中冶青島百通李家庵項目市場研究分析報告

1、李家庵項目李家庵項目市場研究報告鵬翔智地鵬翔智地20082008年年1111月月2020日日一一. .區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)分析區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)分析二二. .項目自我分析項目自我分析三三. .市場競爭分析市場競爭分析四四. .項目定位初步建議項目定位初步建議五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議1、李滄區(qū)域簡要介紹2、政策導(dǎo)向性分析3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展4、綜合小結(jié) 1、李滄區(qū)域簡要介紹地理位置：地理位置：李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，屬市內(nèi)四區(qū)之一，東攬嶗山余脈，西擁膠州灣畔，南與四方區(qū)接壤，北連城陽區(qū)，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件和廣闊的發(fā)展空間。 1、李滄區(qū)域簡要介紹交通路網(wǎng)交通路網(wǎng)( (圖上的

2、道路線條在粗一些圖上的道路線條在粗一些) ) “四縱”城市快速道經(jīng)過該區(qū)，308國道和青銀高速臨近，呈現(xiàn)立體交通路網(wǎng)。 新火車站即將落戶滄口，帶動交通改善，推動區(qū)域城市功能定位提升。 1、李滄區(qū)域簡要介紹行政區(qū)劃及人口結(jié)構(gòu)行政區(qū)劃及人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)轄11個街道辦事處，126個社區(qū)居委會，面積98平方公里，人口45萬人，其中流動人口11萬人；主要分布在李村中小企業(yè)外來務(wù)工人員及部分市南、市北白領(lǐng)；人口密度：人口密度：截止2007 年底，全區(qū)面積約占青島的0.9%，而人口密度卻為青島平均的5倍多；市區(qū)面積（km2） 戶籍人口（萬人）流動人口（萬人） 人口密度（人/km2）青島10654757.99142

3、845李滄97.9834.18114706所占比例0.9%4.51%7.75%- 1、李滄區(qū)域簡要介紹目前發(fā)展：目前發(fā)展：北方國貿(mào)大廈、維客集團、利客來商貿(mào)中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購物中心。 外資企業(yè)已成為李滄區(qū)經(jīng)濟的重要部分,現(xiàn)有26個國家和地區(qū)的近400家外資企業(yè),總投資約5億美元,年出口創(chuàng)匯6億美元,對李滄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到了極大的推動作用。區(qū)域特性：屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，擁有暢通的交通路網(wǎng)，成熟的商業(yè)區(qū)域特性：屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，擁有暢通的交通路網(wǎng)，成熟的商業(yè)屬性屬性；大量人口的涌入，為李滄區(qū)發(fā)展注入新的活力！大量人口的涌入，為李滄區(qū)發(fā)展注入新的活力

4、！ 2、政策導(dǎo)向性分析 功能特征定位：功能特征定位： 根據(jù)大青島整體規(guī)劃及李滄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，李滄區(qū)主要體現(xiàn)四大城市功能“物資集散、工業(yè)、商貿(mào)、居住”。 2、政策導(dǎo)向性分析總體布局結(jié)構(gòu)：總體布局結(jié)構(gòu)：“中央居住區(qū)”7大片區(qū)全面啟動，面積34平方公里，規(guī)劃建筑面積800萬，可容納20多萬人居住；縮小南北差距，提升李滄作為“城市中部副中心”的功能地位；青島北部商貿(mào)中心將持續(xù)繁榮，由中心商圈、滄口商圈、東李商圈、鄭莊商圈等構(gòu)成。交通規(guī)劃：交通規(guī)劃：建設(shè)互通立交路口6處、單跨立交路口7處、公共交通站場12處；地鐵工程規(guī)劃建設(shè)將為李滄經(jīng)濟的發(fā)展帶來巨大的生機。聯(lián)動青島城市的人流與經(jīng)濟。 1）多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，

