2010惠州日升昌陽地帶低首付0月供方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上隨著政府新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，“第二套住房貸款首付不得低于50%”。一般投資客都是多次置業(yè)，此政策對(duì)投資客影響較大。另外，隨著政府利率的提高，項(xiàng)目交樓時(shí)間比較晚，客戶對(duì)月供利率也有所顧慮，為客戶解決相關(guān)首付及月供問題成為交易的關(guān)鍵。新政下解決首期高的方法之一 首付分期付為保證項(xiàng)目成交量，盡量規(guī)避潛在客戶受此政策屏蔽，實(shí)實(shí)在在的降低客戶置業(yè)成本和門檻，可采用首期分期付的形式。Ø 市場參考案例DADA的草地：n 新政出臺(tái)后，DADA的草地開始進(jìn)入營銷前期，除了它的營銷渠道值得借鑒外，它推出的“置業(yè)計(jì)劃”亦值得同行業(yè)借鑒：低首付購房，首付一半免息分期付（二成首付一成

2、分期付，四成首付二成分期付，由開發(fā)商墊付，在入伙前分期付完），效果明顯，大部分成交客戶都選擇此付款方式。n 此付款方式減輕了客戶首期付款的壓力，規(guī)避了政策對(duì)多次置業(yè)投資客的影響，也擴(kuò)大了購買人群，降低了對(duì)首付敏感的首次置業(yè)者置業(yè)門檻。n 惠州項(xiàng)目東江灣·首領(lǐng)也采用了“首期分期付”的形式，效果明顯：成交客戶40%左右選擇此支付方式。Ø 具體執(zhí)行流程：n 開發(fā)商出具一份“還款承諾書”及“借據(jù)”（為避免法律風(fēng)險(xiǎn)，建議由發(fā)展商相關(guān)法律顧問草擬或?qū)徍诵枧c客戶簽署的“還款承諾書”及“借據(jù)”后執(zhí)行），此合同的內(nèi)容是明確開發(fā)商與成交客戶關(guān)于“首付分期付款”的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，以及違約責(zé)任。合

3、同形式為：主合同（房地產(chǎn)買賣合同）的從合同，獨(dú)立存在，但以主合同的生效為生效要件n 操作流程：客戶交購房定金 簽認(rèn)購書 簽約時(shí)：寫借據(jù)、簽還款承諾書 交剩余首期款 收到全額首期收據(jù) 簽合同、辦理按揭手續(xù)借據(jù)、還款承諾書由開發(fā)商保管，待借款支付完時(shí)，借據(jù)還與業(yè)主，還款承諾書自動(dòng)失效。n 分期付款方式：二成首付一成分期付，五成首付三成分期付，由開發(fā)商墊付，在入伙前分期付完。n 備注：此支付方式的關(guān)鍵是開發(fā)商借款予客戶，借款合同的當(dāng)事人為開發(fā)商與小業(yè)主，兩者購成法律上的借貸款關(guān)系，不涉及銀行的合作。Ø 開發(fā)商利息損失計(jì)算：（舉例）剩余總建筑面積均價(jià)總價(jià)額客戶借款比例預(yù)估最大借款額度（按借三

4、成款算）利息損失活期利率0.36%1年定期利率2.25%119077283.9.6客戶100%借首付款.593667.38.1客戶80%借首付款.474933.9.9客戶50%借首付款.746833.69.5Ø 客戶分期付款舉證戶型建筑面積總價(jià)首付一成首付兩成1-150257.7942797.5855951-130149.5140268.880537.6備注：此方式是按所有首付五成，借款三成的最大借款額度估算，7283.9元為未售單位預(yù)估面價(jià)，開發(fā)商損失的是1年內(nèi)借出款資金在銀行的利息，按流動(dòng)資金和固定存款資金分別測算，且按客戶借款的比例100%、80%、50%分別測算。Ø

