物業(yè)管理投標文件的編制開題報告

1、畢業(yè)設計（論文）相關材料題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) 管理投標文件的編制 專 業(yè) 工商管理 班 級 房管班 學 生 指導教師 重慶交通大學 2010 年畢業(yè)設計（論文）開題報告題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) 管理投標文件的編制 專 業(yè) 工商管理 班 級 房管班 學 生 指導教師 吳 智 宏 重慶交通大學2010年一、選題目的理論價值和現(xiàn)實意義在招標、投標、評標過程中，投標文件是評標組織進行評審和比較的對象，中標的投標文件還和招標文件一起構成為招標人和中標人訂立合同的法定依據(jù)。由此可見評標委員會對各投標人的評價和判定，乃至對最終推薦中標人的確定均是依據(jù)其對投標人投標文件的審核與評判，投標文件制作水平的

2、高低對于投標人競標成功與否的重要性也就不言而喻。目前，商品房銷售同質(zhì)化現(xiàn)象越來越突出。開發(fā)商在樓盤銷售中，所宣傳的無非是價格、戶型、環(huán)境、交通等方面的信息。這些信息固然重要，但由于不同的樓盤定位不同、地理位置不同，這些因素也備有不同，沒有很強的可比性，對購房者所產(chǎn)生的影響也在逐漸弱化。近年來，許多購房者越來越注重樓盤售后的物業(yè)管理?？梢娢飿I(yè)管理在商品房銷售中的重要地位，一個高水平的物管公司要想獲得某個物業(yè)的管理業(yè)務，在進行招投標過程中一份好的投標文件直接反應該物管公司的實力，對最終是否中標至關重要。 二、本課題在國內(nèi)外的研究狀況及發(fā)展趨勢國內(nèi)現(xiàn)狀：1.自身資金不足。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金

3、的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一方面由開發(fā)商支付的管理基金（建設部有關文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。另一方面管理費收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低，正常管理支出沒有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經(jīng)營等來彌補不足。還有接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。2.資質(zhì)參次不齊物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術能

4、力、服務水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠，主要由于以下兩個方面：一個是企業(yè)門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進銷差價來賺取利潤，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務，一般沒有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬元人民幣，"幾張桌子幾個人"便構成了一個企業(yè)。另一個是市場化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單

5、位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。3.托管的規(guī)模偏小。有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中

6、兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。4.政府行為的不規(guī)范。在現(xiàn)實中，由于一些地方政府長期存在著重建設輕管理的工作方式，以致各相關職能部門都不愿花費過多的精力去管理這個不能創(chuàng)造“立竿見影” 政績的服務行業(yè)。政府對物業(yè)管理行業(yè)立法滯后、缺乏科學性和可操作性；對物業(yè)管理行業(yè)的重視、關心、支持程度遠遠不及其它行業(yè)，諸如電信、電力、自來水、煤氣等。某些地方政府為了使這些行業(yè)一開始就步入良性循環(huán)，在人財物方面給予了很大支持，甚至對物業(yè)管理支持程度還不如某一項具體問題，而對物業(yè)管理企業(yè)全行業(yè)不景氣，與業(yè)主之間層出不窮的糾紛，卻鮮有問及。國外現(xiàn)狀：1.管理法制化程度高。新

7、加坡和香港物業(yè)管理有一個共同的鮮明的特點，那就是物業(yè)管理的法規(guī)制定得非常詳盡，對開發(fā)商、管理公司、住戶各自的權利、義務和責任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關系、人的行為與責、權、利。2.自負盈虧、自主經(jīng)營、獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速。政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。3.物業(yè)的所有權與管理權分離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關系是雇用關系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認真考察公司的信譽、專業(yè)知識背景及管理、財

8、務、法律水平、管理費用的高低以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。4.物業(yè)管理及收費標準由市場形成。在市場經(jīng)濟體制下，物業(yè)管理的收費形成是按照市場經(jīng)濟的規(guī)律，由供求雙方在市場競爭中形成，政府一般不規(guī)定具體的收費標準，具體收多少管理費由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價還價決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務內(nèi)容多少等情況而不同。物業(yè)管理發(fā)展趨勢：1.專業(yè)化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理的專項服務由專業(yè)服務公司來承擔。主要表現(xiàn)：一是有一定規(guī)模的物業(yè)管理公司將成立

