物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 培訓(xùn)

1、第一部分 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)第1章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述1.1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備1、物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備、以及相關(guān)的場地。2、物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合用約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。3、物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。4、物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為：(1)強(qiáng)電系統(tǒng);(2)電梯升降系統(tǒng);(3)空調(diào)系

2、統(tǒng);(4)給排水系統(tǒng);(5)消防系統(tǒng);(6)弱電系統(tǒng);(7)房屋與設(shè)施。1.1.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)設(shè)備管理的意義在于以下幾個(gè)方面：(1)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。(2)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備

3、，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段。(3) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟(jì)和社會管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。(4) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理內(nèi)上于非常重要的地位，它是物業(yè)動作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。(1)用好管好維護(hù)檢修好，改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。具體為1）保持設(shè)施設(shè)備完好，滿足使用功能。2）確保物業(yè)及使用人的安全。3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。(2)衡量

4、設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo)：1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）÷房屋總建筑面積×%2）危房率：指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：危房率（%）=危險(xiǎn)房屋的建筑面積÷房屋總建筑面積×%3）設(shè)備完好率：指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。即：設(shè)備設(shè)施完好率（%）=完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量+設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×%(3)物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為：1）零部件完整齊全2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全4）設(shè)備整潔，無

5、跑、冒、滴、漏現(xiàn)象5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效1.2 物業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)管理1.2.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)的公共部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。1、物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：(1)明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各自的合法權(quán)益。(2)促使施工單位提高建設(shè)質(zhì)量、加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確

6、保物業(yè)安全和使用功能。(1)原則性與靈活性相結(jié)合的原則所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，要堅(jiān)持原則、實(shí)事求是，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，做到鐵面無私，特別是要防止為個(gè)人利益放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做出詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工。返工達(dá)不到要求，不予驗(yàn)收簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析，對于難免出現(xiàn)的一些非原則性的不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施，通過協(xié)商或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，力爭圓滿的解決接管驗(yàn)收中存在的非原則問題。(2)細(xì)致入微與整體把握的原則工程質(zhì)量問題對物業(yè)使用不良影響的時(shí)間是相

7、當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來影響也是巨大的。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，對質(zhì)量的任何一點(diǎn)疏忽都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。如：給排水系統(tǒng)是否暢通，供電線路及設(shè)備運(yùn)行是否正常，隱蔽工程是否經(jīng)過認(rèn)真檢查驗(yàn)收，甚至室內(nèi)的水、電線路用材是否符合規(guī)范要求等都要面面俱到，認(rèn)真細(xì)查。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收。如：土地規(guī)劃使用情況，市政公共設(shè)備的連接，公共配套設(shè)施是否完善，產(chǎn)權(quán)是否明晰，有無法律，經(jīng)濟(jì)糾紛等綜合性項(xiàng)目的驗(yàn)收。3、物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位4、物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容：物業(yè)接管

8、驗(yàn)收應(yīng)包括物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部內(nèi)容。不僅包括主體建筑結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施、配套設(shè)備，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等綜合功能。主要是：（1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程；（2）建筑設(shè)備安裝工程；（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程；（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程；（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。5、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)（1）建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（2）物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及引用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（3）企業(yè)合同約定的交方標(biāo)準(zhǔn)6、物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收（1）交接條件1）項(xiàng)目建設(shè)工程按設(shè)計(jì)全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；2）供電、供氣、給排水、電梯、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、市政、道路、消防、安防監(jiān)控、標(biāo)識、綠化

9、等設(shè)施和設(shè)備正常使用，特種設(shè)備已獲得特種設(shè)備使用證；3）房屋街牌號、室內(nèi)編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；4）按規(guī)定配備物業(yè)經(jīng)營、管理用房及器具齊全；5）已簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。（2）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；B、土地批準(zhǔn)文件；C、建設(shè)執(zhí)照；D、資質(zhì)證書；E、房屋預(yù)售證；F、拆遷安置資料。2）技術(shù)資料A、竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖紙。B、完整的全套竣工資料：地質(zhì)勘查報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)、決算，圖紙會審記錄，工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要材

10、料的質(zhì)量保證書，新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告等。C、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料。D、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。E、物業(yè)管理所必須的其他資料。（3）交接程序1）項(xiàng)目達(dá)到交接條件，由物業(yè)的交方向收方發(fā)出交接驗(yàn)收的書面通知、并提交全部資料。2）收方按交接條件進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3）交接雙方按條件進(jìn)行檢驗(yàn)。4）對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按“（5）”條處理。5）經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，雙方應(yīng)簽署項(xiàng)目合格證，簽發(fā)接管文件。（4）質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn)交

