華僑大學工程財務(wù)管理格式參考

1、華僑大學工程財務(wù)管理課程設(shè)計報告姓名：學號：班級：工程管理2008級設(shè)計時間：2011年2月21日-25日設(shè)計地點： 廈門校區(qū)D3-301設(shè)計室 指導教師：張 泳 評語：成績：目 錄1.蘇寧環(huán)球概況及分析31.1公司概況3歷史沿革3公司經(jīng)營范圍及主要收入構(gòu)成31.1.3 公司與實際控制人之間產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系4公司發(fā)展戰(zhàn)略41.2公司所處行業(yè)分析41.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)況分析41.3公司競爭力分析51.4 公司行業(yè)風險分析6房地產(chǎn)金融風險6公司土地儲備潛藏凈負值風險71.5 公司行業(yè)地位分析82 報告期內(nèi)的投資情況82.1 前次募集資金使用情況82.2 報告期內(nèi)非募集資金投資的重大項目、項目進度

2、及收益情況的說明113.公司財務(wù)數(shù)據(jù)分析123.1公司償債能力分析123.2公司資產(chǎn)經(jīng)營能力分析133.3公司盈利能力分析143.4公司成長性分析153.5公司綜合財務(wù)分析杜邦分析法153.6公司投資價值分析17公司近年來股價分析：173.6.2 公司市盈率、市凈率分析184.小結(jié)191.蘇寧環(huán)球概況及分析1.1公司概況歷史沿革蘇寧環(huán)球股份有限公司（以下簡稱“蘇寧環(huán)球”）前身為吉林紙業(yè)股份有限公司（以下簡稱“吉林紙業(yè)”），系于1993年5月經(jīng)吉林省經(jīng)濟體制改革委員會批準，由吉林造紙廠獨家發(fā)起，以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司。1997年3月20日經(jīng)中國證監(jiān)會批準，向社會公開發(fā)行人民幣普通股6,

3、000萬股。1997年4月8日，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000718。由于公司2002年度、2003年度、2004年度三年連續(xù)虧損，根據(jù)深圳證券交易所股票上市規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，公司股票于2005年5月13日起暫停上市。為避免公司被終止上市，保護股東利益，在政府和有關(guān)各方的大力支持下，公司積極進行債務(wù)重組。2005年4月30日，吉林市中級人民法院以（2005）吉中民破字第3號民事裁定書，受理債權(quán)人的公司破產(chǎn)申請。2005年8月15日，在吉林市中級人民法院的主持下，公司與債權(quán)人會議達成和解協(xié)議，債權(quán)人同意公司以全部資產(chǎn)抵償全部債務(wù)。該和解協(xié)議的實施，使公司成為無資產(chǎn)、無負債（包括或

4、有負債）、無人員的凈殼公司。2005年11月21日，吉林市中級人民法院宣告終結(jié)公司破產(chǎn)程序。其后江蘇蘇寧環(huán)球集團有限公司（以下簡稱“蘇寧集團”）收購了公司的原控股股東吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司持有的50.06%股權(quán),并將重大資產(chǎn)重組與公司股權(quán)分置改革方案同步實施。按照相關(guān)協(xié)議，蘇寧集團以1元人民幣受讓上述公司50.06%的國家股，同時蘇寧集團將其持有的南京天華百潤投資發(fā)展有限責任公司95%的股權(quán)和南京華浦高科建材有限公司95%的股權(quán)，作為股權(quán)分置改革的對價無償注入上市公司，使公司獲得價值40,277.90萬元的經(jīng)營性資產(chǎn)。公司股票于2005年12月26日恢復上市交易。自2006年開始，公司

5、主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更，即由原來的新聞紙生產(chǎn)銷售變更為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和商品混凝土生產(chǎn)銷售。公司經(jīng)營范圍及主要收入構(gòu)成公司經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)（憑資質(zhì)經(jīng)營）；投資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、投資教育及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、投資開發(fā)高新技術(shù)項目；建材生產(chǎn)（憑環(huán)保許可生產(chǎn)）；進出口貿(mào)易（需專項審批除外）；酒店服務(wù)；經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)。表1-1 地區(qū)收入構(gòu)成表名稱占總收入比例收入吉林28.71%490.74南京71.29%1218.67表1-2 主營產(chǎn)品構(gòu)成表名稱占總收入比例收入同比變化成本毛利率同比變化混凝土2.54%43.45-32.0826.18%-酒店0.64%10.93-7.9826.94%-房地產(chǎn)開發(fā)96.82%1

6、655.0331.44%1031.9437.65%-12.58%公司與實際控制人之間產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系張桂平先生，持有公司第一大股東蘇寧集團90%的股權(quán)，同時直接持有公司股份336,012,251股；其一致行動人張康黎先生（與張桂平系父子關(guān)系）持有公司股份290,438,203股。張桂平先生及其一致行動人控制公司股份1,082,846,315股，占公司股本總額63.59%，系公司實際控制人。以下為公司與實際控制人之間產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系方框圖：圖1-1蘇寧環(huán)球控制關(guān)系圖（截止2010年9月30日）公司發(fā)展戰(zhàn)略在未來五年內(nèi)，實現(xiàn)年開發(fā)建筑面積250-300萬平方米，年銷售收入120-150億元，成為國內(nèi)具

7、有領(lǐng)先地位的綜合性大型房地產(chǎn)運營商。1.2公司所處行業(yè)分析 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)況分析2010年，在一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作用下，全國商品房銷售增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，雖然房屋銷售價格繼續(xù)上漲：70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%。二手住宅銷售價格同比上漲5.0%；但增幅有所降低：全年商品房銷售面積10.43億平方米，增長10.1%，增幅比2009年回落33.5個百分點；商品房銷售額5.25萬億元，增長18.3%，比2009年回落58.6個百分點。同時全國房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增加12025億元，增長33.2%，增速比2009年提高

