遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案

1、遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案目錄一、項目概況1（一）規(guī)劃1（二）現(xiàn)狀3二、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行社會融資的可行性4（一）國內(nèi)通常做法4（二）我市準公共產(chǎn)品開發(fā)模式8（三）遠洋漁港作為準公共產(chǎn)品的特殊性10（四）本項目社會融資存在的問題11（五）本項目社會融資的可行性14三、開發(fā)原則及開發(fā)時序17（一）開發(fā)原則17（二）開發(fā)時序18四、本項目投融資模式選擇19（一）單一開發(fā)主體模式19（二）多主體開發(fā)模式20（三）建設(shè) - 經(jīng)營一體化模式22（四）建設(shè) - 經(jīng)營多元化模式27五、本項目的建議35（一）確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性35（

2、二）確保周邊用地規(guī)劃的整體性35（三）確保開發(fā)模式的可操作性36I遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案附件一、國外、國內(nèi)遠洋漁港融資、建設(shè)模式38（一）國外漁港38（二）國內(nèi)漁港39附件二、高雄興達遠洋漁港運營風險案例44（一）未達預(yù)定目標44（二）教訓44附件三、關(guān)于地方債券45II遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案一、項目概況（一）規(guī)劃某市某遠洋漁業(yè)基地（以下簡稱“市漁業(yè)基地”）位于大鏟灣港口三期北側(cè)、沿江高速以西、機場港區(qū)以南。規(guī)劃建成集海產(chǎn)品交易、配送，海洋文化、休閑旅游、海產(chǎn)品消費、冷鏈物流等多種功能為一體的綜合性都市型漁港， 定位為華南重要的遠洋水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和交易集散中心。力爭5 年

3、內(nèi)水產(chǎn)品年卸貨量達到30 萬噸， 10 年內(nèi)達60 萬噸，實現(xiàn)產(chǎn)值 100 億元，終端消費市場產(chǎn)值達到300 億元左右，市場總規(guī)模達到600 億元左右。按照關(guān)于某市某遠洋漁業(yè)基地工程項目建議書的批復(fù) （深發(fā)改20101691 號），項目主要建設(shè)內(nèi)容包括港池航道疏浚、碼頭工程、陸域形成及地基處理工程、臨時護岸工程、港區(qū)配套建筑工程、道路工程、裝卸設(shè)備購置及安裝工程、導航設(shè)施工程、沿江高速公路橋墩維護工程和配套給排水、 供電照明及通信工程等。 整個港區(qū)規(guī)劃總面積 90.1375 萬平方米，其中陸域面積 30.5093 萬平方米，水域面積 59.6282 萬平方米，航道寬 108 米，疏浚量 100

4、 萬立方米。項目總投資匡算約 50 億元。其中，政府投資約 15 億元（不含土地海域使用費），主要用于：（1）承擔 2.5 千米五個遠洋漁船泊位；（ 2）建造 30 萬平方米漁船停泊避風區(qū)； （3）實行填海造陸 30 萬平方米回填工程。引進社會投資匡算約 35 億元。其中，繳交土地出讓金 10 億元、1遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施25 億元，主要用于：（1）建造 6 萬平方米遠洋水產(chǎn)品交易中心；（2）建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、 綜合物資倉庫、理魚間、物流中心、冷庫 （含 4 萬噸冷庫 1 個和 4 萬噸超低溫冷庫1 個）；（3）建設(shè)綜合辦公樓等。圖 1漁業(yè)基地區(qū)位圖（紅線內(nèi)為遠

5、洋漁業(yè)基地規(guī)劃范圍）圖 2漁業(yè)基地與周邊項目關(guān)系圖2遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案（二）現(xiàn)狀目前，市漁業(yè)基地項目的前期工作正在開展， 市農(nóng)業(yè)和漁業(yè)局已按批復(fù)委托中標單位編制項目可行性研究報告，海域測量及初步勘察、波浪場及潮流泥沙數(shù)模研究、海洋環(huán)評、項目環(huán)評、海域使用論證等前期項目招標正在進行中， 其中工程海域測量及地質(zhì)初步勘察項目已開標，準備組織實施。 雖然市發(fā)改委已安排 200 萬元項目前期工作經(jīng)費，但不足以完成以上各項前期工作。市財政在一些大項目（如大運會籌備）中的分流，使得市內(nèi)其他項目的資金流壓力加大。在此情況下，原匡算由政府投資的15 億元資金，其前期費用都難以在近期落實，這已嚴重影

6、響了漁業(yè)基地的建設(shè)進度。因此，迫切需要通過建立科學的開發(fā)模式來推進我市遠洋漁業(yè)基地建設(shè)，突破遠洋漁業(yè)基地建設(shè)的資金壁壘。3遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案二、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行社會融資的可行性（一）國內(nèi)通常做法1993 年，十四屆三中全會通過的關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定，把投資項目分為公益性、基礎(chǔ)性和競爭性三類：公益性項目由政府投資建設(shè)；基礎(chǔ)性項目以政府投資為主，并廣泛吸引企業(yè)和外資參與投資；競爭性項目由企業(yè)投資建設(shè)。在其后的運行中，各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)演化出多種融資、建設(shè)、運營模式。1、從投資主體看，主要有兩個途徑：政府投入、企業(yè)投資（ 1）政府投資政府投資又分為財政投入、平

