信立怡高_(dá)跨界公寓產(chǎn)品專項研究完稿_60頁

1、2引子：濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品熱銷引子：濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品熱銷3 自09年房地產(chǎn)市場回暖以來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好態(tài)勢，小戶型產(chǎn)品尤為走俏，這類產(chǎn)品有別于普通公寓，又兼?zhèn)淞司幼『蜕虅?wù)的特性。項目建筑面積用地性質(zhì)物業(yè)類型均價銷售速度主力戶型誠基中心33萬平米綜合用地24棟7層/9層住宅（挑高復(fù)式），6棟公寓。14000元/平米161套/月30、50、70平米復(fù)式彩世界15萬平米商服用地8棟10層精裝公寓5500元/平米220套/月30-60平米1室鑫苑金座6.4萬平米綜合用地3棟（1棟15層、2棟18層）簡裝公寓5100元/平米67套/月33-47平米一室中齊未來城3萬平米綜合用地2棟17、18層

2、精裝公寓6100元/平米123套/月43、53平米一室藍(lán)調(diào)國際12萬平米商服用地4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層公寓6100元/平米200套/月40平米一室、82平米二室九城尚都11.5萬平米綜合用地1棟12層公寓6900元/平米16套/月60平米正大時代廣場3.4萬平米商服用地1棟22層寫字樓8500元/平米42套/月30-70平米香格里拉12萬平米商服用地高層公寓5200元/平米51套/月58-75平米二室4這類產(chǎn)品是一種邊緣產(chǎn)品：它不是住宅，卻有住宅的內(nèi)核與配套；它不是純辦公產(chǎn)品，卻具備辦公的形象和功能；它是特定歷史條件的產(chǎn)物，它在一線、二線乃至三線城市呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品表現(xiàn)形

3、式；它是時尚、前衛(wèi)的代言，有著特定的客群，能夠滿足客群的多方需求。它是開發(fā)商熱衷選擇的產(chǎn)品形態(tài)，能夠為其帶來超額的利潤。當(dāng)這類產(chǎn)品的出現(xiàn)成為一種現(xiàn)象，越來越成為市場關(guān)注的焦點，讓我們更有了研究的動力。到底它為何物，概念如何界定？它為何會出現(xiàn)，背后的原因是什么？如何去做這類產(chǎn)品，具體操作應(yīng)注意哪些要點？國內(nèi)又有哪些案例值得借鑒？成為本報告研究的范圍。5目目 錄錄contents123為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？什么是跨界產(chǎn)品？什么是跨界產(chǎn)品？4跨界產(chǎn)品實操案例跨界產(chǎn)品實操案例跨界產(chǎn)品有哪些操作要點？跨界產(chǎn)品有哪些操作要點？6什么是跨界產(chǎn)品？什么是跨界產(chǎn)品？7 跨界跨界簡言之就是根

4、據(jù)市場需求挖掘與附加價值，使事物產(chǎn)生嶄新的價值。 所謂跨界產(chǎn)品跨界產(chǎn)品，是指一種被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復(fù)合能夠滿足客群居住、辦公和投資等多種置業(yè)需求，增強競爭價值，從而能夠面對更為廣闊的市場。 本報告研究的跨界產(chǎn)品主要是指居住與辦公兩種使用功能的產(chǎn)品，是一類自用與投資兩相宜的產(chǎn)品。概念界定概念界定8從客戶使用角度來說從客戶使用角度來說，跨界產(chǎn)品是一類新產(chǎn)品，可以，跨界產(chǎn)品是一類新產(chǎn)品，可以滿足客戶辦公和居住兩種物業(yè)需求，產(chǎn)品的兩種功能滿足客戶辦公和居住兩種物業(yè)需求，產(chǎn)品的兩種功能無明顯劃分。無明顯劃分。住宅住宅商住樓商住樓寫字樓寫字樓跨界產(chǎn)品跨界產(chǎn)品對商務(wù)對商務(wù)功能的功