9、下屬專業(yè)性的服務公司來對本公司的物業(yè)管理項目進行分類管理，同時對外承接物業(yè)管理的專業(yè)項目；二是規(guī)模較小的物業(yè)管理公司將自己所管物業(yè)的專項服務項目委托給不同的專業(yè)公司進行管理。物業(yè)管理公司扮演一個“集成商”的角色，對各專業(yè)服務公司按行業(yè)規(guī)范進行指導和監(jiān)督。如物業(yè)管理公司可將電梯委托給專業(yè)的電梯公司進行維修和保養(yǎng)，將清潔工作委托給專業(yè)的清潔公司進行管理，將安全管理工作委托給專業(yè)的保安公司進行管理，等等。2.集團化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理集團化是指物業(yè)管理企業(yè)通過多種方式形成具有市場競爭力的企業(yè)集團，走規(guī)模化發(fā)展的道路。這也是我國物業(yè)管理市場化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。目前我國的物業(yè)管理實行的是政府定價或

10、政府指導價，即使以后實行物業(yè)管理的完全市場定價，但由于物業(yè)管理涉及到的是每個人的切身利益，因此，一般的物業(yè)管理項目不可能有巨大的利潤空間。所以，物業(yè)管理行業(yè)無論從目前還是長遠來說，它永遠都是一種微利性行業(yè)。再從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來看，物業(yè)管理市場的激烈競爭，最終也會使其成為一種微利性行業(yè)，也就是說，市場競爭最終使任何一種行業(yè)都將成為微利性行業(yè)。由于物業(yè)管理行業(yè)的市場準人度低，這種發(fā)展趨勢將表現(xiàn)得更為明顯。物業(yè)管理的微利性對其規(guī)模效益形成的要求就會很高，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。一方面，物業(yè)管理企業(yè)通過激烈的市場競爭，必然會實現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。從而使一部分優(yōu)勢企業(yè)能夠發(fā)展壯大，

11、使物業(yè)管理企業(yè)集團化趨勢能夠形成。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)之間可通過兼并、合作等方式，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)之間的強強聯(lián)合，從而形成物業(yè)管理的企業(yè)集團。3.市場化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理市場化是指物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭方式獲得物業(yè)管理項目并進行市場化運作，其中也包括物業(yè)管理服務定價方式的市場化。我國物業(yè)管理從產(chǎn)生之初，走的是一種自建自管的發(fā)展模式，市場化程度低，整個行業(yè)基本上處于一種封閉式的發(fā)展狀態(tài)。從1999年5月建設部在深圳召開全國物業(yè)管理工作會議后，這種狀況有了很大改變，全國的物業(yè)管理市場已開始啟動，制約物業(yè)管理市場化的瓶頸正被一一打破，物業(yè)管理的市場化進程也在迅速推進。目前其市場化發(fā)展的形勢非常喜

12、人。從物業(yè)管理的發(fā)展來說，物業(yè)管理作為一種人們可接受的商品，受其經(jīng)濟規(guī)律的作用，最終會走向完全的市場化。物業(yè)管理的市場化發(fā)展是物業(yè)管理發(fā)展的基礎，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最終動力。如果沒有物業(yè)管理的市場化發(fā)展，物業(yè)管理的其他發(fā)展趨勢都不可能實現(xiàn)。4.品牌化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理品牌化發(fā)展是指物業(yè)管理行業(yè)走向以物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化和市場化的管理，其最終結果就是進行市場化管理。也就是要利用市場經(jīng)濟要素對物業(yè)管理的資源進行優(yōu)化配置，從而形成最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。實行物業(yè)管理的市場化管理，必定要引進市場競爭機制，通過激烈的市場競爭導致企業(yè)優(yōu)勝劣汰，

13、優(yōu)勢企業(yè)會依靠其實力和品牌走上良性發(fā)展的道路，而一些實力不強、品牌不佳的企業(yè)將會被淘汰，這些都將促進物業(yè)企業(yè)走品牌化發(fā)展的道路。物業(yè)管理的行業(yè)特征也決定了物業(yè)管理企業(yè)必須走品牌化發(fā)展的道路。物業(yè)管理行業(yè)的特征要求物業(yè)管理必須走規(guī)?；l(fā)展道路，而物業(yè)管理的規(guī)模效益又是怎么樣產(chǎn)生的呢?首先，只能是物業(yè)管理企業(yè)利用品牌效應參與市場競爭得來的；其次，物業(yè)管理的“產(chǎn)品”是一種服務，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務”，最佳的標準就是“品牌”；再次，房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標選擇物業(yè)管理公司，在備選的眾多要素中，物業(yè)管理的品牌就顯得非常重要。對一個物業(yè)管理企業(yè)而言，品牌是企業(yè)發(fā)展的生命，是