7、臺融資與債務(wù)融資三類。財政投入改革開放初期， 國內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均依靠財政直接投入， 資金來源除國家劃撥資金外， 主要為地方財政收入， 難以適應(yīng)快速增長的投資需求。平臺融資1988 年，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于投資管理體制的近期改革方案，政府的投融資體系由單一的中央投資模式向中央與地方共同投資的模式轉(zhuǎn)變，中央和地方相繼成立了專業(yè)投資公司，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市相繼成立了地方投資公司。1994 年分稅制改革后，各地政府開始建立了一系列專業(yè)投融資公司或事業(yè)單位承擔建設(shè)任務(wù)， 并利用這些單位法人承接銀行或信托4遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案資金，成為地方政府獲取資金的主要平臺。這些平臺公司作為

8、項目業(yè)主，往往能夠獲得政府劃撥的土地或財政補貼，進而以此為條件向銀行等金融機構(gòu)要求貸款，以用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等項目。融資平臺的設(shè)立，使純粹依賴政府財政投入進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式，發(fā)展為可以以適度融資負債的方式。地方債券融資在我國，地方債券是相對國債而言，以地方政府為發(fā)債主體，國內(nèi)債券業(yè)也往往把地方企業(yè)發(fā)行的債券列為地方債券范疇。20 世紀80 年代末至 90 年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過地方債券。 有的甚至是無息的， 以支援國家建設(shè)的名義攤派給各單位，更有甚者就直接充當部分工資。 由于對地方政府承兌能力信心不足，國務(wù)院于 1993 年制止了這一行為。此后頒布的中華

9、人民共和國預(yù)算法第 28 條明確規(guī)定“除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，地方政府不得發(fā)行地方政府債券” 。2011 年 10 月 20 日，醞釀多年的地方政府“自行發(fā)債”終于邁出了新步伐。當日財政部公布，經(jīng)國務(wù)院批準， 2011 年上海市、浙江省、廣東省、某市開展地方政府自行發(fā)債試點。廣東省今年的地方政府債券額度為69 億元，上海市、浙江省和某市分別為71 億元、67億元和 22 億元，四省市合計229 億元。（ 2）企業(yè)投資分為企業(yè)直接投資、成立開發(fā)集團、銀團投資等多種形式，對于投入資金較大的基礎(chǔ)設(shè)施項目，一般以后兩種為主。5遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案2、從融資模式看，主要有五種模式：股權(quán)融資

10、、銀行貸款、項目融資、 ABS融資、債券融資（ 1）股權(quán)融資有兩種方式：一種是創(chuàng)設(shè)專門開發(fā)公司， 通過增資擴股， 吸引其他有實力的城市開發(fā)商入股，帶來現(xiàn)金流。按照股權(quán)的比例，對土地開發(fā)形成的利潤進行分配。一種是在開發(fā)公司組建或運作一段時間后， 策劃上市，進行公開市場融資，獲得后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定資金。（ 2）銀行貸款利用所投入的土地作抵押，申請土地抵押貸款。（ 3）項目融資以特定項目的資產(chǎn)、 預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款， 一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的大型基建項目。項目融資以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、 投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來融資， 不需要以投資者

11、的信用或有形資產(chǎn)作為擔保，也不需要政府部門的還款承諾。 貸款的發(fā)放對象是專門為項目融資和經(jīng)營而成立的項目公司。實際運用中有 BOT、TOT等形式，即將區(qū)內(nèi)部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目交由專業(yè)廠家建設(shè)、 營運一定年限后， 基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。6遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案（ 4）ABS融資ABS即“資產(chǎn)擔保證券”之英文縮寫，指以項目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保證， 通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式，其本質(zhì)是資產(chǎn)證券化。（5）市政債券融資市政債券是地方債券的一種， 是地方政府或其授權(quán)代理機構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。在許

12、多西方國家，地方政府投資修建公路、橋梁、自來水廠、學校和醫(yī)院等公用事業(yè)時，由于工程耗資巨大， 投資周期較長，單憑地方財力無法承受，往往要借助發(fā)行市政債券來籌集所需資金。3、從建設(shè)模式看，主要有三種：政府主導的單一開發(fā)主體、政府主導的多開發(fā)主體、 企業(yè)主導的多開發(fā)主體模式。市漁業(yè)基地的開發(fā)模式不外乎是這幾種建設(shè)模式與融資模式的組合。（1）政府主導的單一開發(fā)主體建設(shè)模式在這種模式下， 項目開發(fā)公司是唯一的融資平臺， 并總攬整個項目的開發(fā)建設(shè)工作。（2）政府主導的多開發(fā)主體建設(shè)模式在總體規(guī)劃的指導下， 對項目地塊進行分區(qū)， 項目開發(fā)公司只負責其中部分片區(qū)土地的開發(fā)， 其余片區(qū)則選擇其它融資開發(fā)方式，