11、管雙方根據(jù)設(shè)計(jì)的要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識等進(jìn)行全面現(xiàn)場檢驗(yàn)。（5）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨商進(jìn)行返修，直至合格。2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。（6）物業(yè)保修責(zé)任1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收報(bào)告時(shí)，應(yīng)出具房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保

12、修期限和保修責(zé)任。2）建設(shè)部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。3）、建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡

13、快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。1.2.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制文件、以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理、改造的運(yùn)行管理檔案。目的：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集。主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書和合同書等，承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類

14、整理建檔，永久保存，按借閱制度供查閱使用。2）設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存。它主要包括：設(shè)備登記卡、設(shè)備清單、設(shè)備臺帳、設(shè)備卡等。表1-1 設(shè) 備 登 記 卡名稱編號出廠時(shí)間型號號碼啟用時(shí)間生產(chǎn)廠家安裝地點(diǎn)隨機(jī)資料裝箱單圖紙其它說明書合格證價(jià)格隨機(jī)附件、專用工具1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.表1-2 設(shè) 備 臺 帳 登 記 表部門： 設(shè)備系統(tǒng)： NO：電子編號設(shè)備名稱設(shè)備編號設(shè)備型號出廠編號使用門部制造廠家安裝地點(diǎn)制造年月主要用途啟用時(shí)間電機(jī)功率設(shè)備現(xiàn)狀主要參數(shù)設(shè)備年檢、修理、改造記錄序號項(xiàng) 目內(nèi)容日期報(bào)告單編號實(shí)施人填表/審核1

15、23456789101112131415161718192021222324填表人： 填表時(shí)間：（2）設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為3年至5年，可定期處理。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。2）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改造計(jì)劃，實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收報(bào)告。3）設(shè)施設(shè)備報(bào)廢檔案設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施的報(bào)廢申請、評估、報(bào)廢記錄等。2、物

16、業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號、規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理、原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔案資料按每臺單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編號順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到：（1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括資料來源，歸檔時(shí)間、交接手續(xù)，資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案、做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。1.2.3 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理1、導(dǎo)入國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備職能實(shí)施提供

17、共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導(dǎo)入ISO9001，14001，18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（如上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等），制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。2、規(guī)章制度的建立。主要包括：責(zé)任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎懲制度等。（1）制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：1）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度；A、物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度；B、物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程；C、

18、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程；2）管理工作方面的制度A、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度；B、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等；C、物料、工具領(lǐng)用保管制度；3）責(zé)任方面的制度A、各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度；B、值班制度；C、交接班制度；D、報(bào)告記錄制度；4）實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理A、物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)·企業(yè)負(fù)責(zé)熱管理職責(zé)·設(shè)備管理部門及其人員配備·健全必要的管理制度。B、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求·設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理，包括：設(shè)備前期管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備技術(shù)管理、設(shè)備經(jīng)

19、濟(jì)管理。·設(shè)備使用與維護(hù)管理，包括：設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備檢修管理、機(jī)房管理、特種設(shè)備管理。C、設(shè)備管理現(xiàn)代化，包括：·采用計(jì)算機(jī)輔助管理；·采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式；·設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)；·逐步實(shí)行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。3、人力資源管理。一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行，維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè);二是要對設(shè)備部門的員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。（1）物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)1）機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效；2）物業(yè)設(shè)備

20、管理人員崗位職責(zé)；A、工程部經(jīng)理是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修、保證設(shè)備正常運(yùn)行的主要負(fù)責(zé)人。B、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作、并負(fù)責(zé)所編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。3）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)A、維修人員（技術(shù)工人）；B、保管員；C、資料統(tǒng)計(jì)員。1.3 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1.3.1 物業(yè)設(shè)施備的運(yùn)行管理1、使用管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。應(yīng)取得兩方面的成果：（1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安

21、全運(yùn)行，滿足用戶需求。針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)，嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程和運(yùn)行方案。（2）運(yùn)行成本管理1）能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算2）操作人員的配置3）維修費(fèi)用的管理2、合理使用設(shè)備（1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能、科學(xué)配置。（2） 合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量，技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。（3）為設(shè)備提供良好的工作條件，如機(jī)房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。（4）建立健全管理制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。3、設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作（1）管理制度、技術(shù)資料的編制；（2）管理、操作、