5、能的感受感受對居住對居住功能的功能的感受感受存在多方面存在多方面的限制的限制以商務(wù)活動為以商務(wù)活動為主，具備部分主，具備部分居住功能居住功能兩種功能無兩種功能無明顯界限，明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的處于不同的市場環(huán)境會市場環(huán)境會呈現(xiàn)不同使呈現(xiàn)不同使用功能的偏用功能的偏向向最適宜最適宜幾乎不具幾乎不具備合適的備合適的居住功能居住功能集中辦公形集中辦公形象好，象好，不具備不具備概念釋義概念釋義9從產(chǎn)品上來說，從產(chǎn)品上來說，是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。功能復(fù)合是功能復(fù)合是跨界產(chǎn)

6、品最重要的特點?？缃绠a(chǎn)品最重要的特點。外立面外立面內(nèi)部格局內(nèi)部格局配套功能配套功能建筑標(biāo)準(zhǔn)建筑標(biāo)準(zhǔn)公建化高檔公建化高檔裝修裝修居住辦公投資居住辦公投資皆宜皆宜住宅式格局住宅式格局生活配套，生活配套，兩氣三線兩氣三線公建化外立面公建化外立面參照住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)參照住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)公共空間公共空間產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性概念釋義概念釋義10產(chǎn)品屬性解讀一產(chǎn)品屬性解讀一公建化的外立面，以簡潔的線條勾勒出具有商務(wù)氣息公建化的外立面，以簡潔的線條勾勒出具有商務(wù)氣息的建筑體，通過整體形象的一致性，形成強大的視覺的建筑體，通過整體形象的一致性，形成強大的視覺磁場，來提升產(chǎn)品的價值。磁場，來提升產(chǎn)品的價值。11深圳深圳.

7、梅隴鎮(zhèn)梅隴鎮(zhèn)12濟(jì)南萬達(dá)廣場濟(jì)南萬達(dá)廣場 13煙臺煙臺.陽光陽光00城市廣場城市廣場1415公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求和辦公需求均提供高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)。和辦公需求均提供高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品屬性解讀二產(chǎn)品屬性解讀二誠基中心走廊誠基中心走廊尚都尚都SOHO大堂大堂16萬科第五寓：一層架空，設(shè)立綠化以及看書吧、投籃場、健身區(qū)萬科第五寓：一層架空，設(shè)立綠化以及看書吧、投籃場、健身區(qū)17萬科南昌螞蟻工房：一層架空，酒店式裝修，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。萬科南昌螞蟻工房：一層架空，酒店式裝修，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。18從建筑形態(tài)上講，其形態(tài)多樣。有單元式、外廊式

8、、從建筑形態(tài)上講，其形態(tài)多樣。有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、核心筒式。理想的建筑形態(tài)應(yīng)以單元式與塔內(nèi)廊式、核心筒式。理想的建筑形態(tài)應(yīng)以單元式與塔式結(jié)構(gòu)為主，盡量采取滿足居住需求的單元排布。式結(jié)構(gòu)為主，盡量采取滿足居住需求的單元排布。上海創(chuàng)智天地上海創(chuàng)智天地l公寓采用單元式布局，減少分?jǐn)?，保證安靜的居住環(huán)境。l戶型全通明設(shè)計，南北通透。 產(chǎn)品屬性解讀三產(chǎn)品屬性解讀三19外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓20外廊式的平面布局外廊式的平面布局 公寓的樓體為板狀單元，進(jìn)深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風(fēng)、采光條件 創(chuàng)新的公共空間設(shè)計，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。

9、 南北通透的板式塔樓充分考慮了小戶型的合理使用，小戶型不代表低品質(zhì)在有限的條件下盡量為公眾提供高品質(zhì)的產(chǎn)品 建筑手法上采用的是代表先進(jìn)建筑工藝的工業(yè)化建筑法 21內(nèi)廊式跨界產(chǎn)品：重汽彩世界內(nèi)廊式跨界產(chǎn)品：重汽彩世界此結(jié)構(gòu)的特點是每層多戶，由一此結(jié)構(gòu)的特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個樓座。條內(nèi)廊貫穿整個樓座。板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個樓體的采光。有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適合小面積戶戶型易于分割，適合小面積戶型排布。型排布。但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房使顯嘈雜，適宜做過度型住房使用。用。22核心筒式跨