5、增加區(qū)域就業(yè)機會，吸納更多的人才。 2）中央居住區(qū)的啟動及區(qū)域功能定位的明確，加快李滄區(qū)城市化進程。 3）未來大青島及李滄區(qū)的規(guī)劃，聯(lián)動青島城市的人流與經(jīng)濟。 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展3.1 3.1 房地產(chǎn)發(fā)展歷程房地產(chǎn)發(fā)展歷程時間樓盤總建筑面積標(biāo)志2003年-1.商品房概念未明確，（以經(jīng)濟適用房為主）2.價格及綜合品質(zhì)均較弱2004年-1.政府規(guī)劃的導(dǎo)向性2.受市場影響，開發(fā)商開始注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)2005年1月2006年1月2007年3月2008年4月百通馨苑一期：11.5萬二期：11萬三期：24.5萬（可售4.5萬）1.連續(xù)三年銷售冠軍，平均年銷售面積12萬；2.使人們對李滄有了重新認(rèn)知；3

6、.為李滄區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)改變，起到不可忽視的作用2008年8月綠城理想之城280萬一期藍庭23萬（可售10.03萬）1大盤入住，大大提高李滄區(qū)知名度；2.結(jié)合規(guī)劃，李滄區(qū)將成為未來青島的中央居住區(qū)；3.完善區(qū)域房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，供應(yīng)初步呈現(xiàn)梯級分布；2009年偉東幸福之城安置區(qū)：24.98萬商品房：110萬1.大面積的安置房，保障部分人的住房需求；2.大力度的改造，使李滄區(qū)未來的發(fā)展趨勢愈加明顯，3.進一步完善區(qū)域供應(yīng)，梯級市場分布愈加明朗；2009年百通尚風(fēng)尚水9.87萬1即綠城理想之城后，又一高端項目，為區(qū)域市場帶來更大沖擊；2.整體拉升李滄區(qū)居住品質(zhì)，中央居住區(qū)品質(zhì)愈發(fā)凸顯。根據(jù)新的規(guī)劃，

7、李滄區(qū)將憑借六大片區(qū)成為集生活居住、文化科技、旅游休閑、商貿(mào)生活居住、文化科技、旅游休閑、商貿(mào)商住商住于一體的現(xiàn)代化新城。李滄樓市正朝著市區(qū)最適宜發(fā)展和居住的新城區(qū)的方向大步邁進。 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展3.2 3.2 目前區(qū)域市場供應(yīng)分析目前區(qū)域市場供應(yīng)分析根據(jù)李滄區(qū)行政區(qū)劃和房地產(chǎn)屬性、及商圈構(gòu)成，將李滄區(qū)劃分為1111個個片區(qū)，其中房地產(chǎn)最集中的為中央四個片區(qū)，但片區(qū)成熟度有待提高。青島供應(yīng)總套數(shù)5038250382套套(約530.2530.2萬萬)，李滄區(qū)在售樓盤30個(網(wǎng)上備案)，總共套數(shù)28762876套套(約19.9819.98萬萬)，占到整個青島供應(yīng)的3.7%3.7%，就目前

8、供應(yīng)來說，李滄區(qū)供應(yīng)量相對較小。市區(qū)（住宅）市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)即墨市膠南市平度市萊西市套數(shù)（套）313728112060287628765334946844585521123332655188面積（萬）35.2729.9619.9829.8629.8663.64111.3144.796.75105.4432.8950.31所占比例（按面積）6.65%5.65%3.77%5.63%5.63%12.00%20.99%8.45%1.27%19.89%6.20%9.49% 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展3.2 3.2 目前區(qū)域市場供應(yīng)分析目前區(qū)域市場供應(yīng)分析 目前李滄市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，

9、120120以上的15981598套套，占到目前總供應(yīng)量的68.1%68.1%，而60-8060-80僅有437套，占到目前總供 應(yīng)量的15.2%15.2%，截止到目前可拿到的數(shù)據(jù)可知，120以上的房源占到總量的68.1%，綠城理想之城這個項目占到相 當(dāng)大的比重。3.2 3.2 按照面積區(qū)間細(xì)分供應(yīng)按照面積區(qū)間細(xì)分供應(yīng) 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展3.3 3.3 區(qū)域市場未來供應(yīng)區(qū)域市場未來供應(yīng) 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展數(shù)據(jù)截止于2007年底序號序號土地名稱土地名稱地塊屬性地塊屬性土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀占地占地( () )總建面總建面( () )容積率容積率1李滄區(qū)向陽路北、京口路東、棗園路西 住宅/商