22、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；（3）能源、安全裝置齊全；（4）備件、附件、工具齊全；（5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；（6）清理現(xiàn)場環(huán)境。4、設(shè)備使用守則（1）定人、定崗、定機(jī)、憑證上崗操作；（2）建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程；（3）建立設(shè)備的“三好”、“四會”、“五項(xiàng)紀(jì)律”；A、三好是：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備；B、四會是：會使用，會維護(hù)保養(yǎng)、會檢查、會排出故障。C、五項(xiàng)紀(jì)律是：1）憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程；2）保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)，加油；3）遵守各項(xiàng)規(guī)章制度；4）管好工具、零、附件不得丟失；5）發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告。1.3.2 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維

23、修養(yǎng)護(hù)概述設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等故障，影響設(shè)備的正常使用，嚴(yán)重時(shí)會造成設(shè)備事故。（1）維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤滑良好、安全。對長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。（2）內(nèi)容包括：日常養(yǎng)護(hù)，日常維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。（3）設(shè)備維護(hù)要做到：制度化，工藝化、規(guī)范化。（4）設(shè)備的三級保養(yǎng)制度1）日常維護(hù)保養(yǎng),一般分為：日常保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。2

24、）一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助3）二級保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助（5）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備保養(yǎng)手冊實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。（6）特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，確保其安全，正常運(yùn)行和使用。（7）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。2、設(shè)施設(shè)備的巡檢設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。（1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞，需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)

25、整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。（2）設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。計(jì)劃巡檢內(nèi)容有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需要更換零部件；確定修理的部位，部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。（3）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修性保養(yǎng)對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃檢修性維修保養(yǎng)。維修保養(yǎng)計(jì)劃見下表。表1-3 年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃部門： 計(jì)劃有效期限： 年 月 日至 年 月 日 NO：序號設(shè)備名稱維修保養(yǎng)內(nèi)容實(shí)施單位實(shí)施月份預(yù)算費(fèi)用備注編制人： 編制日期： 審核： 審批：根據(jù)年計(jì)

26、劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。表1-4 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單下達(dá)人： 下達(dá)時(shí)間： 受理人：維修保養(yǎng)內(nèi)容：工程地點(diǎn)：時(shí)間進(jìn)度要求：維修保養(yǎng)記錄：維修保養(yǎng)人員： 日期：驗(yàn)收意見：驗(yàn)收負(fù)責(zé)人： 日期：通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行、提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求，還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管

27、理的社會價(jià)值。3、設(shè)施設(shè)備故障與事故管理（1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因失去了使用功能或減低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。2）設(shè)施設(shè)備的故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解，研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性a、可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率b、減少和消除事故、確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保c、改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用壽命。d、設(shè)施設(shè)備故障全程管理見圖設(shè)備故障現(xiàn)場緊急修理故障信息的收集故障現(xiàn)場調(diào)查修理記錄日常和定期檢查記錄故障信息的儲

28、存（電子計(jì)算機(jī)）故障統(tǒng)計(jì)(報(bào)印報(bào)表輸出)故障分析(定期或不定期)計(jì)劃處理(改善性維修，加強(qiáng)管理)處理效果評價(jià)信息反饋設(shè)計(jì)主管部門改進(jìn)設(shè)計(jì)、提高設(shè)備可靠性故障機(jī)理和可靠性、維修性研究設(shè)計(jì)制造單位1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。2）故障信息的存儲、統(tǒng)計(jì)：可使用人工統(tǒng)計(jì)存儲，最好是采用計(jì)算機(jī)存儲信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。3）故障分析：A、故障分類a、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；b、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障；c、按故障結(jié)果可分為

29、：功能性和參數(shù)性故障；d、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障；e、按功能喪失和完全喪失性故障；4）故障模式，即故障特征。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械的過程。C、故障應(yīng)力：是指由于工作條件，環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對故障的抑制和誘發(fā)起重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。礦障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。故障設(shè)備生產(chǎn)操作操作不當(dāng)維護(hù)不良拼設(shè)備安排不當(dāng)制造不良結(jié)

30、構(gòu)不合理加工精度差淬火不合格潤滑不良修理質(zhì)量差零件不合格備件維修5）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析礦障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因、找出故障規(guī)律，提出對策。見圖1-2。6）故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，暫時(shí)地或較長時(shí)間的排除故障。處理方法主要有：A、重復(fù)性故障采用項(xiàng)目修理、改造、改裝的方法。B、多發(fā)性故障采用大修、更新或報(bào)廢的方法C、對于先天不足造成的故障采用技術(shù)改造或更換元?dú)饧姆椒―、因操作不良造成的故障應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。2、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其分類：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修