10、界產(chǎn)品：煙臺陽光核心筒式跨界產(chǎn)品：煙臺陽光100100城市廣場城市廣場此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。并具有極優(yōu)的抗震性。此種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于：可此種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于：可爭取盡量寬敞的使用空間，使?fàn)幦”M量寬敞的使用空間，使各種輔助服務(wù)性空間向平面各種輔助服務(wù)性空間向平面 的的中央集中，使主功能空間占據(jù)中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位置，并達(dá)到視線最佳的采光位置，并達(dá)到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。良好、內(nèi)部交通便捷的效果。23內(nèi)部功能住宅化。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。內(nèi)部功能住宅化。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。內(nèi)部空間強調(diào)多重功能，室

11、內(nèi)除廚、衛(wèi)以外，全無常規(guī)隔斷，內(nèi)部空間強調(diào)多重功能，室內(nèi)除廚、衛(wèi)以外，全無常規(guī)隔斷，可根據(jù)個性需求自由解構(gòu)布局?？筛鶕?jù)個性需求自由解構(gòu)布局。產(chǎn)品屬性解讀四產(chǎn)品屬性解讀四24上海創(chuàng)智天地上海創(chuàng)智天地25煙臺陽光煙臺陽光100100城市廣場城市廣場26內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標(biāo)準(zhǔn)，一般采用三米層高，內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標(biāo)準(zhǔn)，一般采用三米層高，分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部則可自由分割。分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部則可自由分割。產(chǎn)品屬性解讀五產(chǎn)品屬性解讀五27常見戶型常見戶型28煙臺陽光煙臺陽光100100城市廣場戶型城市廣場戶型297E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世界戶型圖重汽彩世界戶型

12、圖30上海創(chuàng)智天地戶型圖上海創(chuàng)智天地戶型圖31萬科螞蟻工房戶型圖萬科螞蟻工房戶型圖32從產(chǎn)品的表現(xiàn)形式上，從產(chǎn)品的表現(xiàn)形式上，跨界公寓產(chǎn)品主要分為公建化跨界公寓產(chǎn)品主要分為公建化住宅與住宅化公建兩種方向打造。住宅與住宅化公建兩種方向打造。產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 8 QQ:6903178933功能復(fù)合的跨界產(chǎn)品功能復(fù)合的跨界產(chǎn)品區(qū)別于居住產(chǎn)品：區(qū)別于居住產(chǎn)品：l公建化外立面l大堂、電梯間等商務(wù)化配套l套內(nèi)空間和平層空間的可分割性l基本商務(wù)配套l具備一定專業(yè)化的商務(wù)物業(yè)管理區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品：區(qū)別于商務(wù)

13、產(chǎn)品：l無中央空調(diào)、智能化消防等l平層結(jié)構(gòu)單元式，無內(nèi)廊l層高多為3-3.3米，商務(wù)物業(yè)3.6-4米l增加了煤氣等生活配套跨界公寓是這樣一種物業(yè)形式：它具有公建化形式和住宅化內(nèi)跨界公寓是這樣一種物業(yè)形式：它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求。核，可以同時滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求。34為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？35p現(xiàn)實條件現(xiàn)實條件經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域發(fā)展客戶需求多樣科技的發(fā)展p價值挖掘價值挖掘客戶需求1.低成本辦公2.滿足復(fù)合需求3. 投資回報率開發(fā)模式1.降低風(fēng)險2.迎合市場跨界產(chǎn)品的跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生產(chǎn)生外部條件與產(chǎn)品自身的價值兩方面，共同促使跨界產(chǎn)

14、品的產(chǎn)生外部條件與產(chǎn)品自身的價值兩方面，共同促使跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生36經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度城市發(fā)展角度城市發(fā)展角度客戶需求角度客戶需求角度行業(yè)發(fā)展角度行業(yè)發(fā)展角度隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益增強，私營經(jīng)濟(jì)和個體經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，中小企業(yè)，個人辦公人群增加。城市核心區(qū)或新城區(qū)的區(qū)域，商務(wù)氛圍較為濃厚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，成為跨界公寓產(chǎn)生的土壤。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展迅速，為居家與辦公的結(jié)合提供了可能性市場上客戶需求呈現(xiàn)復(fù)合性、多樣性，存有居住、投資、低成本辦公的需求。現(xiàn)實條件現(xiàn)實條件隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)新性產(chǎn)品、創(chuàng)新手法的應(yīng)用成為可能。37降低開發(fā)風(fēng)險：降低開發(fā)風(fēng)險：多功能復(fù)合，目標(biāo)市場擴(kuò)

