滕州項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、 第一篇 市場(chǎng)分析第一部分：滕州概況及發(fā)展 滕州市位于山東省南部，滕，取自泉水騰涌之意，古為“三國(guó)五邑之地”，先秦時(shí)期縣制，滕州作為州郡的所在地，1988年改名為滕州市。總面積1485平方公里，總?cè)丝?56萬(wàn) 是山東省人口最多的縣級(jí)市。滕州歷史悠久，文化燦爛。境內(nèi)有7300多年前的“北辛文化”遺址以及滕國(guó)、薛國(guó)故城等古文化遺址，是“科圣”墨子和“工匠祖師”魯班的故里。 還是滕文公、孟嘗君、毛遂等許多歷史名人，俊彩星馳，各領(lǐng)風(fēng)騷，留下千古佳話(huà)。滕州地處蘇魯豫皖四省交界處的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置，東依沂蒙山，西瀕微山湖，南鄰蘇淮重鎮(zhèn)徐州，北依孔子故里曲阜。自古就有“九省通衢”之稱(chēng)，“104”國(guó)道、京福

2、高速公路、京滬鐵路和京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，形成了四通八達(dá)的公路、鐵路、水路交通網(wǎng)絡(luò)。距滕州市區(qū)200公里以?xún)?nèi)有機(jī)場(chǎng)四處，距濟(jì)南、臨沂機(jī)場(chǎng)有兩個(gè)小時(shí)的車(chē)程，距徐州、濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)僅有一個(gè)小時(shí)的車(chē)程。從滕州至寧波由京滬高速公路轉(zhuǎn)滬杭高速不足8個(gè)小時(shí)里程。第二部分：滕州房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年2006年初總體狀況及分析 滕州市的房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀(jì)八十年代中期，初興于九十年代中期。在滕州市委、市政府、市建設(shè)局和全社會(huì)的共同努力下，經(jīng)過(guò)短短六、七年的引導(dǎo)和培育發(fā)展，初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主，逐步發(fā)展到集資、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅多層次的建設(shè)供應(yīng)體系，共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)框架。人居水平，環(huán)境質(zhì)量明顯改善

3、。05年滕州市已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)34家，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目25個(gè)，實(shí)施了新興中路步行街、通盛上海花園、滕陽(yáng)麗都、濱江國(guó)際花苑等小區(qū)建設(shè)，施工面積達(dá)91.5萬(wàn)平方米，竣工45萬(wàn)平方米，累計(jì)完成投資8.5億元。第三部分：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷分析 濱江·國(guó)際花園 開(kāi)發(fā)商：滕州市越夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址：二期龍泉路府前路向西200米路北售樓地址：府前東路龍泉廣場(chǎng)東臨 銷(xiāo)售電話(huà)：5696166 5696188物業(yè)類(lèi)型：二期都是多層 項(xiàng)目情況：本項(xiàng)目體量為40萬(wàn)平方米 共分四期開(kāi)發(fā) 一期目前已經(jīng)于去年入住，二期現(xiàn)在正在封頂，目前銷(xiāo)售價(jià)格如下： 6F閣樓 1150-1200/平5F 大約1648/平4F

4、大約1988 /平 3F 大約2168/平 平均價(jià)位約：1840元/平方2F 大約2080/平1F 大約1918 /平 儲(chǔ)藏室價(jià)格：1050/平 車(chē)庫(kù)價(jià)格：2600元/平 付款方式：一次性付款優(yōu)惠：40元/平 按揭付款優(yōu)惠：20元/平交房時(shí)間：2007年5月份優(yōu)：總體量40萬(wàn)平的大體量、項(xiàng)目一期已經(jīng)交房入住，以其優(yōu)異的物業(yè)管理贏(yíng)得了廣大業(yè)主的心，也在滕州市人民的心理樹(shù)起了名牌效應(yīng)，而且其二期的外立面也要更換成瓷磚，這將會(huì)成為新的賣(mài)點(diǎn)。 媒體分析： 在9路公交車(chē)車(chē)體廣告 路旁燈箱廣告 滕州市電視臺(tái) 滕州日?qǐng)?bào) 頭版版角4cm×4cm滕信·鳳凰苑開(kāi)發(fā)商：滕州市藤信置業(yè)有限公司物業(yè)

