(shí)度假產(chǎn)品是不成功的。產(chǎn)權(quán)酒店天域酒店二期天域度假酒店位于三亞市亞龍灣。酒店餐飲設(shè)施齊全，擁有濤軒、椰苑、大堂吧、采風(fēng)閣、高麗亭，各國風(fēng)味菜應(yīng)有盡有。酒店還配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞廳。  與天域度假酒店一區(qū)西翼相連的天域二區(qū)，經(jīng)過兩年建設(shè)，2006年1月正式試營業(yè)。天域共擁有787間/套設(shè)計(jì)精巧、時(shí)尚而又具有熱帶休閑風(fēng)格的客房，提供多達(dá)21種房型選擇。二區(qū)豪華公寓式度假酒店，配有步入式衣帽間、可調(diào)光黎族紋飾房燈、雙洗臉盆、獨(dú)立沐浴房、寬體浴缸，雙上網(wǎng)接口等，其中110余套公寓

12、套房均配有開放式廚房、微波爐及洗衣機(jī)等。天域酒店二期的銷售價(jià)格25000元/平方米起價(jià)，根據(jù)不同的朝向、景觀和樓層，價(jià)格有些差異。酒店按超五星級(jí)裝修，配置齊全，由天域酒店進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，投資人每年有10天的非旺季入住權(quán)，投資回報(bào)是浮動(dòng)的，按照酒店銷售收入的40%支付回報(bào)，另外的60%作為運(yùn)營成本、維護(hù)成本和稅費(fèi)支出。天域酒店的銷售情況不錯(cuò)，已經(jīng)全部銷售完畢。買家都是北方的高級(jí)官員、企業(yè)家等。這些買家基本上都很低調(diào)，很難知道其真實(shí)身份。產(chǎn)權(quán)酒店海口金茂大廈經(jīng)營管理：金茂物業(yè)管理公司地點(diǎn)：?？谑袊Q(mào)北路26號(hào)（德派斯大廈對(duì)面）區(qū)域特點(diǎn)：屬于金貿(mào)區(qū)核心位置。是個(gè)鬧中取靜的地方，周邊銀行、超市、商

13、場、美食街、酒店、酒吧、證券公司等各種配套齊全，位置優(yōu)越。商務(wù)、辦公人流比較多。交通：主要交通為國貿(mào)北路，與一條輔助路交叉，交通便利，酒店臨街醒目。物業(yè)情況：該物業(yè)為停緩建項(xiàng)目，后經(jīng)拍賣續(xù)建。樓高26層，建筑面積20020平方米，地下兩層車庫，地上一層為酒店大堂，夾層、二層為商業(yè)經(jīng)營用房，3-8層為，9-26層為住宅公寓。公寓部分已經(jīng)銷售完成。物業(yè)配套：商務(wù)中心、咖啡吧、量販KTV、快餐廳、美容美發(fā)、超市客房面積：43.47平方米-75.41平方米價(jià)格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均價(jià)格在4500元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：按三星標(biāo)準(zhǔn)裝修，地面瓷磚，休閑式家具，廚衛(wèi)齊全，無陽臺(tái)，中央空調(diào)，獨(dú)立

14、開關(guān)、走表?；貓?bào)方案：委托經(jīng)營十年，每年固定回報(bào)房款6.5%，每年三十天免費(fèi)入住權(quán)?？梢栽谂d隆、三亞互換等級(jí)酒店免費(fèi)入住。付款方式：一次性付款，酒店的回報(bào)款每半年支付一次，一年兩次。分期付款：首付5成，酒店管理公司則以每月回報(bào)代付月供。經(jīng)營狀況：已經(jīng)經(jīng)營一年，經(jīng)營狀況良好，開房率比較高，房價(jià)在200元/標(biāo)間。投資人：以上海客人比較多，這和公司老板在上海的資源有關(guān)系。評(píng)價(jià)：位置比較優(yōu)越，是國貿(mào)鬧中取靜的地方，樓上的公寓和小型辦公室，帶來一定的消費(fèi)者，酒店定位作為商務(wù)酒店，定位準(zhǔn)確，四周有充沛的散客入住，保證酒店良好的經(jīng)營狀況。投資回報(bào)的比率也比較合理，酒店經(jīng)營狀況穩(wěn)定，銷售市場找得比較準(zhǔn)，銷售業(yè)