8、17.1個百分點。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為1998年以來最高。（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 WIND資訊 2010）針對外部經(jīng)營環(huán)境的變化，我認為：蘇寧環(huán)球未來發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)并存。一方面，在剛性需求的驅(qū)動下未來房地產(chǎn)市場仍然有較大增長空間和利潤空間；另一方面，從全國開發(fā)投資增速來看行業(yè)競爭也在擴大。就近期房地產(chǎn)政策來看，此番房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重點仍然是針對投資性和投機性購房，而蘇寧目前開發(fā)的樓盤主要是針對首套房和改善居住型消費，以滿足房地產(chǎn)市場剛性需求，完全符合國家調(diào)控的方向。而同時，支持居民自住和改善型住房消費、加快城市化進程改變中小城市戶籍政策等擴大中國房地產(chǎn)市場剛性需求的驅(qū)動因素依然存在。

9、因此，調(diào)控政策將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展，也將為蘇寧的未來發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。1.2.2我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析1、經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)發(fā)展長期向好。改革開放以來，我國經(jīng)濟保持平穩(wěn)高速發(fā)展，過去五年GDP增長速度均超過7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長幅度維持在6.4%以上。我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。2、房地產(chǎn)業(yè)仍將處于快速發(fā)展期。目前，我國人均GDP超過2000美元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積不足30平方米。根據(jù)世界銀行研究表明，當一個國家人均GDP處于1,3008,000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入穩(wěn)定快速增長期；在一國人均居住面積達到3035平方米之前，

10、城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。由此可見，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，住宅需求將在較長時間內(nèi)保持增長勢頭。3、城市化水平的提高將推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！笆晃濉币?guī)劃綱要指出，到2010年，我國城市化水平將達到47%左右。這意味著“十一五”期間至少將有5,500萬左右農(nóng)村人口進入城市，按照2005年城鎮(zhèn)人均居住面積26平方米計算，將帶來14.3億平方米的住宅需求，旺盛的需求將是房地產(chǎn)景氣的源動力。4、房地產(chǎn)業(yè)進入壁壘將日益提高。在“房地產(chǎn)新政”的作用下，行業(yè)平均毛利率將趨于下降，行業(yè)“洗牌”加劇，自有資金不足或資信等級低的房地產(chǎn)企業(yè)將被加速淘汰出局，實力雄厚、具有相當規(guī)模和品牌優(yōu)勢的規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)將獲

11、得更大的發(fā)展空間。5、行業(yè)市場供需關(guān)系將日益改善。隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的市場意識和創(chuàng)新意識越來越強，政府對行業(yè)宏觀調(diào)控的力度和行業(yè)自律性也將不斷加強，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系將日趨合理。綜上所述，在國家調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了暫時的調(diào)整，但從長遠來看，中國經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好趨勢沒有改變，中國高速城市化和工業(yè)化的方向沒有改變；人口紅利和人口遷徙的態(tài)勢沒有改變；國民財富積累和投資理財需求的升級沒有改變；人民幣和資本品升值的預(yù)期沒有改變；中國城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒有改變，因此，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅行業(yè)仍將是最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一，這為蘇寧環(huán)球的未來發(fā)展創(chuàng)造了良好的機遇。1.3公

12、司競爭力分析1、前瞻性戰(zhàn)略保證公司長遠發(fā)展。公司發(fā)展戰(zhàn)略秉承其一貫執(zhí)行的“五星”戰(zhàn)略，圍繞“成為中國城市化進程的最大受益者”這一核心戰(zhàn)略，其區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、拓展戰(zhàn)略既具備可行性、也富有前瞻性。其發(fā)展規(guī)劃著眼于長遠，目前實施情況良好，包括三方面：在國內(nèi)重點城市復制大盤開發(fā)模式(南京、吉林)、積極開拓一線城市業(yè)務(wù)機會(上海)、開發(fā)高端產(chǎn)品以豐富產(chǎn)品線。2、核心競爭優(yōu)勢突出。第一，豐富的土地儲備，公司目前儲備加上吉林已鎖定未拿的土地，總量達1360 萬方，位居上市公司前列，比肩萬科、保利等全國龍頭。未來公司還將在南京、無錫和昆明繼續(xù)復制大盤開發(fā)模式。第二，低廉的土地成本(威尼斯水城地價

13、僅15萬/畝、天潤城45萬/畝，而浦口區(qū)住宅用地地價在200萬元/畝左右)，公司南京江北項目和吉林項目的土地成本都很低。第三，優(yōu)秀的成本控制能力，公司建安成本和三費占比均處于行業(yè)較低水平。因此，公司項目具有很強的盈利能力。09 年每股收益0.54 元，2010 年攤薄后每股收益0.99 元（假設(shè)結(jié)算110萬平米），對應(yīng)的動態(tài)市盈率分別為31倍和17倍。第四，強大的人才儲備和激勵措施保證公司長遠發(fā)展。2010年12月28日，蘇寧環(huán)球宣布，擬向包括公司董事、高級管理人員及核心業(yè)務(wù)人員在內(nèi)的164名員工授予總量6693萬份股票期權(quán)，占員工總數(shù)的18.51%。另外，公司預(yù)留股票期權(quán)668萬份，占股票期

14、權(quán)數(shù)量總額的9.98%，用于引進新的人才做準備。此次股權(quán)激勵將成為公司未來4年發(fā)展的催化劑。根據(jù)草案，公司2011年-2014年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別要達到20%、20.5%、21%、21.5%；凈利潤增長率要求4年內(nèi)較2010年增長率不低于35%、80%、145%、230%，相當于年度環(huán)比增長率在33%-36%之間。作為江蘇省最佳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，蘇寧環(huán)球?qū)⑼ㄟ^循序漸進增加土地儲備、強化有效的內(nèi)部管理及控制、準確的品牌定位、提高產(chǎn)品質(zhì)量、注重提供增值產(chǎn)品及服務(wù)來實現(xiàn)公司的“深耕南京、立足江蘇、布局全國”整體戰(zhàn)略目標。1.4 公司行業(yè)風險分析公司將面臨房地產(chǎn)金融政策風險和土地政策變化及土

