購房須知重要事項-

1、簽訂購房合同注意事項購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面:1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;2.房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等;3.付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;4.交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;5.質量標準,包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等;6.產(chǎn)權登記和物業(yè)管理的約定;7.保修責任;8.乙方使用權限;9.雙方認定的爭議仲裁機構;10.違約賠償責任;11.其他相關事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、

2、設備標準等。附件一是房屋平面圖。一般情況下,開發(fā)商提供的平面圖非常簡單,既無尺寸也無比例,一旦發(fā)生爭議,購房人明顯處于劣勢地位。對此,購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù),并盡可能要求開發(fā)商同時提供電器、供水、照明以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權,也是今后解決爭議的主要依據(jù)。(水,電,氣,通訊詳圖附件二是有關公共部分與公用房屋分攤建筑面積的構成說明。這里購房者需要注意的是,凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務的建筑設施,均不應計入該構成面積。雙方應約定,賣出人違背該分攤原則的,應退還不應計入分攤面積部分的相應價款,并按該價款的10%支付違約金。附件三是關

3、于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言,此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性名稱。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標準。附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議,對此,購房人要仔細閱讀、審查,防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。其次,購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關注和擔心的一些事項在補充協(xié)議中詳細約定。例如,不含房價款中的有關交納的費用,如管道煤氣安裝費、安全門對講機費(要標明廠家、品牌,按規(guī)定設置的供電容量,買受人要求增容部分的增容費等都可在此

4、附件中約定目前購房合同附件內(nèi)容主要包括付款方式、房屋裝飾設備說明、補充條款以及處理辦法等內(nèi)容應當盡量寫清裝飾材料規(guī)格、顏色和設備的商品品牌(型號及其質量標準。1、買賣身份莫簡單即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房,他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時,注意輕易不要以他人名義買房,由此引發(fā)糾紛的情況很多;賣房人應是開發(fā)商,少數(shù)例外。購房者應要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件,查看是否通過了最新年檢,貼有年檢標記,經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應資質,將導致開發(fā)、銷售行為違法,這樣的房產(chǎn)買不得。2、售樓廣告多睜眼很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中,開發(fā)商過多使用溢美之

5、詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝,而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購房者覺得買到了“便宜”:優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關懷。實際上,一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋,往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠,于是產(chǎn)生一系列糾紛,在無法協(xié)商一致的情況下,只好訴至法院討說法。為了避免不必要的麻煩,購房人最好在簽訂合同時,要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中,或要求作為合同附件,使其成為合同內(nèi)容的一部分,以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內(nèi)容。3、五證審查須從嚴目前在商品房的銷售過程中,開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件

6、,只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多,有的是工作態(tài)度及責任心問題,有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用復印件做假,如將某項目一期說成二期等。對于初次購房者來說,要分清“五證”的真?zhèn)?認識到記載內(nèi)容可能存在的利害關系,較為困難。最好將其作為合同附件,并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性,否則應承擔一定的違約責任。五證是指國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、商品房預售許可證(或商品房銷售許可證。正式的國有土地使用證蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用

7、章,證上土地使用者應與開發(fā)商名稱完全一致,注意有無土地使用權抵押記錄。臨時國有土地使用證只能用于辦理預售許可證和開工證,不代表已取得最終土地使用權。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款,如后期款項不能足額交付,就拿不到國有土地使用證,這是購房者辦理產(chǎn)權證的一個重大隱患。規(guī)劃局的建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,取得該證后方可申請開工手續(xù)。根據(jù)房管局的建設用地規(guī)劃許可證,看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規(guī)劃許可證相一致。建委的建設工程開工許可證是工程可開工的法律憑證,開發(fā)商出售的是期房,應要求出示該證。如是現(xiàn)房,應查看建委發(fā)放的建設工程竣工備案表。房地局的

8、商品房預售許可證、商品房銷售許可證系可預售、銷售憑證,注意是否在有效期內(nèi),所購房子是否在預售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權,此時應看產(chǎn)權證上是否包括了所購房屋。4、樣板房中少聯(lián)翩在商品房預售過程中,有的開發(fā)商設置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美,往往容易令購房者浮想聯(lián)翩,仿佛已置身于自己將來的房子中,被樣板房迷惑,放松了很多應該注意的購房問題。結果在購房入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。5、認購書前要盤算在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。這里說明一點,簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經(jīng)程序,建議購