15、績達(dá)到70%，酒店設(shè)施有不足，停車位少，大堂狹小，物業(yè)增值空間有限。五， 深圳雅蘭酒店管理概要經(jīng)營管理公司雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理，同時(shí)酒店公司有權(quán)根據(jù)需要，將雅蘭酒店的部分或全部業(yè)務(wù)委托其他酒店公司經(jīng)營管理。雅蘭酒店的籌備開業(yè)和第一年的經(jīng)營管理由深圳雅蘭酒店有限公司（籌）委托深圳粵海酒店管理公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理。運(yùn)作機(jī)制經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國的財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理， 以高透明度面向業(yè)主對(duì)經(jīng)營管理方面的各類質(zhì)詢，定期向業(yè)主通報(bào)雅蘭酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)

16、師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照宴席報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報(bào)。日常酒店管理包括酒店各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備的日常維護(hù)和酒店經(jīng)營管理與運(yùn)行工作。業(yè)主卡每間房業(yè)主將擁有兩張有酒店編號(hào)的精美業(yè)主卡，兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知酒店掛失并及時(shí)補(bǔ)辦，掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，須由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委托經(jīng)營管理方式雅蘭酒店竣工驗(yàn)收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，需同時(shí)簽署為期一年，不少于個(gè)財(cái)務(wù)年度（A方案）或六年（B方案）的委托經(jīng)營管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營協(xié)議，確認(rèn)業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。 （1）

17、客房服務(wù)費(fèi)用（包括布草換洗費(fèi)及客房內(nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費(fèi)用） 業(yè)主在享受客房服務(wù)時(shí)，需承擔(dān)70元/日. 間的酒店客房服務(wù)費(fèi)，其中必須支付布草洗滌更換費(fèi)（40元/套.次），當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時(shí)，業(yè)主需繳納30元/套.次?？头糠?wù)務(wù)費(fèi)每年按市場價(jià)格調(diào)整一次。 （2）業(yè)主入住簽分制將一個(gè)會(huì)計(jì)年度按淡旺季、平日、節(jié)假準(zhǔn)劃定一千分， 業(yè)主入住時(shí)按當(dāng)日積分簽分累計(jì)。對(duì)委托酒店經(jīng)營的業(yè)主，在入住酒店時(shí)采用業(yè)主入住簽分制（3）業(yè)主委經(jīng)營管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受10天次.間免客房服務(wù)費(fèi)住房。 A方案：休

18、閑投資型（享有100利潤分配）委托經(jīng)營期限不少于一個(gè)財(cái)務(wù)年度（每一個(gè)財(cái)務(wù)年度單位：12個(gè)月）； 業(yè)主可隨時(shí)入住酒店，對(duì)客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧； 委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運(yùn)行費(fèi)（40元/月.M，包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金），在年底利潤分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分利潤中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)且業(yè)主不乞討變?cè)形蟹绞綍r(shí)，不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤分配時(shí)予以沖減，直到?jīng)_減完為止；當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營成本。 B方案：投資回報(bào)型（享有60利潤分配） 委

19、托經(jīng)營時(shí)限為六個(gè)財(cái)務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔(dān)酒店虧損；每年入住簽分累計(jì)不超過80分（含80分），酒店基本運(yùn)行費(fèi)用由展商承擔(dān)，業(yè)主無須交付； 超過80分時(shí)， 業(yè)主入住需按當(dāng)日散客房價(jià)的優(yōu)惠價(jià)支付房費(fèi)，且不再實(shí)施簽分制； 在年終利潤分配時(shí)，發(fā)展商與業(yè)主按4：6的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤。（具體分配方案見第八條） 業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請(qǐng)并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式第八條的規(guī)定分配利潤；如果酒店虧損，業(yè)主則需按第八條的計(jì)算方法分擔(dān)虧損。（4）完全自用型的業(yè)主委托管理的方