14、對外擴張的利器。沒有品牌的企業(yè)是不會有大的發(fā)展的。因此，物業(yè)管理企業(yè)的品牌對物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展至關重要。三、研究重點1.認清國內(nèi)外物業(yè)管理的現(xiàn)狀，實地考察珊瑚大廈的具體情況，針對大廈制定一套行之有效的物管方案。2.掌握物業(yè)管理投標文件編制的方法，了解投標書包括的內(nèi)容。3.對珊瑚大廈周邊環(huán)境進行考察，掌握其周邊同等物業(yè)的收費標準，為珊瑚大廈投標文件中的財務分析提供參考依據(jù)。四、主要參考文獻1 崔瑋淺談投標文件的編制J中國招標 2009年26期2 姜勖淺議當前物業(yè)管理中存在的主要問題及對策J學理論 2009 年29期3 黃惠春，陳麗潔透析當前物業(yè)管理存在的問題J現(xiàn)代經(jīng)濟：現(xiàn)代 物業(yè)中旬刊 2009

15、年10期4 蘇俊小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)D電子科技大學 20085 朱丹從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國物業(yè)管理制度的完善D重慶大學 20096 佚名淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 ews/0911/26628.html7 白萍國外物業(yè)管理模式的分析與啟示 .html8 張江明關于物業(yè)管理收費難問題的探討J浙江房地產(chǎn) 2009年6期9 梁濤我國物業(yè)管理市場的制度創(chuàng)新基于國外經(jīng)驗借鑒的視角J中小企業(yè)管理與科技 2009年33期10 何黎知物權法對物業(yè)管理的影響J管理觀察 2009年31期11 毛鵬物業(yè)管理招投標規(guī)范化研究D東南大學 2005 12 崔瑋淺談投標文件的編制J中國招標 2009年26期 1

16、3 張東物業(yè)管理招投標的誤區(qū)和難點J中國物業(yè)管理 2007年10期14 王紀東，周光明物業(yè)管理投標技巧與操作模式探析J現(xiàn)代物業(yè) 2007年11S期五、指導教師意見 指導教師： 六、學院畢業(yè)設計（論文）指導小組意見 負責人： 7畢業(yè)設計（論文）文獻綜述題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) 管理投標文件的編制 專 業(yè) 工商管理 班 級 房管班 學 生 指導教師 吳 智 宏 重慶交通大學2010年目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已有1萬多家，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)正在崛起，顯示出了強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。物業(yè)管理同其他新生事物一樣，有一個不斷完善自身，不斷規(guī)范運作的過程。然而，物業(yè)管理和物業(yè)管理招投標過程中存

17、在諸多的問題還有待解決。1當前物業(yè)管理存在的問題。就這方面的研究黃惠春、陳麗潔認為我國當前物業(yè)管理主要存在的問題有：1因業(yè)主拖欠物業(yè)費而使物業(yè)服務陷入“惡性循環(huán)”的問題?！爱斘飿I(yè)費收繳率低于80時，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營管理活動。”物業(yè)費的收繳難度大造成了業(yè)主欠費物業(yè)虧損服務減少更多業(yè)主不交費的惡性循環(huán)的狀態(tài)。2因開發(fā)建設遺留問題而引發(fā)的后期物業(yè)管理的問題。在實踐中經(jīng)?？梢钥吹?，開發(fā)商隨時更改規(guī)劃，不按照規(guī)劃建設配套設施，質(zhì)量不合格，銷售面積縮水等等這些問題。在業(yè)主人住了以后逐步的暴露出來，并長期得不到解決，致使業(yè)主把這些問題都歸結到物業(yè)服務企業(yè)身上。3因物業(yè)公司服務、運作不規(guī)范而引起的