10、業(yè)/商服全部開工11035428503.88 2李滄區(qū)永年路15號 住宅/商業(yè)/商服全部開工1020018000.18 3李滄區(qū)棗山路329號 住宅全部開工24586565482.30 4李滄區(qū)九水路7號 住宅全部開工12355208861.69 5李滄區(qū)金水路北側(cè) 住宅全部開工62302747601.20 6李滄區(qū)重慶中路211號 住宅全部開工19989279831.40 7李滄區(qū)京口路100號、君峰路66號 住宅全部開工27172543432.00 8李滄區(qū)重慶中路959號 住宅全部開工648521102481.70 9李滄區(qū)永平路31號 住宅全部開30 10李滄

11、區(qū)重慶中路688號地塊 住宅全部開14 11李滄區(qū)重慶中路南嶺村南地塊 住宅全部開工78870693300.88 12李滄區(qū)東部九水路以北、宜川北路以東地塊 住宅部分開工109212520900001.91 已開工土地中，已動工的12個（約2588628）地塊,有6 6個地塊（約個地塊（約23463572346357 ）容積率在1.2-2.01.2-2.0 之間，與我們項目會形成較為強烈的競爭。（僅容積率一項不能說明競爭的激烈，建議加上均值中的來自哪個片區(qū)）狀態(tài)狀態(tài)序號序號土地名稱土地名稱地塊屬性地塊屬性土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀占地占地( () )總建面總建面( () )未開

12、工動遷中1李滄區(qū)金水路北住宅/商業(yè)/公建138747932850.67 2李滄區(qū)九水路北、李村河南住宅/商業(yè)/商服1071502785902.60 3李滄區(qū)重慶中路688號住74 4九水路街道辦事處九水東路南、銅川路東地塊住宅4337004624001.07 未開工未動遷5李滄區(qū)夏莊路124號住宅23689710663.00 6李滄區(qū)青山路南、浮山路西住宅20628206201.00 7李滄區(qū)夏莊路7號地塊住宅1015301522941.50 8李滄區(qū)虎山路11號地塊住宅990561188671.20 未開工土地平整9李滄區(qū)四流中路5號住宅/商業(yè)/商服28360335

13、501.18 10李滄區(qū)大嶗路1001號住宅9744510682.81 11李滄區(qū)北嶗路993、995號住18 12李滄區(qū)重慶路西、興國路北住宅/商業(yè)/商服1139741258001.10 13李滄區(qū)九水路184號住宅27502412501.50 未開工土地中，共有13個（約1450640）地塊,有4 4個地塊（約個地塊（約562857562857 ）容積率在1.2-2.01.2-2.0之 間，與我們項目會形成較為強烈的競爭。3.3 3.3 區(qū)域市場未來供應(yīng)區(qū)域市場未來供應(yīng) 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展數(shù)據(jù)截止于2007年底3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（200

14、72007年二、三季度成交套數(shù)、面積）年二、三季度成交套數(shù)、面積） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展單位：套、萬單位：套、萬市南區(qū)市南區(qū)市北區(qū)市北區(qū)四方區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)城陽區(qū) 黃島區(qū)黃島區(qū)膠南市膠南市平度市平度市萊西市萊西市合計合計第第二二季季度度20072007年年4 4月月套數(shù)套數(shù)20450324951-330184736594套數(shù):7543面積79.76面積面積2.385.710.248.25-3.711.740.063.60.8820072007年年5 5月月套數(shù)套數(shù)39936716582-4302540121247面積面積4.483.920.195.04-5.472.1

15、901.252.3820072007年年6 6月月套數(shù)套數(shù)34137893406-2523540109198面積面積4.484.010.83.69-2.663.190.011.111.83第第三三季季度度 20072007年年7 7月月套數(shù)套數(shù)361525169324279714295297254套數(shù)：9670面積105.3面積面積4.675.611.473.024.417.642.890.0212.3320072007年年8 8月月套數(shù)套數(shù)25975122029423857739070152243面積面積3.67.842.162.724.067.183.540.691.582.2220072

