加油站土地評估收益法上市公司備案版

1、無 收益還原法的評估測算過程： 收益還原法是在估算估價對象在未來每年預期純收益 （正常年純收益）的基礎上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的調(diào)查，估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。高陽縣宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)，估價對象所臨道路車流量穩(wěn)定，估價對象年銷售量穩(wěn)定，考慮到估價對象為*下屬加油站，油量供應穩(wěn)定，供應價格穩(wěn)定，對于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估價設定未來每年

2、的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價格計算公式為： P=ar1-1/(1+r)n 其中：P土地價格 a土地年純收益 r土地還原利率 n估價對象土地使用年期 1 1、最高最佳利用方式分析、最高最佳利用方式分析 估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，沿路開口 60 米，進出口寬度均為 18 米，過往車流量大，地理位置優(yōu)越。經(jīng)當?shù)貒临Y源局、規(guī)劃局及相關(guān)經(jīng)貿(mào)部門核準， 評估對象符合城區(qū)和公路

3、沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃，用地手續(xù)和建設手續(xù)合法，現(xiàn)狀利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發(fā)揮。 收益預測的假設條件 無 2 2、加油站年房地客觀總收益的測算、加油站年房地客觀總收益的測算 加油站作為一種特殊用途的土地，不像其他商業(yè)用地往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定距離的間隔，位置分布離散性較強。故加油站同一供需區(qū)的劃定不能簡單根據(jù)土地級別，應依據(jù)當?shù)爻菂^(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃，并在此基礎上根據(jù)其坐落位置的臨路條件和交通車流量等進行細分。 依據(jù)委托方提供的該加油站 2015 年的經(jīng)營狀況、運營費用、成本和收益情況，結(jié)合估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟狀況及經(jīng)濟

4、發(fā)展態(tài)勢，評估人員對加油站未來的年客觀收益情況作了合理的分析、預測。 加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運營費用-年設備折舊-年經(jīng)營利潤-年營業(yè)稅金及附加。 A A經(jīng)營總收益的測算經(jīng)營總收益的測算 高陽縣近年來經(jīng)濟平穩(wěn)，估價對象加油站位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，可以雙向加油，過往車流量大，因此油品的銷量有保證。 根據(jù)委托方提供的*保定 71 站（高陽三利（71） ）2015 年銷售資料

5、，估價對象 2015 年汽油銷售量為 2289.645 噸，柴油銷售量為 1844.098 噸，累計總銷售量為 4133.742 噸。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的了解，由于估計對象所在區(qū)域車流量穩(wěn)定，預計未來估價對象銷售量也比較穩(wěn)定。 根據(jù)委托方提供的*保定 71 站（高陽三利（71） ）2015 年銷售資料，估價對象 2015 年銷售總額為 24459079.07 元。2015 年銷售成本為無 23617981.89 元。 B B運營費用的測算運營費用的測算 年運營費用主要指加油站為獲得收益所投入的必要勞動費用和資本費用。主要包含勞動力工資，加油設備及員工工作用水、用電費用，加油設備正常

6、運轉(zhuǎn)和相關(guān)設施修理的費用，加油站正常運作所需的辦公用品以及管理人員的業(yè)務管理費用等。 該站由該站由石家莊高莊油庫供油，資源配給有保障，運距 48 公里，運輸方便。 站內(nèi)設置大慶石化建設公司 30mmF 型單層罐 （埋地油罐） 5 具，雙槍雙油品潛油泵型加油機 4 臺，設卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。另外，該加油站的標準人員配備為 8 人。 （1）油（氣）損耗費：與主營業(yè)務相關(guān)性較大，根據(jù)估價人員調(diào)查了解*規(guī)定油（氣）損耗控制在 0.2%，本次估計確定油（氣）損耗費為銷售收入的 0.2%； （2）水電費：水電費與主營業(yè)務相關(guān)性不大，年費用支出基本穩(wěn)定，本次估價取 2015 年水電費； （3

7、）人員工資及福利費：*標準加油站按其面積規(guī)模，對人員的配備有固定標準，本加油站預計配備人員 8 人； （4）折舊及攤銷：加油站建站之初的投入可以滿足未來的經(jīng)營需要，后期不需要其他投入，只需要考慮維護費用； （5）修理費和取暖費：與主營業(yè)務相關(guān)性不大，年費用支出比較穩(wěn)定，本次估價取 2015 年修理費和其他費用； （6）財務費：財務費用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費用。 無 運營費用運營費用計算表計算表 金額單位：元 序號 醒目名稱 合計 1 油（氣）損耗費 48918.15814 2 水電費 27076.00 3 人員工資及福利 81545.37 4 修理費 35910.26