31、理費(fèi)用達(dá)到限定者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5005000元，重要設(shè)備在100010000元，造成停電，停水，停氣，停冷暖1030分鐘時(shí)，為一般事故。2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5000元以上，重要設(shè)備在10000元以上，造成停電，停水，停氣，停冷暖30分鐘以上時(shí)，為重大事故。3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷暖兩天以上時(shí)，為特大事故。（2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，責(zé)任事故；2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造，維修質(zhì)量不良和安裝，調(diào)試不當(dāng)引起的事故；3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。（

32、3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、保護(hù)現(xiàn)場，逐級上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查，分析和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：a、原因分析不清不放過；b、任者和群眾未受到教育不放過；c、防范措施不放過；C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算：事故損失費(fèi)=停產(chǎn)損失費(fèi)+ 修理費(fèi)；D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料：發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。1.3.4 設(shè)施設(shè)備的潤滑管理機(jī)械設(shè)備在使用過程中，磨

33、損是機(jī)構(gòu)設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。設(shè)備潤滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設(shè)備潤滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備的潤滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤滑的管理工作。1、設(shè)備潤滑管理的目的和任務(wù)（1）潤滑管理的意義1）設(shè)備潤滑是防止和延長零件磨損和其他形式失效的重要手段之一。潤滑管理是設(shè)備工作的重要內(nèi)容之一。2）潤滑在機(jī)械傳動中和設(shè)備保養(yǎng)中均起著重要作用，潤滑能夠影響到設(shè)備性能、精度和壽命。對在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按規(guī)定的潤滑時(shí)間、部位

34、、數(shù)量進(jìn)行潤滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證設(shè)備正常運(yùn)行、延長設(shè)備壽命、降低能耗、防止污染，以達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。（2）設(shè)備潤滑：將具有潤滑性能的物質(zhì)施人機(jī)器中做相對運(yùn)動的零件的接觸而止，以減少接觸表面摩擦、降低磨損的方式，稱為設(shè)備潤滑。（3）摩擦學(xué)：潤滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。人們把研究相互作用的表面作相對運(yùn)動時(shí)所產(chǎn)生的摩擦、磨損和進(jìn)行潤滑這三個(gè)方面有機(jī)的結(jié)合起來，稱為摩擦學(xué)。（4）潤滑的作用一般可歸結(jié)為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動）等。（5）搞好設(shè)備潤滑就能保證；1）維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費(fèi)用；2）降低

35、摩擦阻力，改善摩擦條件、提高傳動效率，節(jié)約能源；3）減少機(jī)件磨損，延長設(shè)備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，防止拉和咬合，提高設(shè)備的可靠性。（6）合理潤滑的基本要求1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當(dāng)?shù)臐櫥牧希?）確定正確的潤滑方式和潤滑方法，設(shè)計(jì)合理的潤滑裝置和潤滑系統(tǒng)；3）嚴(yán)格保證潤滑劑和潤滑部位的清潔；4）保證供應(yīng)適當(dāng)?shù)臐櫥瑒?，防止缺油和漏油?）適時(shí)清潔換油，既保證潤滑又要節(jié)省潤滑材料。為保證上述要求，必須搞好潤滑管理，實(shí)施合同的潤滑管理制度。（7）潤滑管理的目的和任務(wù)1）潤滑的目的：控制設(shè)備摩擦、減少和消除設(shè)備磨損的一系列技術(shù)方法和組織方法，稱為設(shè)備潤滑管理。其目的

36、是：A、給設(shè)備以正確潤滑，減少和消除設(shè)備磨損，延長設(shè)備使用壽命；B、保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設(shè)備事故或降低設(shè)備性能；C、減少摩擦阻力，降低動能消耗；D、提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品加精度；E、合理潤滑，節(jié)約用油，避免浪費(fèi)。2）潤滑管理的基本任務(wù)是：A、建立設(shè)備潤滑管理制度和工作細(xì)則，擬定潤滑人員的職責(zé)；B、搜集潤滑技術(shù)、管理資料、建立潤滑技術(shù)檔案，編制潤滑卡片、指導(dǎo)操作工和潤滑工搞好潤滑工作；C、定單臺設(shè)備潤滑材料及其消耗定額，及時(shí)編制潤滑材料計(jì)劃；D、檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進(jìn)庫、保管、發(fā)放的管理工作；E、編制設(shè)備定期換油計(jì)劃，并做好廢油的回收、利用工作；F、檢查設(shè)備潤滑情況，及