16、007年年9 9月月套數(shù)套數(shù)22045437136692516442110129325面積面積3.084.913.673.211.5264.170.831.342.92總計總計 套數(shù)：套數(shù)：1675216752，面積：，面積：180.06180.06單位：套、萬單位：套、萬市南區(qū)市南區(qū)市北區(qū)市北區(qū)四方區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)嶗山區(qū) 城陽區(qū)城陽區(qū) 黃島區(qū)黃島區(qū)膠南市膠南市平度市平度市萊西市萊西市合計合計第第二二季季度度20082008年年4 4月月套數(shù)套數(shù)5655131721048284327309143200209套數(shù)：9359 面積：93.6面積面積5553649968149589.263

17、2048353662758913135209651813820082008年年5 5月月套數(shù)套數(shù)286103270220299691264351284145面積面積287351150624794236458757762387732044302761300020082008年年6 6月月套數(shù)套數(shù)12948821589340527233270226159面積面積1571253891193800.78402665756521819244832300115230第第三三季季度度 20082008年年7 7月月套數(shù)套數(shù)113105217168179377217226392121套數(shù)：8001 面積：91

18、.25面積面積1190611600199251.4327674426782093820197377661061920082008年年8 8月月套數(shù)套數(shù)8438643601013314218212247266面積面積10303431061054.68122018393872036720722244102649620082008年年9 9月月套數(shù)套數(shù)162189101455977263186318143276面積面積178352480095394.81081135044018216518821743827736總計總計 套數(shù)：套數(shù)：1736017360，面積：，面積：184.8184.83.4 3

19、.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20082008年二、三季度成交套數(shù)、面積）年二、三季度成交套數(shù)、面積） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展（1）08年二、三季度李滄區(qū)總成交比例為12.42%12.42%；（2）月均去化面積為：3825038250/ /月月；（3）目前供應(yīng)的去化周期：9.549.54年年。（1）第二、三季度季度李滄區(qū)成交分別為13571357套套（12.0412.04 萬萬），983983套套（10.9110.91萬萬），李滄總成交套數(shù)環(huán)比 下降27.6%27.6%，面積下降9.4%9.4%；（1）成交量同比下降19.95%19.95%和11.49%11.49%(套數(shù)、面積)；（2）二

20、季度成交同比下降30.02%30.02%和29.09%29.09%；（3) 三季度成交套數(shù)同比下降0.1%0.1%，面積同比上升21.9%21.9%；（1）07年第二、三季度李滄成交面積占青島的百分比依次 為：21.29%21.29%和8.5%8.5%，08年為12.86%12.86%和11.96%11.96%，同比增 長-8.43-8.43和3.463.46個百分點；（成交以大面積為主）（2）07年4-9月份，李滄總成交面積占到整個青島成交面積 的百分比為：14.01%14.01%，08年為12.22%12.22%，同比下降1.791.79個 百分點。環(huán)比分析環(huán)比分析同比分析同比分析 3、區(qū)

21、域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20072007年二、三季度成交價格區(qū)間）年二、三季度成交價格區(qū)間） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展第二季度第二季度區(qū)域區(qū)域 價格價格( (元元/ /) )30003000以下以下3000-4000 3000-4000 4000-5000 4000-5000 5000-6000 5000-6000 6000-8000 6000-8000 8000-10000 8000-10000 1 1萬以上萬以上青島青島成交 (套)12771427118911591430561178成交()12407512678711335611948815347969

22、86529727面積比例%16.84%17.21%15.39%16.22%20.83%9.48%4.03%李滄李滄成交 (套)1311256181371811成交()1225971305340713488190018285面積比例面積比例% %0.73%0.73%58.02%58.02%31.90%31.90%8.06%8.06%1.13%1.13%0.11%0.11%0.05%0.05%占青島比例占青島比例0.99%0.99%76.61%76.61%47.11%47.11%11.29%11.29%1.24%1.24%0.26%0.26%0.29%0.29%第三季度第三季度青島青島成交 (套)