20、式（不委托經(jīng)營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（40元/M.月）且不參與酒店利潤分配；當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品的要求時(shí)，酒店將向業(yè)主提供該項(xiàng)服務(wù)并收取70元/.間的客房服務(wù)費(fèi)。業(yè)主入住管理 （1）客房分配與核算 由酒店公司按照市場需求，對(duì)客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的管理，合理分配客源，按酒店1、2號(hào)樓的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁（包括發(fā)展商參見房在內(nèi)）。 （2）業(yè)主入住管理 A、預(yù)約入?。簽楸ＷC業(yè)主能如期入住酒店客房，在委托經(jīng)營期間，業(yè)主若需入住，淡季應(yīng)在24小時(shí)之前、旺季應(yīng)在72小時(shí)之前通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入

21、住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其他同類標(biāo)準(zhǔn)的客房。 B、加開房間：委托經(jīng)營的客戶業(yè)主，帶親朋好友加開房間，旺季（5月-9月）每月限多一間房記分，淡季（10月至次年4月）每月限多3間房記分，超出部分按當(dāng)客房價(jià)的優(yōu)惠支付房租。 C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真中，寫明被授權(quán)人的姓名身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)持此卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)，每超過1日，需支付應(yīng)付款的5

22、的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其他方式予以追訴。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。注：P為當(dāng)日入住標(biāo)準(zhǔn)記分。詳附表一 山景房、海景房、豪華房業(yè)主入住總統(tǒng)套房按房價(jià)五折優(yōu)惠，現(xiàn)金或信用卡支付，不計(jì)分?jǐn)?shù)。 如業(yè)主同時(shí)擁有兩套或以上不同類別的客房，將按業(yè)主預(yù)約登記的房間為標(biāo)準(zhǔn)記分。 （3）業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受8折價(jià)格優(yōu)惠： 溫水泳池 西餐廳、咖啡廳 專用海濱沙灘區(qū)服 酒店專車交通服 中醫(yī)保健服 美容美發(fā)服 優(yōu)先使用停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照停車場規(guī)定執(zhí)行。基本運(yùn)行管理1、客房物品配置

23、 當(dāng)酒店竣工開業(yè)時(shí)，除客房家具、電器及布草外，發(fā)展商為每間客房配置日常消耗的一次性用口，包括擦鞋器、拖鞋、牙刷、浴液、香皂、洗頭液等一次性用品。 2、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場價(jià)格調(diào)整） A、客房基本運(yùn)行費(fèi) 按建筑面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域與設(shè)備管理費(fèi)10元、冷曖水費(fèi)6元、空調(diào)費(fèi)15元、房間清潔費(fèi)7元，設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金1元，酒店管理公司按管理費(fèi)10提取1元管理費(fèi)，合計(jì)40元/M月。 B、商業(yè)基本運(yùn)行費(fèi)（用于營業(yè)商鋪業(yè)主支付的空調(diào)管理費(fèi)） 按照銷售合同所確定的建筑面積計(jì)算，每月每平方米的管理費(fèi)為10元，空調(diào)費(fèi)15元；酒店管理公司按管理費(fèi)10提取1元管理費(fèi)，合計(jì)26元/M月，水、電費(fèi)用依

24、獨(dú)立水電表的實(shí)際用量交納。 C、費(fèi)用繳納 業(yè)主需按正式銷售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)按金，標(biāo)準(zhǔn)房（16003）4800元，豪華房（28603）8580元，復(fù)式豪華房（53903）16180元。 D、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)每年預(yù)算一次，支付以下支出： 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利； 對(duì)公共地方及設(shè)備的保養(yǎng)和維修； 對(duì)公共地方的用水、用電； 對(duì)公共地方公共設(shè)備購買保險(xiǎn)的費(fèi)用； 由于服務(wù)管理所產(chǎn)生的工商稅； 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用； 辦公開支； 工作制

25、服及其清潔費(fèi)用； 其他管理與開支。利潤分配（僅委托經(jīng)營的業(yè)主）酒店在經(jīng)營中獲得利潤后，實(shí)行按年度分配，年終經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后的可分配利潤（總利潤+折舊費(fèi)）及時(shí)分配給業(yè)主。酒店將所有客房與配套設(shè)施（見附表二）的經(jīng)營總收入，按各物業(yè)價(jià)值占酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值的比例進(jìn)行分配，并考慮業(yè)主入住情況； 1、利潤分配影響因素： A、總利潤 總利潤=酒店?duì)I業(yè)總收入（營業(yè)成本+營業(yè)稅金+管理費(fèi)用+營業(yè)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+折舊費(fèi)+所得稅） B、可分配利潤 可分配利潤=總利潤+折舊費(fèi) C、業(yè)主入住酒店費(fèi)用 將按照“業(yè)主入住簽分制”（詳見附表一）進(jìn)行核算，并在分配利潤時(shí)抵扣。 D、酒店?duì)I運(yùn)費(fèi)用，酒店裝修基金 在酒店交付使