8、5 財務費 6896.03 6 取暖費 33728.32 7 運營費用總計運營費用總計 234074.13814 C C設備折舊費的測算設備折舊費的測算 根據(jù)估價人員的調(diào)查估價對象主要設備見下表。 序號 名 稱 規(guī) 格 單位 數(shù)量 原值（元） 1 儲罐 30mmF 型單層罐 具 5 276,667 2 液位儀 (TLS2 觸摸式控制臺) 臺 1 7,228 3 雙槍雙油品潛油泵型加油機 CS46J2220G 臺 4 144,900 4 工藝管道 套 1 180,000 5 液位儀控制器 (TLS2 觸摸式控制臺) 套 1 10,200 6 防靜電裝置 定制 套 1 5,000 7 鍋爐 WJN

9、-D30 臺 1 18,100 8 變壓器 DTZY19C-G 臺 1 6,000 9 電力鎧裝電纜 鋁線YJV22-1kv 5x6 m 300 7,500 10 發(fā)電機 常易牌 CY25 臺 1 5,200 11 電力管道 m 12,000 設備折舊費指加油站設備正常運轉(zhuǎn)期間每年的價值折扣，主要包括油無 泵、儲油罐、電氣消防等設備的折舊。 設備年折舊費=設備原值（1-殘值率）/使用年限。 其中，主要工藝設備中儲油罐的折舊年限為 20 年，加油機、油泵折舊年限為 20 年。主要工藝管線的折舊年限為 20 年；主要電氣工程的折舊年限為 15 年；管理系統(tǒng)設備和監(jiān)控設備折舊年限為 8 年；給排水工

10、程、消防工程中的設備以及采暖設備折舊年限為 15 年； 通風設備折舊年限為 5年；空調(diào)設備折舊年限為 8 年。所有設備的殘值率均為 0%。加油站設備各年的折舊情況如下表： 設備折舊計算表設備折舊計算表 金額單位：元 序號 名 稱 原值（元） 折舊年限 （年） 年折舊費 （元） 1 儲罐 276,667 20 13833.35 2 液位儀 7,228 20 361.40 3 雙槍雙油品潛油泵型加油機 144,900 20 7245.00 4 工藝管道 180,000 20 9000.00 5 液位儀控制器 10,200 15 680.00 6 防靜電裝置 5,000 15 333.33 7 鍋爐

11、 18,100 15 1206.67 8 變壓器 6,000 15 400.00 9 電力鎧裝電纜 7,500 15 500.00 10 發(fā)電機 5,200 15 346.67 11 電力管道 12,000 15 800.00 34706.42 故設備年折舊費為 34706.42 元。 D D經(jīng)營利潤的測算經(jīng)營利潤的測算 經(jīng)營利潤指加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應有的商業(yè)利潤，可以年運營費用和流動資金之和為基數(shù)計算經(jīng)營利潤。流動資金指保持持無 續(xù)加油業(yè)務需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進貨所需資金。 年平均流動資金=年平均進貨成本/年平均需進貨次數(shù) 年平均進貨成本=年平均銷售油量平均進貨價

12、年平均需進貨次數(shù)=年銷售油量/儲油能力 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，該加油站設有 5 個儲油罐，每個油罐儲存量為 30 立方米。同時，評估人員根據(jù) 93#、97#汽油、0#柴油的銷售量以及其各自密度計算出該加油站的最大儲油能力為 90 噸。 目前保定市高陽縣普通商業(yè)行業(yè)利潤率在 9%-12%， 而加油站行業(yè)的年均投資收益率為 10%，故本次評估取 10%為其商業(yè)經(jīng)營利潤率。 相關(guān)數(shù)據(jù)的測算詳見下表： 經(jīng)營利潤測算表經(jīng)營利潤測算表 金額單位：元 序號 項目 年份 2015 備注 1 年進貨成本年進貨成本 23617981.89 3,162.573,162.57 2 年銷量（噸） 4133.742