13、 可選擇土地金融（城市開發(fā)基金）方式，也可以根據(jù)招投標，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。7遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案（ 3）企業(yè)主導的單一開發(fā)主體或多開發(fā)主體建設(shè)模式政府部門根據(jù)城市定位和產(chǎn)業(yè)定位， 對地塊進行統(tǒng)一規(guī)劃， 然后整體招商。城市開發(fā)商可以單獨承包或牽頭組成開發(fā)集團進行整體開發(fā)投資。4、從開發(fā)過程看，主要有建設(shè)- 經(jīng)營一體化模式和建設(shè)- 經(jīng)營多樣化模式。（二）我市準公共產(chǎn)品開發(fā)模式1、市財政作為單一投資主體的模式市大工業(yè)區(qū)模式某市大工業(yè)區(qū)是某市人民政府于 1994 年 7 月直接設(shè)立的一個大型工業(yè)基地，在成立坪山新區(qū)以前， 一直采取以政府為單一投資主體的開發(fā)

14、模式。該模式在大工業(yè)區(qū)建設(shè)啟動期起到了積極作用， 但單一的投資模式，使得大工業(yè)區(qū)建設(shè)后續(xù)投資乏力， 也排斥了市場力量進入到大工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中。因此，當園區(qū)建設(shè)進入到發(fā)展期后，這種模式在一定程度上制約了園區(qū)的發(fā)展。2、國有企業(yè)作為單一開發(fā)主體的模式（1）鹽田港集團以地融資的“地主港”模式上世紀 80 年代中期某市人民政府決定上馬鹽田港項目，國土部門將碼頭岸線和岸線腹地內(nèi)部分山體的規(guī)劃權(quán)和土地使用權(quán)讓渡劃給了“東鵬實業(yè)有限公司”（鹽田港集團前身）。鹽田港集團與香港和記黃埔集團簽訂合資經(jīng)營鹽田港碼頭合同，土地資源為鹽田港與香港和記黃浦集團合作成功提供了必要條件。8遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案

15、（ 2）深福保公司建設(shè)福田保稅區(qū)模式深福保（集團）有限公司（深福保）借助保稅區(qū)管理局的土地資源，完成了由福田保稅區(qū)園區(qū)開發(fā)商到招商載體，再到園區(qū)運營商的身份轉(zhuǎn)換，其實質(zhì)是通過內(nèi)部的可經(jīng)營物業(yè)獲得投資回報。開發(fā)有倉庫、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項目，形成了一個以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，并兼有倉儲物流、物業(yè)管理、國際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集團。3、特許經(jīng)營權(quán)（ BOT）模式深高速模式某市高速公路股份有限公司 （深高速）收入及盈利主要來源于收費公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營管理，還通過收購、參股等方式，把公司的版圖擴展到廣東省和國內(nèi)其他經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

16、其實質(zhì)是通過準公共產(chǎn)品的特許經(jīng)營收費來獲取投資收益。這種模式適用于有穩(wěn)定現(xiàn)金流、在特許經(jīng)營期內(nèi)凈現(xiàn)值為正的項目。4、股權(quán)融資模式市五大集團引進戰(zhàn)略投資者模式2003 年底，某市政府宣布將包括能源、水務(wù)、燃氣、公交、食品在內(nèi)的 5 家市屬國企，通過招標出讓股權(quán)的方式引入戰(zhàn)略投資者。其中，某水務(wù)集團吸引了12 家境外企業(yè)投標，最后法國威立雅水務(wù)集團入選，外資間接實現(xiàn)了對水源和管網(wǎng)的控制。2002 年，市政府把過去享受政府補貼的排水系統(tǒng)也劃歸某水務(wù)。某水務(wù)排水業(yè)務(wù)一年約虧損 8000 多萬元，某政府的新策略是：用稅收代替補貼，允許加征自來水增值稅，征收率為水價的6.24 。其實質(zhì)是通過政府變相9遠洋

17、漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案補貼的形式，實現(xiàn)準公共品經(jīng)營企業(yè)的收支平衡， 并按照事先約定的利潤率略有盈余。5、公益項目與盈利項目組合經(jīng)營模式“地鐵上蓋物業(yè)”模式根據(jù)某市政府與港鐵公司簽署的協(xié)議， 某地鐵 4 號線由港鐵公司獲得運營及沿線開發(fā)權(quán)， 港鐵公司在某成立項目公司， 以 BOT方式投資建設(shè)全長 16 千米、總投資 60 億元的 4 號線二期工程。 某市政府把已于 2004 年底建成通車的全長 4.5 千米的 4 號線一期工程，在二期工程通車前租賃給港鐵某公司。 4 號線二期通車之日起，全線交由香港地鐵公司成立的項目公司統(tǒng)一運營，該公司擁有 30 年的特許經(jīng)營權(quán)。公司同時獲得 4 號線沿線

18、 290 萬平方米建筑面積的物業(yè)開發(fā)權(quán)，以此來平衡地鐵運營的虧損。 在整個建設(shè)和經(jīng)營期內(nèi)， 項目公司由香港地鐵公司絕對控股，自主經(jīng)營、自負盈虧，運營期滿，全部資產(chǎn)無償移交某市政府。（三）遠洋漁港作為準公共產(chǎn)品的特殊性1、外部性除創(chuàng)造行業(yè)利稅外，能帶來更大的社會經(jīng)濟效益。2、公益性和盈利性（ 1）公益性為進出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進出口疏運通道及其它設(shè)施而進行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護岸、港池、錨地等的10遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案建筑和場所。這類項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益。（ 2）盈利性對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。

