定位策劃-商業(yè)街-合肥城市項目建議書

1、合肥城市項目建議書目錄壹城市解讀貳招商定位叁運營管理肆商務(wù)合作壹城市解讀城市宏觀環(huán)境商業(yè)分析“1+10江淮城市群”擴大合肥對周邊城市的輻射，加快同步發(fā)展。u以合肥為中心，整合各城市核心資源，依托快速交通網(wǎng)路，形成2小時城市經(jīng)濟圈u面積65329平方公里，人口3115.5萬u合肥、六安（部分）、巢湖、淮南、蚌埠、滁州、馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州（部分）、安慶（部分）等11個省轄市城市解讀合肥發(fā)展機遇近期城市發(fā)展方向：u近期重點向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地u適度向北部、東部和西南部發(fā)展在城市發(fā)展戰(zhàn)略指引下，合肥近期重點向南、向西發(fā)展，高新區(qū)正式進入發(fā)展快車道。發(fā)展現(xiàn)狀：u合肥北部、

2、東部、西南發(fā)展已基本成型，受土地、交通等因素制約，近年發(fā)展空間不大u濱湖新區(qū)“啟動區(qū)”開發(fā)已基本完成，下一步將加大“沿巢湖區(qū)”的建設(shè)u西部片區(qū)正式進入快速發(fā)展期，基礎(chǔ)條件好，且發(fā)展方向與城市宏觀方向相契合，未來可作為空間大合肥城市規(guī)劃城市解讀高新區(qū)成為六安、淮南地區(qū)向合肥產(chǎn)業(yè)承接的門戶區(qū)?；茨狭哺咝聟^(qū)發(fā)展機遇城市解讀1.合肥對周邊城市的輻射力將進一步增強，輻射范圍也將同步擴大!2.高新區(qū)進入發(fā)展的快車道，成為六安、淮南兩地區(qū)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的承接門戶，并承擔(dān)著金融科技中心和商務(wù)載體職能!3.本項目處于合肥城市發(fā)展的主軸線上，前景廣闊，將成為未來城市商業(yè)中心!在“皖江城市帶”和“1+10江淮城市群

3、”的帶動下，憑借著人才、交通、資源等優(yōu)勢：小 結(jié)城市解讀商業(yè)分析合肥綜合體分布商業(yè)分布多集中在二環(huán)以內(nèi)，多數(shù)以綜合體商業(yè)形式存在，隨著城市的發(fā)展，二環(huán)以外商業(yè)有較好發(fā)展前景。區(qū)域數(shù)目（個）體量（萬平方米）項目蜀山區(qū)17161.9中環(huán)城、之心城、大唐國際購物廣場、福樂門國際廣場等包河區(qū)11123.1萬達廣場、新都匯國際廣場、興隆購物廣場等廬陽區(qū)13115.5銀泰中心、華潤歡樂頌、明發(fā)商業(yè)廣場等瑤海區(qū)8111.5壩上街環(huán)球中心、信地城市廣場、太陽城萊迪廣場等政務(wù)區(qū)1091.4綠地花花市街、天鵝湖萬達廣場、新地中心等濱湖新區(qū)10121.5濱湖世紀(jì)城、濱湖高速時代廣場、萬達城等經(jīng)開區(qū)787港澳廣場、百

4、樂門購物廣場、融科城廣場等高新區(qū)458.5祥源城廣場、太平洋森活城等新站區(qū)223元一時代廣場、家天下生活廣場北城區(qū)471潤地新城、北城世紀(jì)金源中心等、肥東縣326.5星光國際廣場、世宏城市廣場等肥西縣213中街水晶城、百大拓基廣場總計911003.9商業(yè)分析合肥綜合體數(shù)據(jù)統(tǒng)計目前合肥市3萬以上體量的綜合體達到91個！約1000萬，并且還在迅速增加，現(xiàn)在合肥市人均商業(yè)面積：2.17。就政務(wù)區(qū)：萬達、新地等大型綜合體商業(yè)經(jīng)營情況不佳，銀泰也同樣面臨開業(yè)壓力!通過對合肥商業(yè)的調(diào)研分析：目前合肥市商業(yè)發(fā)展迅速！體量過大！同質(zhì)化嚴(yán)重！導(dǎo)致經(jīng)營困難，許多綜合體商業(yè)招商運營難!商業(yè)分析綜合體問題該 如 何

