項目總角色定位與能力提升

1、2017年年6月月目錄12地產(chǎn)行業(yè)趨勢演變給地產(chǎn)企業(yè)項目總帶來的挑戰(zhàn)項目總的角色定位與職責(zé)34項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求項目總經(jīng)理未來的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃p行業(yè)白銀時代，并購加劇p突破規(guī)模，擴(kuò)大市場占有率，是房地產(chǎn)企業(yè)保有長期生存與發(fā)展的戰(zhàn)略級目標(biāo)。提升產(chǎn)品質(zhì)量提升服務(wù)質(zhì)量加速周轉(zhuǎn)提升利潤率突破規(guī)?；A(chǔ)支撐中級支撐戰(zhàn)略級目標(biāo)p 行業(yè)白銀時代，并購加劇p 突破規(guī)模，擴(kuò)大市場占有率，是房地產(chǎn)企業(yè)保有長期生存與發(fā)展的戰(zhàn)略級目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的升級轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始6 大 挑 戰(zhàn) 低 成 本 融 資 拿 地 去 庫 存 核 心 競 爭 力 轉(zhuǎn) 型 跨 界 資 產(chǎn) 保 值 增 值 向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 向金融轉(zhuǎn)型 向服務(wù)轉(zhuǎn)

2、型開發(fā)商轉(zhuǎn)型為基于泛地產(chǎn)的服務(wù)商開發(fā)商轉(zhuǎn)型為金融機(jī)構(gòu)或者資產(chǎn)運營商客戶轉(zhuǎn)型為用戶 / 投資者/股東泛房地產(chǎn)多元化12345戰(zhàn)略挑戰(zhàn)產(chǎn)品挑戰(zhàn)團(tuán)隊挑戰(zhàn)模式挑戰(zhàn)管理挑戰(zhàn) 房企升級轉(zhuǎn)型方向選擇變革時期的文化再造【建立優(yōu)勝劣汰文化、激發(fā)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，二次創(chuàng)業(yè)情懷】變革時期的組織優(yōu)化【架構(gòu)、邊界、激勵】變革時期的知識儲備變革時期的員工職業(yè)發(fā)展變革時期的效能提升、人力規(guī)劃方案【儲備與優(yōu)化】12345戰(zhàn)略布局和商業(yè)模式管理挑戰(zhàn)思維挑戰(zhàn)效能管理提升經(jīng)營視角戰(zhàn)略視角全局視角精益化管理提升運營能力管理能力產(chǎn)品 服務(wù)經(jīng)營性成果產(chǎn)量【數(shù)量、質(zhì)量、速度、客戶滿意度】結(jié)果能力產(chǎn)品力（產(chǎn)品體系/產(chǎn)品創(chuàng)造能力服務(wù)力（服務(wù)體系/服務(wù)

3、能力）運營體系組織戰(zhàn)略人力資本組織管控演變組織效能提升是系統(tǒng)工程人才全面提升文化升級目錄12地產(chǎn)行業(yè)趨勢演變給地產(chǎn)企業(yè)項目總帶來的挑戰(zhàn)項目總的角色定位與職責(zé)34項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求項目總經(jīng)理未來的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃？決策者 vs 執(zhí)行者對內(nèi) vs 對外內(nèi)部：外部：？項目總勝任力模型框架項目總勝任力模型框架工程項目經(jīng)理工程項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目總項目總戰(zhàn)略創(chuàng)新運營、統(tǒng)籌 創(chuàng)新視野管理維度領(lǐng)導(dǎo)力 管理 三大素養(yǎng)公關(guān)溝通 人力 財務(wù) 專業(yè)把控設(shè)計/成本 /營銷等其他 工程 項目公司開發(fā)設(shè)計工程營銷職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計工程營銷開發(fā)設(shè)計工程營銷項目部項目管理型項目部職責(zé)分工優(yōu)點適用范

4、圍缺點根據(jù)對項目的授權(quán)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類：項目總定位項目總經(jīng)理 素描 1、請每組闡述項目總的職責(zé)有哪些？項目總定位與使命是什么？2、在實現(xiàn)行業(yè)洞察戰(zhàn)略發(fā)展經(jīng)營布局變革創(chuàng)新3 31 14 42 2顯性使命： 效益、效率、風(fēng)險把控隱性使命： 1、支撐企業(yè)的戰(zhàn)略及盈利模式 2、提升企業(yè)品牌 3、優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)及管理模式 4、提升企業(yè)能力及資源 地產(chǎn)企業(yè)項目總經(jīng)理的使命 視野 專業(yè)條線總經(jīng)理項目總經(jīng)理角色定位戰(zhàn)略要求能力要求工作界面城市項目項目城市邊緣畝.5的容積率城市遠(yuǎn)郊4畝.的容積率討論問題：1、項目1、項目2的定位是什么？2、如何體現(xiàn)經(jīng)營思想？如何決策？3、如何體現(xiàn)項目上的各

