深圳沙井裕客隆項目投資可行性分析

1、 深圳沙井?？吐№椖客顿Y可行性分析報告 目 錄第一部分 項目簡介 一、項目名稱 二、項目的地理位置 三、項目的交通狀況 四、項目規(guī)模 五、業(yè)主的基本情況介紹 六、項目的其他情況 七、項目的進(jìn)程 第二部分 項目的現(xiàn)狀分析 一、項目實施的原因1 二、項目實施的影響 三、項目的現(xiàn)狀分析 第三部分、項目的業(yè)態(tài)分析 一、項目業(yè)態(tài)分析 二、項目的業(yè)態(tài)的確定 第四部分 項目所處商圈競爭對手分析 一、項目所處商圈商業(yè)物業(yè)分析 二、主要競爭對手分析 第五部分 項目SWOT分析 一、項目優(yōu)勢 二、項目劣勢 三、外部環(huán)境機(jī)會分析 四、項目威脅分析 第六部分 項目的經(jīng)營設(shè)想 一、項目開發(fā)的思路 二、項目經(jīng)營布局設(shè)想

2、第七部分 項目的效益評估 一、項目主要合作條件 二、福星市場現(xiàn)有經(jīng)營狀況分析 三、項目經(jīng)營效益評估 第八部分 項目風(fēng)險與對策 第九部分、項目的組織與實施 一、項目的組織 二、項目的實施 三、投資估算與資金籌措 第十部分、綜合評價與結(jié)論 第一部分 項目簡介一、項目名稱?？吐≠徫飶V場項目（以下簡稱“ 項目” ）二、項目的地理位置?？吐≠徫飶V場位于深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)中心沙井路180號，處于深圳市寶安區(qū)沙井街中心區(qū)。廣深高速新橋出口進(jìn)入中心區(qū)新沙路西端，街道辦轉(zhuǎn)入沙井路約1公里即到。示意圖衛(wèi)星圖 三、項目的交通狀況項目坐落在沙井區(qū)沙井鎮(zhèn)中心城區(qū)，650路 755路 758路 781路多條公交線路可以直

3、接到達(dá)。交通實景四、項目規(guī)模項目建筑面積28494.70 m2，共有四層，每層樓高5.1米。首層建筑面積為7931.07 m2 ，樓板荷載300 KG。第二層建筑面積為7664.65 m2 ，樓板荷載300 KG。第三層建筑面積為7654.92m2 ，樓板荷載300 KG。第四層建筑面積為5244.06m2 ，樓板荷載300 KN。合計28494.70 m2。另有露天停車位160個。室內(nèi)實景五、業(yè)主的基本情況介紹該項目的業(yè)主是一個家族企業(yè)，企業(yè)中的幾個負(fù)責(zé)人都是一個家族里的幾代人，他們家主要人員都在東莞虎門從事服裝相關(guān)的生意，之所以來到深圳沙井開商場，也是因為朋友介紹，在項目建設(shè)階段由于缺乏資

4、金，丁家便通過朋友介紹墊資了部分，從而取得建成后物業(yè)二十年的租賃權(quán)，同時，承租價格較周邊物業(yè)也低很多。六、項目的其他情況（一）經(jīng)營狀況項目于2004年開業(yè)至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前經(jīng)營定位中低端零售市場，場內(nèi)商品普遍檔次不高，業(yè)態(tài)較為單一。 項目1000米輻射范圍內(nèi)建筑以工業(yè)區(qū)廠房、村民自建房及廠房宿舍為主。沙井路商圈零售商業(yè)多集中于項目以北沙井汽車站一帶，項目周邊商鋪以手機(jī)通訊零售為主，項目以南則以休閑娛樂業(yè)居多。目前除首層華源門診、大地通訊、中國移動、海王星辰、肯德基，以及三層的整體租賃租戶外，其余商戶均于2009年年內(nèi)到期。（二）租金成本本項目由?？吐∠蛏尘逦赓U

5、，租期20年，原始租金15元/平方米，合共417000元/月，每五年遞增15%。目前該商場開業(yè)已將近五年。時間段租金單價原合同條件約定條件20042009年15元/m2/月15元/m2/月20092014年17.25/m2/月15元/m2/月20152019年19.84/m2/月17.25/m2/月20202024年22.82/m2/月19.84/m2/月由于之前與對方經(jīng)過深入且富有成效的談判，對方承諾在我司接手后，與村里重簽合同時，承租價格不作遞增，依據(jù)原合同重新計算遞增時間，且已于村里達(dá)成一致意見。僅此一項，在剩余的合同期內(nèi)，共計節(jié)約租金成本1300多萬元。七、項目的進(jìn)程我司從2009年7