13、3,622.50 3 儲油能力（噸） 90.00 90.00 4 需進貨次數(shù)（次）需進貨次數(shù)（次） 46 =（2）（3） 5 年均流動資金年均流動資金 513434.39 =（1）（4） 6 年運營費用年運營費用 234074.13814 7 商業(yè)經(jīng)營利潤率商業(yè)經(jīng)營利潤率 4% 8 經(jīng)營利潤經(jīng)營利潤 29900.3429900.34 = =【 （【 （5 5）+ +（6 6） 】（） 】（7 7） E.E.營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加 成品油零售加油站銷售稅金主要包括“兩稅一費”和地方教育費附加等，根根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當?shù)爻墙ǘ惣敖逃郊佣惵使灿?12%，以增值稅為計算依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國增值

14、稅暫行條例和成品油零售加油站增值稅征收管理辦法 ， 納稅人銷售成品油應納增值稅稅額為當期銷項稅無 額抵扣當期進項稅額后的余額，增值稅稅率為 17%。 估價對象增值稅=（成品油年應稅銷售額-成品油購進成本）17% =（24459079.07-23617981.89）17% =142986.52 元 估價對象營業(yè)稅金及附加=增值稅12%=142986.520612%=17158.38 元 綜上，加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運營費用-年設備折舊-年經(jīng)營利潤-年營業(yè)稅金及附加，詳見下表： 房地客觀總收益測算表房地客觀總收益測算表 金額單位：元 序號 項目名稱 元 1 年銷售收入

15、24459079.07 2 年銷售成本 23617981.89 3 運營費用總計 234074.13814 4 設備折舊費 34706.42 5 經(jīng)營利潤 29900.3429900.34 6 營業(yè)稅金及附加 17158.38 7 房地客觀總收益 525257.9019 3 3、加油站房地出租年總費用測算、加油站房地出租年總費用測算 加油站內(nèi)設油罐區(qū)、加油區(qū)、站房及其他配套設施，主要包含站房、罩棚、加油罐區(qū)、加油島、圍墻以及硬化路面。 站房一層，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，外墻墻體采用 370mm 厚燒結(jié)普通磚（非粘土）并采用外保溫節(jié)能技術(shù)，保溫層為 50 厚 EPS 保溫板；內(nèi)墻墻體采用 240mm 厚

16、燒結(jié)普通磚（非粘土）。建筑工程耐火等級為二級，耐久年限為 50 年，屋面防水等級為二級。站房內(nèi)設：便利店、男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生間、盥洗室、儲藏間、綜合辦公室、發(fā)電間、配電間、設備間、餐廳活動室、休息室、淋浴間。 無 加油站罩棚 26m22m7.9m，采用螺栓球網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，由專業(yè)公司制作并安裝。罩棚四面包裝，包裝后檐面高度 0.8m。罩棚立柱為鋼管立柱，立柱凈高 7.9m，采用鋁塑板包裝，上部為中油乳白色，下部為中油銀灰色。四角為半徑為 60mm 的鋁型材圓角。 啞鈴型加油島 4 個，側(cè)立面采用 5mm 鋼板防護，鋼板表面涂 150mm 寬，右側(cè)傾斜 60角黑黃相間反光漆的斜杠，加油島上表面貼 100

17、mm100mm的深灰色廣場磚，上平面與側(cè)立面連接處采用 DN25 的厚壁鍍鋅鋼管護邊。柱連島外側(cè)設置防撞柱。 實體圍墻 134 米，高 2.1 米。圍墻采用 MU10 普通燒結(jié)磚（非粘土），MU5.0 水泥砂漿。3.0 米設一個墻垛（370mm370mm）。在不大 60 米處留沉降縫。預留 PVC 管，排水管間距 3300mm。20mm 厚 1：2 水泥砂漿抹面，300mm 高勒腳刷中油銀灰色外墻乳膠漆，其他部分刷中油乳白色外墻乳膠漆。 混凝土硬化地面約 1297.29 ，做法為：路基碾壓密實、300 厚 3:7灰土墊層、25 厚粗砂層、220 厚 C30 混凝土面層。加油區(qū)地面采用*黃色和白