19、這類經(jīng)營性項目可以產(chǎn)生一定的收益。3、資本密集性、成本沉沒性和投資的不可分性漁港投入資金巨大，一旦進行投資建設(shè)，就很難移作他用，殘值極低，具有投資成本沉沒性，且必須進行一次性大規(guī)模投融資，零星的投融資往往無效或者不經(jīng)濟。（四）本項目社會融資存在的問題1、項目地塊內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓難以解決一級開發(fā)的資金缺口在財政投入缺位的情況下， 市漁業(yè)基地的出路在社會融資。 社會融資不同于財政投入， 是要追求投資回報的。 本項目進行社會融資的核心問題在于， 若通過社會融資進行土地一級開發(fā)， 則項目開發(fā)商投資難以通過項目地塊內(nèi)的經(jīng)營性地塊出讓取得平衡， 也難以通過特許經(jīng)營期內(nèi)的運營收益來取得平衡。 其原因在于漁業(yè)

20、基地是一種準公共產(chǎn)品，具有公益性和經(jīng)營性兩種屬性， 基地前期建造需要大規(guī)模投入，建成后還需要支出運營和維護成本， 但漁業(yè)碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施的收入來源僅僅是相對商業(yè)碼頭來說很低的漁港費收等形者國內(nèi)事業(yè)性收費項目，收益遠不能彌補投入，存在巨大的缺口。若不考慮運營收益，僅通過土地收益來平衡開發(fā)商一級開發(fā)投11遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案入，則按照某市規(guī)劃和國土委員會公布的2011 年某區(qū)經(jīng)營性用地平均出讓價格 5000 元/ 平方米計算，需出讓 30 萬平方米方經(jīng)營型用地方可平衡本項目 15 億元的一級開發(fā)投入，這一面積為本項目規(guī)劃的陸域面積，這顯然是行不通的。 假設(shè)以水產(chǎn)品交易市場和綜合辦公用地分

21、別為 8 萬平米計，二者合計 16 萬平米作為可出讓用地，則還需要本項目地塊之外 14 萬平米的經(jīng)營性用地出讓方能平衡。因此，其收益需通過取得項目用地之外經(jīng)營性地塊出讓的方式來實現(xiàn)。2、發(fā)行漁業(yè)基地地方債券面臨困難由政府出面發(fā)行 15 億地方債券，依托某發(fā)達的資本市場和優(yōu)越的政策環(huán)境，組織銀行承銷團， 承銷對象可以是社保機構(gòu)也可以是各家金融類機構(gòu)。此外，還可由銀行將發(fā)行的地方債券打包，轉(zhuǎn)移給專門的金融機構(gòu)管理， 通過評級機構(gòu)評級優(yōu)化， 充分利用證券交易所的功能，將此 15 億債券證券化上市交易。該種融資方式的優(yōu)點是：第一，某市剛剛獲得中央批復(fù)的可以自行發(fā)債的權(quán)利， 以此為機遇，推動地方債發(fā)行的

22、規(guī)范化和常態(tài)化；第二，某市有著成熟的金融市場， 某證券交易所是中國內(nèi)地上海市證券交易所以外的唯一一家交易所， 在金融改革創(chuàng)新方面一直走在前面；第三，某市有著眾多大型金融機構(gòu)和專業(yè)金融人才， 為發(fā)債提供了必要的支持。該種融資方式的面臨的困難是：12遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案第一，嚴格限制發(fā)債額度。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)， 2009 年和 2010 年財政部分別代理某市發(fā)行了 24 億元和 22 億元地方債， 2011 年某市自主發(fā)行地方債 22 億元。在告別中央代理發(fā)債后，某市地方債融資額度并沒有明顯放大， 而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模， 本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。第二，嚴格控制融得資金投

23、向。據(jù) 2011 年 10 月 31 日某市五屆人大常委會第十一次會議審議通過的關(guān)于某市 2011 年本級預(yù)算調(diào)整方案的報告，此次發(fā)行地方債所得資金主要用于解決 2010 年及以前年度政府投資計劃安排的中央投資項目地方配套以及政府統(tǒng)貸在建項目，包括污水處理廠配套污水管網(wǎng)等生態(tài)建設(shè)工程以及教育、 醫(yī)療衛(wèi)生、交通等重點民生工程。 遠洋漁業(yè)基地等項目在當前仍然沒有發(fā)債指標。第三，我國雖然以前發(fā)行過地方債券， 但是在資產(chǎn)證券化這一部分還比較薄弱，基本可以說沒有什么經(jīng)驗可以借鑒。而且，地方債券相比國債的信用風險較高，而收益卻相當，對投資者的吸引力不足。3、成立信托基金缺乏吸引力由政府出面成立或者委托一家