15、大，分散開發(fā)風(fēng)險，利于實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。迎合市場：迎合市場：解決項目性質(zhì)與市場價值出現(xiàn)的矛盾，實現(xiàn)地塊價值的最大化。滿足復(fù)合需求：滿足復(fù)合需求：滿足了客戶居住、商務(wù)、投資等不同需求?？缃绠a(chǎn)品價值體系跨界產(chǎn)品價值體系投資回報率：投資回報率：具有較好的出租空間和較高的投資回報價值。低成本辦公：低成本辦公：低成本商務(wù)需求，吸引中小型企業(yè)和個人辦公客戶。38跨界產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò)跨界產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò)受經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的影響，跨界產(chǎn)品功能會根據(jù)城市受經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的影響，跨界產(chǎn)品功能會根據(jù)城市實際情況發(fā)生一定變化。實際情況發(fā)生一定變化。三線城市三線城市二線城市二線城市一線城市一線城市經(jīng)濟(jì)背景功能定位產(chǎn)品變化經(jīng)濟(jì)主體實力

16、較弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不活躍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較活躍，第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步增加，中小企業(yè)發(fā)展較快。經(jīng)濟(jì)發(fā)展非?；钴S，中小型企業(yè)數(shù)量多，前景廣闊。較少出現(xiàn)跨界產(chǎn)品小戶型居住和辦公功能均分別出現(xiàn)，功能完全復(fù)合情況較少見。真正實現(xiàn)功能辦公和居家功能復(fù)合小戶型為主，外立面和公共空間裝修普通居住型和辦公型在面積和外立面裝修等有較明顯差別，面積適中，追求項目整體檔次39項目用地性質(zhì)面積區(qū)間客戶置業(yè)目的誠基中心居住、商服30-70居住、投資、辦公鑫苑金座商服34-47居住、投資香格里拉商服58-75居住、辦公、投資中齊未來城商服43、53居住、投資正大時代廣場商服30-70辦公、投資濟(jì)南市場跨界產(chǎn)品在營銷過程中會依據(jù)市場，而主

17、推濟(jì)南市場跨界產(chǎn)品在營銷過程中會依據(jù)市場，而主推居住或者辦公某一方面的功能，真正意義上的功能跨居住或者辦公某一方面的功能，真正意義上的功能跨界產(chǎn)品并不多見。界產(chǎn)品并不多見。濟(jì)南跨界產(chǎn)品多為住宅化公建的原因是：p歷年來，住宅市場占據(jù)商品房成交的絕對比重，市場遠(yuǎn)好于商務(wù)公寓市場。p市場中小面積，低總價住宅缺失，小戶型公寓成為市場空白的補缺者。濟(jì)南市場的跨界產(chǎn)品驅(qū)動因素：為解決項目性質(zhì)和市為解決項目性質(zhì)和市場的矛盾，從而在用地性質(zhì)與功能之間的跨界，場的矛盾，從而在用地性質(zhì)與功能之間的跨界，而并不表現(xiàn)為功能上的復(fù)合，這是跨界產(chǎn)品在濟(jì)南市場中的特殊表現(xiàn)。濟(jì)南跨界產(chǎn)品現(xiàn)狀濟(jì)南跨界產(chǎn)品現(xiàn)狀40跨界產(chǎn)品操作要

18、點有哪些？跨界產(chǎn)品操作要點有哪些？41操作要點一操作要點一完善的前期策劃：通過大量的市場調(diào)研確定項目的可完善的前期策劃：通過大量的市場調(diào)研確定項目的可行性和功能定位、檔次定位和對城市的價值。行性和功能定位、檔次定位和對城市的價值。功能定位功能定位，一般來說，大體量跨界產(chǎn)品包括辦公、住宅、商業(yè)等多種功能。部分城市的跨界產(chǎn)品會有明顯的功能定位。檔次定位檔次定位，定位于中檔辦公與居住，這是由目前客群決定的。城市價值城市價值，位于城市商務(wù)區(qū)內(nèi)，改善城市投資環(huán)境，為中小型辦公提供了承載的平臺。42操作要點二操作要點二選址：跨界產(chǎn)品具有商務(wù)功能，選擇現(xiàn)在或未來的城選址：跨界產(chǎn)品具有商務(wù)功能，選擇現(xiàn)在或未來