18、色劃分各區(qū)域線及分道線。進出口各做一條長減速防滑帶，總長約 31m。 站區(qū)內(nèi)可種植草坪等進行綠化，但不得種植油性植物，綠化面積約638.83 （建筑紅線內(nèi)）。進出口指示燈箱、主標識立牌基礎采用鋼筋混凝土基礎。進出口指示燈箱基礎混凝土標號為 C25，預留洞采用 C30 混凝土二次灌漿。 主標識立牌砼強度等級： 柱、 基礎一律采用 C30， 墊層用 C15。 主要建筑物及構(gòu)筑物 序號 名 稱 單 位 數(shù) 量 估價時點 重置價格（元） 備 注 無 1 站房 391.88 1,079,356 房屋所有權(quán)證（高陽字第013578 號） 2 罩棚 572 651,503 鋼結(jié)構(gòu) 3 圍墻 m 134 32

19、,160 磚混 4 主標識立牌 個 1 10,000 鋼混 5 進出口標識 個 2 6,000 6 支柱警示牌 套 2 770 7 品牌標識柱基礎 個 4 16,800 鋼混 8 加油島(柱連島) 個 4 14,000 磚混 9 消防沙池 個 1 3,500 磚混 10 卸油口箱 個 1 4,500 11 混凝土地面 1297.29 90,810 混凝土 12 場區(qū)綠化 m 638.83 31,942 1,941,341 房地出租費用主要包括建（構(gòu)）筑物的維修費、保險費、折舊費以及稅費。 建（構(gòu)）筑物的維修費是指為保障建（構(gòu)）筑物正常使用每年需支付的修繕費，參考待估宗地上建（構(gòu)）筑物維持正常經(jīng)

20、營需要進行的維修工作，維修費按建（構(gòu)）筑物重置價的 3%計算。帶估宗地上的建（構(gòu)）筑物為加油站站房、罩棚等，建（構(gòu)）筑物的重置價為 1,941,341 元。 建（構(gòu)）筑物維修費=1,941,3413%=58240.23 元。 建（構(gòu)）筑物的保險費是指房屋所有權(quán)人為使其房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的保險費用。根據(jù)保險公司的有關(guān)規(guī)定，保險費率為建（構(gòu)）筑物重置價的 0.20%。 故建（構(gòu)）筑物的保險費=1,941,3410.20%=3882.682 元。 折舊費指建（構(gòu)）筑物在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。 年折舊費建（構(gòu)）筑物重置價格（1殘值率）折舊年限 無 如建（構(gòu)）筑物尚可

21、使用年限短于土地設定年期，則： 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長于土地設定年期，則 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限 + 土地設定年期 此時不計取殘值。 根據(jù)以上公式： 設定估價對象土地使用年限為 30.1 年,待估宗地的建筑物結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)的耐用年限為 50 年, 建（構(gòu)）筑物竣工年限為 2012,至估價期日房屋以使用年限為 4 年，建（構(gòu)）筑物剩余使用年限為 46 年，建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長于土地設定年期。根據(jù)孰短原則，本次評估確定折舊年限為 34.4 年；則： 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4 年 年折舊

22、費=1,941,34134.4=56434.3314 元 建（構(gòu)）筑物的稅費是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。其中營業(yè)稅、城建稅、教育費附加已計入營業(yè)稅金及其附加中，故不再重復計算。依據(jù)稅法，自營性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅以房屋余值的 1.2%計算。 故建（構(gòu)）筑物的房產(chǎn)稅=1,941,3411.2%=23296.092 元。 綜上，加油站房地出租年總費用詳見下表： 序號 項目名稱 元 1 物維修費 58240.23 2 保險費 3882.682 3 年折舊費 56434.3314 4 稅費 23296.092 7 房地出租年總費 141853.3354 無

23、4 4、加油站、加油站房地年純收益房地年純收益測算測算 房地年純收益房地年總收益房地出租年總費用 =525257.9019-141853.3354 =383404.5665 元 5 5、加油站加油站土地凈收益土地凈收益測算測算 A A、土地還原率的確定、土地還原率的確定 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014），土地還原利率的確定一般有三種方法，即：土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評估采用安全利率加風險調(diào)整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。 利用安全利率加風險調(diào)整值法測算土地還原利率 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014），我們選取估價期日實行的中國人民銀行公布的一年期定期存款年利率 1.50%作為安全利率。對風險調(diào)整值的確定綜合考慮了以下因素：估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等。根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，在當前由于政策以維持房地產(chǎn)穩(wěn)定為主，土地投資風險得到了進一步的釋放，綜合分析該區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場狀況對土地投資的影響程度以及估價對象的區(qū)位條件等，確定商業(yè)風險調(diào)整值為 1.53.5%，由此求得土地還原利率約為3.55.5%，均值為 4%。 利用投資