房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式(整理)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式12房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 建筑基底總面積 100% 建筑用地面積容積率=總建筑面積 建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=建筑密度建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺(tái)面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e23房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開發(fā)量彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化 作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 消費(fèi)者收入量變化的百

2、分比房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比 另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比24房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最

3、高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。房地價(jià)格=土地價(jià)格建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房地價(jià)格土地價(jià)格樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 總建筑面積樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 土地總面積 = 土地單價(jià) 總建筑面積 土地總面積 容積率期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)改變

4、前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 現(xiàn)樓面地價(jià)現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)（現(xiàn)容積率原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 原容積率下的土地單價(jià) （現(xiàn)容積率原容積率）原容積率44建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格 使用面積 建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格 使用面積 套內(nèi)使用面積1公頃10 000平方米1畝666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10 000平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67平方米下的價(jià)

5、格平方英尺下的價(jià)格0.09290304平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格3.3057945交易情況修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 1 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 1S % 或者：可比實(shí)例成交價(jià)格 100 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格100S %上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數(shù)1S %100S %采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格賣方繳納稅率應(yīng)

6、有買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格買方繳納稅率正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1賣方繳納稅率正常成交價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格 1買方繳納稅率46交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1T)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 (100T)/100可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用逐期遞增

7、或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù))可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格47房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1R %可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100R可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)

8、格100/（）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100/（）（）/100可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分48求取比準(zhǔn)價(jià)格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格(1S %)(1R %)可比實(shí)例成交價(jià)格(1T %)或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 1 (1T %) 1 或者1S % 1R % 估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 100 100T 100 100S 100 100R 百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可

9、比實(shí)例成交價(jià)格(1交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格(1S %R %)可比實(shí)例成交價(jià)格(1T %)或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 1T % 或者 1S %R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 100T 100SR差額法下的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額52房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本，即：直接成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本

10、管理費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率,即:銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值53成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格重新購建價(jià)格一折舊新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得該用地的總代價(jià)土地開發(fā)總成本總

11、管理費(fèi)用總投資利息總銷售費(fèi)用總銷售稅費(fèi) 總開發(fā)利潤）/(用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息 總銷售費(fèi)用總銷售稅費(fèi) 總開發(fā)利潤 =取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息) 1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒

12、地的總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息(1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積 = (取得該荒地的總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用十總投資利息) (1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率該荒地總面積新建房地價(jià)格=土地得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格建筑物重新購建價(jià)格舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格建筑物的折舊55建筑物的折舊建筑物的折舊建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年

13、數(shù)直線法的年折舊計(jì)算公式：DiDCS/N C (1R) /N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購建價(jià)格；S建筑物的凈殘值 N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(CS) 稱為折舊基數(shù)；年折舊率d=D/C100=(CS)/(CN) 100=(1R)/N100有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=Dt(CS)t/NC(1R) t/N直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=CEtC(CS)t/Nc1(1R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(CS) 稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=Cq 式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價(jià)格；q建筑物的成新率(%)；用

14、直線法計(jì)算成新率的公式為：q1(1R)t/N 100 當(dāng)R0時(shí)，q(1t/N)100 1(1R) Nn/N100 t/N100 1(1R) t/ tn100 n/ tn100建筑物經(jīng)濟(jì)壽命1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本(無效成本超額持有成本)56成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額原價(jià)(1殘值率)/耐用年限61收益法的基本原理地價(jià)年地租購買年 地價(jià)地租/利息率 某筆資金利率房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益/利率62報(bào)酬資本化法的公式V=A1/1Y1 A2/(1Y1)(1Y

15、2)An/(1Y1)(1Y2)(1Yn)V=A1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y)3An/(1Y)n A末A初(1Y)V=A/Y11/(1Y)nV=A/YKn=11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y)nV70=VK70V50=VK50V=V50/K50V40=V40K40/K50Vn= VNKn/ KN=VN(1Y(1Y)n1 / (1Y1Vn= A/Yn11/(1Yn)n或VN= A/YN11/(1YN)N以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；n收益年限；A1，A2An第n期凈收益；Y1，Y2Yn第Y期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期限收益期限為無限年