37、時(shí)解決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具、改進(jìn)潤滑方法；G、采用積極措施，防止和治理設(shè)備漏油；H、做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，潤滑技術(shù)水平；I、貫徹潤滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先進(jìn)的潤滑技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)備潤滑的科學(xué)管理。2、設(shè)備潤滑管理的組織和制度（1）潤滑管理組織1）組織機(jī)構(gòu)：潤滑管理的組織形式主要有兩種，即集中管理形式和分散管理形式。2）集中管理形式：就是在企業(yè)設(shè)備動力部門潤滑站和潤滑再生組，直接管理全廠各車間的設(shè)備潤滑工作。3）分散管理形式：就是在設(shè)備動力部門建立潤滑總站，下設(shè)潤滑油配制組、切削液配制組和廢油回收再生組，負(fù)責(zé)全廠的潤滑油、切削液和廢油再生。車間都設(shè)

38、有潤滑站，負(fù)責(zé)車間設(shè)備潤滑工作。（2）潤滑管理人員的配備：可根據(jù)企業(yè)規(guī)模和設(shè)備的復(fù)雜程度配置設(shè)備潤滑管理人員及管理架構(gòu)。潤滑技術(shù)人員應(yīng)受過中專以上機(jī)械或摩擦潤滑工程專業(yè)的教育，能夠正確選用潤滑材料，掌握潤滑新材料的信息，并具備操作一般油的分析和檢測儀器，判定油品的優(yōu)劣程度的能力，不斷改進(jìn)潤滑管理工作。潤滑工人是技術(shù)工種，除掌握潤滑工應(yīng)有的技術(shù)知識外，還應(yīng)有二級以上維修鉗工的技能。要完成清洗、換油、添油工作，經(jīng)常檢查設(shè)備潤滑狀態(tài)，做好各種潤滑工具的管理，還應(yīng)協(xié)助搞好各項(xiàng)潤滑管理業(yè)務(wù)，定期抽樣送檢等。（3）潤滑管理制度：1）潤滑材料的采購、人庫、庫管、零用、回收、處理等管理制度。2）潤滑站和車間（

39、部門）管理制度，主要是：潤滑油的存放、使用、記錄、回收及器具、安全等管理。3）設(shè)備的清洗換油制度：可根據(jù)設(shè)備的具體要求按計(jì)劃進(jìn)行定期清洗換油。4）冷卻液的管理制度：要根據(jù)設(shè)備的要求按計(jì)劃進(jìn)行管理。5）廢油回收和再生制度：根據(jù)保證和節(jié)約相兼顧的原則，制定完善的廢油回收和再生管理制度，做好廢油的回收再利用。6）潤滑工作各級責(zé)任制：可根據(jù)企業(yè)的設(shè)備和管理的實(shí)際情況制定，主要是：潤滑技術(shù)人員的職責(zé)和潤滑工職責(zé)。（4）設(shè)備潤滑的“五定管理”和“三過濾”：1）潤滑“五定管理”是：定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺設(shè)備、哪個(gè)部位、用什么油、加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負(fù)責(zé)等。2）“三

40、過濾”，亦稱三級過濾。即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。3、潤滑裝置的要求和防漏治漏（1）潤滑方式：將潤滑劑按規(guī)定要求送往各潤滑點(diǎn)的方法稱為潤滑方式。為實(shí)現(xiàn)潤滑劑按確定潤滑方式供給而彩用的各種零、部件及設(shè)備統(tǒng)稱為潤滑裝置。其設(shè)計(jì)要求是：保護(hù)潤滑劑的質(zhì)量和可靠性；合適的耗油量及經(jīng)濟(jì)性；注意冷卻作用；注意裝置標(biāo)準(zhǔn)化、通用化；合理的維修工作量等。潤滑方法：它是對設(shè)備潤滑部位進(jìn)行潤滑時(shí)所采用的方法。（2）潤滑裝置1）潤滑油潤滑裝置A、手工給油潤滑裝置。在需潤滑部位開加油孔即可用油壺、油槍進(jìn)行加油。一般用于低速、輕負(fù)荷的簡易小型機(jī)械。B、滴油潤滑裝置。如滴油試油杯，依靠油的自重向潤滑部位滴油。C、油池潤

41、滑裝置。它是將需潤滑的部件設(shè)置在密封的箱體中，使需要潤滑的零件的一部分侵在油池的油中。如齒輪、滾動軸承和防滑式止推軸承、鏈輪、凸輪、鋼絲繩等。D、飛濺潤滑裝置。利用高速旋轉(zhuǎn)的零件或依靠附加的零件將油池中的油濺散成飛沫向摩擦部件供油。優(yōu)點(diǎn)是簡單可靠。E、油繩、油墊潤滑。用油繩、油墊或泡沫塑料等浸在油中，利用毛細(xì)管的虹吸作用進(jìn)行供油。適用于低、中速機(jī)械。F、油環(huán)、油鏈潤滑裝置。只用于水平軸，如風(fēng)機(jī)電機(jī)、機(jī)床主軸的潤滑。方法簡單，依靠套在軸上的環(huán)或鏈把油從油池中帶到軸上流向潤滑部位，適用于轉(zhuǎn)速為50-3000r/min的水平軸。G、強(qiáng)制送油潤滑裝置。是用油泵將油壓送到潤滑部位，潤滑效果，冷卻效果好；