24、信托公司，以漁業(yè)基地的具體發(fā)展計劃為基礎(chǔ)設(shè)計信托產(chǎn)品， 通過該信托產(chǎn)品向社會募集資金，主要募集對象是各類具有自營資產(chǎn)資格的金融類機構(gòu)和社保機構(gòu)，也可通過銀行渠道向個人募集。 漁業(yè)基地運營期的凈利潤是信托產(chǎn)品的收益保障，信托產(chǎn)品的投資者不參與漁業(yè)基地的建設(shè)管理，信托產(chǎn)品的管理者監(jiān)督所籌集資金的使用情況，政府負責運用資金進行漁業(yè)基地建13遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案設(shè)。該種融資方式的優(yōu)勢：第一，某市有著發(fā)達的金融市場， 有其他城市無法比擬的融資平臺；第二，某市國資部門的實力相當雄厚， 有利于信托產(chǎn)品順利籌資；第三，該融資方式通過專業(yè)的理財機構(gòu)管理信托資金， 減少了違規(guī)使用資金的機會，降低了投資

25、者的風險。該種融資方式的面臨的問題：該種融資方式的風險在于項目投資回收期較長。 雖然項目利潤可能比較穩(wěn)定，但是相對于總投資來說， 運營過程的凈現(xiàn)金流是很低的，換句話說，基金投資者的收益率相對市面上其他投資品種的收益率是偏低的，這無疑影響信托基金的順利發(fā)行。（五）本項目社會融資的可行性排除以上不利因素，本項目進行社會融資也存在一定的有利因素。一是多年來我市已進行了多種準公共產(chǎn)品融資模式探索。二是我市成立了三大融資平臺公司。2011 年，我市整合和組建了包括市投資控股有限公司、市地鐵集團有限公司、市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團有限公司在內(nèi)的三大融資平臺公司，按政府統(tǒng)籌、市場運作的方式，承擔政府投資項目的融資工

26、作。三大融資平臺當年融資149 億元。在市漁業(yè)基地開發(fā)時， 可選擇項目14遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案范圍內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓與市融資平臺注資相結(jié)合的方法（以城市建設(shè)費名義注入開發(fā)商帳戶，平衡資金缺口）。三是若采用一級開發(fā)與二級開發(fā)一體化模式，則能有效減少項目用地范圍之外的經(jīng)營性地塊出讓壓力。香港新機場案例：多企業(yè)主體運營模式之一香港新機場貨運中心占地6 萬平方米，提供倉庫、裝卸平臺、貨車停車位和辦公室等所需空間。機場空運中心有限公司獲得了貨運中心的發(fā)展權(quán)，合約價值為19 億港元。該公司負責貨運中心的融資、設(shè)計、建造及運營，租期為20 年。機場空運中心有限公司是以新鴻基地產(chǎn)為首的財團所組成的一

27、家聯(lián)營公司。四是本項目地理位置較為優(yōu)越， 其定位為華南最大的水產(chǎn)品交易市場，都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展極核， 其開發(fā)運營模式和定位完全不同于傳統(tǒng)漁港，將形成類似于東京筑地的、業(yè)態(tài)豐富產(chǎn)業(yè)多元的都市產(chǎn)業(yè)區(qū)。項目周邊地塊存在巨大的升值潛力， 可通過整體規(guī)劃、 統(tǒng)一開發(fā)來引導社會資金投入。原城市規(guī)劃位于市漁業(yè)基地東部的大鏟灣物流園區(qū)和南部的大鏟灣二、三期項目，原準備為大鏟灣碼頭集裝箱產(chǎn)業(yè)配套。但由于國內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型和國際市場緊縮， 集裝箱產(chǎn)業(yè)的增速將大為放緩， 原規(guī)劃建設(shè)的集裝箱泊位將出現(xiàn)過剩，大鏟灣相關(guān)項目有轉(zhuǎn)變功能的必要。在此情況下， 若對市漁業(yè)基地與周邊地塊進行整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，再與機場南填海區(qū)進行進一步銜

28、接，根據(jù)功能定位，進行運營商國際招商，則是漁業(yè)基地目前面臨的開發(fā)難題將迎刃而解。15遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案1.201.051.000.97全國前十大港口深圳0.800.700.600.530.50速0.400.34增0.270.390.280.230.200.150.180.140.000.02199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010-0.20-0.15-0.40圖 3 全國前十大港口及某港集裝箱吞吐量增速資料來源：綜合開發(fā)研究院（中國·某）信息部16遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案三、開發(fā)原則

29、及開發(fā)時序（一）開發(fā)原則根據(jù)漁港設(shè)施的基本性質(zhì)及其投資收益情況， 可將漁港投融資分為公益性和經(jīng)營性兩類。 公益性投融資是指為進出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進出口疏運通道及其它設(shè)施而進行的投融資， 如碼頭岸線、防波堤、護岸、港池、錨地等的建筑和場所，這些項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定， 難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益； 經(jīng)營性投融資是對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。漁港建設(shè)投融資是漁港最重要的經(jīng)濟活動之一， 它不僅保證了漁港基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)， 促進了漁港生產(chǎn)的發(fā)展， 還帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟及貿(mào)易的發(fā)展。因此，其開發(fā)融資模式的選擇需兼顧公共利益與經(jīng)濟利益。一是融資模式的設(shè)計、選擇