26、用以后，當(dāng)酒店經(jīng)營管理公司需對(duì)酒店客房和公共區(qū)域進(jìn)行裝修，其費(fèi)用由酒店提取客房聯(lián)營物業(yè)總營業(yè)額的4的裝修基金支付，不足部分由酒店從當(dāng)年的經(jīng)營收入中支付。 經(jīng)營獎(jiǎng)金 酒店經(jīng)營管理公司獲得利潤后，在扣除全部費(fèi)用、成本和預(yù)提基金后，在毛利潤中提取4-6給酒店員工作獎(jiǎng)金（由發(fā)展商決定）。 經(jīng)營利潤 聘請(qǐng)其他專業(yè)性酒店管理公司經(jīng)營管理雅蘭酒店時(shí)，將從酒店總利潤中提取5作為酒店經(jīng)營管理公司的經(jīng)營利潤。 2、業(yè)主分成公式： A方案：休閑投資型 盈利時(shí)所有休閑投資型業(yè)主（A方案）可分得利潤酒店可分配利潤×（A方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值） 業(yè)主年度收益額所有A方案業(yè)主可分得利潤&

27、#215;（A方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值÷A方案物業(yè)總價(jià)值）×業(yè)主自住積分系數(shù) 虧損時(shí) 業(yè)主年度虧損額A方案業(yè)主所承擔(dān)虧損額×（1-業(yè)主自住積分系數(shù)）÷（1-各A方案業(yè)主自住積分系數(shù)） A方案業(yè)主所承擔(dān)虧損額年度虧損總額×（A方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值）×60 B方案業(yè)主年度收益額B方案業(yè)主可分得利潤×（業(yè)主物業(yè)價(jià)值÷B方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值） 例：（每間客房價(jià)值50萬，面積40 ） 休閑投資型（A方案）：客房80套，價(jià)值4000萬 投資回報(bào)型（B方案）：客房50套，價(jià)值2500萬 發(fā)展商自留： 價(jià)值750

28、0萬 酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值： 14000萬 本年度酒店利潤： 800萬 A方案休閑投資型計(jì)算方式： 業(yè)主積分系數(shù)0.92，各A方案業(yè)主自住積分系數(shù)之和70，（1各A方案業(yè)主自住積分系數(shù)）10，所有方案業(yè)主收益額A之和200萬。 所有A方案業(yè)主可分得利潤=800×（4000÷14000）=228.57萬 業(yè)主年度收益額=228.57×(50÷4000)×0.92=2.63萬 B方案投資回報(bào)型計(jì)算方式： 所有B方案業(yè)主可分得利潤=800×（2500÷14000）×60=85.71萬 業(yè)主年度收益額=85.71×

29、(50÷2500)=1.71萬業(yè)權(quán)變更時(shí)， 原業(yè)主須事先通知酒店經(jīng)營管理公司，辦理房地產(chǎn)買賣合同或其他有關(guān)變更業(yè)權(quán)文件之前，新、舊業(yè)主應(yīng)共同與檔玨占經(jīng)營管理公司結(jié)算或確認(rèn)原業(yè)主的帳務(wù)，所有原業(yè)主所繳納的基本過行費(fèi)及按金不予退還，儲(chǔ)備帳項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。新業(yè)主須負(fù)責(zé)所有關(guān)費(fèi)用，包括以前原業(yè)主所拖欠的費(fèi)用。裝修規(guī)定1、酒店外觀 為了保護(hù)雅蘭酒店外觀、房間統(tǒng)一性，業(yè)主不得改變房屋的門窗，不得在外墻或窗戶上安裝防盜網(wǎng)、露臺(tái)、支架、蓬檐、花架、天線、招牌、宣傳資料或任何形式的附加物，不得在戶外晾曬衣物，不得安裝獨(dú)立的空調(diào)機(jī)、排氣、抽油煙設(shè)備。 2、委托經(jīng)營的客戶內(nèi)部 對(duì)委托經(jīng)營客房的業(yè)主不