5、 風(fēng)險(xiǎn)提示及規(guī)避：n 若采用“首期分期付”的方式操作，有可能承擔(dān)客戶不履行承諾書內(nèi)容的風(fēng)險(xiǎn)，即客戶在產(chǎn)權(quán)已過戶的情況下卻不按承諾書約定的時(shí)間和款項(xiàng)及時(shí)支付剩余首期款。n 發(fā)展商可采取不給予入伙、切斷水電、加收違約金、利息，或者訴諸法律或仲裁程序以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，上述違約責(zé)任都需在還款承諾書中注明，并請(qǐng)發(fā)展商法律顧問全程提供專業(yè)意見。Ø 特別申明：n 此操作相當(dāng)于開發(fā)商向購買客戶提供免息首付貸款，是以開發(fā)商與購買客戶之間簽署合同的形式保證雙方交易利益，世聯(lián)特別提示，所有法律文書、相關(guān)文件及操作流程，都需由發(fā)展商專業(yè)法律顧問提供法律咨詢意見。附件：1、借據(jù)格式借 條惠州大亞灣中御華庭實(shí)業(yè)有限公

6、司： 本人 現(xiàn)向貴公司借款 （不得超過首付款的30%）， 萬 仟元整（大寫），用于購賣藍(lán)鉆公寓 棟 號(hào)房，并承諾按照還款承諾書所約定的內(nèi)容按時(shí)還款。以此為據(jù)。借款人簽字（手?。航鉀Q交樓時(shí)間晚的方法之二 交樓前0月供方案Ø 市場參考案例財(cái)富港：n 財(cái)富港項(xiàng)目為深圳西岸目前唯一集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓為一體的城市綜合體。財(cái)富港位于寶安海城路與寶源路交匯處，總占地1.92萬平，總建面5.4萬，主力戶型為精裝小復(fù)式公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品涵蓋40-80平方米的一房和兩房單位（大部分為復(fù)式），具有贈(zèng)送率高等特點(diǎn)，共948套，價(jià)格為1800020000元之間。n 項(xiàng)目今年1月份開始公開銷售，入伙要到20

7、11年的9月份，在深圳主體工程2/3拿預(yù)售證的情況下，這個(gè)項(xiàng)目的交樓周期有點(diǎn)長。為了規(guī)避這個(gè)弱勢(shì)，開發(fā)商想出了“零月供”的方案，即交樓前（2011年6月份前購房客戶）開發(fā)商往客戶的固定賬戶里面按月打款，一直到正式交完樓為止。n 該方案主要針對(duì)投資客戶，開發(fā)商每月打款金額為：按客戶貸款8成，30年還貸的月供款額。n 此方案主要針對(duì)投資客戶，從1月份公開銷售到5月初就已銷售650套，銷售率高達(dá)70%，促進(jìn)銷售作用明顯；另外，在營銷推廣上，開發(fā)商打出了“零月供”的概念，在推廣上有很強(qiáng)的吸引力。Ø 具體執(zhí)行流程：n 客戶提供其指定銀行卡，開發(fā)商根據(jù)銀行卡每月按期打款至客戶卡上,開發(fā)商與客戶共

8、同簽署“按月打款協(xié)議書”，此合同的內(nèi)容是明確開發(fā)商每月打款額與成交客戶關(guān)于“零月供”的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。n 操作流程：簽合同、辦理按揭手續(xù) 簽署“按月打款協(xié)議書” 客戶提交指定銀行卡帳號(hào)復(fù)印件。n 0月供時(shí)間界定：客戶正式簽定合同，辦理完按揭手續(xù)日開始，截止至開發(fā)商正式交樓日截止；n 每月打款額：在客戶成交總價(jià)基礎(chǔ)上，按照8成按揭30年月供的每月月供額（利率按85折計(jì)算）n 開發(fā)商月供額損失計(jì)算：（舉例）剩余總建筑面積均價(jià)總價(jià)額開發(fā)商每月打款額開發(fā)商共需打款額（按18個(gè)月計(jì)算）119077283.9.6.15.7n 客戶零月供付款舉證戶型建筑面積總價(jià)月供（首付兩成，30年按揭）總計(jì)月供款（按18個(gè)月計(jì)算）反算至單價(jià)（建筑面積計(jì)算）1-280357.791848.433271.2提高575.7元/平1-280149.51