30、要充分分析市場內(nèi)可能存在的投資者、經(jīng)營管理者以及資本市場的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠洋漁港的利益。二是要考慮未來收益的及時返還。三是若采取建設(shè) - 經(jīng)營一體化模式，則經(jīng)營性項目要用來平衡不可經(jīng)營性項目的投資和運營管理費用。17遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案圖 4 遠洋漁港開發(fā)融資模式選擇原則（二）開發(fā)時序一是在對市漁業(yè)基地定位的基礎(chǔ)上，形成整體規(guī)劃；二是在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 對市漁業(yè)基地填海及形成地塊的開發(fā)規(guī)模及開發(fā)模式進行選擇， 形成對應(yīng)的管理模式， 并根據(jù)開發(fā)建設(shè)的需要選擇融資組合；三是進入市漁業(yè)基地的開發(fā)流程，確定開發(fā)方式和時序。項目定位整體規(guī)劃開發(fā)模式選擇融資組合開發(fā)流程生

31、地變熟地土地增值生地土地一級開發(fā)土地出讓土地二級開發(fā)土地收儲中心招拍掛圖 5市漁業(yè)基地開發(fā)程序18遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案四、本項目投融資模式選擇土地開發(fā)按照主體的不同， 可以是政府或者是企業(yè)， 鑒于市財政不再提供財政支持的資金現(xiàn)實， 因此，確立以企業(yè)為開發(fā)主體的前提下，確定適合的融資結(jié)構(gòu)。（一）單一開發(fā)主體模式遠洋漁港開發(fā)公司作為遠洋漁港統(tǒng)一的開發(fā)主體， 在總體規(guī)劃指導下，對 90.1375 萬平方米的開發(fā)面積進行分包， 交由不同的公司進行同步開發(fā)，并由合同確定分成方式。在這種模式下， 開發(fā)公司是唯一的融資平臺， 并總攬整個港區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。 由于填海工程比較大， 開發(fā)公司作為開發(fā)

32、主體可能面臨較大的融資壓力， 為了保障開發(fā)建設(shè)工作順利推進， 必須選擇合適的融資組合。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，借助開發(fā)公司融資平臺，進行融資并成片開發(fā)。19遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案股權(quán)融資深圳市遠洋漁港建設(shè)工作領(lǐng)導小組銀行貸款融資遠洋漁港開發(fā)公司平項目融資臺發(fā)行城市債券工工程程ABS 融資承承包包公公司司AN圖 6 遠洋漁港單一開發(fā)主體模式（二）多主體開發(fā)模式1、企業(yè)主導的多主體開發(fā)政府通過對所在的區(qū)域進行城市定位和產(chǎn)業(yè)定位、 統(tǒng)一規(guī)劃與布局，然后就整塊土地進行招商。 城市開發(fā)商可以單獨承包或牽頭組成開發(fā)集團進行城市開發(fā)投資。 承包金額采取分期付款的方式， 首期金額用于政府的填海工程。城市

33、開發(fā)商的利潤來源主要為： 土地一級開發(fā)的固定收益， 該部分收益將通過資金杠桿得到放大； 漁港可經(jīng)營資源； 一二級土地開發(fā)聯(lián)動，獲得優(yōu)先權(quán)。土地金融即城市開發(fā)基金。 基金投資于目標城市的多個土地一級開發(fā)項目，為政府提供一站式解決方案（政府主導、企業(yè)實施、市場化運作、金融支撐的政府與私人企業(yè)的合作模式， 包括區(qū)域規(guī)劃和戰(zhàn)20遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案略定位及實施； 土地開發(fā)及其項目管理； 投融資方案制定和土地開發(fā)項目完成后的示范性商業(yè)開發(fā)和招商引資。）。深圳市遠洋漁港建設(shè)工作領(lǐng)導小組領(lǐng)導小組辦公室股權(quán)融資遠城城銀行貸款洋市市漁開開項目融資港發(fā)發(fā)開商基發(fā)N金發(fā)行城市債券公N司ABS 融資圖 7

34、遠洋漁港多開發(fā)主體模式2、多主體開發(fā)模式下漁業(yè)基地開發(fā)要點由項目領(lǐng)導小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導下，對90.1375 萬平方米的地塊（現(xiàn)為海域）進行分區(qū)，遠洋漁港開發(fā)公司只負責其中部分片區(qū)土地的開發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開發(fā)方式，可選擇土地金融（城市開發(fā)基金）方式，也可以根據(jù)招投標，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。這種模式下， 遠洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。項目地塊（現(xiàn)為海域）被拆成多個片區(qū)，有利于多主體、多渠道實現(xiàn)快速、 同時推進開發(fā)，解決了遠洋漁港建設(shè)融資21遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案的瓶頸。項目領(lǐng)導小組要負責監(jiān)督和管理