16、的公式:凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)11/(1+ Y)nb/Yn/(1+Y)n 未來第n年為 A十(n1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Yb/Y2)11/(1+Y)n+b/Yn/(1+Y)n 未來第n年為 A(n1)b nA/b+1凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Yg)1 (1+g)/(1+Y) n 未來第n年為 A(1+g)n1無限年 V=A/(Yg)凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)1 (1g)/(1+Y) n 未來第n年為A(1g)n1無限年 V=A/Y+g以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)

17、值；b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g凈收益逐年遞減的比率；凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(YgI)1 (1gI)/(1Y) nE/YgE1 (1gE)/(1Y) n 上式中：I有效毛收入；E運(yùn)營費(fèi)用；gI逐年遞增的比率；gE逐年遞增的比率；預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y1 (1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Yb/Y2) 11/(1Y) t b/Yt/(1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公

18、式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tb/Yt/(1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t如果難以預(yù)測(cè)未來的價(jià)格公式為:V=A (1Y) t1 /Y(1Y) t (1) =A/ YY/(1Y) t1=A/ Y a上式中：a償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；Y報(bào)酬率(折現(xiàn)率) ；增值率；63凈收益潛在毛收入(PGI) ；有效毛收入(EGI) ；凈運(yùn)營收益(NOI) ；稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ；運(yùn)營費(fèi)用率

19、(OER)稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ；凈收益率(NIR)凈收益率1運(yùn)營費(fèi)用率凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用 有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值 承租人權(quán)益的價(jià)值64報(bào)酬率報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償 投資帶來的優(yōu)惠65直接資本化法資本化率年收益/價(jià)格VNOI/R 上式中：V房地產(chǎn)價(jià)值；NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R資本化率；收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公

20、式為： 房地產(chǎn)價(jià)值年收益收益乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)值毛租金毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”)VPGIPGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGIVEGIEGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGIVNOINIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即:V=NOI/R

21、凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1OER所以 Ro=(1OER)/EGIM 上述公式的來源是：因?yàn)?Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro綜合資本化率；OER運(yùn)營費(fèi)用；V房產(chǎn)價(jià)格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數(shù)；NOI某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： V=A/Y 11/(1Y)n R=Y/11/(1Y)n在凈收益按一定比率g遞增并收益期限

22、為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Yg 在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/YY/(1Y)t1或R= YY/(1Y)t16.6投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro綜合資本化率；RL土地資本化率；RB建筑物資本化率；VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值； V土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，LB100；Ro=VLRLVBRB/ VLVB RL=(VLVB)ROVBRB/VL RB=( VLVB)RO VLRL/VBRoLRLBRB RoLRL(1L)RB Ro(1B) RLBRB抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=MRM(1M)RE在分期等額本

23、息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM(1YM)n/(1YM)n1 = YMYM/(1YM)n1式中：RM抵押貸款常數(shù)；YM抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）；n抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價(jià)格抵押貸款金額自有資金額 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為: VL= AOVBRB/ RL直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AOVLRL/ RB上式中：VL土地價(jià)值；AO土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB建筑物價(jià)值；RB建筑物資本化率； RL土地資本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: VE= AOVMRM/ RE直接資本化法的抵押

24、貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AOVERE/ RM上式中：VE自有資金權(quán)益價(jià)值；AO房地產(chǎn)凈收益；VM抵押貸款金額；RM抵押貸款常數(shù)； RE自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=房地凈收益建筑物凈收益/土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益建筑物價(jià)格建筑物資本化率/土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率建筑物價(jià)格由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=房地凈收益土

25、地凈收益/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益土地價(jià)格土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率土地價(jià)格72假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開

26、發(fā)利潤買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)熟地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開發(fā)完成后出售的公式：VVPC適用于