18、問題。和以前相比，現(xiàn)在物業(yè)服務企業(yè)有一部分已慢慢向有序的方向去發(fā)展。但從客觀上講，還有很多的物業(yè)公司的服務很不規(guī)范，從而引起了大家對其資質(zhì)和服務水平的置疑問題。從市場競爭的角度看，現(xiàn)在相當多的物業(yè)公司之間存在著嚴重的惡性、無序競爭的問題。姜勖提出物業(yè)管理中存在的問題主要有：1政府行為的不規(guī)范。在現(xiàn)實中，由于一些地方政府長期存在著重建設輕管理的工作方式，以致各相關職能部門都不愿花費過多的精力去管理這個不能創(chuàng)造“立竿見影”政績的服務行業(yè)。開發(fā)商行為的不規(guī)范許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了最大限度獲得利潤，在項目的立項、開發(fā)、設計、施工以及日后的物業(yè)管理上都作了周密良好的設計和規(guī)劃，并將美麗的藍圖呈現(xiàn)給購房者

19、，在“鄭重”承諾加“空頭支票”的許諾下，通過描繪“美好”憧憬博得購房者的信任。然而當項目完成后(即銷售完)，一旦在施工質(zhì)量、交付日期、規(guī)劃漏點、房屋大修理基金等問題暴露后，卻百般推委，置之不理，致使這些問題讓弱勢的業(yè)主來承受，置物業(yè)管理企業(yè)于矛盾糾紛的旋渦中。業(yè)主行為的不規(guī)范提高物業(yè)管理服務水平是廣大業(yè)主的共同心聲，但對物業(yè)管理的義務卻不是全體業(yè)主的共同責任，這種權力與義務的不平衡是當前物業(yè)管理中存在的重要問題之一。許多業(yè)主將本應由政府承擔的責任、開發(fā)商不規(guī)范行為、供電、自來水等部門存在的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理的身上，有時一件很小的事情如鄰里糾紛都能成為拒交物業(yè)管理服務費的理由。學者朱丹3對這方面

20、的研究，得出的結論是：第一，物業(yè)服務企業(yè)承擔的各種類型的義務之間關系不夠清晰，沒有確立以約定義務為核心。首先表現(xiàn)在法律對物業(yè)服務企業(yè)設定的法定義務過多，其次物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的約定義務和由政府或其他組織委托而產(chǎn)生的義務之間關系不明確。第二，法律賦予了政府過多的干預權力。主要表現(xiàn)在，政府有權對物業(yè)服務企業(yè)進行行政處罰的事項過多。第三，物業(yè)合同制度本身的一些問題，主要體現(xiàn)在，物業(yè)服務合同訂立、解除以及物業(yè)合同示范文本三個方面。我國前期物業(yè)管理中還存在諸多問題，前期物業(yè)的起算點是以建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設單位在建設中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介

21、入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面，這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆，不 利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設單位等同，將建設質(zhì)量責任等同于服務質(zhì)量，不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關系的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。前期物業(yè)管理合同侵犯了業(yè)主合法權益，表面上看，在前期物業(yè)中建設單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支

22、配權。依照我國物業(yè)管理條例建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制 性賣給業(yè)主的權利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權完全在建筑單位手中，前期物業(yè)企業(yè)為了中標，而一味強調(diào)最低價格，造成中標企業(yè)利潤空間較小。而中標企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上4。物業(yè)管理投標過程中存在的問題針對物業(yè)管理投標過程中存在的問題，朱春堂5認為：.招標工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標情況看，除了少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標代理機構，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標工作。由于業(yè)主單位沒有相應的組織機構和專業(yè)人員負責招標工作，對招投標法規(guī)和組織管理

23、工作也不熟悉，造成了物業(yè)管理招標工作不規(guī)范，操作的隨意性較大。.缺少專業(yè)規(guī)范的招標文件。由于物業(yè)管理條例中沒有明確物業(yè)管理招標文件范本，各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標經(jīng)驗，物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟，所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標文件，有的服務范圍不全，有的服務標準不明確，有的評標標準不切實際等等。.招標決策過程不透明。由于前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法對物業(yè)管理評標內(nèi)容和方法沒有具體規(guī)定，造成評標工作的不規(guī)范，評標結果主要受業(yè)主單位領導的意志影響。有些單位評標時，不注重對服務質(zhì)量和報價的綜合評價，一味地追求低價，結果造成惡性價格競爭，導致中標單位無經(jīng)濟實力

24、保質(zhì)保量完成物業(yè)服務，物業(yè)使用人投訴不斷。個別物業(yè)管理公司通過對業(yè)主單位領導的公關來影響最終的評標結果。除此之外，物業(yè)管理投標過程中還存在一系列的問題：.地方保護主義。物業(yè)管理公司憑借自身的實力和品牌影響力，通過投標贏得了各種類型的物業(yè)管理權，但由于當?shù)卣嘘P部門或開發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)采取不合作態(tài)度，使中標的物業(yè)管理公司無法正常開展各項管理工作，最后不得不撤出。還有的物業(yè)招標單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出去并進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再另找借口迫使外地公司退出，而重新組建新的物業(yè)公司取而代之。.評標專家的選拔標準尚未明確。中華人民共