23、115474695810921536473298成交()109887698421000861155871662685897852674面積比例%16%10%15%17%25%9%8%李滄李滄成交 (套)2177256220700成交()19915583245212145674700面積比例面積比例% %0.32%0.32%24.93%24.93%39.23%39.23%34.33%34.33%1.20%1.20%0.00%0.00%0.00%0.00%占青島比例占青島比例0.18%0.18%22.31%22.31%24.50%24.50%18.56%18.56%0.45%0.45%0.00%0

24、.00%0.00%0.00%李滄區(qū)李滄區(qū)總比例總比例0.61%0.61%57.32%57.32%36.51%36.51%14.87%14.87%0.83%0.83%0.14%0.14%0.10%0.10%3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（20082008年二、三季度成交價格區(qū)間）年二、三季度成交價格區(qū)間） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展第二季度第二季度價格價格( (元元/ /) )30003000以下以下3000-40003000-40004000-5000 4000-5000 5000-6000 5000-6000 6000-8000 6000-8000 8000-10000 8000-1

25、0000 1 1萬以上萬以上青島青島成交 (套)16151891149319971367330566成交()1541951738611475641934621380063730984091面積比例%16.61%18.73%15.89%20.84%14.86%4.02%9.06%李滄李滄成交 (套)177252602517201成交()14516503123696210136479094面積比例面積比例% %1.23%1.23%55.22%55.22%20.12%20.12%17.84%17.84%5.50%5.50%0.00%0.00%0.08%0.08%占青島比例占青島比例0.94%0.94

26、%37.40%37.40%16.06%16.06%10.86%10.86%4.69%4.69%0.00%0.00%0.11%0.11%第三季度第三季度青島青島成交 (套)16851129222810261029415403成交()1603211195072407081066841098454722262453面積比例%18.93%14.11%28.43%12.60%12.97%5.58%7.38%李滄李滄成交 (套)3171114381199110成交()2721587411601413522716817440面積比例面積比例% %0.28%0.28%16.20%16.20%11.84%11.

27、84%42.19%42.19%27.72%27.72%1.78%1.78%0.00%0.00%占青島比例占青島比例0.17%0.17%13.28%13.28%4.82%4.82%38.76%38.76%24.73%24.73%3.69%3.69%0.00%0.00%李滄李滄總比例0.55%27.58%9.09%20.78%13.58%2.06%0.06%1）08年二季度李滄區(qū)價均以3000-40003000-4000元元/ /為絕對優(yōu)勢， 至三季度，成交均價以5000-60005000-6000元元/ /為主要區(qū)間；2）三季度成交單價集中在5000-80005000-8000元元/ /, ,成

28、交成上升趨勢。1）二、三季度同期比較，成交量隨價格變化明顯；2）07年成交單價集中在3000-50003000-5000元元/ /，其中3000-40003000-4000 元元/ /比例有明顯優(yōu)勢。3) 08年成交單價分別在3000-40003000-4000元元/ /、5000-60005000-6000元元/ /；4）同期相比較，成交單價仍是以3000-50003000-5000元元/ /為主；環(huán)比分析環(huán)比分析同比分析同比分析 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 1）李滄區(qū)成交主力單價區(qū)間較去年同期有所變化，今年主要集中在4000-5000元/； 2）成交環(huán)比萎縮嚴(yán)重，月成交面積下降9.39個百分

29、點； 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（李滄區(qū)近一年月成交走勢）（李滄區(qū)近一年月成交走勢） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展1005100595195148481）2007年4月，成交951套，經(jīng)濟適用房成交642套(萬福山莊)，限價房39套；2）2008年4月，成交1005套，經(jīng)濟適用房成交535套（金秋桂園），限價房294套（太平洋心怡公寓）；3）政策房的放量增大，對于中檔樓盤成交沖擊是非常之大的；3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（李滄區(qū)（李滄區(qū)1010月成交分析）月成交分析） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展十月份李滄區(qū)住宅成交按套數(shù)和面積統(tǒng)計，月成交面積1273112731，集中在80