5、專業(yè)的互動與綜合？4、品質(zhì)、進(jìn)度、成本如何取舍？5、對項目1、2的考核指標(biāo)及權(quán)重？6、項目總、運營總、（專業(yè)）職能總、總經(jīng)理的差異？基于項目總體目標(biāo)的協(xié)同管理職能式矩陣式項目公司式項目總定位、職責(zé)、貢獻(xiàn)、考核要求目錄12地產(chǎn)行業(yè)趨勢演變給地產(chǎn)企業(yè)項目總帶來的挑戰(zhàn)項目總的角色定位與職責(zé)34項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求項目總經(jīng)理未來的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、請每組畫出并闡釋最優(yōu)秀的項目總經(jīng)理的畫像（漫畫）。2、請每組闡釋項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求有哪些？項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求領(lǐng)導(dǎo)力跟隨與信任傳遞文化、整合資源優(yōu)勢、協(xié)調(diào)達(dá)成基于客戶的創(chuàng)新管理能力外部合作單位管理能力人力資源管理能力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)

6、能力前期、中期、后期、復(fù)盤戰(zhàn)略與經(jīng)營能力戰(zhàn)略理解與執(zhí)行對經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的能力項目運營效率提升的能力基本素養(yǎng)項目總123451.1. 信仰、信念、價值觀2.2. 性格特質(zhì)、生活模式與品質(zhì)3.3. 理想與目標(biāo) 4.4. 決策風(fēng)格5.5. 人際風(fēng)格基本素養(yǎng)+領(lǐng)導(dǎo)力經(jīng)營戰(zhàn)略專業(yè)管理系統(tǒng)持續(xù)系統(tǒng)持續(xù)冰山冰山價值觀、性格、風(fēng)格、情商、邏輯、習(xí)慣、領(lǐng)導(dǎo)項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求領(lǐng)導(dǎo)力跟隨與信任傳遞文化、整合資源優(yōu)勢、協(xié)調(diào)達(dá)成基于客戶的創(chuàng)新管理能力外部合作單位管理能力人力資源管理能力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力前期、中期、后期、復(fù)盤戰(zhàn)略與經(jīng)營能力戰(zhàn)略理解與執(zhí)行對經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的能力項目運營效率提升的能力基本素養(yǎng)項目總12

7、345小組討論： 結(jié)合項目總定位要求，按照矩陣式、與項目公司制不同的管控模型，分別對應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)要求。集團(tuán)公司層面項目公司層面各層級共有領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)集團(tuán)/區(qū)域公司層面項目層面各層級共有領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)區(qū)域公司層面基于客戶的創(chuàng)新彩生活、享家VR - 無憂我房人性化的戶型設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)力跟隨與信任傳遞文化、整合資源優(yōu)勢、協(xié)調(diào)達(dá)成基于客戶的創(chuàng)新管理能力外部合作單位管理能力人力資源管理能力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力前期、中期、后期、復(fù)盤戰(zhàn)略與經(jīng)營能力戰(zhàn)略理解與執(zhí)行對經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的能力項目運營效率提升的能力基本素養(yǎng)項目總12345= 凈資產(chǎn)回報率 =（ROE)凈利潤凈資產(chǎn)=凈利潤總資產(chǎn)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)=凈利潤銷售收入總資產(chǎn)銷售收

8、入總資產(chǎn)凈資產(chǎn)銷售利潤率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù) 即1/(1資產(chǎn)負(fù)債率)龍湖運營高周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵措施旭輝：500億背后的增長邏輯 戰(zhàn)略：“三高一低”的核心戰(zhàn)略，即“高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高價值、低負(fù)債”旭輝去年銷售金額653億，同比增長75%；銷售面積約291.6萬平方米，同比增長42%；銷售均價約人民幣1.82萬元/平方米，同比增長24%。核心凈利潤28.2億元，同比增長28%?！罢嬲母咧苻D(zhuǎn)考驗的并不只是銷售能力，而是基于土地儲備、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及系統(tǒng)能力三方面的綜合結(jié)果。”- 林中融創(chuàng)地產(chǎn)如何將落地？1.2.3.4.我們要的是帶著品質(zhì)、帶著利潤、能控制現(xiàn)金流風(fēng)險的高周轉(zhuǎn)高周轉(zhuǎn)重要核心與基礎(chǔ)：提升的周轉(zhuǎn)項目

