租賃合同解除權(quán)的司法實(shí)踐問題

1、租賃合同解除權(quán)的司法實(shí)踐問題(一)解除效力發(fā)生時間點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐中，當(dāng)事人在起訴時往往主張的是“請求法院解除其與某某之間訂立的合同”。實(shí)際上，根據(jù)合同法第96條的規(guī)定，法院對此糾紛作出的判決，也只是確認(rèn)或否認(rèn)當(dāng)事人解除合同的效力而已，而不是法院自己來決定合同是否解除，以及發(fā)生合同解除效力的時間。同樣，對于合同相對方對于解除權(quán)人解除合同行為表示異議，而致雙方糾紛須經(jīng)裁判確定的，其合同解除日期應(yīng)當(dāng)如何起算問題，也應(yīng)當(dāng)如此處理。即“合同自解除合同的意思表示到達(dá)對方當(dāng)事人時解除，不因?qū)Ψ疆?dāng)事人的異議而受影響。這樣，可以防止違約方故意提出異議阻礙合同的解除。”“解除權(quán)之行使，只須向他方當(dāng)事人以意思表示

2、為之，不必請求法院為宣告解除之形成判決。當(dāng)事人間于解除之意思表示有效與否有爭執(zhí)時，雖須訴請法院裁判，但法院認(rèn)為此項(xiàng)意思表示有效者，解除之效力，仍于此項(xiàng)意思表示達(dá)到他方時即已發(fā)生，非自判決確定時始行發(fā)生。”(二)訴訟前未經(jīng)通知程序的合同解除自何時發(fā)生效力的判斷標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)過通知程序的糾紛中，如果確認(rèn)合同可以解除，則合同解除的時間應(yīng)當(dāng)自解除通知到達(dá)對方當(dāng)事人時起算。對此問題，合同法已經(jīng)有明確的規(guī)定，在適用中不存在問題。有問題的是合同解除權(quán)人在起訴前并未以通知對方的方式行使解除權(quán)，而是直接起訴要求解除合同。那么，對于這種解除合同的情況，其解除日期應(yīng)當(dāng)如何起算?實(shí)踐中對此是有分歧的。有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從判決確定

3、生效之日起算;有的認(rèn)為應(yīng)從起訴時起算;還有主張區(qū)分情況：如果一審判決已經(jīng)明確了合同解除日期，二審維持一審判決的，則從一審判決確定的時間起算。一審未明確解除日期的，則從二審判決生效時起算;還有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從原告起訴的起訴狀副本送達(dá)對方當(dāng)事人時起算。結(jié)合合同法立法的本意來分析，即從立法解釋的角度來看，應(yīng)以最后一種觀點(diǎn)較為恰當(dāng)。理由主要在于：首先，合同法規(guī)定解除權(quán)人在解除合同前應(yīng)當(dāng)通知合同相對方，合同自通知到達(dá)對方時合同解除。如果解除的通知沒有到達(dá)對方當(dāng)事人，解除合同的行為就是沒有效力的。因此，盡管解除合同并不以合同相對方的同意與否作為條件，但必須通知對方，使對方知道解除權(quán)人有解除合同的意思卻是必要的

4、。如果以解除權(quán)人提起訴訟的時間作為合同解除的時間，就等于剝奪了合同法賦予合同相對方及時了解合同是否解除情況的知情權(quán)。其次，法院的判決在合同解除糾紛中的作用，僅僅是確認(rèn)當(dāng)事人有無解除合同的權(quán)利，以及當(dāng)事人是否已經(jīng)合法解除了合同，而不是代替當(dāng)事人作出解除合同的決定，或者決定當(dāng)事人之間的合同應(yīng)當(dāng)自何時起解除。因此，以判決來判定當(dāng)事人之間合同是否解除，而不是確認(rèn)當(dāng)事人自己的意思是否合法，是與合同法的立法本意不符，而且也有悖于私法自治原則的。法院的判決只能是對權(quán)利人行使權(quán)利是否合法予以審查，而不是代替當(dāng)事人行使實(shí)體權(quán)利。第三，合同法雖然對解除權(quán)人行使解除權(quán)規(guī)定了通知義務(wù)，但并不要求對方同意通知的內(nèi)容，且