15、地儲備風險房地產(chǎn)金融風險（1）“圈錢圈地”放大地產(chǎn)泡沫“現(xiàn)在我國許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢行為，就相當于美國發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)把次級抵押貸款的打包證券化，即以發(fā)行債券的方式賣給各類投資者?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林曉接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，如果說美國次級抵押貸款“打包”證券化放大了美國次級貸危機在全球的影響，那么，中國當前許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢行為也無疑是放大了中國房地產(chǎn)泡沫的風險，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國的銀行、股市自然將面臨災(zāi)難性的影響。地價、房價相互拉升?！坝捎谖覈康禺a(chǎn)市場住宅用地采取的是高價少銷的壟斷供應(yīng)，在房地產(chǎn)開發(fā)商競爭之下，房價上漲必然拉動地價上漲，而且地價上漲幅

16、度必定超過房價上漲幅度。”章林曉指出，當“新地王”樓面地價紛紛趕超在售房價時，“新地王”的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是“只能進不能退”了?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)明顯意識到了這種風險，為了轉(zhuǎn)嫁這種風險，開發(fā)商在一手“圈地”的同時，另一只手伸向股市“圈錢”?，F(xiàn)在，股市的“大牛市”，一方面給開發(fā)商“圈錢”創(chuàng)造了大好的良機；另一方面開發(fā)商憑借“圈”到的錢，增加了爭奪“新地王”的“豪賭”底氣。頻頻而出的“新地王”，無疑給地產(chǎn)股打了“興奮劑”，增加了開發(fā)商在股市“圈錢”的方便；開發(fā)商再次憑借“圈”到更多的錢，“豪賭”出更高的“新地王”。如此周而復始風險自然是越來越大。（

17、2）“次級貸”危機警示中國房貸風險 美國次級貸危機應(yīng)該引起我們的高度重視。這就不得不讓我們聯(lián)想到中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。中國的房地產(chǎn)貸款市場中的問題非常突出，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：房地產(chǎn)類的貸款占總的貸款余額的份額太大。目前有數(shù)據(jù)表明，我國的總貸款余額為18.25萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地抵押貸款、購房者的貸款累計總數(shù)可能達到6萬億元之多。事實上，有不少企業(yè)以非房地產(chǎn)業(yè)的貸款實際轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)投資與開發(fā)，具體數(shù)字在銀行的那本賬上反映不出來，數(shù)字究竟有多少不清楚。而且，許多大企業(yè)，過去聲稱決不從事主業(yè)外的投資，但近兩年卻紛紛進入房地產(chǎn)市場。 此外，眾所周知，盡管前幾年對銀行的問題貸款進行剝離，但是

18、剝離的是完全沒有希望收回的那一部分，還有相當一批問題嚴重的貸款沒有剝離。而且，就在近幾年也新產(chǎn)生了一些問題貸款。如果我們把這幾個方面都算上，應(yīng)當非常清楚，房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比重實在是太大了。而在按揭貸款方面，中國的房地產(chǎn)市場中抵押貸款的人，數(shù)量非常大。大家很清楚地是，從2005年以來，真正自住的購房者已經(jīng)為數(shù)甚少，絕大多數(shù)是投資型購房，空置房比比皆是。近兩年房地產(chǎn)貸款的數(shù)量比以往十年的房地產(chǎn)總貸款量還要多，有70以上購房者貸款，而且多數(shù)是80貸款?！爱斾伔抠J”風險更高雖然我國眾多銀行也將第一還款來源列為貸款審查的首要條件，但在實際操作中，許多商業(yè)銀行并沒有真正重視對貸款人還款能力、信用程度

19、的考察，他們最注重的還是抵押品、質(zhì)押品與貸款額度是否相對稱。在按揭貸款辦理中，一旦將風險關(guān)口的把守由貸前轉(zhuǎn)到了貸后，對第二還款來源抵押品的重視超過對第一還款來源貸款人的重視，那么，從按揭貸款這個角度說，銀行也就成了“當鋪”。國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)價值的評估是非常不負責的，這個評估是建立在想當然的基礎(chǔ)之上。近幾年銀行的評估手段與方法是不科學的，把炒作的房價想當然成有消費需求支撐的合理房價。殊不知，只要政府強硬調(diào)控房市，房價馬上就要掉下來。實際上，有大批銀行的職員與銀行里的權(quán)力階層在房地產(chǎn)的炒作中掙錢，其實銀行是積極介入炒房的，對房地產(chǎn)的上漲起著推波助瀾的作用。我們實際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能

20、在半個月內(nèi)把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥十幾套房貸，這其中的問題可想而知。深圳的許多炒房者手中有數(shù)十套房、數(shù)百套房，主要就是靠銀行的大力支持。我國“當鋪特色”的按揭貸款既賺不到“風險貼水”，又存在著不可控制的雙重系統(tǒng)風險，即貸款人的信用風險和抵押物品價格評估不合理、不可靠風險，面臨的潛在危機自然比美國次按揭危機更加嚴重。（3）地產(chǎn)股政策風險進一步顯現(xiàn)應(yīng)該說，2010年針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一輪緊過一輪，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道幾乎被“卡死”，但近期披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績并沒有產(chǎn)生影響，業(yè)績?nèi)员３执蠓鲩L的水平，而多數(shù)房地產(chǎn)上市公司也是“不差錢”。2月1日，香港上市房企碧