9、房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子,擔心錯過,必須簽訂認購書,則應注意以下問題:首先,根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第5條規(guī)定:商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容(包括當事人名稱或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期等條款,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。其次,無論認購書具不具備成為購房合同的條件,其效力均應根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預售許可證明、本身

10、內(nèi)容等來確定。再次,購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”,二者法律后果是不同。6、合同條款多把關在簽訂商品房買賣合同時,因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前,應對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解,必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。就合同主要條款說明如下:(1關于房屋面積方面的條款。(2關于價格、收費、付款額同的條款。(3關于房屋質量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設

11、備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保持期等。(4關于售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容,要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法第十三條規(guī)定:“商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議?！钡?在實際簽約時,很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此,買受人應該據(jù)理力爭,防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。(5關于履行合同的期

12、限和方法的條款。應寫明房屋交付的日期,房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款,是一次付清,還是分期付清。(6關于產(chǎn)權登記的條款。由雙方依規(guī)定的日期會同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時,賣方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉給買受人的書面報告,以及繳納的稅單(7關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用,應按法律規(guī)定,各自承擔,并明確載入合同。(8關于違約責任的條款。這方面內(nèi)容不細說了,大家都知道怎么寫。感興趣的我們下來進行交流。(9關于不可抗拒力。簽訂合同時,注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害,不包括政府行

13、為或社會異常事件。任何一方不得就此做擴大解釋,否則,該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。出賣人有時提出以下免責條款,買受人最好不要同意:非出賣人原因,有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。7、補充協(xié)議別嫌煩商品房買賣合同補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容,對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對遺漏的事項要加以補充。8、簽字蓋章祝圓滿堅持賣方先蓋章,買方后簽字,不在合同上留空

14、白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章,個人買主過頁簽字。最好堅持雙方同時蓋章簽字,這開發(fā)商不是不能做到,同時也是對買方的一種尊重,對合同嚴肅性的尊重。焦點小編教您購房購房合同陷阱對策面面觀陷阱1:有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時,為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策:1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商,可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。律師建議增加補充條款:出賣人保證對出售房屋所持有五證的真

15、實性、有效性。若因此導致買受人退房的,出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。陷阱2:建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理,這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約,買受人也起訴無據(jù)。對策:1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買使用面積,雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補充條款:雙方協(xié)商一致,同意對公攤面積的變化按下列第_種方式處理:1、如果實測公攤面積超出暫測面積的,買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結算,超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少于暫測面積,買受人

16、據(jù)實結算。2、買受人對實測面積的承擔,僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結算。陷阱3:建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐е沦Y質較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策:1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來,開發(fā)商是具體行政行為的相對人,買受人不能起訴行政機關的違法行為。律師建議增加補充條款:如果因出賣人的原因,導致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,雙方選擇以下第_種方式處理:1、買受人不退房的,出賣人按照本合同第九條第1種第(

17、1項的違約金計算標準承擔責任。2、買受人退房的,出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關費用的原因,導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的,買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。如果因頒證行政機關的原因,導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件,否則視為出賣人違約。陷阱4:合同中約定通知義務后(如:交房通知,開發(fā)商如期不能履行義務,延期后其可以在售樓部張貼書面公告,卻署名約定日。還將公告辯為書面通知,以推托自己的責任。對策:

18、1、將書面通知的形式約定清楚,開發(fā)商違約時,買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約,買受人應一具體的書面形式通知對方,以備證據(jù)。律師建議增加補充條款:本合同中所含書面通知義務的,雙方均應以郵政快件的方式通知對方。陷阱5:開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時,買受人可能買得是位置好的某號樓,可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y構位置不好的樓層。對策:1、在合同附件一中,附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。律師建議增加補充條款:出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明,并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。陷阱6:有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權抵押,進而將所建樓盤抵押。如果此類房

19、屋出售,開發(fā)商破產(chǎn)時,買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證,不具有物權。對策:1,在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款:出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況,若因此導致買受人退房,出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。陷阱7:物業(yè)管理條例今年9月1日實施,其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則,開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對策:1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約。3、買