35、各個開發(fā)主體的開發(fā)進度和工作，并與各主體簽訂利潤分成的協(xié)議。這種模式下，要謹防相關(guān)開發(fā)公司由于資金不足而耽誤開發(fā)時間，也要對其開發(fā)的土地是否按照統(tǒng)一規(guī)劃執(zhí)行進行全程監(jiān)控。3、近期開發(fā)相關(guān)建議城市開發(fā)商首先要完成填海工程基礎(chǔ)工作，創(chuàng)造土地開發(fā)的條件，創(chuàng)造其它開發(fā)公司可以快速創(chuàng)造現(xiàn)金流的開發(fā)條件。城市開發(fā)商也可以對遠洋漁港內(nèi)的經(jīng)營性地塊進行一級開發(fā)招標，或者采取城市開發(fā)基金的模式。例如，選取城市開發(fā)商，并授權(quán)進行一個片區(qū)的成片土地開發(fā)， 要求其按照遠洋漁港整體規(guī)劃設(shè)計進行開發(fā)建設(shè)。（三）建設(shè) - 經(jīng)營一體化模式指在遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的整個過程中， 始終由一家公司來完成所有的工作，可以分為以下

36、兩種情況：1、專業(yè)公司自主開發(fā)模式所謂專業(yè)公司自主開發(fā)模式， 是指目前已有的大型相關(guān)公司利用它們雄厚的資金優(yōu)勢和相關(guān)專業(yè)優(yōu)勢，統(tǒng)一完成遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的工作。在這種模式的前提：一是該公司的資金實力雄厚， 能夠提供遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)費用及建成后的運營資金；22遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案二是該公司具有相關(guān)的專業(yè)技術(shù)和能力， 可以滿足設(shè)計和運營的正常進行。專業(yè)公司在漁港建造完成后， 擁有漁港規(guī)定時間內(nèi)的運營權(quán)， 運營期限到期后， 漁港的使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給政府。 巨額的前期投入必然需要收益的補償，開發(fā)機構(gòu)才能在提供公共產(chǎn)品的同時實現(xiàn)投資成本回收并獲得合理回報。該模式下的收益補償機制有兩種：

37、一是通過漁業(yè)基地以外的地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 來補償公司在漁業(yè)基地土地以及開發(fā)投入。 其方式是通過招拍掛方式實現(xiàn)土地使用權(quán)出讓，再以城市建設(shè)費的名義將等額款項打入公司帳戶， 以保證其收益。二是通過運營階段的財政補償來保證公司前期基礎(chǔ)設(shè)施投入的收益，這類似于市水務(wù)集團的運作模式。專業(yè)公司自主開發(fā)模式的劣勢是， 專業(yè)公司實力雄厚， 在利益談判中占據(jù)有利地位， 過分的收益補償侵蝕社會效用， 這也正是中農(nóng)發(fā)集團在此次合作談判中不能達成共識的真正原因。這種模式在理論上稱為BOT模式。BOT（ Build-Operate-Transfer ）模式，即建設(shè) - 經(jīng)營 - 移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營

38、合同， 由企業(yè)參與項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 在一定時期內(nèi)對項目進行運營和管理， 并對項目的使用者收取一定的費用，以此回收項目的投資、 經(jīng)營和維護等成本， 同時獲得合理的回報，待特許經(jīng)營期滿后項目經(jīng)營權(quán)無償移交政府的一種模式。參考公司：23遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案1）中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團有限公司（簡稱“中農(nóng)發(fā)集團”）中農(nóng)發(fā)集團系國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會直接管理的中央農(nóng)業(yè)企業(yè)，是具有雄厚實力的大型中央農(nóng)業(yè)企業(yè)。在資金方面具有雄厚的實力，能夠提供足夠的前期投資資金；在技術(shù)能力方面，中農(nóng)發(fā)集團經(jīng)過多年發(fā)展， 逐步形成了以遠洋捕撈及農(nóng)業(yè)資源開發(fā)等為核心的三大主業(yè)，在遠洋漁業(yè)基地建設(shè)和運營方面都有經(jīng)驗

39、和優(yōu)勢。2）中水集團遠洋股份有限公司中水集團遠洋股份有限公司由中國規(guī)模最大、 實力最強的綜合性漁業(yè)企業(yè)中國水產(chǎn)（集團） 總公司為主發(fā)起、經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準，于 1998 年初注冊成立，注冊資本 2.52 億元。中水集團遠洋股份有限公司的主要業(yè)務(wù)是海洋捕撈、 水產(chǎn)品加工、國內(nèi)外貿(mào)易及漁船、船用柴油機、漁具制造業(yè)、漁港建筑業(yè)等。擁有各種類型的遠洋漁輪和運輸船舶 57 艘，主要分布在北太平洋、南大西洋、印度洋和西南太平洋， 常年進行大洋性遠洋捕撈生產(chǎn)和經(jīng)營。 目前的主要產(chǎn)品有鱈魚、魷魚、蝦、金槍魚等海產(chǎn)品及加工制品。3）招商局地產(chǎn)控股股份有限公司招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱“招商地產(chǎn)”

40、 ）于 1984 年在某成立，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司， 也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一， 國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)， 先后在某交易所（ 000024）、新加坡交易所（ 200024）掛牌上市。招商局集團 ( 簡稱招商局 ) 是國家駐港大型企業(yè)集團， 經(jīng)營總部設(shè)于香港，業(yè)務(wù)主要分布于香港、內(nèi)地、東南亞等極具活力和潛力的新24遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案興市場，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，亦被列為香港四大中資企業(yè)之一。經(jīng)過27 年的發(fā)展，招商地產(chǎn)已成為一家具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，形成了以某為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海

