社區(qū)改造案例

1、社區(qū)改造案例存量改造案例分析以下通過改造后的物業(yè)類型進(jìn)行分類：1 .辦公樓項目改造據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計顯示，目前全國有4.3億平方米被低估的物業(yè)面積，其中一些 是硬件老舊或是運營能力有限被淘汰，這對于投資商而言卻是很好的投資機(jī)會。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2016年上海全市共有寫字樓大宗交易38筆（包括寫字 樓32筆，商務(wù)園區(qū)6筆），其中涉及改造的項目有7個，占比接近兩成。上海 第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、 淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。經(jīng)過 20多年的 發(fā)展，上海市區(qū)甲級寫字樓已然成為最具投資價值和穩(wěn)定回報的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，吸引了大批投

2、資者和企業(yè)。但隨著時間推移，現(xiàn)存寫字樓存在外觀陳舊、設(shè)備設(shè)施老 化、能耗大、缺少配套服務(wù)設(shè)施等問題，導(dǎo)致其出租率及租金低、管理運營成本 居高不下，亟待改造。1）靜安高和大廈：收購一改造+業(yè)態(tài)調(diào)整一租金提升項目位置：南京西路華山路2號，毗鄰靜安寺，地鐵2號線7號線交匯。位于 南京西路頂級商圈的核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、 南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、購物中心、五星級酒店眾多，屬于上 海最高檔的辦公區(qū)域和最繁華的商業(yè)區(qū)域。原狀：原為中華企業(yè)大廈，該寫字樓建筑年代較早，規(guī)劃設(shè)計等方面也有待改進(jìn)。 對外出租66%,大部分2012年，2013年到期，其余自用或控置。

3、收購時間：2012年10月收購方：天津暢和股權(quán)投資基金管理有限公司，由高和資本與國開圓融資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司共同設(shè)立，其中高和資本持股 51%。收購價格：7.9億并購，收購單價約為3萬元/平米。標(biāo)的物業(yè)評估的市場價值 為7.63億元。收購方案：中華企業(yè)大廈5至27層物業(yè)，體量2.6萬平方米。為實施本次收購, 高和資本聯(lián)合國開行通過信托計劃、私募基金與銀行貸款結(jié)合的方式完成多次杠 桿收購，具具體收購安排如下：a）高和資本以其控制的天津暢和為平臺、國開行旗下的國開金融以其控制的國開元融為平臺，設(shè)立合資公司“元融暢和”作為基金管理人；b）高和資本與國開金融分別制定相關(guān)方作為信托計劃的一般級委托人（實

4、際承 擔(dān)劣后責(zé)任）向信托計劃吹，以1: 2的比例募集信托計劃優(yōu)先級出資（“杠桿 一”）；同時，國開金融以其持有的物業(yè)通過非貨幣方式向信托計劃出資，認(rèn)購 信托計劃的中間級信托單位;c）信托計劃設(shè)立后，元融暢和作為GP與信托計劃作為LP共同設(shè)立基金一一上 海高開錦有限合伙企業(yè)（“上海高開錦”或“基金”）；d）國開行以上海高開錦自由資金1:1的比例向上海高開錦發(fā)放并購貸款（“杠 桿二”）；e）通過上述結(jié)構(gòu)安排，高和資本和國開金融最終實現(xiàn)了自由資金出資（包括其 制定的一般級委托人出資）與整體收購對價 1:6的超高杠桿。改造方案：通過整體改造和運營，打造南京西路甲級地段的最新精品寫字樓， 吸 引以金融、

5、文化、服務(wù)業(yè)為主的跨國企業(yè)和國內(nèi)高端企業(yè)總部入駐。通過寫字樓兩級分化的市場斷層一一中間斷檔，區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓租金全部在10塊以上，而普通寫字樓租金在3-5元之間，5-10元檔次的寫字樓供應(yīng)為零。以填補(bǔ)該檔 次的市場空白為定位。高和資本進(jìn)行大規(guī)模升級改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，通過外立面、 室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，使其達(dá)到國內(nèi)甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)， 并將中華企業(yè)大廈重命名為高和大廈，以及重新進(jìn)行銷售和招租。具體的改造部位主要有：a）室內(nèi)大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。b）電梯內(nèi)控及外呼按鈕將更新，4臺電梯將調(diào)整為兩臺高區(qū)，兩臺低區(qū)。c）玻璃幕墻更換為更節(jié)能環(huán)保的新幕墻d）衛(wèi)生間整層投資客戶