42、易控制供油量大小、可靠。廣泛用于大型、重載、高速、精密、自動化的各種機(jī)械設(shè)備中。它分為：a、不循環(huán)潤滑。用于需油量較少的設(shè)備潤滑點(diǎn)。b、循環(huán)給油潤滑。油泵把油池中的油壓送到各運(yùn)動副進(jìn)行潤滑，經(jīng)過潤滑的油回流進(jìn)入機(jī)身油池循環(huán)使用。c、集中潤滑。由一個(gè)中心油箱向數(shù)十個(gè)或更多的潤滑部位供油，用于有大量潤滑點(diǎn)的機(jī)械設(shè)備甚至整個(gè)廠或車間。H、噴霧潤滑裝置。利用壓縮空氣將油霧化，再經(jīng)噴嘴射到所潤滑表面。常用于高速滾動軸承及密封的齒輪、鏈條等。其優(yōu)點(diǎn)是：油的流動性好，冷卻效果佳，易于過濾雜質(zhì)，使用壽命長，容易更換，油可以循環(huán)使用的，缺點(diǎn)是密封比較困難。2）潤滑脂潤滑裝置：A、手工潤滑裝置。利用脂槍把脂壓人潤

43、滑部位，用于調(diào)整運(yùn)轉(zhuǎn)而又不需要經(jīng)常補(bǔ)充潤滑脂的部位。B、滴下潤滑裝置。將脂裝在脂杯里向潤滑部位滴下潤滑脂進(jìn)行潤滑?？煞譃槭軣崾胶蛪毫κ?。C、集中潤滑裝置。由脂泵將脂罐里的脂輸送到各管道，再經(jīng)分配閥將脂送往各潤滑點(diǎn)。用于潤滑點(diǎn)較多的車間或工廠。與潤滑油相比，潤滑脂的流動性、冷動效果都較差，雜質(zhì)不易去除，因此多用于低、中速機(jī)械。3）固體潤滑裝置主要有四種類型，即：整體潤滑劑、覆蓋膜潤滑劑，組合、復(fù)合材料潤滑劑和粉末潤滑劑。4）氣體潤滑裝置。一般是一種強(qiáng)制供氣潤滑系統(tǒng)。是由壓縮機(jī)、減壓閥、空氣過濾器和管道等組成?？傊?，在潤滑工作中，對潤滑方法及裝置的選擇，必須從機(jī)械設(shè)備的實(shí)際情況出發(fā)，即設(shè)備的結(jié)構(gòu)、

44、磨擦副的運(yùn)動形式、速度、載荷、精密程序和工作環(huán)境等條件來綜合考慮。（3）漏油的治理設(shè)備漏油的治理是設(shè)備管理及維修工作的主要任務(wù)之一。設(shè)備漏油不僅浪費(fèi)大量油料，且污染環(huán)境、增加潤滑保養(yǎng)工作量，嚴(yán)重時(shí)甚至造成設(shè)備事故而影響使用。漏油的治理除少數(shù)可在維修保養(yǎng)中解決以外，大多數(shù)需要在計(jì)劃檢修中才能解決，嚴(yán)重漏油必須事先制定好治理方案。1）漏油及其分級：A、單臺設(shè)備無漏油的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到以下要求：a、油不得滴落到地面上，機(jī)床外部密封處不得有滲油現(xiàn)象；b、機(jī)床內(nèi)允許有些滲油，但不得滲人電氣箱入電氣箱內(nèi)和傳送帶上；c、冷凍液不得與潤滑系統(tǒng)或工作液壓系統(tǒng)的油液混合，也不得滲入滑動導(dǎo)軌面上；d、漏油的處數(shù)，不得超過