41、經(jīng)濟帶為重點經(jīng)營區(qū)域的市場格局。4）中國華農(nóng)資產(chǎn)經(jīng)營公司中國華農(nóng)資產(chǎn)經(jīng)營公司 （簡稱資產(chǎn)公司） 前身為中國水產(chǎn)華農(nóng)公司，系中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團有限公司（簡稱集團公司）的全資子公司。2008 年 12 月 15 日，集團公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略需要，決定以華農(nóng)公司為平臺，將其改組為集團的資產(chǎn)經(jīng)營公司，負責集團非主業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)的日常經(jīng)營管理與改制重組工作，實行專業(yè)化、市場化、公司化運作。資產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)包括：項目投資，投資管理；兼營業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)管理，投資策劃咨詢服務(wù)，銷售水產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、土產(chǎn)品、糧油等。5）華僑城集團華僑城集團成立于1985 年 11 月 11 日，是隸屬于國務(wù)院國資委管理的大型中央企業(yè)

42、之一。 成立二十多年以來， 已發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營的大型國有企業(yè)集團， 培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、 電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項國內(nèi)領(lǐng)先的主營業(yè)務(wù)。華僑城集團公司長期致力于發(fā)展有中國特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過獨特的創(chuàng)想文化25遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案致力于提升中國人的生活品質(zhì)。旗下?lián)碛腥A僑城控股（ SZ000069）、華僑城（亞洲）控股、康佳集團（ SZ000016）三家境內(nèi)外上市公司以及錦繡中華、民俗文化村、 世界之窗、歡樂谷、波托菲諾、新浦江城、何香凝美術(shù)館、 OCT-LOFT創(chuàng)意文化園、華夏藝術(shù)中心 、

43、長江三峽旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客棧等一系列國內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。是少數(shù)幾個連續(xù)六年入選中國企業(yè)500 強的企業(yè)之一。2、新成立公司共同開發(fā)模式此模式是指由政府牽頭、 招標引入多種性質(zhì)的公司共同設(shè)立一個新的公司，由該公司來完成遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營工作， 建成后漁港所有權(quán)在規(guī)定的時間內(nèi)歸屬該新成立公司。 該公司的設(shè)立， 以建成后的漁港為基礎(chǔ)， 提供相關(guān)的服務(wù)為主營業(yè)務(wù)， 各投資主體按照入股比例分享利潤。入股的主體可以包括政府相關(guān)機構(gòu)、 私募股權(quán)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、 旅游開發(fā)公司等， 他們作為新公司的股東可以利用各自的專業(yè)優(yōu)勢共謀發(fā)展和利益。 也可在公司組建或

44、運營一段時間后策劃上市，獲得后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定資金。在這種模式下，收益補償機制可以是漁港休閑旅游業(yè)經(jīng)營權(quán)的使用或轉(zhuǎn)讓。除了遠洋交通、 漁業(yè)服務(wù)外，休閑旅游正成為了漁港創(chuàng)收的一大業(yè)務(wù)。遠洋休閑旅游經(jīng)營權(quán)也成為了一種重要的資源。設(shè)立新公司股權(quán)融資的優(yōu)勢：一是產(chǎn)權(quán)明晰，各投資主體按照持股比例分享收益；二是通過上市融資，可以提高漁港的知名度，促進漁港的發(fā)展。26遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案這種模式在理論上被稱為BOO模式。 BOO（Building-Owning-Operate ），即建設(shè) - 擁有 - 運營，該模式是一種由企業(yè)投資并承擔項目的設(shè)計、建設(shè)、運行、維護、培訓等工作，項目的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)，而

45、由政府部門負責宏觀協(xié)調(diào)、創(chuàng)建環(huán)境、提出需求，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)。這一模式體現(xiàn)了“總體規(guī)劃、分步實施、政府監(jiān)督、企業(yè)運作”的建、管、護一體化的要求。新成立公司共同開發(fā)模式與專業(yè)公司自主開發(fā)模式的最大差異就是漁港建成后的所有權(quán)歸屬問題。（四）建設(shè) - 經(jīng)營多元化模式建設(shè) - 經(jīng)營多元化模式，是指在遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的過程中，是由兩家或以上的公司來分工完成的。建設(shè) - 經(jīng)營多主體模式可以細分為以下三種情況：1、“國建 +國營”模式“國建 +國營”模式，是指由市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港，并且由市國資委另一個下屬企業(yè)負責后期運營實務(wù)。 兩個企業(yè)分別負責漁港建設(shè)或運營，可以充分利用在各自領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢， 節(jié)約成本、提高效率。國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營協(xié)議， 由企業(yè)出資對項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 且項目建成后， 企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)擁有項目的所有權(quán)并進行經(jīng)營， 待特許經(jīng)營期滿后將項目的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)無償移交政府所有的模式。 在該模式下， 市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)對項目的基礎(chǔ)設(shè)施擁有所有權(quán)， 并且可以通過對項目進27遠洋漁業(yè)基地融資建設(shè)項目運營方案行抵押或轉(zhuǎn)讓給市國資委其他下屬企業(yè)進行再次融資，帶動資本的流動，能有效保障后續(xù)項目的資金來源。例如，市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)如某市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負責出資