6、月初開始接觸該項目，在廣州市總商會的介紹下，與丁家取得聯(lián)系，并對該項目進(jìn)行初步的調(diào)研與考察，并要求廣州市總商會提供了一份較為詳盡的項目初步可行性研究方案。在了解了項目基本情況后，我司拓展小組認(rèn)為，由于該項目位于沙井鎮(zhèn)次商業(yè)中心區(qū)，且商場的大部分區(qū)域用于生活超市的自營，實際經(jīng)營狀況并不理想，加之金融危機(jī)影響，有持續(xù)惡化的趨勢，導(dǎo)致對方?jīng)Q定出讓該項目的經(jīng)營權(quán)。通過我司拓展小組對該項目后續(xù)較為深入實地調(diào)研，落實各種關(guān)鍵建筑指標(biāo)后，經(jīng)過集中研究，我司認(rèn)為該項目由于主要面向外來務(wù)工人員，雖有一定的商業(yè)沉淀，但卻不適宜開發(fā)旨在引入廣百百貨、新大新百貨為主力店的商場，通過轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路，我司認(rèn)為，由于該物業(yè)所

7、處位置及主要面向消費群體的特點，加之物業(yè)總建筑面積不大，可將該物業(yè)整體打造成面向外來務(wù)工年輕群的的一個主力商場，實行統(tǒng)一打造、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一物管、分租經(jīng)營的方式，賺取轉(zhuǎn)租差的模式進(jìn)行物業(yè)的開發(fā)拓展。經(jīng)過多輪艱苦卓絕的拉鋸式談判，最終為公司爭取到較為優(yōu)厚的承租條件。項目經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費用由最初的1700萬人民幣，降低為1260萬元，同時，還爭取到剩余租期租金遞增方式暫緩遞增，租賃期內(nèi)可節(jié)約1300萬的租金成本支出。此外，我司還要求對方資產(chǎn)中處于虧損的超市自行結(jié)業(yè)，節(jié)約了大量的人力物力及再投入的財力，以及相應(yīng)100多員工的后續(xù)遣散費用，有效的節(jié)約公司的拓展成本，掃清了未來物業(yè)經(jīng)營的重大障礙，為項目未來

8、的成功開發(fā)運營奠定了較為優(yōu)越的基礎(chǔ)條件?，F(xiàn)該項目的主要談判工作基本告一段落，進(jìn)入項目建筑合法性、合規(guī)性實際落實及項目建筑工程、配套設(shè)施、設(shè)備相關(guān)技術(shù)指標(biāo)核實階段，如相關(guān)資料齊備，且與雙方最初協(xié)商條件一致，即可進(jìn)入集團(tuán)審批、核準(zhǔn)程序。第二部分 項目的實施原因及現(xiàn)狀分析一、項目實施的原因（一）符合我司的經(jīng)營規(guī)劃根據(jù)我司制定的廣百置業(yè)公司三年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)精神，以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中的專業(yè)市場、購物中心、創(chuàng)意園區(qū)為我司未來業(yè)務(wù)發(fā)展的主導(dǎo)方向，經(jīng)過對沙井?？吐№椖康纳疃缺M職調(diào)研，認(rèn)為沙井裕客隆項目符合我司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，值得我司重點投入。（二）具有較好的盈利空間通過對商業(yè)市場前景分析、周邊市場的調(diào)研，結(jié)

9、合有效防范風(fēng)險的合作條件，經(jīng)過詳細(xì)測算，我司認(rèn)為該項目在正常經(jīng)營下，收益測算結(jié)果令人滿意（具體測算數(shù)據(jù)見第七部分）。（三）項目操作難度不大通過對周邊商圈的調(diào)研，以及掌握目前?？吐≠徫飶V場的租賃情況，該項目完成整體招商和正常經(jīng)營的操作難度不大。我司的專業(yè)化經(jīng)營、科學(xué)管理（具體經(jīng)營思路及方略見第六部分）及我司的形象影響力，必將加快該項目的成熟。（四）豐富公司拓展經(jīng)營經(jīng)驗在我司的專業(yè)市場經(jīng)營中，如成功拓展?？吐≠徫飶V場綜合性商業(yè)項目，將大大豐富我司向外拓展經(jīng)營的操作經(jīng)驗，尤其為今后對廣州城區(qū)以外拓展，積累寶貴經(jīng)驗。更有助于廣百置業(yè)公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能快速成長。二、項目實施的影響由于該項目位于深圳沙井