45、該機(jī)床可能造成漏油部位的5%。B、設(shè)備漏油一般分為滲油、滴油、流油三種。a、滲油。固定連接部位，每半小時(shí)滴一滴者為滲油；活動連接的部位每5min滴一滴者為滲油。b、滴油。每2-3min滴一滴者為滴油。c、流油。每1min滴五滴者為流油。B、設(shè)備漏油程度等級又為分輕度漏油、漏油、嚴(yán)重漏油三等。2）漏油防治的途徑。應(yīng)針對設(shè)備漏油的因素，從預(yù)防人手，防治結(jié)合，“對癥下藥”進(jìn)行綜合治理。其主要途徑有以下幾種：封堵、疏導(dǎo)、均壓、阻尼、拋甩、接漏、管理等。3)設(shè)備治漏計(jì)劃設(shè)備管理和技術(shù)工人對漏油設(shè)備做詳細(xì)調(diào)查，對漏油部位和原因登記制表，并根據(jù)漏油的嚴(yán)重程度，安排治漏計(jì)劃和實(shí)施方案。A、治理漏油應(yīng)抓好查、治

46、、管三個(gè)環(huán)節(jié)：a、查。查看現(xiàn)象、尋找漏點(diǎn)、分析原因、制定規(guī)劃、提出措施。b、治。采用堵、封、接、修、焊、改、換等方法，針對實(shí)際問題治理漏油。c、管。加強(qiáng)管理，鞏固查、治效果。1.3.5 設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1、設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)（1）推廣設(shè)備診斷技術(shù)的意義為確保各種設(shè)備的安全運(yùn)行，提高其可靠性和安全運(yùn)轉(zhuǎn)率，就必須加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，進(jìn)行在線工況監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，加強(qiáng)對故障的早期診斷和預(yù)防。如：用先進(jìn)的診斷儀器幫助維修工早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，迅速查明故障原因，預(yù)測故障影響，從而實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有針對性的按狀態(tài)維修，縮短維修時(shí)間，提高檢修質(zhì)量，減少備件儲備，提高設(shè)備維修管理水平。可以減少維修費(fèi)用和

47、提高設(shè)備利用率；還可以盡快改變單憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)去尋找故障的落后狀況。（2）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測：它是利用人的感官、簡單工具和儀器，對設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進(jìn)行觀察和測定。2）設(shè)備故障診斷技術(shù)：在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定故障生產(chǎn)的原因、部位、預(yù)測、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀戊的一門技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。（3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用1）可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)知維修和改善性維修。2）較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期限和內(nèi)容。3）預(yù)測零件壽命，搞好備件儲備

48、和管理。4）根據(jù)故障診斷信息，評價(jià)設(shè)備先天質(zhì)量，為改進(jìn)設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、安裝工作和提高換代品的質(zhì)量提供依據(jù)。（4）設(shè)備診斷工作的開展1）設(shè)備診斷工作與設(shè)備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備一生做為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。必須發(fā)全系統(tǒng)的全用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲存起來，對故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備一生各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作。2）設(shè)備診斷工作開展步驟A、全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況。包括：性能、結(jié)構(gòu)、工作能力、工作條件、使用有狀態(tài)、重要程度等；B、確定全部需要監(jiān)測和診斷的設(shè)備：如重要關(guān)鍵設(shè)備，故障停機(jī)影響、損失大的設(shè)備。要先試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后逐浙推廣；C、確定需監(jiān)測設(shè)備的監(jiān)

49、測點(diǎn)、測定參數(shù)和基準(zhǔn)值及監(jiān)測周期（連續(xù)、間斷、間隔時(shí)間 、如一月、一周、一日等）；D、根據(jù)監(jiān)測及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器；E、建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報(bào)表、管理程序及責(zé)任制等；F、培訓(xùn)人員，使管理與操作人員都了解設(shè)備性能、結(jié)構(gòu)、監(jiān)測技術(shù)、故障分析及信號處理技術(shù)，檢測儀器的使用、維護(hù)保養(yǎng)等；G、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機(jī)理。進(jìn)行可靠性研究，逐浙提高設(shè)備診斷技術(shù)水平。（5）設(shè)備診斷技術(shù)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的高速發(fā)展，設(shè)備的現(xiàn)代化水平大幅度提高，向大型化、連續(xù)化、高速化、自動化、電化迅速發(fā)展，使設(shè)備效率和價(jià)值大幅提高。因此，對設(shè)備診斷技術(shù)的要求也