5、突 破 ？1400米祥源城位置：北京地鐵1號線西單站A出口 u定位特點：每一層都主打一個概念，并由這些概念為她的年輕消費群體構(gòu)筑了一個面向世界的全方位體驗空間。u概念：趣味、 炫目、優(yōu)雅、性感、潮流、動感、沖撞、快樂、約會、童真、興奮、夢想，每個概念都充分體現(xiàn)青春個性和獨特性格。 北京大悅城是由中糧集團精心打造的“國際化青年城北京大悅城的項目背景：該項目周邊分布著美美、百盛、君太。中友、西單賽特、西單商場、109百貨、西單購物中心等8家成熟的商業(yè)項目。商業(yè)分析地鐵商業(yè)成功案例位置：1號線地鐵購物公園C出口、3號線地鐵購物公園G出口 u特色定位：集餐飲、購物、休閑、娛樂 多功能于一體。COCO

6、Park是深圳市唯一的公園版情景式購物中心，是深圳最具時尚氣質(zhì)的購物中心深圳COCOpark的背景：該項目區(qū)位上和本項目由于相似之處，位于地鐵出口，周邊依托周邊的環(huán)境資源（公園），打造成為深圳最具特色主題的休閑娛樂中心。商業(yè)分析地鐵商業(yè)成功案例個性化！差異化！的主題定位是本項目未來發(fā)展的唯一出路！商業(yè)分析小 結(jié)貳招商定位項目現(xiàn)狀解讀周邊市場分析客群消費分析項目定位招商定位項目現(xiàn)狀解讀優(yōu)勢：1、便利的交通，長江西路與即將開通的地鐵2號線。2、優(yōu)美的環(huán)境，毗鄰合肥市的后花園大蜀山。3、規(guī)模優(yōu)勢，超20萬方的綜合商業(yè)，區(qū)域內(nèi)無競品。4、品牌優(yōu)勢,月星家居、蘇果駐場。其他：商業(yè)自持，保證運營力度。劣勢

7、：1、項目投放市場時間過久，有一定的負(fù)面性。2、項目處于相對較偏位置，人氣有待提升。3、項目周邊居住消費人群有待開發(fā)。如何保證入駐商家，在項目未達到成熟前的良好經(jīng)營是關(guān)鍵問題？把握利基市場，影響次市場輻射周邊市場!利基市場：市場消費最具影響力的1.5Km范圍。周邊市場分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市場次市場次輻射市場樂客來利基市場次市場輻射周邊市場輻射周邊市場常駐人口13萬壹定位東1.8Km北1.5Km蜀麓苑長住人口3.88萬周邊1Km小區(qū)調(diào)查小區(qū)名稱住宅棟數(shù)（棟） 住宅戶數(shù)（套）開盤時間 住宅均價（元/） 估計人數(shù)（個）商業(yè)均價（萬）紅皖家園1624912009-637005000

8、山水間花園2319122013-85600-680040001.8博城香山麗舍3817582007-8560035001.4博威香檳小鎮(zhèn)3617002009-8760034001.5拓基沃野花園1315502010-866323200西城山水居(在售)1214642013-7794830001.6山湖苑1928762007-536005600科學(xué)家園1617862010-969233500蜀新苑3737852006-526007600共計2101932238800利基市場范圍內(nèi)：回遷小區(qū)3個，中檔小區(qū)6個，在售小區(qū)三個，高檔小區(qū)1個（大富山莊別墅區(qū)）共計人口約3.88萬，人均消費1萬元，區(qū)域內(nèi)

9、年消費值為3.88億元，預(yù)估2年內(nèi)利基市場增加1.5萬人。幼兒園、少年宮：9所、小學(xué)1所、中學(xué)1所。學(xué)齡前兒童+孕婦約9000人，按照人均2萬/年的開銷，年產(chǎn)值1.8億元樂客來利基市場商業(yè)調(diào)研業(yè)態(tài)數(shù)量比例餐飲8932%休閑娛樂72%孕嬰155%服裝鞋帽83%汽修美容155%生活配套14653%總計280圖表可以看出，周邊范圍以生活配套商業(yè)和餐飲為主。區(qū)域內(nèi)永久性沿街商鋪共326間、開業(yè)商鋪為280間。區(qū)域內(nèi)年消費值3.88億元平均到280家店鋪，每家年營業(yè)額應(yīng)該為138.5萬。多數(shù)商家無此營業(yè)額，商業(yè)產(chǎn)值大量外流！ “沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)”，為了更好的對目標(biāo)客戶的需求做出正確的分析。 在周邊