10、鎮(zhèn)，是我司市區(qū)外部拓展的首個項目，對我司既是一個挑戰(zhàn)，更是一個機(jī)遇。1、該項目的成功開發(fā)，提高我司在行業(yè)內(nèi)的知名度與美譽度；2、該項目的成功開發(fā)，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益；3、該項目的成功開發(fā)，使我司鍛煉出一支優(yōu)秀的經(jīng)營團(tuán)隊，進(jìn)一步強(qiáng)化公司的核心競爭力。4、該項目的成功開發(fā)，可以為我司進(jìn)行市外拓展提供有效的實際經(jīng)驗，擴(kuò)大廣百集團(tuán)及置業(yè)公司在外埠市場影響力。三、項目的現(xiàn)狀分析（一）自身現(xiàn)狀分析1、?？吐〕姓紦?jù)物業(yè)主要經(jīng)營面積。?？吐〕惺菍Ψ焦咀誀I的項目，超市占據(jù)物業(yè)一二樓黃金位置，經(jīng)營面積達(dá)1.2萬平方米。通過對該超市的實際調(diào)研，初步判斷該超市的品類不是非常齊全，一個品類往往占據(jù)多個展示面，從超

11、市貨品及人流狀況判斷，超市經(jīng)營并不理想。通過訪談得知，由于超市時自營，且物業(yè)經(jīng)營者和超市經(jīng)營者是一個主體，該超市是不需要支付場地租金的，由此可以判斷，場地租金的收益間接體現(xiàn)在超市的經(jīng)營收益中，如從超市的經(jīng)營收益中剔除場地成本，超市的經(jīng)營更為不理想，從物業(yè)整體經(jīng)營的角度考慮，一個物業(yè)面積約1/2的面積，且是位置較好區(qū)域沒有租金收入對物業(yè)的經(jīng)營也會產(chǎn)生較大的影響。一樓還有約500平米的自營手機(jī)賣場，該部分的場租也體現(xiàn)在手機(jī)賣場的收益中，無法體現(xiàn)在物業(yè)經(jīng)營收益中。2、街鋪分租情況較為理想。物業(yè)一樓沿街鋪位分別分租給肯德基、華源門診、大地通訊、溝通100服務(wù)廳，租金從80-240元/平米/月不等，相對

12、內(nèi)部30-50元的租金價格而言，分租狀況較為理想。3、三樓服裝賣場經(jīng)營狀況一般。由于物業(yè)經(jīng)營者將三樓整租給第三方經(jīng)營，第三方將整層分割成專柜的形式分租給個人，租金收益大概在30元/平米/月，具有一定的穩(wěn)定性，但入駐的服裝品牌較為一般，缺乏較知名的服裝品牌，產(chǎn)品檔次較低。4、四樓現(xiàn)時空置中。5、物業(yè)中還有溜冰場（2樓）、桌球室（2樓）等娛樂場所，對匯聚人氣具有一定的優(yōu)勢，但由于該類型經(jīng)營場所要求租金較低，無形中降低了物業(yè)的經(jīng)營收益。（二）對方為何引入我司作為戰(zhàn)略合作伙伴通過與對方的深入交流，得知由于對方家族內(nèi)部對該項目的看法存在加大爭議，通過我司的初步分析，僅需要對該項目進(jìn)行必要的小額改造，及轉(zhuǎn)

13、換經(jīng)營手法就可創(chuàng)造盈利。但合作方家族內(nèi)部意見不一，不愿意再行投入資金，加之實際經(jīng)營日漸虧損，家族人員一致同意轉(zhuǎn)讓該項目。對方選擇我司作為重點合作對象的原因主要是我司是國企背景，具有一定的行業(yè)知名度度與美譽度，在與村里解約及重簽合同時，遇到的阻力較少，便于實際運作。第三部分、項目的業(yè)態(tài)分析一、裕客隆項目的業(yè)態(tài)分析項目周邊環(huán)境本項目于2004年開業(yè)至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前經(jīng)營定位中低端零售市場，場內(nèi)商品普遍檔次不高，業(yè)態(tài)較為單一。 本案1000米輻射范圍內(nèi)建筑以工業(yè)區(qū)廠房、村民自建房及廠房宿舍為主。 沙井路商圈零售商業(yè)多集中于本案以北沙井汽車站一帶，本案周邊商鋪以手機(jī)通訊零

14、售為主，本案以南則以休閑娛樂業(yè)居多。1. 周邊商業(yè)環(huán)境分析（1）手機(jī)通訊業(yè)本案周邊約100米范圍的沿街商鋪以手機(jī)通訊業(yè)為主，馬路兩旁聚集手機(jī)專賣店及零售賣場12家，移動及聯(lián)通均在該路段設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點。（2）零售業(yè)與本案距離步行約5分鐘路程的新沙路沙井汽車站一帶，商業(yè)較為密集，商業(yè)氣氛濃厚，業(yè)態(tài)包括：超市、專賣店、餐飲、娛樂場所等。其中，超市11家，各類專賣店35家，餐飲店60余家，娛樂產(chǎn)所40余家。1）超市本案附近的超市較多，共有11 家。其中華潤萬家，是與本案距離最近的超市，除此之外，還有佳華商場、萬佳城百貨、美聯(lián)購物中心等。2）品牌零售店 本案附近的品牌零售店較多，涉及體育用品、婦幼用品、婚