30、得改變房內(nèi)家具、衛(wèi)生潔具以及其他裝修物的配置、款式和顏色。 3、完全自用房 如果需要重新進(jìn)行室內(nèi)裝修，裝修方案須經(jīng)過酒店工程部的審核批準(zhǔn)，并須在指定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行裝修和保證對(duì)周邊業(yè)主和環(huán)境不造成影響。 4、商業(yè)用房 業(yè)主要求裝修門店，須經(jīng)過酒店工程部的審核批準(zhǔn)，同時(shí)交納裝修保證金（每平方米40元）。確認(rèn)裝修完畢，垃圾清理干凈，沒有損害到酒店或其他業(yè)主利益后，保證金予以退還。安全須知1、防火須知 小心處理燃燒的香煙、煙蒂及火柴等。留意火種是否完全熄滅， 即時(shí)清理灰燼； 不可存放政府禁令的易燃易爆物品； 除酒店配置的電器外，嚴(yán)禁在客房內(nèi)使用其他家用電器； 發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，撥打“0”通知總機(jī)，

31、關(guān)掉電源總開關(guān)； 就近拿起滅火器對(duì)準(zhǔn)著火源滅火； 切勿乘電梯逃生，應(yīng)使用防火通道。2、防風(fēng)措施 當(dāng)臺(tái)風(fēng)來臨時(shí)，應(yīng)扣緊門窗，防止被強(qiáng)風(fēng)吹開而損壞室內(nèi)物品，發(fā)現(xiàn)排水口被雜物堵塞時(shí)，應(yīng)盡快通知酒店工程部進(jìn)行疏通。 3、個(gè)人物品 業(yè)主退房時(shí)，個(gè)人攜帶物品不能繼續(xù)存放在客房；另不可任意搬運(yùn)客房內(nèi)所有家具。4、寵物 為保酒店環(huán)境整潔及入住客人的安全，在酒店范圍內(nèi)禁止飼養(yǎng)寵物，各業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守。附表一：業(yè)主入住“簽分制”雅蘭酒店業(yè)主利潤分業(yè)主物業(yè)價(jià)格與業(yè)主入住酒店積分計(jì)算。一、業(yè)主物業(yè)價(jià)格因素物業(yè)價(jià)格因素=業(yè)主物業(yè)價(jià)格/酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)格（見附表二）業(yè)主酒店利潤=酒店可分配利潤*物業(yè)價(jià)格系數(shù)酒店總利潤=酒店

32、營業(yè)總收入-（營業(yè)成本+營業(yè)稅金+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+折舊費(fèi)+所得稅）可分配利潤=總利潤+折舊費(fèi)二、2001年業(yè)主入住酒店記分（每年根據(jù)不同公共假期數(shù)進(jìn)行調(diào)整）月份非假日天數(shù)分值（分/日）合計(jì)分值假日天數(shù)分值（分/日）合計(jì)分值總計(jì)分值5,6,7,8,91093.00327447.53306574,10,501.5067.516464131.51,2,3,11,121071.00107441.506617310月1日（中秋節(jié)）附加6.56.56.54月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加42020除夕、正月初一、初二、初三共4天附加14412月24、25日、12月31日、1月1日共4

33、天附加288合計(jì)261  501.5104498.51000業(yè)主積分系數(shù)=（1000-入住積分）/1000 * 客房物業(yè)價(jià)格按發(fā)展商公布價(jià)計(jì)算。 * 每年度根據(jù)淡旺季經(jīng)營情況做適當(dāng)調(diào)整，酒店保留修改權(quán)。附表二：酒店聯(lián)營物業(yè) 酒店聯(lián)營（股份）樓號(hào)層數(shù)位置建筑面積每M2售價(jià)金額用途110142.07  免費(fèi)機(jī)房    05193.6113.9102,693,115泳池  210370.8714,0005,192,180功能廳    04110.4616,0001,767,360會(huì)議室  31-321346.1015,1

34、3720,375,915客房  41-321346.1015,83821,319,513客房  51-321472.9016,71424,618,055客房210560.7613,910845,171沖涼  10662.3213,910866,871沖涼  26-10370.0512,0004,440,600鐘點(diǎn)房  21-2147.6612,0001,771,920鐘點(diǎn)房  24-5147.8912,0001,774,680健身  20-374.5012,000894,000美發(fā)  2015B36.58 