30、-100，其中60-80、100-120、120-150占有比例較為均好，僅有80-100的四分之一，相對而言，80-100也是供應(yīng)較大的區(qū)間。%面積區(qū)間-6060-8080-100100-120120-150150-180180-成交套數(shù)015套54套16套18套6套7套成交面積010444890175823979641678成交均面積0.0 69.6 90.6 109.9 133.2 160.7 239.7 3.4 3.4 區(qū)域成交分析區(qū)域成交分析（李滄區(qū)近一年成交面積區(qū)間）（李滄區(qū)近一年成交面積區(qū)間） 3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展單位、套60以下60-8080-10080-100100-12

31、0120-150150-180180以上總計2008年4月221667367369500110202008年5月018183183190002202008年6月09656511100862008年7月13313313340001712008年8月01664641007673293582008年9月017224224354715123502008年10月0155454161867116總計232741459145928014294492321區(qū)間比例0.99 11.81 62.86 62.86 12.06 6.12 4.05 2.11 1)、80-10080-100占到總成交量的62.86%62

32、.86%，仍是成交的主力區(qū)間，其次為100-120； 2)、未來幾年80以下精致小戶型具有很強市場競爭力，投資自住兩相宜。綜合小結(jié)：綜合小結(jié)： 居住環(huán)境居住環(huán)境：工廠、舊村的拆遷改造，項目周邊的生活環(huán)境、商業(yè)配套等將得到逐步改善； 價格走勢價格走勢：在綠城等項目以及區(qū)域大量低品質(zhì)二手房的共同作用下，該區(qū)域市場價格將拉開檔次。 產(chǎn)品變化產(chǎn)品變化：經(jīng)過近5年左右的發(fā)展，李滄區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品梯級分布愈加清晰； 市場層面市場層面：目前20個在售樓盤，主力面積80-100，市場競爭相對緩和； 競爭層面競爭層面：未來存量較大，加之各種政策，產(chǎn)品競爭愈加激烈，日趨白熱化。一一. .區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)

33、濟及房地產(chǎn)發(fā)展二二. .項目自我分析項目自我分析三三. .市場競爭分析市場競爭分析四四. .項目定位初步建議項目定位初步建議五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議1、地塊分析2、局限性分析3、SWOT分析 1、地塊分析項目坐在為虎山休閑娛樂片區(qū)，位于李滄區(qū)中心位置，處于生態(tài)居住區(qū)和規(guī)劃中的中央居住區(qū)之間，緊鄰李村商業(yè)區(qū)，生活便利性，交通通達性相對均好。地塊相對平整，在虎山麓下；具有自然景觀優(yōu)勢，輕緩的坡度利于景觀營造。安置區(qū)廉租房經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房自然景觀，具有較大優(yōu)勢，地塊較小，產(chǎn)品復(fù)雜，處理商品房和政策房之間的關(guān)系是中心工作！增加景觀營造，利用灌木、高大喬木等有層次的景觀，將兩個產(chǎn)品區(qū)分開來

34、。地塊中有一沖溝存在，現(xiàn)為從虎山?jīng)_下的自然雨水等。（308的心理影響）充分利用沖溝，打造水系景觀，水系組團園林等（溪水/疊水/小型噴泉廣場）（建議不放解決方案，最后要加一個產(chǎn)品分析的小節(jié)，否則感覺話沒說完） 2、局限性分析到流亭機場到流亭機場10km10km到市政府到市政府15km15km到火車站到火車站5km5km到李村商圈到李村商圈3km3km9 9條公交線路，分別到達條公交線路，分別到達市南市南香港中路、臺東、輪渡、城陽香港中路、臺東、輪渡、城陽等等緊鄰308308國道國道，青銀高速青銀高速，扼進出青島的必經(jīng)之路；跨海大橋引線將與重慶路高架相連；唐山路將與308相連、金水路金水路將拓寬為