15、紗攝影、服裝、珠寶等，品牌眾多、而且知名度較高，規(guī)模相對較大。其中休閑體育專賣店約25家，占品牌零售店總數(shù)約70%，包括阿迪達(dá)斯、耐克、安踏、以純、卡帕、彪馬、鴻星爾克、361度、李寧、匹克等眾多知名品牌。3）一般零售店 項目北面的沙井路一帶沿街商鋪主要以銷售服裝、鞋類、文具等日常用品為主，分布較為零散，規(guī)模相對較小。（3） 餐飲業(yè)本案附近的餐飲設(shè)施較為完善，除了有國內(nèi)外知名餐飲品牌進(jìn)駐外，如：麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等，還有其他一些特色餐飲店或美食城環(huán)繞周圍，如：農(nóng)家湘菜館等（4）娛樂業(yè)本案附近的娛樂設(shè)施較為完善，包括：KTV、酒店、沐足、網(wǎng)吧、電玩城、休閑會所等。根據(jù)業(yè)主介紹，在建的麒麟酒店

16、是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患椅逍羌壘频?。?）文化教育業(yè)本案附近學(xué)校及的主要有沙井職業(yè)中學(xué)、沙井中心幼兒園，書店有6家，還有3家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如啟迪培訓(xùn)中心、全登人才培訓(xùn)中心、達(dá)聞培訓(xùn)中心等。（6）銀行 本案附近的銀行網(wǎng)點有6家，分布較為分散，主要有中國銀行、興業(yè)銀行、中國工商銀行等。通過對項目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，我司認(rèn)為該項目原有商業(yè)業(yè)態(tài)及定位基本符合項目所在位置的商業(yè)需求，但主要是由于對方的經(jīng)營思路及具體的經(jīng)營手法存在問題導(dǎo)致該物業(yè)的現(xiàn)實經(jīng)營狀況不甚理想，拋卻自營超市部分的虧損及租金損失，實際上該商場的其他部分的收益尚有盈余。第四部分 項目所處商圈競爭對手分析一、項目所處商圈商業(yè)物業(yè)分析沙井鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點

17、較為分散，多以滿足區(qū)域居民日常消費為主，近年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，才逐漸形成商圈。目前較具代表性的商圈包括：沙井路商圈、市民廣場商圈市民廣場商圈：位于寶安大道東側(cè)，毗鄰沙井市民廣場，聚集眾多新建大型樓盤，是沙井鎮(zhèn)的新城市中心，定位中高端市場。代表性商業(yè)包括：天虹商場、華潤萬家購物中心、蘇寧、國美等。1 沙井商圈發(fā)展比較成熟，但是業(yè)態(tài)比較單一，零售商品以中低端居多，單件商品的售價在50100元左右；2 聚集多家休閑體育品牌店，且面積規(guī)模較大，其中位于新沙路的以純專賣店營業(yè)面積達(dá)2000平方米。說明該商圈消費人群對休閑運動服裝的市場需求比較旺盛；3 商圈內(nèi)的超市比較多，營業(yè)面積較大，說明周邊居民對

18、日用百貨的消費需求較大，且同業(yè)競爭較為激烈；4 商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪為主，缺乏較具規(guī)模的龍頭商業(yè)項目；5 周邊的文化教育機(jī)構(gòu)較多，特別是成人培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如全登人才培訓(xùn)中心，說明商圈的主要消費人群在文化需求方面較為突出。二、周邊人口分析分析（一） 人口規(guī)模特征 根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，沙井共有28個居委會，總?cè)丝跒?50萬，其中外來人口120萬，占總?cè)丝诘?7%。 其中本項目一公里范圍內(nèi)的居委會包括：沙頭、蠔三、蠔四、和一、沙四以及馬鞍山，總?cè)丝诩s14.5萬，其中戶籍人口約4800人，外來人口14萬多。1 人口結(jié)構(gòu)特征（1）性別結(jié)構(gòu)從人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，沙井人口的性別比例約保持在90-95之間，基本平

19、衡且整體波動不大，但低于全國人口性別比例106.3的水平。這說明，沙井人口呈現(xiàn)女多男少的特點。 1.2.2.年齡結(jié)構(gòu)根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，沙井1529歲青年年齡段的人口最多，占了總?cè)丝诘钠叱梢陨希浯问?040歲中年年齡段的人口，約占總?cè)丝趦沙?，?0歲以上和014歲的人口則較少，共占總?cè)丝诘?.2。這說明周邊地區(qū)處于年輕型的人口發(fā)展階段。（2）文化結(jié)構(gòu)根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，沙井的受教育人口以初中文化程度人口為主，2000年深圳接受高等教育的人口比例為8.1%，寶安區(qū)為3.4%，沙井僅是2.5%。 由于教育水平較低，大部分外來人口只能從事勞動密集型產(chǎn)業(yè)的一線工人。（3）人均收入水平目前，沙