5、對于通知的形式并沒有限定。這點(diǎn)許多學(xué)者也持贊同態(tài)度，認(rèn)為“解除之意思表示，民法上為不要式，得欲裁判外及裁判上為之。在裁判上得依訴狀、答辯書送達(dá)于相對人，或依口頭辯論上攻擊或防御之方法為之。”因此，除非當(dāng)事人對通知的方式另有約定，否則，只要是可以起到使對方了解其有解除合同意思的通知，應(yīng)該說都是可以的。而起訴要求解除合同的行為，已經(jīng)足以表明了解除權(quán)人有解除合同的意思。而相對方知道該情況與否的最主要證據(jù)就是起訴狀的副本已經(jīng)送達(dá)和簽收(其他人代替簽收的，應(yīng)視同本人的簽收)。所以，以起訴狀副本的送達(dá)作為合同解除的起算日期，是比較合理的。當(dāng)然，如果在起訴狀副本送達(dá)之外，另有其他途徑而可以使對方當(dāng)事人知道合

6、同解除意思的，自對方當(dāng)事人知道合同解除意思時作為合同解除的起算日，應(yīng)當(dāng)也是可以的。至于當(dāng)事人雖已經(jīng)行使解除權(quán)，要求解除合同，而法院否認(rèn)其解除合同合理性和合法性的，自然不存在解除效力的起算問題。(三)法定解除權(quán)的行使程序合同的法定解除與約定解除的不同之處，從形式上看，主要在于法定解除的原因系有法律直接規(guī)定，只要發(fā)生了法律規(guī)定的這些情形，當(dāng)事人即可解除合同，而無須征得對方當(dāng)事人的同意。而約定解除的原因則是基于合同當(dāng)事人自己的協(xié)商形成。根據(jù)合同法第94條的規(guī)定，此類法定解除主要有四種類型：不可抗力、預(yù)期違約、遲延履行主要債務(wù)及合同目的落空。其中，基于不可抗力解除合同的情況，“解除權(quán)由雙方當(dāng)事人享有，

7、任何一方都可行使”。而其余三種，則由守約方享有解除權(quán)。從合同解除的程序上看，法定解除與約定解除也有所不同。這主要體現(xiàn)在當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)的法定解除情形。根據(jù)合同法對于當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)時解除合同條件的規(guī)定，守約方首先仍須向違約方為履行催告，給予違約方合理的履行期限，只有經(jīng)過催告履行期而違約方仍未履行的，方可解除合同。在此，實(shí)踐中容易引發(fā)爭議的是對“合理期限”如何判斷。因“合理期限”本屬內(nèi)容不確定的概念，需要進(jìn)行“價值補(bǔ)充”才能恰當(dāng)適用。因此，對其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)如何填充，屬于法官根據(jù)個案自由裁量的范疇，不能期待給出一個明確和具體的答案。不過，在“價值補(bǔ)充”時應(yīng)當(dāng)注意，對于“合理期限”的理解不能

8、過于僵化，認(rèn)為既然要求了“期限”，而“期限”必然是一段時間的經(jīng)過，因此，無論任何情況，都至少確定幾天或者幾個月以上才為“期限”。事實(shí)上期限是否合理的判斷，從根本上說是要結(jié)合合同本身的性質(zhì)、履行的急迫性(包括考慮減少損失的必要)等因素來具體判斷的，不能強(qiáng)制劃定底限或者上限。如對于特別需要立即履行的合同，催告的同時就要求違約方繼續(xù)履行的，也可以認(rèn)為已經(jīng)是給出了合理的催告履行期限;對于不是特別急迫的合同，則應(yīng)當(dāng)要求所給出的期限在時間上存在一定的間隔。這主要是因?yàn)楹贤荒艿玫郊皶r履行，本身就是違約方的過錯，因其過錯己經(jīng)給守約方造成了一定的損失和不便，如果在催告后的履行期限問題上對于守約方要求過于苛刻，

9、就等于是要求守約方為違約方的行為承擔(dān)不利后果，也會在客觀上起到鼓勵違約的后果，因此是不宜倡導(dǎo)的。除這兩種理解以外，還有解除權(quán)自解除權(quán)人催告之日起算的可能理解。對此，我們認(rèn)為也不恰當(dāng)。因?yàn)椋旱谝唬吒嫘袨榈男惺乖趯?shí)際上會發(fā)生形成權(quán)一樣的效力，即催告人只要向相對方發(fā)出催告的意思表示，當(dāng)然發(fā)生催告的法律后果，因此，其行使應(yīng)當(dāng)有一定的權(quán)利基礎(chǔ)，而不能憑空產(chǎn)生。當(dāng)催告的后果是促使解除權(quán)發(fā)生效力的條件逐漸具備時，其合理的權(quán)利基礎(chǔ)只能是解除權(quán)。也就是說，催告行為本身就是只能基于解除權(quán)的基礎(chǔ)上行使的，催告行為就是依據(jù)已經(jīng)產(chǎn)生的解除權(quán)而行使的，否則這種要發(fā)生一定法律后果的催告行為就沒有合法的基礎(chǔ)。第二，如果從催