6、按照一個精裝考慮，散售樓層按室內(nèi)精裝衛(wèi)生間交付 對于散售樓層，交房時可以把 01-03戶和06 -08戶的走廊隔墻外移，以增 大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。e）室外景觀園林和咖啡廳。改造成果：更新后，靜安高和大廈的整體估值超過10億元，租金從4.0元/平方 米/天一躍升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽(yù)為當(dāng)年上海寫字樓市 場租金增長最快的項目。入駐的租客包括金賽藥業(yè)、國都證券等品牌租客。金賽 藥業(yè)是亞洲最大的重組人生激素生產(chǎn)企業(yè)，國內(nèi)規(guī)模最大的基因工程制藥企業(yè)； 國都證券則是國內(nèi)排名前十的專業(yè)證券公司。借此高和資本正式進(jìn)入上海市場，并將借助其在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理

7、經(jīng)驗對此物業(yè) 進(jìn)行改造提升。挖掘并釋放優(yōu)質(zhì)物業(yè)內(nèi)在價值潛力，這也延續(xù)了其在一線城市核 心地段收購存量物業(yè)的核心戰(zhàn)略。該案例是上海市城市更新的范例。高和資本將 該物業(yè)以帶租約銷售的方式散售予投資者，目前已完成退出。2）高和藍(lán)峰大廈：全面升級帶來租金快速增長項目位置：位于北京東南三環(huán)十里河區(qū)域，扼守京沈高速、京津唐高速、京滬高 速等交通要道，距離國貿(mào)CBD僅4站地鐵，未來會三條地鐵在此交匯。原狀：原為“丹陽大廈”，是北京元鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年推出的純寫字樓項目。本次收購前，為韓建集團(tuán)所屬的北京丹陽房產(chǎn)開發(fā)有限公司獨家所有。大廈高18層，總高度77米，占地面積6661平方米，建筑總面積達(dá)

8、43561平方米。樓宇硬件尚可，只是疏于日常運營，加之處于因家居、花鳥魚 蟲市場聞名的十里河商圈，租金水平一直未能突破 5元/平方米。周邊乙級寫字 樓如聯(lián)合國際大廈，散售價格大約 3.5萬元/平方米。收購方：高和資本收購方案：2013年11月21日，高和資本正式宣布完成對丹陽大廈的整體收購。盡管并未公開此次收購價格，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計收購總價將在15億元以上。（丹陽大廈當(dāng)時的標(biāo)的價格為14.88億元。）改造過程：對項目收購后進(jìn)行了整體的改造定位及設(shè)計， 打造高和的第一座藝術(shù) 寫字樓，目標(biāo)租戶群是傳媒產(chǎn)業(yè)相關(guān)的 TMT（科技、傳媒、IT）類企業(yè)。改造后的 藍(lán)峰大廈在辦公環(huán)境、空間尺度、使用功能上帶來

9、變革性提升，工程耗時大半年， 每平方米面積的改造成本達(dá)到數(shù)千元。具體改造過程如下：a）重修大堂，覆蓋立體綠植墻、疊石水景廣場綠化景觀，花園辦公大堂及公共 區(qū)域，.改造升級樓體景觀照明；b）增加了智能治理PM2.5的凈化設(shè)備；c）引進(jìn)員工餐廳、咖啡廳配套，同時引進(jìn)便利店等服務(wù)設(shè)施，滿足辦公白領(lǐng)就餐、休息等需求； d）引進(jìn)國際一線物業(yè)服務(wù)公司;e）引入“資產(chǎn)精裝修”概念，就是高和在銷售的時候，與業(yè)主簽一份資產(chǎn)管理 協(xié)議，繼續(xù)保留一定年限的資產(chǎn)出租權(quán)， 方便統(tǒng)一招租和物業(yè)管理，幫助新業(yè)主 培養(yǎng)穩(wěn)定的租戶，尤其是大品牌租戶，他們對租客品質(zhì)和整體租金能起推動作用。改造結(jié)果：高和資本在收購藍(lán)峰大廈后，通過