20、井外來人口中，一線流水線工人的平均月收入為1800元左右，專業(yè)技術(shù)和管理人員的平均月收入為2800元左右，中高層管理者的平均月收入為5000元左右。（二）人口結(jié)構(gòu)分析1 2004年本案1公里輻射范圍的人口約為14.5萬，按20002004年的平均人口增長率11.02%計算，現(xiàn)周邊地區(qū)的人口約為24.5萬；2 本案周邊地區(qū)的人口以外來人員為主，其比重占總?cè)丝诘?6%左右， 約為23.5萬人，說明外來人員是本項目的主要消費群體；3 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示， 1529歲青年年齡段的人口占沙井總?cè)丝诘?0%以上，說明本項目的消費群體結(jié)構(gòu)偏年輕化。4 沙井人口的平均受教育程度偏低，為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。三

21、政府規(guī)劃（一）.西部工業(yè)組團(tuán)總體規(guī)劃城市建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)以沙井為中心的組團(tuán)綜合服務(wù)中心區(qū)。功能定位：深圳市重要的制造業(yè)基地，重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，成為區(qū)域性生產(chǎn)服務(wù)中心。深圳市西部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2005-2020）文有關(guān)內(nèi)容： 結(jié)合沙井中心區(qū)及軌道交通的建設(shè)構(gòu)建區(qū)級、居住地區(qū)級、居住區(qū)級商貿(mào)中心，形成多級多中心的商業(yè)服務(wù)體系。 規(guī)劃區(qū)級商業(yè)中心1處，位于沙井中心路兩側(cè)的街區(qū)； 居住地區(qū)級商業(yè)中心4處，分別位于松崗朗碧路和松裕路之間、河濱路兩側(cè)的街區(qū)，新沙路兩側(cè)，新沙路、西環(huán)路交叉口地區(qū)，寶安大道、鳳塘大道交叉口西南部； 結(jié)合各居住區(qū)級中心布置居住區(qū)級商業(yè)中心17處；專業(yè)市場4處。 本項目位于B

22、A202-08與BA202-09地塊交界。其中：BA202-08地塊：發(fā)展定位：組團(tuán)先進(jìn)制造業(yè)基地的重要組成部分和配套生活區(qū)。發(fā)展策略：高標(biāo)準(zhǔn)整合高新工業(yè)區(qū)，加強(qiáng)市政配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)，重點實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和升級，創(chuàng)建現(xiàn)代化的新型工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。 BA202-09地塊：發(fā)展定位：沙井中心區(qū)的生活居住區(qū)。發(fā)展策略：通過舊區(qū)更新改造，完善公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)；結(jié)合軌道交通站點，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建多層次、多元化的優(yōu)良人居環(huán)境。 （二）. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析從以下數(shù)據(jù)可以看出，沙井街道零售總額呈增長的趨勢，其中20042005年，增長尤為迅速，增長率達(dá)到67%。 第五部分 項目SWOT分析在歸納各方面調(diào)查資料的基礎(chǔ)

23、上，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅因素分析如下：一、項目優(yōu)勢 (STRENGTH)（一）外部環(huán)境1、本案所在的沙井路商圈是沙井老城區(qū)的成熟商圈，商業(yè)氛圍濃厚，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ取?、沙井路商圈以臨街商鋪為主，裙樓商業(yè)較少。本案自2003年營業(yè)至今，已成為沙井路商圈中較具代表性的商業(yè)項目，積累了較為穩(wěn)定的消費客群。（二）內(nèi)部環(huán)境1、本項目格局方正，柱距8米，硬件結(jié)構(gòu)符合購物廣場經(jīng)營要求，可節(jié)省二次裝修的投入成本。2、本項目門前的戶外廣場為目前沙井路商圈唯一的商業(yè)配套，便于人流聚集，以及日后營運過程中舉辦各類推廣活動。二、項目劣勢 (WEAKNESS)（一）項目以西以工業(yè)區(qū)為主，廠區(qū)外來務(wù)工人員為