5、地址：龍泉路府前路向北2000米路北售樓地址：滕州飯店一樓 銷(xiāo)售電話(huà)：5683666物業(yè)類(lèi)型：多層 體量：50多畝滕信·鳳凰苑項(xiàng)目目前工期已經(jīng)近4F了，但是還沒(méi)有開(kāi)始銷(xiāo)售；項(xiàng)目總占地50畝，位置優(yōu)越，位于解放路口，西依滕州市的兩條河，是我們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。根據(jù)滕信公司去年的錦繡家園項(xiàng)目低價(jià)位走勢(shì)，居其項(xiàng)目銷(xiāo)售員目前講：該項(xiàng)目?jī)r(jià)位預(yù)計(jì)在1700多元每平方米！ 媒體分析：府前東路與善國(guó)路交叉府前路上做的有拱橋霓虹燈廣告； 翡翠名苑開(kāi)發(fā)商：滕州市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)代理：深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目地址：府前東路與龍泉路交叉向東800米路北售樓電話(huà)售樓地址：

6、滕州飯店一樓項(xiàng)目情況： 總占地面積：1.32萬(wàn)平方米 總建筑面積：1.72萬(wàn)平方米 容積率：1.3 住宅套數(shù)：228（含8套回遷戶(hù)） 樓數(shù)：8棟多層目前價(jià)格分析： 1F 173617922F 184419043F 186019204F 17671824 5F 13951440 平層 6F 10851120 閣樓價(jià)格不祥！ 儲(chǔ)藏室：550元 車(chē)庫(kù)價(jià)格不祥！交房日期：2007年2月 優(yōu)惠率：直接可優(yōu)惠6個(gè)百分點(diǎn)！平均價(jià)：1616元/平 實(shí)際均價(jià):1551元/平 本項(xiàng)目周邊都是村民，且交通不便利，府前路尚未打通，項(xiàng)目目前尚未動(dòng)工，目前屬于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。小區(qū)戶(hù)型主要以經(jīng)濟(jì)型面積小為特點(diǎn)86平方到120平

7、方，主要都是兩房的三房的；總價(jià)低，升值大！主要媒體分析： 因本項(xiàng)目目前還是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，所以尚未大力宣傳，只是在9路公交車(chē)上做些車(chē)體廣告！第二篇 項(xiàng)目解析第一部分：項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)l 地理位置：府前東路與龍泉路口東北角l 總占地面積：35172.94l 總建筑面積：35092.10（包括住宅、商業(yè)和公建配套設(shè)施等） 其中多層253821.50 聯(lián)排別墅8050.60 公建1660.00l 容積率： 1.0 l 綠地率: 38.5%l 建筑密度: 26%第二部分：項(xiàng)目四至情況及分析1、東面：l 建筑物：臨唐村停工雜亂門(mén)面房；據(jù)說(shuō)是家具市場(chǎng).l 視野景觀(guān)：無(wú)景觀(guān)；l 人居狀況：都市鄉(xiāng)村居民2、南

8、面：l 道路：臨未打通的府前東路;l 建筑物：目前是低層民房,污染較嚴(yán)重；l 視野景觀(guān)：視野雜亂 l 人居狀況：都市鄉(xiāng)村居民；3、西面：l 道路：臨龍泉路，噪音污染較大；l 建筑物：低層民房 有低檔飯店和小商店l 視野景觀(guān)：無(wú)景觀(guān)l 人居狀況：都市鄉(xiāng)村居民；4、北面：l 建筑物：櫻花苑小區(qū)；已經(jīng)建好,l 視野景觀(guān)：視野較美觀(guān)；新建小區(qū)外立面簡(jiǎn)約美觀(guān)!l 人居狀況：拆遷戶(hù)；結(jié)論：本項(xiàng)目四面均無(wú)較佳的景觀(guān)環(huán)境，且還臨主要交通要道，汽車(chē)尾氣和噪音污染較大，可利用的開(kāi)發(fā)資源匱乏。第三部分：項(xiàng)目交通條件及周邊配套分析1、交通：l 大巴：有9路公交經(jīng)過(guò)l 長(zhǎng)途汽車(chē)站：約5公里 l 火車(chē)站：約5公里 從上述