21、桂園宣布，2010年公司合同銷售金額約329億元，收入及凈利等多項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下上市以來的新高。除了香港上市房企業(yè)績飄紅，A股上市的地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)也不遜色。A股市場第一份房地產(chǎn)企業(yè)年報出爐，中弘地產(chǎn)（000979）宣布2010年共實現(xiàn)營業(yè)收入36.61億元，同比增長202.52%，凈利大增1.5倍。萬科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，萬科共出售商品房面積165.4萬平方米，單月銷售突破200億元。 但專家同時表示，單次加息對開發(fā)商的影響并不大，但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對開發(fā)商資金鏈的影響有放大效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡，行

22、業(yè)整合將加速?！凹酉ⅰ⑾拶徚钜约胺慨a(chǎn)稅試點等多重因素影響，將使開發(fā)商資金鏈緊繃?！苯谝延胁糠址科笸ㄟ^尋找股東入股、項目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對資金困局。據(jù)了解，部分銀行已經(jīng)提高了對開發(fā)商的貸款利率，對民營開發(fā)商甚至停止放貸。公司土地儲備潛藏凈負值風險公司擁有大量的土地儲備。其中，權(quán)益儲備建面1368萬平米，加上潛在項目，將突破2000萬平方米，比肩萬科、保利等全國龍頭。目前以土地儲備論上市地產(chǎn)公司投資價值，地產(chǎn)企業(yè)瘋狂圈地推升股價的現(xiàn)象十分普遍。瘋狂的圈地、建造行為，產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫開始破滅，土地儲備越大的企業(yè)其實是蘊藏風險越大的企業(yè)。這個時候，大量的土地儲備不可能增值，反而是凈負值

23、。特別是近幾年國家為了穩(wěn)定房價，出臺了一系列的政策，如多次上調(diào)銀行貸款準備金率。這一系列的政策勢必會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來重大影響。房地產(chǎn)市場的泡沫也會受到重大打擊，那么房價走低是必然的。土地政策變化2010年12月19日，國土部通知明確，堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地。凡可能出現(xiàn)“高價地”的地區(qū)，必須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價地，穩(wěn)定市場預(yù)期。對招拍掛出讓中溢價率超過50、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi)，按國土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土資源部和?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門。調(diào)控對象瞄準高

24、價土地，調(diào)控主體側(cè)重地方部門這一次，國土資源部決心在土地價格問題上有所作為。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，土地“低溢價率時代”或?qū)⒌絹怼?.5 公司行業(yè)地位分析表1-3蘇寧環(huán)球與萬科對比表流通股(億股)總資產(chǎn)(億)主營收入(億)每股收益（元）總股本(億股)凈資產(chǎn)(億)凈利潤（億）凈資產(chǎn)收益率蘇寧環(huán)球10.646679.186822.4140.3317.026627.2215.626620.67%排 名13291222102685萬科93.92091295.025295.43840.269109.9521349.427529.57598.46%排 名1113211133（注：該數(shù)據(jù)來自大智慧軟件，共106家房地

25、產(chǎn)公司）從上表可以看出，公司總體上來說是出于行業(yè)的中上游水平。公司總資產(chǎn)相對于國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭老大萬科來說少得多，但是公司的主營業(yè)務(wù)收入排名還是比較樂觀的。2009年前三季，公司的主營收入達22.4億，在行業(yè)中排名第12位。每股收益也達到了0.33元。相信這對股東來說是很好的消息。其次，值得一提的是公司的凈利潤和凈資產(chǎn)收益率。公司凈利潤排名第八位，凈資產(chǎn)收益率高達20.67%，甚至高出了龍頭企業(yè)萬科而排名第5，這說明公司成本費用控制的很好。究其原因來說主要是因為：其全資子公司上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司，在8月27日通過掛牌出讓的方式，獲得了上海市長風地區(qū)5B地塊，該地塊面積為3.95萬平方米，容積

26、率2.5，出讓價格為9.73億元。由于是在沒有競爭對手的情況下底價拿地，其價格甚至低于去年流拍連連之時不少條件相近的地塊。蘇寧環(huán)球拿下的這塊地因而也被外界稱之為“物美價廉”。公司成本費用的控制正是公司競爭優(yōu)勢之所在。2 報告期內(nèi)的投資情況2.1前次募集資金使用情況 2007年度非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)及非公開發(fā)行股份募集現(xiàn)金所涉的募集資金的存放和使用情況說明如下： 1、前次發(fā)行股份購買的資產(chǎn)運行情況 （1）發(fā)行股份購買資產(chǎn)的基本情況及該資產(chǎn)的權(quán)屬變更情況 根據(jù)公司2007年度非公開發(fā)行股票方案，公司向?qū)嶋H控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎分別非公開發(fā)行105,490,215股和87,144,091 股

27、股票，每股發(fā)行價格26.45元，用于購買實際控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎分別持有的浦東公司46%和38%的股權(quán)。中國證券監(jiān)督管理委員會于2008年5月16日以關(guān)于核準蘇寧環(huán)球股份有限公司向張桂平、張康黎發(fā)行股份購買資產(chǎn)的批復（證監(jiān)許可2008703號）核準了本次發(fā)行，同時中國證監(jiān)會以關(guān)于核準豁免張桂平、張康黎要約收購蘇寧環(huán)球股份有限公司股份義務(wù)的批復（證監(jiān)許可2008704號）豁免了張桂平、張康黎的要約收購義務(wù)。2008年5月28日，經(jīng)南京市浦口區(qū)工商行政管理局核準，張桂平及張康黎分別持有的浦東公司46%和38%的股權(quán)已經(jīng)過戶為本公司持有。2008年6月2日，本公司在中國證券登記結(jié)算有限責任公