19、的城市商務(wù)中心，距離目標(biāo)客群更近，更易于獲得成功。市商務(wù)中心，距離目標(biāo)客群更近，更易于獲得成功。國貿(mào)國貿(mào)43操作要點三操作要點三外立面與公共空間：豪華和富有商務(wù)感的外立面、公外立面與公共空間：豪華和富有商務(wù)感的外立面、公共空間與園林對客戶有極大的吸引力，目前跨界產(chǎn)品共空間與園林對客戶有極大的吸引力，目前跨界產(chǎn)品呈現(xiàn)越來越重視外部形象的趨勢。呈現(xiàn)越來越重視外部形象的趨勢。44操作要點四操作要點四平面布局：塔式和內(nèi)廊式更為常見，單元式更具有居平面布局：塔式和內(nèi)廊式更為常見，單元式更具有居住氣氛，但并不常見。住氣氛，但并不常見。塔式結(jié)構(gòu)廊式結(jié)構(gòu)45操作要點五操作要點五戶型：根據(jù)功能定位不同，戶型面積

20、進(jìn)行變化?？缃鐟粜停焊鶕?jù)功能定位不同，戶型面積進(jìn)行變化?？缃绠a(chǎn)品戶型面積基本在產(chǎn)品戶型面積基本在100平米左右。二線城市偏居住平米左右。二線城市偏居住跨界產(chǎn)品面積一般在跨界產(chǎn)品面積一般在30-60平米左右。平米左右。濟(jì)南萬達(dá)達(dá)人界濟(jì)南萬達(dá)達(dá)人界，戶型在40-60平米之間，投資型客戶為主，偏好總價較低的產(chǎn)品。北京建外北京建外SOHO，定位于可居住可辦公，面積區(qū)間躲在100-150平米之間。濟(jì)南萬達(dá)達(dá)人界北京建外SOHO46操作要點六操作要點六后期營銷后期營銷:根據(jù)功能定位不同，賣點也有不同。投資性根據(jù)功能定位不同，賣點也有不同。投資性是跨界產(chǎn)品普遍選取的重要宣傳重點。是跨界產(chǎn)品普遍選取的重要宣傳

21、重點。471非住非住宅房宅房產(chǎn)證產(chǎn)證35成成10年年按揭按揭4商業(yè)商業(yè)水電水電240年年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)普通居住公寓產(chǎn)品存在產(chǎn)權(quán)年限少，貸款首付高、后期生活成本高等特點。操作要點七操作要點七跨界產(chǎn)品的居住功能實現(xiàn)面臨重重困難，若偏向于居跨界產(chǎn)品的居住功能實現(xiàn)面臨重重困難，若偏向于居住功能，則需面臨較大的政策阻力。住功能，則需面臨較大的政策阻力。48跨界產(chǎn)品實操案例？跨界產(chǎn)品實操案例？49重汽重汽. .彩世界彩世界50項目概況項目概況v位置：濟(jì)南北園大街與濟(jì)齊路交匯處v占地面積：4.7萬平米v總建筑面積：15萬平米v用地性質(zhì)：商服用地（40年土地使用年限）v產(chǎn)品類型：8棟10層精裝修公寓v主力戶型：30

22、-60平米一室，60-80平米兩室v開盤時間：2008年12月v交房時間：2009年12月v歷史價格：5100-5800元/平米51背景透析背景透析三大困局：三大困局：v市場困局：08年正值房地產(chǎn)低谷期，整體市場不景氣，客戶觀望心態(tài)嚴(yán)重。v區(qū)位困局：項目位于濟(jì)南西北部，項目周邊尚未改造，給人臟亂差印象，區(qū)域認(rèn)可度低。同時，存有“住南不住北，住東不住西”的居住習(xí)慣抗性。v地塊困局：地塊呈三角形狀，三面臨路，噪聲污染嚴(yán)重，不利于開發(fā)。 三大障礙：三大障礙：v土地性質(zhì)障礙：該地塊為商服用地，40年土地使用年限，正值市場熱議土地使用年限到期續(xù)費的問題。v政策障礙：由于商服用地，在銀行貸款政策上，首付需