24、目前本項目的主要消費群，且消費力較弱，限制了本項目的經(jīng)營定位。（二）本項目原定位為中低端市場，消費者心目中的形象檔次已固化。（三）本項目并非位于沙井路商圈的核心，周邊零售氛圍稍有欠缺。（四）本項目面積體量有限，商業(yè)為28000平方米，商圈輻射能力受到制約。（五）本項目進(jìn)深最大為98米，需要較具吸客能力的商業(yè)元素。三、外部環(huán)境機(jī)會分析（OPPORTUNITY）（一）政府投入600萬元對項目所在的沙井路商圈進(jìn)行改造，目前改造工程已啟動（包括臨街商鋪外立面及本項目的露天停車場），預(yù)計2009年末完成。（二）目前沙井路商圈業(yè)態(tài)分散且單一，缺乏綜合性的龍頭商業(yè)項目。 四、項目威脅分析 (TREAT) 在

25、1公里商圈范圍內(nèi)已有華潤萬家、百佳盛購物廣場、民心便利超市等多家大中型超市及便利商店，對本項目在營的超市部分造成一定影響。第六部分 項目的經(jīng)營設(shè)想一、項目開發(fā)的思路及操作概要通過對該項目深入的分析研究，我司認(rèn)為由于該項目所處的位置，使得該項目主要面向外來務(wù)工人員，整體消費檔次偏低，但消費總量較好，針對目標(biāo)消費群體的特點，我司認(rèn)為該項目應(yīng)迎合外來務(wù)工人員消費頻次高、單次消費額度小，娛樂休閑需求高的特點，調(diào)整項目的經(jīng)營布局，提高項目的單位租金價值，獲取最大的商業(yè)利益。在商品的選擇上，主要面向具有一定品牌基礎(chǔ)，具有較高性價比，單位價值不高的服飾、相關(guān)用品為主，突出娛樂、休閑消費的主題。簡單而言，可采

26、取分步開發(fā)的方式，通過對首層商業(yè)布局的重新調(diào)整，力爭實現(xiàn)首層租金收入能夠完全抵扣或大部分抵扣整個物業(yè)的租金成本方式，對二三樓進(jìn)行后續(xù)的逐步改造，從而實現(xiàn)物業(yè)的商業(yè)價值最大化。二、項目經(jīng)營定位設(shè)想（一）項目區(qū)位： 項目所在商圈是沙井最早發(fā)展的成熟商圈，位于沙井舊城區(qū)內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃厚。消費群體：商圈內(nèi)住宅以村民自建房、工業(yè)廠房為主，隨著本地村民向沙井新區(qū)的逐漸移居，該商圈目前所聚集的消費群體以外來務(wù)工人員居多，約23.5萬人。人口年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，1529歲人口占70%。（二）商圈現(xiàn)狀：以臨街商業(yè)為主，定位大眾消費市場，但業(yè)態(tài)單一，缺乏綜合性的龍頭商業(yè)項目。（三）商業(yè)規(guī)劃：根據(jù)政府規(guī)劃，將重點

27、發(fā)展中心路市民廣場一帶，并設(shè)為沙井唯一的區(qū)級商業(yè)中心，項目所在商圈需與其錯位經(jīng)營。（四）項目自身： 本項目商業(yè)面積為28494.70平方米，格局方正，有機(jī)會發(fā)展為沙井商圈的龍頭商業(yè)項目。核心定位：年輕、時尚的綜合購物中心服飾類+娛樂餐飲 經(jīng)營內(nèi)容：包括服裝、飾物、影院、室內(nèi)運動（如乒乓球、桌球）等（五）目標(biāo)市場：年齡1529歲年收入約3萬4萬注重個人物質(zhì)和精神生活享受追求時髦的服裝、時尚的休閑方式 受收入所限，消費檔次以中低端為主樓層主營品種一樓手機(jī)賣場、醫(yī)院、肯德基、服飾店中店、服飾專柜、化妝品專柜、黃金飾品專柜二樓生活超市、小家電專柜、音像專柜、土特產(chǎn)專柜、保健品專柜、運動特賣場三樓服裝特

28、賣場四樓溜冰場、桌球場、乒乓球場、KTV、水吧、餐飲第七部分 項目的效益評估一、項目主要合作條件（一）合作方式我司在全面核實該項目的相關(guān)資質(zhì)、資產(chǎn)及建筑資料后，以協(xié)議價格全面承接對方原有的租賃關(guān)系、預(yù)收的各項資金和經(jīng)評估的固定資產(chǎn)等。二、 項目經(jīng)營效益評估（一）經(jīng)營成本1、租金成本時間段單位租金年度租金20042009年15元/m2/月511.28萬/年20092014年15元/m2/月511.28萬/年20152019年17.25/m2/月536.85萬/年20202024年19.84/m2/月617.38萬/年2、改造成本由于該項目硬件條件較好，實際改造項目不多，但為了更好的開展經(jīng)營活動，