35、; 免費(fèi)機(jī)房  3  1341.6212,91217,322,641客房  4  1341.6213,43718,027,406客房  5  1467.914,10620,706,584客房小計(jì)    9,933.0114,357.78142,616,011  六， 首期度假物業(yè)的定位建議金融街惠州公司你開發(fā)建設(shè)的首期度假物業(yè)位于惠州惠東巽寮灣，東至高差80米左右的山嶺，南至巽寮老市鎮(zhèn)，西至沙灘，北至高差40米左右的山坡。目前該地塊現(xiàn)狀為金融街巽寮度假村，地勢(shì)東高西低，南高北低，呈東南向西北漸次傾斜地勢(shì)。

36、該度假村在未來的建設(shè)中擬大部分拆除，并結(jié)合設(shè)計(jì)及建設(shè)需要局部保留。區(qū)域規(guī)劃圖及紅線圖如下：結(jié)合上述對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營方式的研究，現(xiàn)針對(duì)巽寮首期度假物業(yè)的經(jīng)營方式淺析如下：（一）產(chǎn)品定位(來源：設(shè)計(jì)任務(wù)書)根據(jù)金色海岸區(qū)域規(guī)劃，該物業(yè)的總體定位為：高尚濱海休閑度假社區(qū)。即：具備一定休閑娛樂配套同時(shí)也具備一定度假酒店功能的度假、休閑公寓社區(qū)。應(yīng)力爭以具有獨(dú)特性的產(chǎn)品、具有市場特異性的項(xiàng)目形象引領(lǐng)消費(fèi)人群。根據(jù)我公司已經(jīng)取得的國土證，巽寮灣度假村用地面積為158,993.89平方米，容積率：0.7，地上建筑面積：111,295.72平米。用地性質(zhì)為商住。產(chǎn)品以小高層公寓為主，可設(shè)置少量獨(dú)棟別墅或聯(lián)排別墅

37、。假定戶型配比及面積分配如下：公寓部分：50平米以下（標(biāo)間）戶型800套；50-70（一房套間）平米戶型300套；120平米（度假公寓）和別墅100套。合計(jì)銷售套數(shù)：1200套；銷售建筑面積（含設(shè)備分?jǐn)偅?.3萬平米。為了有利于銷售、經(jīng)營和管理，建議至少40%的房間是按酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的（酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理模式），其余的是按傳統(tǒng)居家型公寓進(jìn)行設(shè)計(jì)的（酒店代管的物業(yè)管理模式）。商業(yè)服務(wù)配套建筑面積（含設(shè)備分?jǐn)偅?000-5000平方米；車庫面積（含設(shè)備及車道分?jǐn)偅?萬平米（1戶1車位配比），由于產(chǎn)品定位為產(chǎn)權(quán)酒店，建議車位不做物業(yè)銷售，除非客戶要求購買。建筑定位：客房按照高檔公寓報(bào)建（按酒店

38、報(bào)建存在消防、人防等投入加大問題），不設(shè)中央空調(diào)，統(tǒng)一安裝分戶空調(diào)（要求專用供電線路）。公共走廊建議采用自然通風(fēng)，從而節(jié)約投資和運(yùn)營成本。經(jīng)營性公寓統(tǒng)一按照四星級(jí)酒店裝修和管理。為了日后正常經(jīng)營執(zhí)行四星級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),酒店應(yīng)按照四星級(jí)酒店作公共配套。代管型公寓公共區(qū)域按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，公寓內(nèi)部不裝修（毛坯房交房），物業(yè)公司提供裝修菜單，由業(yè)主選擇。為了便于物業(yè)分割和讓公攤透明，且有利于長期正常運(yùn)營,公共配套最好能單獨(dú)成棟。公共配套不分割銷售，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商。公共配套應(yīng)包括下列內(nèi)容：大堂、大堂吧、中餐廳（多功能廳）、西餐廳、淡水泳池、沙灘酒吧、水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、戶外運(yùn)動(dòng)器材租賃等。公共配套的面積需要設(shè)計(jì)部