10、3個小區(qū)：紅皖家園、山水間花園、香山麗舍、一共做了90份問卷調(diào)查，旨在對周邊兒童人群的消費有更進一步了解，回收有效問卷78份，具體情況調(diào)查統(tǒng)計如下周邊客群分析客群消費分析問題一：您地地 點點附近街道超附近街道超市、公園、市、公園、商場等商場等歡樂島歡樂島市區(qū)市區(qū)麥當(dāng)勞、麥當(dāng)勞、肯德基等肯德基等外地外地選擇人數(shù)39915123所占比例50%12%19%15%4%原原 因因價格價格距離距離環(huán)境環(huán)境服務(wù)服務(wù)選擇人數(shù)1848366所占比例17%44%33%6%圖標(biāo)可以看出距離、環(huán)境是帶寶寶游樂的兩大主要因素！問題二：帶孩子出去玩價 錢0-50元51-99元100-200元300以上元得票數(shù)318516

11、所占比例4%23%65%8%次 數(shù)一周兩次一周一次二周一次二周以上及其他得票數(shù)948129所占比例12%62%15%11%問題三：周邊多數(shù)家庭消費能力在中等水平!300以上，問題四：項目 兒童膳食餐飲嬰兒撫觸游泳兒童主題游樂兒童游泳館兒童智力開發(fā)兒童服裝兒童家具票數(shù)43246930603318項目兒童曾用品寄換兒童日常用品兒童攝影成長記錄兒童新奇特用品藝術(shù)培訓(xùn)班兒童特色理發(fā)成人餐飲中心票數(shù)16335145534532多數(shù)家長對孩子健康快樂、成長教育較為關(guān)注！問題五：開業(yè)會不會去，這個問題在調(diào)查的客戶是全票選擇會去進行消費，原因各不相同，具體如下： 選擇原因去看看沒地方玩讓寶寶成長距離近項目齊全

12、設(shè)施完善得票數(shù)151821159所占比例19%23%27%19%12%數(shù)據(jù)說明項目具有獨特的優(yōu)勢性、周邊居民對此處開設(shè)兒童游樂中心較為認(rèn)可！開業(yè)到場比例100%！ 調(diào)查結(jié)果顯示，周邊區(qū)域內(nèi)存在市場需求潛力，而且區(qū)域內(nèi)無競爭產(chǎn)品！旨在全力打造區(qū)域內(nèi)最大、最具影響力的兒童成長、娛樂中心！以幸福家庭為主題，吸引準(zhǔn)媽媽、嬰童人群休閑娛樂、帶動小規(guī)模購物！小規(guī)模購物！項目定位思路次主力客群：兒童家庭成員和親屬方案一項目定位方案1項目主題定位：一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場主力客群定位：孕婦及學(xué)齡前兒童無憂媽媽、健康寶寶、幸福家庭！樓層主題業(yè)態(tài)1F無憂媽媽孕婦化妝品、孕婦服飾、孕嬰用品系列（親子家園等孕嬰

13、店）、胎教中心、孕婦保健培訓(xùn)機構(gòu)（孕婦瘦身）、甜品屋（冷熱飲等）、孕婦特色休息區(qū)等 ；2F健康寶寶兒童服裝、鞋帽、兒童攝影、兒童早教中心、兒童教育藝術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)、兒童家紡、寶寶圖書館、嬰兒游泳館+特色理發(fā)、成人休閑中心（咖啡、免費wifi等）、親子餐廳等；3F快樂童年童車、玩具、兒童運動器械、兒童奇特用品、電玩城、兒童游樂園、甜品屋（冷熱飲等）、老人休閑健康體驗中心等；4F幸福家庭家庭娛樂成長中心（如：家盒子等）、親子餐廳DIY親子手工制作中心、兒童4D動感影院等一站式孕童主題美賽亞幸福廣場（暫定）項目定位方案一業(yè)態(tài)細(xì)分各樓層之間增加差異化，增強業(yè)態(tài)互補，減少商場內(nèi)同業(yè)態(tài)之間競爭！項目定位一站式