29、下述項目需要進(jìn)行投入進(jìn)行改造； （1）空調(diào)系統(tǒng)由于現(xiàn)有配置不能滿足整個商場的制冷與送風(fēng)，需要加裝一套空調(diào)系統(tǒng)，預(yù)計費用140萬（2）首期改造預(yù)計費用400萬合計540萬。3、人工成本序號人員類型人數(shù)月工資年工資1管理人員2025006000004、稅費流轉(zhuǎn)稅按5.63%計算，包括營業(yè)稅5和附加稅金（附加稅金按營業(yè)稅10計提）及防洪費0.13 ；企業(yè)所得稅按照25%計算。5、相關(guān)變動費用按照經(jīng)營收入的5%測算。6、項目推廣費用按照首年60萬，之后每年30萬測算。7、水電費 實際經(jīng)營中，管理單位的水電費用可從商戶繳納的水電費中分?jǐn)?，故此項費用暫時預(yù)估為0。8、開辦費按照開辦費50萬元，開辦費主要用

30、于籌備人員工資、辦公費用、開業(yè)典禮費用的開支。9、保潔、保安費用序號人員類型人數(shù)月工資年工資1保潔2412003456002保安36150064800010、維修費用由于介入項目進(jìn)行必要的修繕，故第一、第二年不做常規(guī)投入，之后3-4年每年30萬，此后沒5年大修一次，100萬，常規(guī)年份按照60萬每年計算。11、借款利息由于從新項目公司股東借款購買資產(chǎn)，以1800萬借款為總數(shù)，分16年償還，每年利率為6%。即每年借款利息108萬。（二）經(jīng)營收入1、租金收入（第一年）樓層面積單價月租金年租金17931.078063.45 761.38 27664.654030.66 367.90 37564.922

31、518.91 226.95 45244.06157.87 94.39 合計28404.7 120.89 1450.63 2、管理費收入（暫不考慮遞增）樓層面積單價月管理費年管理費17931.0775.55 66.62 27664.6575.37 64.38 37564.9275.30 63.55 45244.0673.67 44.05 合計28404.7 19.88 238.60 3、停車場收入通過實地調(diào)研，福星市場可供開發(fā)的戶外停車場車位預(yù)計近200個，計劃實行20元/天（暫定）的收費標(biāo)準(zhǔn)，由于收益具有不確定性，故暫不納入測算。4、廣告位收入?yún)⒄胀愂袌龅淖龇?，市場?nèi)部、外部還可開發(fā)一定數(shù)量

32、的廣告位，由于收益具有不確定性，故暫不納入測算。 （三）合約期限參照其他商場的經(jīng)驗，建議按照3年一個期限進(jìn)行簽約。（四）遞增比率由于該項目為零售型商業(yè)，故租金遞增幅度不宜過快，暫定每3年10%的標(biāo)準(zhǔn)遞增。四、項目資金運作與分析（一）?？吐№椖客顿Y收益合同期滿，公司共盈利7462.62萬元， 年平均收益率約40.52 %。第一年：我司收益 174.54萬，累計稅后凈現(xiàn)金流為正247.72萬；第二年：我司收益 192.62萬，累計稅后凈現(xiàn)金流為正 513.52萬；第三年：我司收益 325.75萬，累計稅后凈現(xiàn)金流為正 912.44萬；第四年：我司收益 453.4萬，累計稅后凈現(xiàn)金流為正 1439.

33、02萬； 第五年：我司收益 451.04萬，累計稅后凈現(xiàn)金流為正1963.23萬。（收回投資）前五年,合計我司收益 1400.73萬元，年均投資收益率15.56%。前十年,合計我司收益3853.55萬元，年均投資收益率為21.41%。靜態(tài)投資回收期4.42年，動態(tài)投資回收期約5.53年（以8%作為基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)）。 項目年 份合計2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024出租率70.00%80.00%90.00%95.00%95.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%10

34、0.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%一、主營收入1182.46 1351.38 1520.30 1742.57 1742.57 1834.29 1993.86 1993.86 1993.86 2169.38 2169.38 2169.38 2362.46 2362.46 2362.46 2362.46 31313.15 1、租金收入1015.44 1160.50 1305.56 1515.90 1515.90 1595.69 1755.26 1755.26 1755.26 1930.78 1930.78 1930.78 2123.86 2123.86

35、 2123.86 2123.86 27662.58 2、管理費收入167.02 190.88 214.74 226.67 226.67 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 238.60 3650.57 二、主營成本511.28 511.28 511.28 511.28 511.28 511.28 587.97 587.97 587.97 587.97 587.97 676.17 676.17 676.17 676.17 676.17 9388.38 三、稅金及附加65.04 74.33 83

36、.62 95.84 95.84 100.89 109.66 109.66 109.66 119.32 119.32 119.32 129.94 129.94 129.94 129.94 1722.22 四、營業(yè)利潤606.14 765.77 925.41 1135.45 1135.45 1222.12 1296.22 1296.22 1296.22 1462.10 1462.10 1373.90 1556.36 1556.36 1556.36 1556.36 20202.55 五、費用總額690.52 599.19 590.85 602.25 605.40 680.11 651.60 651.