20、受人也應簽訂三方都署名的物業(yè)管理公約。律師建議增加補充條款:出賣人在出售房屋前,應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。買賣雙方在簽訂本合同時,應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的物業(yè)管理公約。陷阱8:如果因開發(fā)商的各種原因(如:五證不全、一房二買、又抵又買等情形導致買受人得不到房屋,買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。對策:1、根據(jù)民法通則以及6月1日的解釋將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。律師建議增加補充條款:如果因出賣人的單方原因導致退房,出賣方承擔的責任范圍如下:出賣人的責任范圍:1、退還已付房價款及其利息(此利息的計算,如果是一次性付

21、款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算。2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據(jù)為限。4、對于按揭付款的買受人,出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費用(包括:銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等。一、單方擴大解約權實例:××居商品房認購書中規(guī)定:“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時簽署商品房買賣合同及交付首期房價款,則甲方有權單方面解除本商品房認購書,并不退還定金?！睂嵗?××花園商品房認購協(xié)議中規(guī)定,“認購方應在2003年×

22、;月×日之前前往簽訂商品房買賣合同,逾期者視同違約,開發(fā)商不另行催告,本協(xié)議自然作廢?！睂嵗?××花園商品房認購協(xié)議書規(guī)定:"若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款,甲方有權解除本協(xié)議書,并有權將本協(xié)議書所指商品房另行出售,乙方不得提出任何異議,乙方所付定金不予返還。"點評意見:訂立或解除合同必須在當事人自愿前提下進行,任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋,在商品房買賣中,買受人遲延履行債務,出賣人要進行催告,催告后,買受人還有三個月的寬限期,如在此期限內(nèi)仍未履約,方可解約。此外,條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內(nèi)容都

23、不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情況,如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責任等,故意排除了消費者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務的可能。上述格式條款加重了消費者責任,單方擴大了經(jīng)營者解除合同的權利,剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利,侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權。二、任意使用免責權實例:某房地產(chǎn)公司制定的商品房買賣補充協(xié)議中規(guī)定:非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于:政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。實例:天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌

24、建的某別墅在其制定的商品房補充合同中規(guī)定:"房屋采用空心磚建造,而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時,梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫,乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。"點評意見:在上述原因中,有的確實可以作為免責事由,如不可抗力等,但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成,如承建商施工誤期、建筑質量責任、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等,這種情況下應由開發(fā)商向購房人承擔違約責任,更不能剝奪消費者的索賠權和訴權。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預料并提前做好準備的,不能作為免責事

25、由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的,開發(fā)商應向消費者承擔違約責任,再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍,將第三方對開發(fā)商違約的風險轉嫁到消費者頭上,使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。三、違約責任不對等實例:某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內(nèi)容:“(1甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用,甲方若延期交房,則每遲交一個月,按乙方已付房款3%計算罰金,付給乙方作賠償。(2乙方若未按期限向甲方繳清房款,視為違約,甲方有權從乙方已交購房款中,扣罰10%的金額作違約金,同時不予辦理進戶手

26、續(xù)?！秉c評意見:上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金,且額度僅為消費者已付房款的3%;消費者若未按期交付房款,則立即視為違約,并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大,雙方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質是設置陷阱,加重消費者責任,減輕經(jīng)營者責任。違反了法律的公平原則,消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。四、認購定金難歸還實例:成都××花園商品房認購書規(guī)定:"認購方選擇一次性付款的,應在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款,認購定金自動轉為房款,逾期者所繳認購定金不退還。"點評:商品房買賣屬于大宗消費,經(jīng)營者應為消費者留有一個合理的"猶豫期",以便消費者深入研究有關資料,全面理解自己的權利、義務,自主決定是否購房。"猶豫期"內(nèi)要求退還定金的,不適用定金法則。五、模糊標的好圈錢實例:廈門××房地產(chǎn)有限公司在預售房屋時,并未講明所售房屋是精裝修房,而其制訂的商品房買賣補充協(xié)議中卻加入了不明確的有關精裝修房的條款。點評:簽訂合同前,開發(fā)商有義務告知消費者有