10、整體改造和高效運營，將藍(lán)峰大廈 的租金由4元/平方米/天提升至7.2元/平方米/天，租金平均藥1幅達(dá)到75%,被 評為2015年北京市場租金漲幅最快的寫字樓。租金的提升也令藍(lán)峰項目的投資 回報率達(dá)到5%以上，領(lǐng)跑北京市場。同時，2015年成為北京的高端寫字樓銷 售冠軍，成交8.5億元。3）徐航base （原上海航空科技大廈）：通過創(chuàng)意設(shè)計和完善設(shè)施配備升級租金項目位置：航空科技大廈項目位于徐家匯商圈， 周邊商業(yè)氛圍濃郁，配套設(shè)施齊 全。但項目所處地理位置不算最佳，距離地鐵 1、9號線步行5分鐘內(nèi)即達(dá)。原狀：租金為4-5元/平方米/大改造方：翌成創(chuàng)意資產(chǎn)運營管理（上海）股份有限公司 改造方案：將

11、項目定位為創(chuàng)意甲級寫字樓，進(jìn)行了為期半年的改造和產(chǎn)品的全面提升。一樓二樓增設(shè)配備健身中心，及多元化的健康餐飲；每個樓層增設(shè)寬敞的露天陽臺和空中花園，頂樓的天臺寬敞明亮兼具休閑及戶外活動功能，并融入 時辦公及餐飲理念。改造成果：經(jīng)過為期半年的改造和產(chǎn)品的全面提升， 最終將租金從4-5塊提升到 后期的8塊左右，與同商圈標(biāo)志性物業(yè)港匯廣場持平。4）中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心：酒店改建互聯(lián)網(wǎng)金融中心項目位置：位于北京中關(guān)村，中關(guān)村西區(qū) 23號地塊。原狀：前身是凱賓斯基酒店，經(jīng)營狀況不佳。改造方案：功能定位為科技金融機(jī)構(gòu)聚集空間，重點吸引互聯(lián)網(wǎng)金融、要素市場、 股權(quán)投資以及銀證保等各類有代表性的科技金融機(jī)構(gòu)、

12、服務(wù)平臺和行業(yè)組織聚集。在海淀區(qū)出臺政策支持后，對入駐企業(yè)實施了諸多租金優(yōu)惠和租房補(bǔ)助政策。改造成果：更新后，吸引了互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)入駐，成為我國互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的集群和創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器。截止到 2015年，已經(jīng)有P2P網(wǎng)貸公司、第三方支付企業(yè)、金融大數(shù)據(jù)企業(yè)、金融產(chǎn)品搜索平臺陸續(xù)搬了進(jìn)來，包括京東金融集團(tuán)、百度小貸等互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)。這棟已聚集35家互聯(lián)網(wǎng)金融各產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的大樓，成為全國首家聚焦吸引互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的建筑，也成了名符其實的互聯(lián)網(wǎng)金融中心。2 .商業(yè)項目改造對傳統(tǒng)商業(yè)零售地產(chǎn)來說，由于電商的強(qiáng)烈沖擊下，目前正在歷經(jīng)寒潮，這也加 速了商業(yè)零售地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和改造。消費者對高品質(zhì)、體驗

13、性極強(qiáng)的商品消費需求 正在快速增加，建立以消費者為核心的“體驗式服務(wù)”模式，這就需要構(gòu)建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所因此，商場的改造和運營管理，成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。1）凱德望京：辦公樓改購物中心原狀：收購?fù)╉椖繒r，出地三層，凱德調(diào)整的方面是，將原本打算做辦公的塔 樓調(diào)整為購物中心。改造方案：運營10年之后，望京項目在今年進(jìn)行了外立面的翻新和停車場的升 級改造，同時，凱德商用每年都會預(yù)留資金對地面、墻面和燈光進(jìn)行優(yōu)化。然而, 比提升硬件更關(guān)鍵的是軟件的升級，它考驗的是運管團(tuán)隊的敏銳度和節(jié)奏感。此前，望京項目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV, 10-11層是健身房。6-11層只