27、開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：VVRC上式中:V待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;VP用市場(chǎng)法或長期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；VC應(yīng)扣除項(xiàng)目 VR用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；74假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金100IPin FP(1in)復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：FP(1i)n 復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：IP(1十i)n1在名義利率下的本利和為：FP(1rm)nm在名義利率下的一年末本利和為：FP(1rm)m假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：FP(1i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1i)=P(1r/m)m得出i(1r/m)m1名義利率與實(shí)

28、際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即i=(FP)/P=P(1r/m)mP/P=(1r/m)m1上7.4式中： i利率; n計(jì)息周期數(shù); I總利息; F計(jì)息期末的本利和; r名義年利率; m一年中計(jì)息m次; rm每次計(jì)息的利率;P本金;82數(shù)學(xué)曲線似合法YabXa=(YbX)/Nb=(NXYXY)/ NX2(X)2當(dāng)X=0時(shí), a=Y /N b=XY/X2上式中：Y各期的房地產(chǎn)價(jià)格; X時(shí)間; a ，b為末知參數(shù); N時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù);83平均增減量法ViPo十did=(P1Po)(P2P1)(PiPi1)(PnPn1)/n =(PnP0)/n上式中：Vi第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值; i時(shí)

29、期序數(shù); Po基期增減量的平均數(shù); d逐期增減量的平均數(shù); Pi第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值;84平均發(fā)展速度法Vi=P0ti t=(P1/P0P2/P1P3/P2Pi/Pi1Pn/Pn1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度;86指數(shù)修勻法下式中：Vi第i期的預(yù)測(cè)值; Pi第i期的實(shí)測(cè)值; Vi+1第i1期的預(yù)測(cè)值; a修勻常數(shù)，0a1公式為：Vi+1= Via(PiVi) = aPi(1a) Vi Vi+1= aPi(1a) Vi Vi+1= Via(PiVi)91路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403

30、020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度917路線價(jià)法計(jì)算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價(jià)為路線價(jià)、采用平均深度價(jià)格修正率為例)一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：V(單價(jià)) =ud V(總價(jià)) =ud(fd)上式中:V土地價(jià)值; u路線價(jià); d臨街深度價(jià)格修正率; f臨街寬度;d臨街深度前后

31、兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：V(總價(jià)) = uodofd ou1d1f(dd o) V(單價(jià)) = uodod ou1d1(dd o)/ d上式中:V土地價(jià)值; uo前街路線價(jià); do前街臨街深度價(jià)格修正率; f臨街寬度;d總深度; d o前街影響深度; 1后街路線價(jià); d1后街臨街深度價(jià)格修正率;矩形街角地價(jià)值的計(jì)算公式：V(單價(jià)) = uodou1d1t V(總價(jià)) = (uodou1d1t)(fd)上式中:V土地價(jià)值; uo正街路線價(jià); do正街臨街深度價(jià)格修正率; 1旁街路線價(jià); d1旁街臨街深度價(jià)格修正率; t旁街影響加價(jià)率; f臨街寬度; d臨街深度;三角形土地價(jià)值的計(jì)算公式：

32、V(單價(jià)) = udh V(總價(jià)) = udh(fd2)上式中:V土地價(jià)值; u路線價(jià); d臨街深度價(jià)格修正率; h三角形土地價(jià)格修正率; f臨街寬度; d臨街深度;其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計(jì)算這些矩形、三角形土地的價(jià)值再相加減94高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ò唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/總建筑面積該部分的建筑面積某部分占有的土地份額該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值該部分的建筑面積/總建筑面積按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額土地總價(jià)值/房地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值某部分占有的土地份額該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值

33、/房地總價(jià)值按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠终加械耐恋胤蓊~該部分的房地價(jià)值該部分的建筑物價(jià)值/房地總價(jià)值建筑物總價(jià)值某部分享有的地價(jià)數(shù)額該部分占有的土地份額土地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值一該部分的建筑物價(jià)值地價(jià)地租/利息率地租量農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本土地上投入資本的利息農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講班第20講講義 最高最佳使用原則 第四節(jié) 最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)