25、和國招投標法中第三十七條規(guī)定，“依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”。在實際的評標過程中，專家往往是由物管部門指定的，這就很容易使市場上出現(xiàn)“尋租行為”。最終導致的后果是業(yè)主的利益并未得到充分的保證，而招投標工作的公平性和專業(yè)性受到一定程度的影響6。3物業(yè)管理招投標存在著區(qū)域性的發(fā)展不平衡，東部好于西部，南方強于北方，很多城市物業(yè)管理招投標的普及率不高，參與招投標的各方對物業(yè)管理招投標滿意程度較低。物業(yè)管理招投標市場環(huán)境不夠完善，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均認為在招投標過程中存

26、在著不同程度的困難?？梢钥隙ㄕf，我國的物業(yè)管理招投標市場已逐步走上正軌，但是距離程序化、制度化、法制化仍有很大的差距，主要原因歸根結底還是在于物業(yè)管理招投標不夠規(guī)范，物業(yè)管理市場中各參與主體對物業(yè)管理招投標缺乏足夠的信心7。4.物業(yè)公司運作不規(guī)范。有些物業(yè)管理公司在財務制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如伺構成和分配使用的。有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，常常采取不正當?shù)氖侄谓鉀Q問題，如通過拒絕業(yè)主進入小區(qū)、停水、停電或者暫停使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益8。3物業(yè)管理投標書的編制技巧“物業(yè)

27、管理投標書編寫的注意事項” 9中提到物業(yè)管理投標書的基本要素包括計量單位、貨幣、標準規(guī)范、表述方式、理論技巧和資料真實性。在物業(yè)管理投標書編制過程中要注意：1.確保填寫無遺漏，無窄缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理因此，投標公司在填寫時務必小心謹慎。2.不得任意修改填寫內(nèi)容。投標方所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。3.填寫方式規(guī)范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫；除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行涂抹或改寫痕跡。4.不得

28、改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。5.計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價合計數(shù)分步合計總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對6.報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價高于市場的報價難以被接受，低于成本報價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。對于物業(yè)管理投標書的編制，“制作投標文件，四點莫出錯” 10中指明：1.“投標須知”莫弄錯。投標須知是招標人提醒投標者在投標書中務必全面、正確回答的具體注意事項的書面說明，可以說是投標書的“五臟”。因此，投標人在制作標書時，必須對“招標須知”進行反復學習、理解、直至弄懂弄通，否則弄得不好，

29、就會將“招標須知”理解錯，導致投標書成為廢標。2.“實質(zhì)要求”莫遺漏。招標投標法第三章第二十七條規(guī)定：“投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應”。這意味著投標者只要對招標文件中的某一條實質(zhì)性要求遺漏、未做出響應，都將導致廢標。3.“重要部分”莫忽視?！皹撕?、“項目實施方案”、“技術措施”、“售后服務承諾”等都是投標書的重要部分，也是體現(xiàn)投標者是否具有競爭實力的具體表現(xiàn)。倘若投標者對這些“重要部分”不重視，不進行認真、詳盡、完美的表述，就會使投標者在商務標、技術標、信譽標等方面失分，以致最后落榜。4.“細小項目”莫大意。在制作投標書的時候，有一些項目很細小，也很容易做，但稍一粗心大意，就會影響全局，導致全盤皆輸。4.總結評述對于我國當前物業(yè)管理存在的問題，前面學者主要從政府政策、開發(fā)商的行為和業(yè)主的的行為進行研究。由于我國的物業(yè)管理正處于一個發(fā)展階段，各方面的法制法規(guī)還不夠完善，從而使得整個行業(yè)還存在許多不規(guī)范的地方。開發(fā)商為了使商品房迅速銷售，可能會提出一些空頭承諾，等到交房后又不兌現(xiàn)，使得許多房屋售后問題都歸結到物管公司上。作為業(yè)主，很多對物業(yè)管理的認識還不夠，不配合物管人員的工作，從而使物管工作很難進行。我認為，現(xiàn)在物業(yè)管理存在的主要問題在于政府的監(jiān)管不夠，對物管行業(yè)制定的規(guī)章制度不夠完善，