39、門或設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算。如果能找到溫泉，建議淡水泳池與溫泉結(jié)合，建設(shè)大型嘻水項(xiàng)目，這樣可以解決淡季經(jīng)營的問題。項(xiàng)目成功的關(guān)鍵：價(jià)格支撐點(diǎn)、經(jīng)營收入支撐點(diǎn)、客人回頭的理由。解決了這三個(gè)問題，首期銷售物業(yè)就成功了。因此，在策劃首期物業(yè)的同時(shí)，也要花大量精力解決外部交通問題（至深圳的巴士、至澳頭/水頭的輪渡）和旅游資源建設(shè)問題（登山道、戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施、水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施等）。（二）客戶定位1、業(yè)主客戶定位：投資型客戶，特別關(guān)注稀缺資源，看好未來升值潛力；度假型客戶，以短期度假為主，家庭或朋友結(jié)伴出行為主，兼顧部分旅游團(tuán)；居住型客戶，作為第二居所，事業(yè)有成、追求健康的生活。2、經(jīng)營住戶定位：國內(nèi)外旅行社、訂房網(wǎng)

40、絡(luò)客源，50；商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)、公司休假客源，25；旅游及其它散客及內(nèi)部系統(tǒng)客源，25。3，投資回報(bào)采用“天域酒店模式”：投資人可以分得銷售收入的30%40%，銷售收入的60%70%作為酒店經(jīng)營管理、維護(hù)維修、設(shè)備更新、稅費(fèi)等支出。這樣，投資人不承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)酒店的經(jīng)營管理者提出了比較明確的底線和較高的目標(biāo)。4，業(yè)主自住管理：建議在第一個(gè)3-5年的經(jīng)營管理期，加大自住房間的天數(shù)，增加到30天，減少收益回報(bào)（比如門市流水的30%-35%）。目的是降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，加大投資人的推廣責(zé)任。建議采用深圳雅蘭酒店的方式，計(jì)算出日常開支（布草更換費(fèi)、日常管理費(fèi)等），淡季價(jià)格、旺季價(jià)格和投資人每年的自住總費(fèi)用

41、（或折算成分值），具體入住日期由投資人自行決定，但有通知約定。5，非住宿消費(fèi)：投資人可以享受酒店內(nèi)所有消費(fèi)項(xiàng)目的折扣優(yōu)惠和掛帳服務(wù)，這需要與酒店管理公司進(jìn)行充分的協(xié)商并達(dá)成一致。6，客戶相關(guān)合同商品房買賣合同、物業(yè)經(jīng)營管理委托合同、酒店會(huì)員消費(fèi)合同7，相關(guān)文件 平面圖，面積測(cè)繪表，裝修標(biāo)準(zhǔn)房間家具配置清單，業(yè)主權(quán)益說明為了進(jìn)一步進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，建議盡快取得下列主要數(shù)據(jù)：土地成本、建安成本（含園林綠化等）；客房裝修成本；客房家具配套成本；酒店運(yùn)營的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（不變成本、可變成本、收支平衡點(diǎn)最低開房率）客房代管成本、客房布草更換費(fèi)用（深圳雅蘭酒店基本運(yùn)行費(fèi)用為40元/平方米*月，換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品

42、費(fèi)用70元/間*次）。七， 首期度假物業(yè)財(cái)務(wù)分析1，主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（需根據(jù)設(shè)計(jì)最終調(diào)整）：規(guī)劃指標(biāo)單位地塊1一期工程二期工程三期工程總計(jì)備注總建筑面積m2145721.27145721.27地上建筑面積m2142863.00142863.00地下建筑面積m22857.282857.28人防高層、小高層公寓（初裝修）m2777560349204286377756含地上地下18層酒店式公寓（精裝修）m242860228602000042860別墅（帶泳池、中央空調(diào)）m2120001200012000商業(yè)m260846084辦公樓（精裝）m230003000m200服務(wù)用房m21163.001

43、163.994含地上地下人防m(xù)22857.282857.28可銷售、經(jīng)營面積m214170000141700高層、小高層公寓（初裝修）m27775634920428637775618層酒店式公寓（精裝修）m242860228602000042860別墅（帶泳池、中央空調(diào)）m21200012000商業(yè)m260846084辦公樓（精裝）m2300030002，建設(shè)成本單位銷售面積成本費(fèi)用指標(biāo)項(xiàng) 目銷售面積（m2）建筑安裝造價(jià)（萬元）按照面積分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用按照建筑安裝造價(jià)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用單位成本費(fèi)用（元/m2）高層、小高層公寓（粗裝修）7775611663.407754.194641.673094.2