50、越來越高，已經(jīng)成為當(dāng)前設(shè)備工程技術(shù)研究的重要課題。2、設(shè)施設(shè)備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備的檢查及分類1）按檢查時(shí)間的間隔分類：A、日常檢查。是操作工人每天對設(shè)備進(jìn)行檢查；B、定期檢查。是在操作工人參加下，由專職維修工按計(jì)劃對設(shè)備進(jìn)行檢查。2）按技術(shù)功能分類：A、技能檢查。是對設(shè)備的條項(xiàng)技能的檢查和測定。如檢查是否漏油、防塵密封性及零件耐高溫、高壓、高速的性能。B、精度檢查。是對設(shè)備的實(shí)際精度進(jìn)行檢查和測定，以確定設(shè)備精度的惡劣化程度。（2）設(shè)施設(shè)備檢查的實(shí)施1）制度設(shè)施設(shè)備巡檢制度，操作規(guī)程、周期安排、巡查內(nèi)容、記錄要求、注意事項(xiàng)等；2）組織人員、進(jìn)行培訓(xùn)、做好檢查、監(jiān)督與考核；3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題

51、要及時(shí)處理或上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)解決。3、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測（1）設(shè)備狀態(tài)檢測的種類1）主觀狀態(tài)監(jiān)測。它是以經(jīng)驗(yàn)為主，通過人的感官直接觀察設(shè)備現(xiàn)象，是作曲主觀判斷設(shè)備狀態(tài)的一種監(jiān)測方法。主觀監(jiān)測的經(jīng)驗(yàn)是在長期的工作中積累起來的，有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)是不可忽視的物質(zhì)財(cái)富，不僅對更有效地、更經(jīng)濟(jì)地開展主觀監(jiān)測活動有利，而且可以用來培訓(xùn)操作和維修人員，提高技術(shù)業(yè)務(wù)能力。2）客觀狀態(tài)監(jiān)測。是利用各種簡單工具，復(fù)雜儀器對設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)測的一種測方法。常用的監(jiān)測儀器有：電子聽診器、振動脈沖測量儀、紅外熱象儀、鐵譜分析儀、閃頻儀、軸承檢測儀等。由于以上儀器比較昂貴，一般多采用簡單工具和儀器進(jìn)行監(jiān)測。如千分尺、千分表、厚薄塞尺

52、、溫度計(jì)、內(nèi)外面檢查鏡、測振儀等，用這些工、器具直接接觸監(jiān)測物體表面，直接獲得磨損、變形、間隙、溫度、振動、損傷等異?，F(xiàn)象的信息。（2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測的方法及應(yīng)用根據(jù)不同的檢測項(xiàng)目采用不同的方法和儀器。企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極采用先進(jìn)的設(shè)備管理方法和維修技術(shù)，采用以設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測為基礎(chǔ)的設(shè)備維修方法，不斷提高設(shè)備管理和設(shè)備維修技術(shù)現(xiàn)代化水平。（3）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測工作的開展1）設(shè)施設(shè)備的檢查：安是側(cè)重于利用管理職能制定管理管理及各種報(bào)表等，針對設(shè)備上影響產(chǎn)品產(chǎn)量、質(zhì)量、成本、安全和設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的部位進(jìn)行日常點(diǎn)檢、定期檢查和精度檢查等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，進(jìn)行調(diào)整、換件或修理以維持正常動轉(zhuǎn)，或?qū)⒉荒芗皶r(shí)處理的

53、精度、功能降低和局部惡化信息記錄下來，做為維修計(jì)劃的玫設(shè)備更新改造的依據(jù)。2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測。僅有以上的設(shè)備檢查有一定的局限性，它不能準(zhǔn)確地反映精確的設(shè)備狀態(tài)參數(shù)，以確定設(shè)備的故障征兆、急患部位、嚴(yán)重程度和發(fā)展趨勢。因此，應(yīng)采用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測及診斷，及時(shí)預(yù)防故障、事故，并為預(yù)知維修提供依據(jù)?？傊?，開展設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測和診斷工作，首先要研究企業(yè)經(jīng)營狀況、設(shè)備組成結(jié)構(gòu)、實(shí)際需要、技術(shù)和量、財(cái)資源及管理基礎(chǔ)等，從獲得經(jīng)濟(jì)技術(shù)效果最佳出發(fā)，經(jīng)分析、研究來確定如何進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測，列出明細(xì)表。其次，要培訓(xùn)員工、選擇合理工具、儀器和方法，試驗(yàn)后付諸實(shí)施。還要落實(shí)責(zé)任到人，全面收集信息、匯集、分析、診斷，為預(yù)知維修提供依據(jù)。進(jìn)而，要利用計(jì)算機(jī)現(xiàn)代化手段進(jìn)行管理，提高設(shè)備管理水平。（4）故障診斷技術(shù)設(shè)備在某一時(shí)刻的狀態(tài)，不單單是指完好或故障，而是包含三個(gè)內(nèi)容：設(shè)備所承受的各種應(yīng)力；設(shè)備