10、告之日起計(jì)算一年的除斥期間，就會出現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治與法律規(guī)定之間的沖突和矛盾，即解除權(quán)人給予對方的繼續(xù)履行期限超過一年時，該繼續(xù)履行期限是否還有效?如果有效，就意味著除斥期間的規(guī)定失效。如果無效，就意味著解除權(quán)人不能給遲延履行一方更長的繼續(xù)履行期限，但這種強(qiáng)制性否定當(dāng)事人意思自治的做法又明顯缺乏法理基礎(chǔ)。因?yàn)楫?dāng)事人連自己的權(quán)利都可以自由放棄，為什么卻不能允許對方再遲延一段時間履行債務(wù)呢?第三，由于存在前面列舉的這幾點(diǎn)難以圓滿解釋的問題，所以，即使存在這種解釋的可能性，也不如采納以導(dǎo)致解除權(quán)發(fā)生的事由產(chǎn)生之日為解除權(quán)產(chǎn)生之日更為恰當(dāng)合理。當(dāng)然，如果僅僅是從導(dǎo)致解除權(quán)產(chǎn)生事由發(fā)生之日的事實(shí)，來確

11、定“解除權(quán)產(chǎn)生之日”，也會存在不恰當(dāng)之處。如解除權(quán)人確實(shí)不知道相對方存在違約事由等等情況的，這樣確定就不夠公平。因此，“解除權(quán)產(chǎn)生之日”固然要以“導(dǎo)致解除權(quán)產(chǎn)生的事由發(fā)生之日”起算，但還應(yīng)當(dāng)是在“解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該事由發(fā)生”的前提之下起算。租賃合同類推適用該司法解釋規(guī)定的解除權(quán)除斥期間的可能性對于形成權(quán)行使的除斥期間，法律一般不作統(tǒng)一的規(guī)定，而是針對各個形成權(quán)分別作出規(guī)定。如針對欺詐、脅迫訂立的合同，被欺詐、脅迫方行使合同撤銷權(quán)的除斥期間就是半年。那么，對于民法通則以及合同法都沒有明確的合同解除權(quán)的除斥期間，是否可以類推適用該司法解釋規(guī)定的一年除斥期間呢?我們認(rèn)為，除斥期間的規(guī)定原則上

12、說應(yīng)該由法律來直接規(guī)定，不能隨意擴(kuò)大解釋。但是，解除權(quán)作為形成權(quán)本身，確實(shí)應(yīng)該都有一個明確的除斥期間規(guī)定。對于其他類型的合同來說，雖然在合同的權(quán)利義務(wù)上會與買賣合同有所不同，會使人產(chǎn)生是否能夠類推適用上的顧慮，但實(shí)際上各國立法對于除斥期間的規(guī)定，多數(shù)都是在總則部分出現(xiàn)的，而不是針對某類合同規(guī)定的，其目的就是要使這種規(guī)定能夠得到一體適用。在我國實(shí)際上也應(yīng)當(dāng)是如此，即合同解除權(quán)除斥期間的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是對所有類型的合同都可以適用的，如果僅僅適用于買賣合同，而不能適用于租賃、借貸、承攬等合同，只會在不同合同類型之間造成“歧視”或者說“差別待遇”，這顯然是不合適的。因此，我們傾向于認(rèn)為，該司法解釋確定的合同解除權(quán)的除斥期間規(guī)定，可以類推適用于所有合同類型。租賃合同消滅后，其后果如何的判斷標(biāo)準(zhǔn)租賃合同是一種繼續(xù)性合同，在合同存續(xù)期間，承租人以支付租金為對價而對租賃物使用、收益。合同消滅之后，租金雖有返還可能，承租人之使用、收益卻根本不可能返還。所以，租賃合同的消滅只能向?qū)戆l(fā)生，而不能溯及既往，其消滅之效果只能自產(chǎn)生終止原因之時起，向?qū)戆l(fā)生效力。這也是在一些大陸法系國家將消滅租賃合同關(guān)系的行為稱之為“終止”，而不稱之為“解除”的原因。只不過我國合同法并未做“解除”與“終止”的區(qū)分。因此，在談到解除租賃合同時，均應(yīng)將此解除解釋為僅向?qū)戆l(fā)生效力，而不具有溯及力的解