37、60 655.08 664.08 707.73 667.73 681.46 681.46 685.48 825.48 10640.02 （一）人工費用60.00 60.00 63.00 63.00 66.15 66.15 69.46 69.46 72.93 72.93 76.58 76.58 80.41 80.41 84.43 84.43 1145.89 1、工資等60.00 60.00 63.00 63.00 66.15 66.15 69.46 69.46 72.93 72.93 76.58 76.58 80.41 80.41 84.43 84.43 1145.89 （二）管理費用630.5

38、2 539.19 527.85 539.25 539.25 613.96 582.14 582.14 582.14 591.15 631.15 591.15 601.05 601.05 601.05 741.05 9494.12 1、固定資產(chǎn)折舊112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 112.50 1800.00 2、維修費用0.00 0.00 30.00 30.00 30.00 100.00 60.00 60.00 60.0

39、0 60.00 100.00 60.00 60.00 60.00 60.00 200.00 970.00 3、開辦費50.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 4、廣告費200.00 150.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 1750.00 5、防洪費1.54 1.76 1.98 2.27 2.27

40、2.38 2.59 2.59 2.59 2.82 2.82 2.82 3.07 3.07 3.07 3.07 40.71 6、保潔費34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 34.56 552.96 7、保安費64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 1036.80 8、水電費0.00 0.00 0.00 0.

41、00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9、其他費用59.12 67.57 76.02 87.13 87.13 91.71 99.69 99.69 99.69 108.47 108.47 108.47 118.12 118.12 118.12 118.12 1565.66 10、融資成本108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108.00 108

42、.00 1728.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.00 2.00 3.00 6.00 六、利潤額-84.38 166.59 334.56 533.20 530.05 542.01 644.62 644.62 641.15 798.02 754.37 706.17 874.90 874.90 870.88 730.88 9562.53 七、其他收入281.46 40.21 40.21 20.10 20.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0

43、.00 0.00 0.00 402.08 1、建設(shè)費收入298.25 42.61 42.61 21.30 21.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 426.07 減：相關(guān)稅費16.79 2.40 2.40 1.20 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23.99 八、利潤總額180.29 204.40 372.36 552.10 548.95 542.01 644.62 644.62 641.15 798.02 754.37 706

44、.17 874.90 874.90 870.88 730.88 9940.63 九、凈利潤135.22 153.30 286.42 414.08 411.72 406.51 483.47 483.47 480.86 598.51 565.78 529.63 656.17 656.17 653.16 548.16 7462.62 十、凈現(xiàn)金流247.72 265.80 398.92 526.58 524.22 519.01 595.97 595.97 593.36 711.01 678.28 642.13 768.67 768.67 765.66 660.66 9262.62 第八部分 項目風(fēng)險

45、與對策一、風(fēng)險：項目地塊性質(zhì)及規(guī)劃引致的風(fēng)險對策：深圳沙井是國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)比較密集的區(qū)域，且在當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)比比皆是，雖然不符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)，但在當(dāng)?shù)?，卻受到地方政府的默許，甚至非官方支持，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥獾漠a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)時狀況，我司認(rèn)為短期內(nèi)商場被政府強(qiáng)行拆除的可能性非常小。 同時，我司可以通過制定合理的現(xiàn)金管理模式，盡早收回投資，規(guī)避風(fēng)險；二、風(fēng)險：經(jīng)營性風(fēng)險 對策：1、邀請專業(yè)的中介公司合作，通過專業(yè)公司的經(jīng)驗及渠道，盡快完成項目的招租，達(dá)到我司預(yù)定的招商目標(biāo)，確保市場的整體出租率及商戶的實力； 2、通過盡快組建?？吐№椖康倪\營管理團(tuán)隊，人員要求具有豐富的商場經(jīng)營管理經(jīng)驗及較強(qiáng)的客戶和當(dāng)?shù)厣鐣Y源，通過制定一套詳盡且具有執(zhí)行性的市場運營方案，通過較優(yōu)的薪酬及績效考核體系，積極調(diào)動有關(guān)人員的工作熱情，確保運營目標(biāo)的盡快達(dá)成，進(jìn)而確保市場的穩(wěn)定發(fā)展。三、 風(fēng)險：競爭風(fēng)險（周邊市場打壓，惡性競爭）對策：1、通過有關(guān)渠道盡快建立我司與當(dāng)?shù)卣?、分管部門的聯(lián)系， 確保我司該項目的正常運營；2、盡快改善市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，通過市場的良性運作，維系好市場大中客戶的利益，與他們形成良好的互信合作關(guān)系，