14、孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位1F主題：無憂媽媽業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)孕婦保健機構(gòu)胎教中心孕婦特色休息區(qū)甜品屋孕婦化妝品孕婦服飾孕嬰用品比例26%20%7%3%7%10%26%體驗類53%、購物類47%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位2F主題：健康寶寶業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)兒童培訓(xùn)機構(gòu)系類兒童家紡寶寶圖書館成人休閑中心親子餐廳兒童服裝、鞋帽嬰兒游泳理發(fā)兒童攝影比例33%5%10%6%12%14%12%8%體驗類81%、購物類19%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位3F主題：快樂童年業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)兒童玩具系類電玩城兒童游樂園甜品屋老人休閑健康體驗童車運動系類比例17

15、%20%35%5%3%20%體驗類57%、購物類43%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位方案一4F主題：幸福家庭業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)兒童4D影院DIY親子坊親子餐廳家庭娛樂成長中心比例25%20%12%43%體驗類100%廣場形象建議趣味吸引好奇優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：1、潛在需求旺盛，周邊沒有同類項目定位，具備唯一性。2、主要以整合本地資源為主，裝修補貼少，招商費用較低。3、模式新穎，可延展空間大，帶來物業(yè)升值。劣勢：1、由于以整合本地商戶為主，單鋪需求面積不會太大，將會拖長招商周期長；2、創(chuàng)新模式，廣告投放量大，后期運營成本較高；項目定位方案一在周邊的客群調(diào)查過程中，同時我們還發(fā)現(xiàn)

16、周末帶孩子出去的多數(shù)為年輕爸爸媽媽們，他們基本上以80后為主，他們表示，希望周邊區(qū)域內(nèi)能夠滿足自己需求的商業(yè)出現(xiàn)，而且抱怨區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品！ 所以在區(qū)域內(nèi)打造最大、最具個性化的快時尚、休閑娛樂商業(yè)！以以個性時尚個性時尚為主題，吸引為主題，吸引80、90后人群休閑娛樂、帶動小規(guī)模購物！后人群休閑娛樂、帶動小規(guī)模購物！項目定位思路二方案2項目定位定位分析次主力客群：月星家居的購物群體和地鐵站的流動性群體項目主題定位：快時尚年輕主題體驗式中心主力客群定位：年輕時尚的80、90后樓層主題業(yè)態(tài)1F潮流前線快時尚服裝、手表、皮鞋、箱包、手袋、化妝品（如：屈臣氏等）、休閑餐廳；2F都市時尚快時尚服裝、美甲皮包

17、、飾品、甜品屋（冷熱飲等）、內(nèi)衣、家居服、美容健體等(SPA)、休閑餐廳；3F歡樂童年兒童服裝、鞋帽、兒童攝影、兒童培訓(xùn)機構(gòu)、寶寶圖書館、嬰兒游泳館+理發(fā)、兒童游樂場；4F輕松無限特色休閑餐飲、咖啡館、休閑網(wǎng)吧、兒童游樂場。美賽亞廣場年輕快時尚項目定位方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位1F主題：潮流前線業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)化妝品（屈臣氏等）皮鞋箱包手表休閑餐飲快時尚服裝比例16%13%10%3%13%45%體驗類13%、購物類87%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位2F主題：都市時尚業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)美容健體等內(nèi)衣、家居飾品甜品屋美甲休閑餐廳快時尚服裝比例20%12%7%5%

18、3%13%40%體驗類53%、購物類47%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位3F主題：快樂童年業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)兒童服裝鞋帽兒童攝影嬰兒游泳館兒童游樂場兒童培訓(xùn)機構(gòu)比例18%10%12%30%30%體驗類82%、購物類18%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位4F主題：輕松無限業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)特色休閑餐飲休閑網(wǎng)吧甜品屋兒童游樂場咖啡館比例40%15%5%30%10%體驗類95%、購物類5%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：1、品牌形象好與主力店品牌形成統(tǒng)一形象；2、經(jīng)營穩(wěn)定性強（簽約周期8年以上）、有吸引性目的消費；3、有助于后期的物業(yè)升值，一般規(guī)律3年增值100%；劣勢：大