28、司深圳分公司完成了本次發(fā)行相關(guān)股份的登記手續(xù)。（2）購入資產(chǎn)的賬面價值變化情況 公司購買浦東公司84%股權(quán)前后浦東公司資產(chǎn)賬面價值變化情況如下：表2-1 公司資產(chǎn)賬面價值變化情況表單位：人民幣（萬元）項目2008年5月28日2008年12月31日2009年12月31日總資產(chǎn)230,539.99185,027.77260,304.61凈資產(chǎn)27,797.4527,901.8088, 900.65（3）購入資產(chǎn)的效益貢獻情況 2008年度浦東公司即實現(xiàn)凈利潤20,953.46萬元，折合為歸屬于本公司的凈利潤為17,600.91萬元，占本公司2008年度實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤的33.85%；2009

29、年度浦東公司實現(xiàn)凈利潤57,998.84萬元，折合為歸屬于本公司的凈利潤為48,719.03萬元，占本公司2009年度實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤的68.23%，成為公司重要的利潤增長點。（4）購入資產(chǎn)的項目進展情況 根據(jù)公司2007年度非公開發(fā)行股票方案，浦東公司擁有的“威尼斯水城”三期項目（第三街區(qū)4棟沿江高層，第六、七、八、九、十、十一、十二街區(qū)）和浦東大廈被列為募集現(xiàn)金投資項目之一。由于受2008年上半年房地產(chǎn)市場突然深幅調(diào)整的影響，同時公司2007年度非公開發(fā)行募集現(xiàn)金部分到位較遲，實際募集金額與原計劃目標差距巨大，公司對原制定的開發(fā)計劃進行了調(diào)整。截至2008年12月31 日，除第三街區(qū)

30、4棟沿江高層按原計劃進入主體施工階段外，原計劃2008年度竣工交付的第六街區(qū)推遲到2009年度，剩余項目暫停開工，第九、十、十一、十二街區(qū)仍處在規(guī)劃設(shè)計階段，浦東大廈項目處在開工準備階段。 2009年度，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅速回暖，公司積極通過自籌和再融資等方式多渠道籌措資金，已加快了上述項目開工建設(shè)的步伐。截至2009年12月31 日，第六、七、八街區(qū)已竣工交付，第三街區(qū)4棟沿江高層和第九、十街區(qū)已進入主體施工階段，預(yù)計2010年竣工交付。第十一、十二街區(qū)已處于開工準備階段，浦東大廈項目處在基礎(chǔ)施工階段。（5）購入資產(chǎn)盈利預(yù)測及其實現(xiàn)情況 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，浦東公司編制了2008年度盈利預(yù)測報

31、告，浦東公司2008年度實際實現(xiàn)盈利為盈利預(yù)測數(shù)的41.46%，具體情況如下：表2-2浦東公司2008年度購入資產(chǎn)盈利預(yù)測及其實現(xiàn)情況表單位：人民幣（萬元）項目實現(xiàn)數(shù)預(yù)測數(shù)差額營業(yè)收入83,855.06175,937.85-92,082.79毛利潤45,630.8699,985.05-54,354.19凈利潤20,953.4650,542.76-29,589.30 浦東公司2008年度盈利預(yù)測報告系2007年度編制完成的。2007年，我國宏觀經(jīng)濟運行狀況良好，國內(nèi)各個行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的局面，房地產(chǎn)市場成交活躍，房價持續(xù)上漲?；趯?007年我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行狀況和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的判斷，

32、同時基于公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域、成本、銷售及2007年度非公開發(fā)行等因素的綜合考慮，浦東公司編制了2008年度盈利預(yù)測，并制定了詳盡的實施方案。但由于受以下原因影響，浦東公司對原制定的開發(fā)計劃進行了調(diào)整，致使浦東公司2008年度的實際盈利未達到預(yù)測目標： 第一、自2008年以來，隨著美國次貸危機逐步演化為全球性金融危機，我國房地產(chǎn)市場突然出現(xiàn)深幅調(diào)整，房地產(chǎn)市場成交大幅萎縮，直接影響了房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售和結(jié)算進度。 第二、公司2007年度非公開發(fā)行募集資金到位時間滯后，募集資金金額與計劃數(shù)差距較大，無法保證公司執(zhí)行原制定的開發(fā)計劃。2007年8月份公司通過了非公開發(fā)行股票的議案，計劃募集現(xiàn)金

33、49億元。直至2008年11月19日才僅募集資金6.84億。 上述情況的出現(xiàn)，公司如不適時調(diào)整開發(fā)計劃，將面臨存貨積壓、資金鏈斷裂風險。 綜上所述，浦東公司未實現(xiàn)2008年度盈利預(yù)測是由于推遲開發(fā)計劃造成的，浦東公司也因此而保留了寶貴的土地資源，為將來實現(xiàn)更高的盈利目標奠定了基礎(chǔ)。 購入浦東公司資產(chǎn)時，資產(chǎn)評估運用假設(shè)開發(fā)法所涉及的相關(guān)資產(chǎn)根據(jù)當初預(yù)計開發(fā)進度，按照評估報告口徑計算的2009年度利潤預(yù)測數(shù)為56,442.95萬元，浦東公司2009年度實際實現(xiàn)盈利57,998.84 萬元，具體情況如下：表2-3 浦東公司2009年度購入資產(chǎn)盈利預(yù)測及其實現(xiàn)情況表單位：人民幣（萬元）項目實現(xiàn)數(shù)預(yù)測