23、50%以上，利率上浮10%。v使用成本障礙：商服用地，客戶對水電費的收取標(biāo)準(zhǔn)存有質(zhì)疑。52如何吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶？如何吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶？軌道物業(yè)的成功給本項目何種啟示？軌道物業(yè)的成功給本項目何種啟示？市場空白點在哪？市場空白點在哪？如何滿足用地性質(zhì)，如何滿足用地性質(zhì)，2年內(nèi)完成銷售目標(biāo)？年內(nèi)完成銷售目標(biāo)？市場研判與定位市場研判與定位在當(dāng)前背景下，本項目要想在兩年內(nèi)實現(xiàn)100%銷售的目標(biāo)，實現(xiàn)地塊價值的最大化，必須要鎖定問題，尋求市場機會。區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多，租金低，且多只租不售，存有較大的銷售壓力。結(jié)合市場，要突破用地性質(zhì)，嫁接商務(wù)的形式，做宜商宜住的產(chǎn)品，利于通過政府審批和實現(xiàn)目標(biāo)。區(qū)域認(rèn)可

24、度低，產(chǎn)品品質(zhì)低，無知名開發(fā)商，在售80平米以下小面積銷量好。市場研判，知名開發(fā)商、小戶型、高品質(zhì)產(chǎn)品存有市場空白?？焖俟坏絹恚軌蛱嵘畹膬?nèi)涵，物業(yè)得以升值，傳統(tǒng)商圈模式將發(fā)生改變，同時會帶來環(huán)境噪雜、治安混亂等負(fù)面影響。因此，在抓住快速公交帶來的利好的同時，消除負(fù)面作用。吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶從兩方面入手;一是物質(zhì)需求提供高舒適度的居住環(huán)境，二是精神需求，強調(diào)社區(qū)文化建設(shè)。精準(zhǔn)的市場定位：省城唯一精準(zhǔn)的市場定位：省城唯一BRTBRT總站旁大型全形態(tài)青年社區(qū)總站旁大型全形態(tài)青年社區(qū) 53小戶型產(chǎn)品小戶型產(chǎn)品定位策略定位策略產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：個性化特征營造賣點個性化特征營造賣點功能定位：功能

25、定位：告知消費者告知消費者產(chǎn)品用途產(chǎn)品用途居住理念定位：居住理念定位：運用創(chuàng)新戶型概念運用創(chuàng)新戶型概念產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位告知消費者該產(chǎn)品兼具居住與辦公功能本項目以首次置業(yè)的新生代為主力客群，為滿足這一客群的特征，在具體的產(chǎn)品設(shè)計上以小戶型為主，既滿足其居住、辦公的功能需求，又注重時尚與現(xiàn)代性的設(shè)計。本產(chǎn)品兼具時尚性與時代性，采用創(chuàng)新戶型設(shè)計。產(chǎn)品外立面與外形設(shè)計獨特，戶型設(shè)計合理，強調(diào)居住的舒適度。在具體標(biāo)準(zhǔn)上按住宅要求設(shè)計，產(chǎn)品配套齊全。54內(nèi)廊式的總平面布局內(nèi)廊式的總平面布局項目規(guī)劃項目規(guī)劃項目由項目由8 8棟棟1010層小高層精裝公寓組成，均為內(nèi)廊單元式設(shè)計，層小高層精裝公寓組成，均為內(nèi)廊單元式設(shè)計，滿足居住需求。滿足居住需求。55內(nèi)廊式的某樓座布局內(nèi)廊式的某樓座布局此結(jié)構(gòu)的特點是每層多戶，由一此結(jié)構(gòu)的特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個樓座。條內(nèi)廊貫穿整個樓座。板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個樓體的采光。有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適合小面積戶戶型易于分割，適合小面積戶型排布。型排布。但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房使顯嘈雜，適宜做過度型住房使用。用。項目規(guī)劃項目規(guī)劃5