19、多數(shù)國際連鎖快時尚品牌駐場都需要或多或少的裝修補貼政策（1500元/），招商成本高。項目定位方案二內(nèi)街商鋪部分，擬定位為商業(yè)街（案名待定）一是對月星家居的業(yè)態(tài)補充（家居建材延伸產(chǎn)品）；如：飾品、工藝品等二是給整個集中商業(yè)區(qū)提供配套；如：簡餐、生活服務(wù)類等客群定位：周邊居住人群和兩大主力店的購物人群項目定位商業(yè)內(nèi)街項目定位資產(chǎn)前景評估按照合肥城市擴展速度，該區(qū)域人口的膨脹，3-5年后該項目消費產(chǎn)值可達4億人民幣（目前可消費2億，3-5年后根據(jù)人口擴展1倍計算），物業(yè)增值1倍，按照現(xiàn)在2萬均價，可達4萬元每平方。目前物業(yè)面積約4萬平方米計算，增值可達8億人民幣。物業(yè)增值可翻一翻！注：該計算方式是以

20、消費支撐做基礎(chǔ)，具備合理性。項目定位招商策略招商策略是建立在對市場、客戶、產(chǎn)品熟悉和深度溝通基礎(chǔ)上，針對性制定。一般招商策略涵蓋：廣告招商、以商招商、商會招商、品牌商家?guī)诱猩獭⒄哒猩痰任覀儠鶕?jù)商家需求，科學(xué)的合理的制定適合本項目的招商策略。策略的實施是建立在專業(yè)團隊的執(zhí)行力上？所以我們要的是執(zhí)行力！叄運營管理統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理運營管理統(tǒng)一規(guī)劃在充分調(diào)研、論證的基礎(chǔ)上對本項目進行科學(xué)合理的產(chǎn)品定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能區(qū)劃分，保障未來經(jīng)營的穩(wěn)定性、成長性。運營管理統(tǒng)一推廣根據(jù)項目的產(chǎn)品定位、形象定位及經(jīng)營定位特點，商業(yè)管理公司將全程提供專業(yè)的統(tǒng)一形象推廣和招商宣傳推廣服務(wù)

21、，為項目商業(yè)運營提供充足動力。運營管理統(tǒng)一招商針對項目的產(chǎn)品定位及特點，由商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一的招商執(zhí)行，引進行業(yè)內(nèi)主力商家，并整合各方商家資源，為項目經(jīng)營打下堅實基礎(chǔ)。運營管理統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營為商家經(jīng)營提供發(fā)展空間，保證投資者、經(jīng)營者利益最大化。通過商業(yè)管理公司提供的專業(yè)化、規(guī)范化商業(yè)物業(yè)管理，凈化經(jīng)營環(huán)境和秩序，解決經(jīng)營者的后顧之憂，為經(jīng)營保駕護航。成立專業(yè)商業(yè)管理公司提供全程商業(yè)運營管理服務(wù)提供全程商業(yè)運營管理服務(wù)，優(yōu)化資源配置，顛覆傳統(tǒng)運營管理模式，為客商提供無微不至的管家式服務(wù)，打造行業(yè)標(biāo)桿品牌。商業(yè)管理公司為商家提供： 商鋪招商、商鋪交易、商業(yè)經(jīng)營管理、企劃宣傳推廣、財務(wù)咨詢管理、工商、稅務(wù)辦證、政府職能部門協(xié)調(diào)等服務(wù)?？蛻舴?wù)中心為商家提供：代繳代扣水電費、電話費等公用事業(yè)費、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護，綠化養(yǎng)護、清潔服務(wù)及節(jié)假氛圍布置。24小時安全護衛(wèi)管理，消防安全管理，交通疏導(dǎo)及管理，公共關(guān)系協(xié)調(diào)處理，業(yè)主、經(jīng)營者投訴、顧客投訴處理等服務(wù)。運營管理商管公司肆商務(wù)合作操作周期商務(wù)合作操作周期方案一招商