14、有三個品牌。當(dāng)凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場消費習(xí)慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營也較弱時，便與經(jīng)營者溝通提前結(jié)束租約，騰出 4層面積增加了四五個品牌。運營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費頻效也會有更高要求， 凱德會考慮業(yè)態(tài) 和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴(kuò)大顧客的選擇面；同時保證商場的 活力，使得顧客在購物時，視覺上、觸覺上有互動。10年時間看似很長，但按商業(yè)地產(chǎn) 3年一個周期來看，不過短短三個周期，在 頭一個周期，主要是確定商場的定位和運作，第二三個周期，則可以更好地對這 個商場進(jìn)行把控 新加坡凱德商用一直以商業(yè)輕資產(chǎn)運作見長， 輸出品牌和管理。凱德商用目前的 項目，很多都由收購得來，不可避免地要涉及存量

15、商業(yè)項目的改造。2）上海新天地：老建筑變地標(biāo)性商業(yè)區(qū)原狀：原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。坐落于上海盧灣區(qū)，處于" 市中心的中心”，上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。是一個成熟的商業(yè)地段。 毗鄰”中共一大會址”，與很多“一大會址”有關(guān)的建筑物需要保護(hù)，同時，“一 大”周圍不能建高層建筑物。改造商：瑞安集團(tuán)改造方案：以上海近代建筑的標(biāo)志一一石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融 不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海

16、石庫門居 住文化。改造成果：最終新天地成為了以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐 飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。并且以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上 海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。成為上海市地標(biāo)性商業(yè) 區(qū)。3）上海金橋 ？佳鄰坊：陳舊業(yè)態(tài)驅(qū)使產(chǎn)業(yè)升級 項目位置：位于浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)中心，金高路佳樂路，緊鄰金橋市民文化廣場及 陽光歐洲城、陽光國際公寓等中高端住宅小區(qū)，周邊社區(qū)成熟， 1.5公里范圍擁 有成熟社區(qū)人口 10萬人，消費人群中產(chǎn)以上比例占40%。原狀：原新金橋商業(yè)中心，項目由陽光歐洲城集團(tuán)開發(fā)，于 2006年首次開業(yè)， 總建筑面積約5500褶，地上商業(yè)共2層

17、，地下一層停車場，車位約 100個。 并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、愛嬰室母嬰生活館、鼎御咖啡、來音琴行、春瑞教育等品牌入駐。但經(jīng)過幾年的發(fā)展，周邊的商業(yè)競爭日趨激烈。面對消費 者對于更加精致舒適的購物環(huán)境和多元化購物體驗的要求，建筑風(fēng)格略顯陳舊、 業(yè)態(tài)配置相對單一的新金橋商業(yè)中心項目疲態(tài)盡顯。改造商：大華邁卓商業(yè)管理公司改造方案：面對周邊大型購物中心的強(qiáng)勢競爭，應(yīng)精準(zhǔn)鎖定小體量商業(yè)便利性、 休閑性、消費頻次高等獨特優(yōu)勢，采用差異化的品牌配置，多元化的業(yè)態(tài)組合， 與大型綜合購物中心相得益彰，共同打造金橋鎮(zhèn)全新的文化、休閑、娛樂、商業(yè) 核心區(qū)。基于此，邁卓將此項目定位成精致型社區(qū)鄰里中心，并正

18、式更名為“金 橋佳鄰坊”，項目將著力以開放式的空間形態(tài)，時尚的建筑外形，主要業(yè)態(tài)涵 蓋餐飲、生活服務(wù)、零售、親子等，為消費者提供休閑、舒適、趣味、輕松的環(huán) 境體驗。施工時間已在2015年8月底開始，2016年5月底整體開業(yè)。4）天津和平大悅城:老字號輸入運營管理新模式 原狀：位于天津市和平區(qū)南京路商圈，原為天津的老字號商場津匯廣場改造商：大悅城地產(chǎn)改造方案：改造后項目總建筑面積達(dá)18萬平方米，商業(yè)運營面積近7萬平方米， 擁有地上六層，地下一層，是營口道地鐵站的上蓋物業(yè)。進(jìn)行了內(nèi)部建筑改造， 設(shè)置了兩個“大飛梯”，留出中庭退臺式共享空間，使項目煥然一新。在經(jīng)營上， 將引入大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線，打

19、造符合定位的全新街區(qū)產(chǎn)品，提供極致互動體 驗，“六樓”、“超級工版”、“ Hi內(nèi)”等主題街區(qū)均為商圈首創(chuàng)。大悅城地產(chǎn)并未投入資金收購該項目， 不持有津匯廣場股份，而是輸出運營管理 模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC 是大悅城地產(chǎn)的重要合作機(jī)構(gòu)，不 2016年8月18日，GIC與中國人壽旗下公 司以總價92.89億人民幣，收購了大悅城地產(chǎn)旗下的立運、熙安和錦星公司的股 權(quán)。）改造成果：目前天津和平大悅城累計簽約品牌 184個，累計簽約率達(dá)到100% , 包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個 首次亮相