34、數(shù)差額凈利潤57,998.8456,442.951,555.89 2009年度，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅速回暖，浦東公司加快了開發(fā)進度，完成了原定的盈利目標。（6）承諾事項的履行情況 為表明浦東公司資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性及對浦東公司盈利能力的信心，張桂平和張康黎先后作出兩個承諾： 承諾一主要內(nèi)容：假設(shè)本次非公開發(fā)行工作于2008年1月1日完成，浦東公司2008年度實際盈利數(shù)低于盈利預(yù)測數(shù)時，張桂平、張康黎則按照其合計持有的浦東公司的股權(quán)比例（84%）計算的相應(yīng)差額對本公司予以補償，即： 補償金額=（浦東公司盈利預(yù)測數(shù)-浦東公司實際盈利數(shù)）×84%。 承諾二主要內(nèi)容：在蘇寧環(huán)球本次非公開發(fā)行股票實

35、施完畢后三年內(nèi)，若運用假設(shè)開發(fā)法所涉及的相關(guān)資產(chǎn)的實際盈利數(shù)不足利潤預(yù)測數(shù)，則不足部分由張桂平、張康黎按持有的浦東公司股權(quán)比例（84%）對本公司予以補償。 雖然由于上述客觀原因?qū)е缕謻|公司未實現(xiàn)2008年度盈利預(yù)測，張桂平和張康黎仍然決定對本公司予以補償，補償金額為（50,542.76-20,953.46）*84%=24,855.01萬元。該補償金已于2009年8月3 日支付到位。公司現(xiàn)金流及股東權(quán)益大幅增加。 2009年度，浦東公司實現(xiàn)盈利57,998.84萬元，已完成原承諾的利潤預(yù)測目標。2、前次募集資金的數(shù)額、到賬時間和存放情況（現(xiàn)金部分） 2008年5月，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會關(guān)于核

36、準蘇寧環(huán)球股份有限公司非公開發(fā)行股票的批復（證監(jiān)許可2008715號）核準，公司非公開發(fā)行股票1.2億股，每股發(fā)行價格為5.70元，募集資金總額為684,000,000元，扣除承銷及保薦費及相關(guān)發(fā)行費用后的募集資金凈額為674,497,365.69元，已由主承銷商（保薦機構(gòu)）東北證券股份有限公司于2008年11月19日01049號驗資報告。2008年12月9 日，經(jīng)公司第六屆董事會第四次會議審議通過了使用募集資金置換自籌投入資金511,903,719.14元（不含土地成本），實際剩余募集資金為162,593,646.55元，中喜所審計并出具了關(guān)于蘇寧環(huán)球股份有限公司以自由資金預(yù)先投入募集資金投

37、資項目情況的專項審核報告（中喜專審字2008第01233號）。2008年12月17日2008年12月31 日，天華百潤已使用該資金投入“天潤城”四期項目5,173,932.71元，余額157,434,347.27元（含利息收入14,633.43元）。 2009年8月，經(jīng)公司2009年度第一次臨時股東大會決議，原計劃投入無錫項目的募集資金42,082,361.76元全部變更為投入“天潤城”四期項目。 截至2009年12月31 日，天華百潤已累計使用該資金投入“天潤城”四期項目204,933,620.56元（含利息收入257,612.25元），余額零元。3、前次募集資金實際投資項目變更情況、實際投

38、資項目實施方式及實施地點變更情況2009年7月，公司第六屆董事會第七次會議審議通過關(guān)于變更2007年度非公開發(fā)行募集資金用途的議案，2009年8月經(jīng)公司2009年度第一次臨時股東大會決議通過，公司將原投入無錫項目的募集資金改投至天潤城四期項目。變更后的公司2007年度募集資金用途如下：表2-4 變更后的公司2007年度募集資金用途表項目名稱募集后承諾投入募集資金（萬元）占募集資金總 額比例修訂后投入募集資金（萬元） 占募集資金 額比例 威尼斯水城三期39,337.47 58.32%39,337.4758.32% 浦東大廈1,164.81 1.73%1,164.811.73% 天潤城四期22,7

39、39.22 33.71%26,947.4539.95% 無錫項目4,208.23 6.24%0 0.00% 合計67,449.73 100.00%67,449.73100.00%4、前次募集資金投資項目對外轉(zhuǎn)讓或置換情況公司前次募集資金投資項目不存在對外轉(zhuǎn)讓或置換的情況。2.2 報告期內(nèi)非募集資金投資的重大項目、項目進度及收益情況的說明1、股權(quán)投資情況 報告期內(nèi)，公司投資設(shè)立的子公司如下：表2-5報告期內(nèi)，公司投資設(shè)立的子公司表單位：人民幣（萬元） 序號新設(shè)公司名稱 注冊資本 權(quán)益比例經(jīng)營范圍 1上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司50,000100%房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 2南京蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10,

40、000100%房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3南京硅谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10,00070%房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營注：江蘇華廈置業(yè)發(fā)展有限公司持有硅谷地產(chǎn)30%權(quán)益。 報告期內(nèi)，浦東公司注冊資本由20,000萬元增加至50,000萬元，其中，公司按持股比例84%對其增資25,200萬元。 2、其他投資情況 報告期內(nèi)，公司新獲取項目5個，總占地面積540,579.20平方米，規(guī)劃建筑面積總計931,832.71平方米，按蘇寧環(huán)球權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積931,832.71平方米。 表2-6報告期內(nèi)，公司新獲取項目表單位：（平方米）  公司名稱區(qū)位地塊名稱占地面積    乾陽地產(chǎn)江蘇

41、省南京市棲霞區(qū)NO.2009G2737,762.7  乾陽地產(chǎn)江蘇省南京市下關(guān)區(qū)NO.2009G309,275.7  乾陽地產(chǎn)江蘇省南京市玄武區(qū)NO.2009G3769,773  上海公司上海市普陀區(qū)長風長風5B39,507.30  江蘇省無錫宜興市宜地掛告字宜興蘇寧東氿新城20092號384,260.50合計540,579.20   上述新項目地價總額合計46.39億元。公司嚴格按照合同規(guī)定支付土地出讓金。截至2009年末，NO.2009G27、NO.2009G30地塊土地出讓金已支付完畢；NO.2009G37地塊已按約支付土地價款