34、對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 環(huán)球4科超低價(jià)特，4科100元，任意一科25元，包括語音、講義、作業(yè)。QQ：545533807 可用支付寶， 房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方 式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關(guān)鍵考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目)。 最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。在此特別需要指出的是，估價(jià)中在判斷估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用時(shí)

35、，往往容易忽視“法律上許可”這個(gè)前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求(關(guān)鍵考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目)。 最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方

36、面依序篩選： (1)法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。 (2)技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。 (3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，華進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指

37、標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 (4)價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會(huì)根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計(jì)多項(xiàng)選擇題)。 特別提示：下列內(nèi)容要仔細(xì)閱讀，會(huì)針對(duì)下列內(nèi)容設(shè)計(jì)計(jì)算類型的判斷題。 進(jìn)一步來講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于我們把握最高最佳使用原則：收益遞增遞減原理；均衡原理；適合原理。 收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系(投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系): 一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另

38、一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。 收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理), 可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。 收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律), 可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化), 則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；產(chǎn)出

39、量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。 均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高

40、最佳使用狀態(tài)，例如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪(無繼續(xù)利用價(jià)值), 此時(shí)對(duì)于買者來說，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘I者購得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。 【例51】某宗房地產(chǎn)的土地面積 300m2，建筑面積250m2, 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，

41、殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。 【解】 該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下： 該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額(300-50)250=62500(元) 與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級(jí)賓館、商場(chǎng)，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價(jià)格或重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于其重建價(jià)格或重置價(jià)格，即功能過剩引起了功能折舊。 【例5-2 】某建筑物的建筑面積500Om2, 坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600

42、元/m2, 市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。(特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到)。 【解】該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下: 該建筑物的現(xiàn)價(jià)(1800500015002000)/5000 1200(元/m2) 由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/m2, 比其重建價(jià)格1600元/m2 低400元/m2 。 適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專店并

43、不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專店就不是最高最佳使用。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)該記住)。 最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價(jià)值達(dá)到最大化，則評(píng)估該宗土地的價(jià)值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種

44、使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： 特別提示：下列計(jì)算公式必須會(huì)，可能出單項(xiàng)選擇題。 (1)保持現(xiàn)狀前提 認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是： 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 ( 新房地產(chǎn)價(jià)值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費(fèi)用 ) 以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是: 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 ( 新房地產(chǎn)價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用建造新建筑物所必要的費(fèi)用 ) (2)裝飾裝修改造前提 認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝

45、修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是： 裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值 裝飾裝修所必要的費(fèi)用 現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值 需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對(duì)建筑物進(jìn)行裝飾裝修改造，也有可能是對(duì)土地進(jìn)行改造。因?yàn)橥恋嘏c建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時(shí)就需要對(duì)土地進(jìn)行改造。 (3)改變用途前提 認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是： 新用途的房地產(chǎn)價(jià)值改變用途所必要的費(fèi)用 現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值 (4)重新開發(fā)前提 認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以

46、使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是： 重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值重新開發(fā)所必要的費(fèi)用 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是： ( 新房地產(chǎn)價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用建造新建筑物所必要的費(fèi)用) 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 (5)上述情形的某種組合 最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。 上述“所必要的費(fèi)用”包括必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。必須指出的是，在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于上述五種估價(jià)前提，除第一種估價(jià)前提外，不能以其中某一種估價(jià)前提的可行，就判斷該種估價(jià)前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可

47、行的估價(jià)前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。 特別提示：考試時(shí)可能會(huì)出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒有時(shí)間的價(jià)值” 如果沒有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值就會(huì)失去意義。反過來，就不可能離開時(shí)間來評(píng)估價(jià)值。如果沒有時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值估算將無從下手。另外，估價(jià)既不可能也無必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。我們把這個(gè)由估價(jià)目的決定的特定時(shí)間稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。