9、運營速度和利潤率水平 ，兼顧平衡；保持現(xiàn)金流安全的和適當(dāng)資金成本的杠桿率周轉(zhuǎn)不好，大量的存貨不能變現(xiàn)，會影響公司的發(fā)展，降低資金使用效率，為了加強(qiáng)流動性公司只能依靠貸款來解決公司運營問題，巨額的財務(wù)費用在侵蝕公司利潤的同時也給公司運營帶來了巨大的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。決定項目運營周轉(zhuǎn)速度的重要指標(biāo)：土地儲備銷售周轉(zhuǎn)率、銷售庫存量和去化率、股東資金占用公司層面戰(zhàn)略層面項目層面項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求領(lǐng)導(dǎo)力跟隨與信任傳遞文化、整合資源優(yōu)勢、協(xié)調(diào)達(dá)成基于客戶的創(chuàng)新管理能力外部合作單位管理能力人力資源管理能力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力前期、中期、后期、復(fù)盤戰(zhàn)略與經(jīng)營能力戰(zhàn)略理解與執(zhí)行對經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的能力項目運營效率

10、提升的能力基本素養(yǎng)項目總12345 34 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險從前端向后端逐級遞減產(chǎn)品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設(shè)計采購管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理土地獲取投資策劃越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻(xiàn)越高，管控的重點關(guān)注風(fēng)險控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計流程）越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，管控重點關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）132對項目總專業(yè)維度考察對項目總專業(yè)維度

11、考察產(chǎn)品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設(shè)計采購管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理土地獲取投資策劃投資決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段關(guān)鍵任務(wù)清單小組討論：分組完成關(guān)鍵任務(wù)清單復(fù)盤工具魚骨圖腦圖因果回路圖頭腦風(fēng)暴團(tuán)隊列名法世界咖啡What if 分析法冰山模型復(fù)盤不是總結(jié) 總結(jié)-靜止跳躍的 復(fù)盤-動態(tài)延續(xù)的系統(tǒng)性思維：寬度深度動態(tài)顯性成果隱性成果復(fù)盤成果掌握復(fù)盤技術(shù)提高領(lǐng)導(dǎo)力，提高團(tuán)隊執(zhí)行力構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織文化快速迭代，提高組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力開發(fā)價值樹各關(guān)鍵點上經(jīng)驗沉淀傳承開發(fā)過程中出現(xiàn)的關(guān)鍵問題提出解決方案和工作建議，吸取教訓(xùn)、避免重復(fù)犯錯團(tuán)隊組織經(jīng)驗問題項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求領(lǐng)

12、導(dǎo)力跟隨與信任傳遞文化、整合資源優(yōu)勢、協(xié)調(diào)達(dá)成基于客戶的創(chuàng)新管理能力外部合作單位管理能力人力資源管理能力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力前期、中期、后期、復(fù)盤戰(zhàn)略與經(jīng)營能力戰(zhàn)略理解與執(zhí)行對經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的能力項目運營效率提升的能力基本素養(yǎng)項目總12345戰(zhàn)略思維經(jīng)營思維管理思維人力思維向上管理向下管理平行管理對外管理對內(nèi)管理共贏伙伴協(xié)調(diào)成為優(yōu)秀的團(tuán)隊教練討論：1、請討論項目總經(jīng)理與部門職能總的管理差異，并列出最主要的1-3項？2、目前項目團(tuán)隊管理困惑是什么？外部管理- 合作共贏 伙伴視角 基于“目標(biāo)”與“貢獻(xiàn)”ABCD資源管理乙方管理政府機(jī)構(gòu)外部沖突業(yè)務(wù)視角人力資源視角選人- 勝任條件和要求是人力部編寫的，按照