42、的90%；長風5B地塊已按約支付土地價款的30%；宜地掛告字200922號地塊已按約支付土地價款6.5億元。 報告期末至本報告披露日，公司新增項目1個，占地面積58,120.5平方米，規(guī)劃建筑面積133,677.15平方米，按蘇寧環(huán)球權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積133,677.15平方米。 3.公司財務(wù)數(shù)據(jù)分析3.1公司償債能力分析表3-1 公司償債能力分析表行業(yè)均值20062007200820092010-9流動比率1.951.151.311.411.751.8705速動比率0.660.430.50.270.280.2325現(xiàn)金比率-0.090.250.070.190.17-資產(chǎn)負債率(%)61.

43、6576776966.7170.8155注：該行業(yè)均值及以下行業(yè)均值均來自中華工商上市公司財務(wù)指標指數(shù)©（2009年度）（1）縱向?qū)Ρ葟纳媳砜梢钥闯觯?）公司06年到10年流動比率直線上升。2）公司07年速動比率相比于06年有所上升，但08年卻陡然下降約46%，09年，10年都處在較低水平。3）公司08年現(xiàn)金比率較上年有大幅度的上升約171.4%，09年略有下降。4）公司06到09年資產(chǎn)負債率呈下降趨勢，說明其長期償債能力在逐漸增強，而10年比09年增加6.15%長期償債能力有所降低，但仍高于06、07年。（2）橫向?qū)Ρ?）公司流動比和速動比都低于行業(yè)平均水平，說明其短期償債能力還有

44、待提高。2）公司現(xiàn)金比遠高于行業(yè)平均水平，說明其貨幣資金很充裕。3）公司近年來資產(chǎn)負債率均低于行業(yè)平均水平，說明其長期償債能力有待提高。（3）公司償債能力指標變化趨勢分析1）公司流動比呈上升趨勢，而速動比卻在08年大幅下降。主要是因為：蘇寧環(huán)球非常重視土地資源的儲備和持續(xù)發(fā)展，公司08年存貨（土地儲備）增加約50%，09年，10年繼續(xù)保持大量存貨，在華東地區(qū)取得大量質(zhì)優(yōu)價廉項目，從而帶動了流動比的上升。而公司08年將其持有的交易性金融資產(chǎn)出售，再加之公司本期流動負債的增加，從而導致其速動比率的下降。2）公司現(xiàn)金比率08年上升171.4%，主要是因為公司貨幣資金增加約158.8%。而10年前三季

45、度比09年年末經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少423.63%、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少71.8% 分別是因為增加土地儲備支付土地出讓金和固定資產(chǎn)、投資項目支出的減少。 （4）總結(jié)綜上所述，公司的短期償債能力和長期償債能力均一般，處于行業(yè)中下游水平。但是另一方面，公司卻擁有大量的貨幣資金。公司作為房地產(chǎn)銷售行業(yè)，擁有大量的貨幣資金可以說是一種浪費。公司大可以投資一些利好的項目來充分利用其閑置資金。3.2公司資產(chǎn)經(jīng)營能力分析表3-2公司資產(chǎn)經(jīng)營能力分析表行業(yè)均值20062007200820092010-9存貨周轉(zhuǎn)率0.400.830.480.320.830.1737應(yīng)收賬款

46、周轉(zhuǎn)率42.7222.0022.3337.062238.0832流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-0.690.480.500.330.2744固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-12.604.315.7812.61-總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.280.600.430.460.60.2641從上表中可以看出：（1）縱向?qū)Ρ葟纳媳砜梢钥闯觯?）公司06年到10年流動比率直線上升。2）公司07年速動比率相比于06年有所上升，但08年卻陡然下降約46%，09年，10年都處在較低水平。3）公司08年現(xiàn)金比率較上年有大幅度的上升約171.4%，09年略有下降。4）公司06到09年資產(chǎn)負債率呈下降趨勢，說明其長期償債能力在逐漸增強，而10年比09年增加6.

47、15%長期償債能力有所降低，但仍高于06、07年。（2）橫向?qū)Ρ?）公司流動比和速動比都低于行業(yè)平均水平，說明其短期償債能力還有待提高。2）公司現(xiàn)金比遠高于行業(yè)平均水平，說明其貨幣資金很充裕。3）公司近年來資產(chǎn)負債率均低于行業(yè)平均水平，說明其長期償債能力有待提高。（3）公司償債能力指標變化趨勢分析1）公司流動比呈上升趨勢，而速動比卻在08年大幅下降。主要是因為：蘇寧環(huán)球非常重視土地資源的儲備和持續(xù)發(fā)展，公司08年存貨（土地儲備）增加約50%，09年，10年繼續(xù)保持大量存貨，在華東地區(qū)取得大量質(zhì)優(yōu)價廉項目，從而帶動了流動比的上升。而公司08年將其持有的交易性金融資產(chǎn)出售，再加之公司本期流動負債的

48、增加，從而導致其速動比率的下降。2）公司現(xiàn)金比率08年上升171.4%，主要是因為公司貨幣資金增加約158.8%。而10年前三季度比09年年末經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少423.63%、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少71.8% 分別是因為增加土地儲備支付土地出讓金和固定資產(chǎn)、投資項目支出的減少。 （4）總結(jié)綜上所述，公司的短期償債能力和長期償債能力均一般，處于行業(yè)中下游水平。但是另一方面，公司卻擁有大量的貨幣資金。公司作為房地產(chǎn)銷售行業(yè)，擁有大量的貨幣資金可以說是一種浪費。公司大可以投資一些利好的項目來充分利用其閑置資金。3.3公司盈利能力分析表3-3公司盈利能力分析表2