9、分析可以看出，本項(xiàng)目臨龍泉路及府前路道路寬暢連接?xùn)|西南北，是通往滕州新區(qū)及市內(nèi)等地的要道；而且是去京福高速的要道。2、購(gòu)物：l 目前近距離范圍無(wú)超市、百貨類(lèi)市場(chǎng)，只有雜貨鋪3、娛樂(lè)休閑：l 奧林匹克體育場(chǎng)l 低檔歌舞廳l 龍泉廣場(chǎng)4、餐飲：l 低檔小飯館5、醫(yī)療 ：l 滕州市中醫(yī)院 l 英華醫(yī)院l 工人醫(yī)院6、教育l 滕州市第四中學(xué)l 職業(yè)技術(shù)高中l(wèi) 滕州市一中新校l 滕州高教區(qū)等結(jié)論：從上述分析可以看出，本項(xiàng)目周邊市政和各項(xiàng)生活配套設(shè)施相當(dāng)落后。第四部分：項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)l 具一定規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目總占地面積逾35172.94，在片區(qū)樓市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中，具一定規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；l 地塊規(guī)則

10、平整，便于施工本地塊相當(dāng)規(guī)則平整，對(duì)項(xiàng)目以后的施工及管理相當(dāng)有利；l 臨交通要道，交通方便本地塊臨主干道府前東路,龍泉路,有9路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通相當(dāng)便利，并隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，會(huì)越來(lái)越便利；l 周邊低層建筑，視野較佳周邊多為低矮民房，項(xiàng)目建成后視野較佳；l 開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁發(fā)展商是招商引資項(xiàng)目，實(shí)力強(qiáng)勁，政府政策支持，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行；2、劣勢(shì)l 臨交通要道，噪音污染由于本項(xiàng)目臨交通主干道府前東路與龍泉路，因此，汽車(chē)尾氣和噪音對(duì)本項(xiàng)目影響較大；l 配套落后，生活不便本項(xiàng)目位于都市鄉(xiāng)村，目前地塊周邊各項(xiàng)市政和生活配套設(shè)施相當(dāng)落后，居民生活較為不便；l 臨府前路及龍泉路為低矮農(nóng)民房，不利展示形象本項(xiàng)目

11、臨府前路及龍泉路為民房，且形象較差，對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的形象展示造成不利；l 四周無(wú)良好的景觀(guān)環(huán)境本項(xiàng)目周遍環(huán)境臟亂差，四周沒(méi)有較好的景觀(guān)環(huán)境。l 建筑物低矮陳舊3、機(jī)會(huì)l 滕州東區(qū)發(fā)展勢(shì)頭好，該區(qū)效應(yīng)較佳l 該區(qū)潛在客戶(hù)群相當(dāng)大由于該區(qū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域，居住氛圍將會(huì)越來(lái)越濃，在未來(lái)幾年時(shí)間里，將成為滕州市居民購(gòu)房主流；l 滕州樓市處上升階段，銷(xiāo)售情況良好從目前來(lái)看，滕州整體樓市狀況相當(dāng)好，特別是進(jìn)兩年，正蒸蒸日上，且眾多樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況相當(dāng)好。l 該區(qū)范圍內(nèi)較少中高檔次項(xiàng)目，存在市場(chǎng)空間在該區(qū)近距離范圍內(nèi)較少中高檔次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此，對(duì)本項(xiàng)目而言，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和開(kāi)發(fā)空間4、威脅l 該區(qū)樓

12、市發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)壓力大目前滕州市我們項(xiàng)目附近在售和將售樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)發(fā)壓力較大；l 該區(qū)內(nèi)政府無(wú)重點(diǎn)規(guī)劃，前景不明在地塊片區(qū)近距離范圍內(nèi)，政府沒(méi)有整體規(guī)劃，前景不明，市政和生活配套設(shè)施尚待解決；l 無(wú)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商屬第一次在滕州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，無(wú)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此，對(duì)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)控制力量相對(duì)較弱（如成本控制、施工管理等）第五部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷從上述分析可知，本項(xiàng)目占地35172.94，具一定規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，位于目前交通便利，發(fā)展前景較佳，價(jià)值凸顯，是一塊不可多得的地；但也存在著目前位置較偏、周邊配套落后、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多、景觀(guān)環(huán)境較差及片區(qū)發(fā)展不成熟等諸多弊端，對(duì)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)和價(jià)值提升等將有較大的消極影響。 建議銷(xiāo)售均價(jià)：1700元/左右 多層價(jià)格：2 號(hào)樓 均價(jià)：1733