20、南京路街區(qū)的品牌，40多個新進(jìn)入天津的品牌。5）北京世貿(mào)天階： 商業(yè)項目不斷更新 原狀：2007年建成，作為北京乃至全國的標(biāo)桿型商業(yè)項目，世貿(mào)天階以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建筑風(fēng)格、世界第三大大幕以及眾多國際知名品牌的入駐一直吸引著行業(yè)的目光、消費者的青睞，這里一度被稱為“夢開始的地方”。 世貿(mào)天階即將步入第一個十年，這里仍然是眾多國際品牌亮相首選之地。 面對商 業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊，消費者購物行為的改變，促使世貿(mào)天階著手改造升 級。改造方案：在2016年開始了大刀闊斧的改革，從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶服務(wù)、購物體驗上進(jìn)行全面的升級改造。此次調(diào)改始于 2016年初，歷時5個月，從B1

21、的重裝改造，到品牌結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，物業(yè)管理團(tuán)隊和商戶們做出了積極的努力，終于在去年十一如期開業(yè)并實現(xiàn)了 60%以上的開業(yè)率，截至11月還將 有30%的店鋪陸續(xù)開業(yè)，其中blt超市和西貝筱面村也都在10月10日正式對 外營業(yè)，十一期間雖然有些商家還在試營業(yè)， 但客流卻相當(dāng)可觀，各家餐飲門前 都排起了長龍，B1開業(yè)迎來開門紅。3 .產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造1)上海1933老場坊：屠宰場變時尚勝地建成時間：1933年原狀：老場坊前身為上海公共租界最高行政機(jī)構(gòu)工部局所建遠(yuǎn)東最大的宰牲場，由英國著名設(shè)計大師巴爾弗斯(Balfours )設(shè)計，余洪記營造廠建設(shè)，帶有明顯的古羅馬帝國時期巴西利卡式建筑風(fēng)格。建筑外立面的

22、水泥外墻從上到下設(shè)立花窗，由方、圓2種元素組成。改造方案：改造過程保留建筑本身最本真的特色，同時又賦予它更多的現(xiàn)代功能， 并植入最時尚的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，從而使1933老場坊變身為既代表老上海輝煌歷 史，又承載現(xiàn)代文化功能的獨一無二的滬上建筑景觀。改造成果：自1933老場坊修復(fù)成功以來，法拉利慶典派對、BMW亞洲公開賽慈善晚宴、保時捷60周年車展、雷達(dá)表50周年慶典、上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動 周、巴黎藝術(shù)設(shè)計展、王家衛(wèi)電影藍(lán)莓之夜亞洲首映派對、Adidas三葉草經(jīng)典系列狂歡派對、國際鋁金協(xié)會中國成立10周年慶典晚會、芝華士、可口可樂、耐克等等一系列國際一線品牌與影響重大的文化慶典活動，紛紛在此綻放異彩

23、。隨著1933老場坊知名度大增，如IPOD專賣店、American Apparel服飾店、UNISONO、亞洲時代陶瓷工藝品店、雪茄客上海俱樂部等一批國內(nèi)外高檔品牌紛紛落戶于此。這座曾經(jīng)承載古老工藝流程具有濃厚歷史氣息的建筑，如今已成為全上海最激動人心的時尚先鋒之地。2）上海8號橋：早期老廠房改造時尚企業(yè)建成時間：20世紀(jì)70年代 原狀：上海汽車制動器廠約15000平方米的老廠房 改造方案：2004年3月開始著手改造，是上海老廠房改造較早的項目之一，由 時尚生活中心進(jìn)行改造，為上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項目總占地面積近萬平方 米，建筑面積逾20000平方米。改造成果：該項目吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)