49、0062007200820092010-9主營業(yè)務(wù)毛利率(%)2136535237.29主營業(yè)務(wù)利潤率(%)1523353637.43每股收益0.180.430.370.330.38扣除分經(jīng)常損益后的每股收益0.180.430.34-每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量0.2-0.660.320.21-0.69凈資產(chǎn)收益率(%)15272720.6718.83成本費用利潤率12.1332.1352.9063.8349.02銷售費用/營業(yè)總收入0.200.160.100.080.24管理費用/營業(yè)總收入0.170.100.060.050.02財務(wù)費用/營業(yè)總收入-0.03-0.02-0.01-0.0020.0

50、01從上表可以看出：（1）公司06年09年毛利率、主營業(yè)務(wù)利潤率以及凈資產(chǎn)收益率均稱上升趨勢且遠高于行業(yè)平均水平。說明公司的盈利能力還是很強的。尤其是在08年金融危機的影響下，公司的毛利率還能上升47.2%達到53%，說明公司在其主營業(yè)務(wù)的盈利方面是非?？捎^的。這主要是因為：公司在08年及時調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，重新確定營銷策略，最大限度的減輕了經(jīng)濟海嘯對公司的影響，使公司在08年與上年同期相比仍保持了穩(wěn)健發(fā)展的局面。受國際金融危機影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在2008年末至2009年初出現(xiàn)價量齊跌的局面，但國內(nèi)住宅地產(chǎn)剛性需求并未因此降低，由于中國政府宏觀調(diào)控措施適當，至2009年下半年房地產(chǎn)市場開始快速復

51、蘇，受此影響，公司2009年度結(jié)算項目毛利率與2008年度相比保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅波動。而2010年毛利率比去年同期減少12.58%，營業(yè)利潤與凈利潤較上年增長幅度較小，蘇寧環(huán)球稱，主要原因是由于本期新增結(jié)算的吉林天潤城1-2街區(qū)和天華硅谷1街區(qū)，與去年同期結(jié)算的南京天潤城、威尼斯水城相比，吉林項目在區(qū)域上有所不同；天華硅谷1街區(qū)主要是在2008年底2009年初房地產(chǎn)市場低迷時期銷售，售價較低，以上原因致使項目毛利率較低。（2）公司成本利潤率呈上升趨勢，且期間費用率逐漸下降，說明公司在成本費用的控制得很好。究其原因主要是：公司在南京等地項目低廉的土地成本。總結(jié)：總體說來公司的盈利能力良好，究其

52、原因則主要是因為公司成本費用控制的很好。而公司成本費用的控制正是公司競爭優(yōu)勢之所在。3.4公司成長性分析表3-4公司成長性分析表行業(yè)均值20062007200820092010-9主營收入增長率-3,782.710.20.7922.227.87凈利潤增長率0.083.641.751.4441.218.36總資產(chǎn)增長率-0.350.440.8343.258.69凈資產(chǎn)增長率0.080.180.481.4853.428.59每股收益增長率-3.641.24-0.1614.89-11.52從上表可以看出：（1）公司06年08年主營收入和總資產(chǎn)增長率均呈上升趨勢,09和10年有大幅上升。（2）公司近三

53、年來凈利潤增長率和凈資產(chǎn)增長率均遠高于行業(yè)平均水平，說明公司的盈利能力較強。尤其在08年金融危機的影響下，公司的凈利潤增幅雖略有下滑，但是總體上來說其凈利潤還是增加的。這說明公司的成長性很好。（3）公司08年每股收益出現(xiàn)負增長，主要是因為公司08年非公開發(fā)行股票1.2億股，導致其股票總數(shù)增加所致。（4）公司在09年實行了利潤分配方案：每10 股轉(zhuǎn)增2 股派0.2 元現(xiàn)金。一方面使其凈利潤減少，另一方面使其股票總數(shù)增加。所以，截止到2009年第三季度公司的每股收益增長率仍為負數(shù)?？偨Y(jié)：總體來說公司的成長性良好。3.5公司綜合財務(wù)分析杜邦分析法由圖3-1和圖3-2，可以看出：公司凈資產(chǎn)收益率由20

54、08年的26.81%降至2009年的24.85%，是由于三方面的原因綜合作用的結(jié)果，一是主營業(yè)務(wù)利潤率的上升，二是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低，三是權(quán)益乘數(shù)的降低。從盈利能力上分析，銷售凈利率由2008年的22.75%上升至2009年的25.56%，主要是因為：1、住宅銷售均價的增長，使主營業(yè)務(wù)收入增加，2、成本費用占主營業(yè)務(wù)收入的比例由2008年的64.8%下降到2009年的60.8%，3、凈利潤2009年比2008年增長了1.37倍。從營運能力上分析，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由2008年的0.46下降至2009年的0.36。4、從償債能力上分析，權(quán)益乘數(shù)由2008年的3.21降至2009年的3.00，變化不是很大圖3-1 蘇寧環(huán)球2009年杜邦分析圖圖3-2 蘇寧環(huán)球2008年杜邦分析圖3.6公司投資價值分析3.6.1公司近年來股價分析：公司2006年1月2010年12月31日月K線圖如下圖所示：圖3-3 蘇寧環(huán)球月K線圖（1）從上圖可以看出，公司在2005年重新恢復上市之后，股價一路瘋漲。最高達到了約46元每股。（2）2007年9月10日，原告許尚龍、吳娟玲提起一審民事訴訟。此時剛好是在蘇寧環(huán)球8月9日披露2007年度非公開發(fā)行股票方案之后不久。該方案宣稱張氏父子以其持有的浦東公司46%和38%的股權(quán)（作價50.9526億元）認購不低于定向增發(fā)總量