44、018層酒店式公寓（精裝修）4286011572.204274.204605.374771.76別墅（帶泳池、中央空調(diào)）120003360.001196.701337.174911.56商業(yè)6084912.60606.72363.193094.20辦公樓（精裝）3000600.00299.17238.783793.18合 2014130.9711186.184043770.313，銷售目標(biāo)與銷售收入銷售收入計(jì)劃表序號(hào)銷售項(xiàng)目可銷售面積123456平均價(jià)格合計(jì)(m2)價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例(元/m2)1高層、小高層公寓（

45、初裝修）77756450027.00%481029.00%450033.00%450011.00%459035690.004218層酒店式公寓（精裝修）42860600032.00%600021.33%700028.00%700018.67%6466.64277163別墅（帶泳池、中央空調(diào)）120001000080.00%1000020.00%10000120004商業(yè)6084600025.00%600025.00%30001825.25辦公樓（精裝）3000006000合計(jì)14170016.45%22.96%25.46%24.83%6.04%0.00%5450.3377231.20銷售收入（

46、萬元）17829.6023.09%17333.7522.44%20159.5626.10%18059.3723.38%3848.924.98%0.000.00%銷售稅金（萬元）1051.951022.691189.411065.50227.090.004556.64 營業(yè)稅（萬元）891.48866.691007.98902.97192.450.003861.56 城建稅（萬元）44.5743.3350.4045.159.620.00193.08 教育費(fèi)附加（萬元）26.7426.0030.2427.095.770.00115.85 房屋交易手續(xù)費(fèi)89.1586.67100.8090.3019

47、.240.00386.16預(yù)征稅金（萬元）178.30173.34201.60180.5938.490.00772.31 預(yù)征土地增值稅（萬元）178.30173.34201.60180.5938.490.00772.31銷售凈收入（萬元）16599.3616137.7218768.5516813.273583.350.0071902.25自留物業(yè)：辦公樓3000平方米，商業(yè)3042平方米八， 首期度假物業(yè)投資回報(bào)分析（最終需由酒店管理公司根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）基本假設(shè)條件：客房180間，其中標(biāo)準(zhǔn)間108個(gè)（52.73平方米），豪華套間36個(gè)（68.47平方米），總統(tǒng)套間36個(gè)（113.84平方米

48、）。標(biāo)準(zhǔn)間的銷售收入為60450元/間·年（按60%的開房率計(jì)算）月份非假日天數(shù)銷售價(jià)格合計(jì)收入假日天數(shù)銷售價(jià)格合計(jì)收入總計(jì)分值5,6,7,8,9109天300327004475033000657004,10,501507500164006400139001,2,3,11,12107100107004415066001730010月1日（中秋節(jié)）附加6506506504月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加40020002000除夕、正月初一、初二、初三共4天附加10040040012月24、25日、12月31日、1月1日共4天附加200800800合計(jì)261 

49、 5090010449850100750豪華套房的收入為86430元/間·年（銷售價(jià)格按照標(biāo)準(zhǔn)間的1.4倍計(jì)算）總統(tǒng)套房的收入為151125元/間·年（銷售價(jià)格按照標(biāo)準(zhǔn)間的2.5倍計(jì)算）酒店全年收入為：60450*108+86430*36+151125*36*2=30161160元。深圳雅蘭酒店建筑面積約10000平方米，不是理想的酒店規(guī)模，其測(cè)算的管理費(fèi)用和布草換洗費(fèi)用等還是有參考價(jià)值的（可能稍有偏高），即：管理費(fèi)40元/月·平方米，布草換洗費(fèi)70元/天·間標(biāo)準(zhǔn)間的年費(fèi)用支出為：40*53*12+70*365*0.6=40770元營業(yè)稅等5.4%，3264元，稅前年毛利為60450-3264-40770=16416元。不計(jì)所得稅，標(biāo)準(zhǔn)間的年收益為16416元。按單價(jià)6000元/平方米計(jì)算，面積52.73平方米，物業(yè)價(jià)值為316380元，收