24、類及時尚類的企業(yè)入駐，包括海內(nèi)外 知名建筑設(shè)計、服裝設(shè)計、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級餐飲等公司，如設(shè)計金茂大廈的S.O.M、設(shè)計新上海國際大廈的B+H、英國著名設(shè)計師 事務(wù)所ALSOP、法國F-emotion 公關(guān)公司等。目前，入駐率保持在 90%以上。3）上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)：老舊工廠變設(shè)計天堂建成時間：1920年代原狀：位于上海市楊樹浦路近寧武路，原是上世紀(jì) 20年代的一個舊工廠。改造方案：由臺灣知名建筑設(shè)計師登琨艷設(shè)計改造。 在廠房改造中，融入了大量 的廢棄木料，瓦片青磚甚至是石庫門等草料，通過青草毛竹將這些搭配組合，用 年輕的視覺打造出最前衛(wèi)的空間環(huán)境。改造成果：變設(shè)計產(chǎn)業(yè)

25、的天堂。吸引了大批游客和企業(yè)，企業(yè)中尤以創(chuàng)意型藝術(shù) 型為多。4 .改造成聯(lián)合辦公樓聯(lián)合辦公和長租公寓是目前比較風(fēng)行的兩種存量改造業(yè)態(tài)。1)上海新車間 原狀：位于上海徐匯區(qū)，原為普通辦公場所。改造方案：配備了完備的工具、零件、獨立的寄存箱供創(chuàng)客們DIY時使用，也提供各類個性化服務(wù)。改造成果：是中國第一家創(chuàng)客空間，創(chuàng)客們可以在此開設(shè)講座、交流經(jīng)驗，進(jìn)行 頭腦風(fēng)暴，還有咖啡館等場所提供休閑娛樂。新車間的社區(qū)化運營模式既為每個 創(chuàng)客分配了獨立的工作空間，也提供了相互交流的機(jī)會，吸引了大批創(chuàng)客入駐。2) WeWork中國旗艦店原狀：位于威海路696號，原本是一個廢棄的鴉片工廠，曾一度是藝術(shù)家們聚集創(chuàng)作的

26、地方，在2011年被納入改造范圍。改造方案：整棟樓呈“回”字形，設(shè)計師在原本露天的中庭部分加蓋了玻璃屋頂， 屋頂之下就是整個空間的開放區(qū)。網(wǎng)織狀的線纜上掛著一粒粒圓球狀的燈，讓本 來就敞亮的大廳更加亮堂且具有裝飾性。 旋轉(zhuǎn)景觀樓梯將三層樓連接，美觀又實 用。每層都有吧臺分布，啤酒、咖啡等飲料免費提供。音樂貫穿整個中庭，音量 大小適中，不會影響工作，同時又能增添氣氛的活躍。WeWork 威海路新空間共有1300個工位?？臻g窄小且可以保證短時間內(nèi)舒適 使用的電話亭、多功能會議室、流動性工位和大小不一的固定辦公室等硬件產(chǎn)品 都是通過建筑信息建模(Building Information Modeli

27、ng ,簡稱BIM )對用戶 使用信息進(jìn)行收集、分析而設(shè)計出來。從裝修材料的挑選和處理，到各個功能性 設(shè)施的安排和設(shè)計都是全球標(biāo)準(zhǔn)化。WeWork的三大招數(shù)、分別是空間、社區(qū)、以及服務(wù)，其中社區(qū)和服務(wù)是這個 品牌最大的優(yōu)勢。專注于存量改造的地產(chǎn)基金存量改造項目中，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)以及運營商的專業(yè)能力則會更大程度上決定項目 價值的實現(xiàn)。目前很多大的地產(chǎn)商拿地能力強(qiáng)，但運營能力嚴(yán)重不足，好的資管、 運營團(tuán)隊又缺乏資本去獲取資產(chǎn)，而不同類型城市更新業(yè)務(wù)與金融工具之間可建 立多種勾稽關(guān)系，所以未來各方共同成為GP管理人來設(shè)立基金，一起參與具體 的業(yè)務(wù)管理，設(shè)計退出機(jī)制，或許是存量改造項目合作的發(fā)展趨勢。1）高和翰同成立時間：2015年10月資金方：翰同資本與高和資本資金規(guī)模：一期5億元的基金在短短兩個月內(nèi)獲得了全額認(rèn)購，并于 2015年 12月份出資到位。投資案例：目前已經(jīng)投資了 7家企業(yè)，主要為創(chuàng)新的運營商（包括長租公寓、文 創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等 卜交易平臺、以及服務(wù)型企業(yè)等。 其中包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場”