13、標(biāo)準(zhǔn)篩選給我們就OK。- 這么久都見不到候選人，這人力真不給力！- 用牛人！我覺得這人專業(yè)挺牛，咱們就缺這樣的人！我要錄用他。- 單獨面試；太忙，經(jīng)常延遲選人- 用人與勝任能力是業(yè)務(wù)部門和人力部門的雙職責(zé)。符合公司現(xiàn)狀兼顧未來發(fā)展的勝任要求- boss直聘。用朋友圈一起搜尋效率更高！- 高專業(yè)度高團(tuán)隊融合。素養(yǎng)、潛質(zhì)同樣重要，同時考慮團(tuán)隊成員之間的匹配。-招聘面試寶典。用共同的語言聯(lián)合面試，保證考察標(biāo)準(zhǔn)一致，結(jié)果趨同。項目總經(jīng)理的人力資源管理招聘面試寶典序號維度區(qū)分面試問題考察要點1之前工作的崗位與職責(zé)介紹？2對我們公司了解多少？3為什么要離開目前的公司？4有什么業(yè)余愛好？5最近在看什么書？6

14、在選擇新工作時最重要的考慮因素是什么？7為什么選擇我們公司？8談一次失敗的經(jīng)歷？或說下自身的缺點。9談?wù)劶彝デ闆r。10您之前所在的團(tuán)隊是這樣的氛圍？您留戀什么？要提升什么？業(yè)務(wù)視角人力資源視角育人- 沒時間。項目上忙的腳朝天，哪有時間做培訓(xùn)？- 沒思路。人力部不是全年有培訓(xùn)計劃，按照做就好了！- 沒條件。一個蘿卜一個坑，怎么做人才培養(yǎng)？- 沒方法。人員管理哪有什么難的，胡蘿卜加大棒。育人- 在崗鍛煉是最好的培養(yǎng)方式，工作中考察、工作中輔導(dǎo)，工作中成長- 區(qū)分團(tuán)隊成員，按照人才盤點的九宮格使用工具做相應(yīng)的培養(yǎng)策略！- 實戰(zhàn)沙盤是最好的培養(yǎng)方式。結(jié)合項目進(jìn)展，分階段分主題策劃，實景沙盤推演，提升工

15、作技能。業(yè)務(wù)視角人力資源視角識人用人- 忙閑不均，好用的人越干越多，經(jīng)常加班逐漸有怨言。該如何處理？- 如何讓有短板的員工有所作為？- 評估為難?？冃Э己嗽絹碓搅饔谛问?。識人用人- 合理分配工作，不能壓死“駱駝”。人員能力不足需要轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)或淘汰。- 用人所長，發(fā)揮優(yōu)勢。- 評估公正客觀，嚴(yán)格區(qū)分團(tuán)隊中的優(yōu)秀員工和績效一般的員工，是對高績效員工的尊重。- 了解困難或背景，針對性解決。人事匹配心態(tài)能力過程結(jié)果數(shù)量結(jié)構(gòu)質(zhì)量與人打交道的能力選事做事的能力自我管理能力向上溝通能力向下溝通能力平行溝通能力方向感思考能力規(guī)劃能力執(zhí)行能力糾偏能力評估總結(jié)能力基于戰(zhàn)略、文化、目標(biāo)的匹配匹配按序匹配匹配事前規(guī)劃事

16、中控制事后總結(jié)價值觀思維模式性格人事凈資產(chǎn)回報率ROE = 銷售利潤率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 杠桿系數(shù)人才類型利潤型人才（研究、創(chuàng)新）現(xiàn)金流型性人才（快、執(zhí)行力）杠桿型人才（整合運作）用經(jīng)營視角，識別人才，選用人才基于項目定位下人才結(jié)構(gòu)比例？業(yè)務(wù)視角人力資源視角留人- 薪酬沒有競爭力- 項目發(fā)展尾聲- 項目位于郊區(qū)，上下班太不方便。留人-建立彼此欣賞、互相贊賞的團(tuán)隊氛圍-了解團(tuán)隊成員的心里訴求以及溝通方式，針對性激勵- 給與下屬成長的機(jī)會，做一位能扛事、能擔(dān)當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)。-胡蘿卜+大棒- 志同道合/事業(yè)合伙人項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求領(lǐng)導(dǎo)力引領(lǐng)變革基于客戶的創(chuàng)新管理能力外部合作單位管理能力人力資源管理能力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力前期、中期、后期、復(fù)盤經(jīng)營能力對經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的能力項目運營效率提升的能力基本素養(yǎng)項目總12345目錄12地產(chǎn)行業(yè)趨勢演變給地產(chǎn)企業(yè)項目總帶來的挑戰(zhàn)項目總的角色定位與職責(zé)34項目總經(jīng)理的核心素質(zhì)與能力要求項目總經(jīng)理未來的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃5153525455