35、40米；隨著2009年青島城市快速公交、地鐵線的規(guī)劃建設(shè)出行更加便捷.2.1 2.1 交通路網(wǎng)分布交通路網(wǎng)分布 2、局限性分析2.2 2.2 生活便利性、生活便利性、 自然環(huán)境自然環(huán)境N NS SWWE E生活便利性生活便利性周邊市政配套設(shè)施缺乏，生活便利性均較差；9條公交線路，抵達各市區(qū)，出行相對便利；產(chǎn)品較為復(fù)雜，商品房和安置房在同一區(qū)域；自然景觀自然景觀西、北向依山，北側(cè)近鄰山地高爾夫；山景、水景資源豐富，坡地地貌，屬城市綠肺。本項目又處于“綠肺之心”，地塊價值得天獨厚。 3、本項目SWOT分析S S： 自然景觀優(yōu)勢，具有生態(tài)社區(qū)先天優(yōu)勢；體量適中，優(yōu)勢較大，滿足中高端產(chǎn)品環(huán)境需求；容積

36、率適中，有利于在突出建筑風(fēng)格的優(yōu)勢；開發(fā)商具有較強資金實力和一定的品牌實力；大青島及李滄區(qū)規(guī)劃為項目發(fā)展奠定一些基礎(chǔ)。T T： 大量的政策及村改房，對項目成交構(gòu)成威脅；大環(huán)境影響，人們觀望氣氛日趨濃厚；政策房項目量體過大，一定程度壓縮本地需求；配套相對不完善及交通的不通達，帶來一定的局限性。W W： 周圍交通通達性相對較差，生活配套缺乏；大盤進駐，對項目構(gòu)成一定威脅；廉租房及安置區(qū)與商品房處于同一地塊，不利于人文氣息營造。O O： 李滄區(qū)的高速發(fā)展，提供了更多的置業(yè)機會；在售商品項目近11個，競爭相對較小，利于突圍；項目所在為未來中央居住區(qū),利于項目后期宣傳；大青島及李滄區(qū)域規(guī)劃及大盤的進駐，

37、為李滄區(qū)域未來發(fā)展指出方向。綜合分析比較，地塊具備做中高端的產(chǎn)品的領(lǐng)先優(yōu)勢，綜合分析比較，地塊具備做中高端的產(chǎn)品的領(lǐng)先優(yōu)勢，性價比及打造一種全新的性價比及打造一種全新的LIFE MODULELIFE MODULE理念會成為項目策略重點。理念會成為項目策略重點。綜合小結(jié)：綜合小結(jié)： 1.自然景觀優(yōu)勢明顯，體量適中，利于營造生態(tài)生活社區(qū)； 2.與政策房關(guān)系相對復(fù)雜，依據(jù)景觀資源去分好兩者之間的關(guān)系，利于項目推售； 3.在未來市場中突圍差異化及全新的LIFE MODULE的倡導(dǎo)，是我們后期入市的策略方向。一一. .區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展二二. .項目自我分析項目自我分析三三. .市

38、場競爭分析市場競爭分析四四. .項目定位初步建議項目定位初步建議五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議1、立足于青島市場分析2、本區(qū)域競爭分析3、片區(qū)屬性分析4、重點個案分析三三. .市場競爭分析市場競爭分析 1、立足于青島市場分析時間時間各類住房各類住房經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房限價商品房限價商品房廉租房廉租房2008年1300萬32.5萬50萬15萬2009年1500萬32.5萬50萬15萬2010年1800萬 32.5萬50萬15萬2011年2100萬32.5萬50萬10萬2012年2400萬32.5萬50萬10萬總計總計91009100萬萬約約100100萬套萬套162.5162.5萬萬2500

39、025000套套250250萬萬3350033500套套6565萬萬1300013000萬套萬套有圖表中分析可知，未來青島規(guī)劃各類住宅面積達91009100萬萬，不包括政策房在內(nèi)，規(guī)劃面積達8622.58622.5萬萬，約92.8592.85萬萬套。 2、本區(qū)域競爭分析項目所處為虎山娛樂休閑片區(qū)，根據(jù)目前發(fā)展及未來規(guī)劃，可以和我們形成競爭的區(qū)域主要集中在十梅庵生態(tài)居住區(qū)，中央居住區(qū)，雙峰山片區(qū)。 目前供應(yīng)：6.9萬 潛在供應(yīng)：270萬李滄北部生態(tài)居住區(qū)，中高收入人群的第二居所；兩個項目，帝都嘉苑，海信南嶺風(fēng)情目前供應(yīng)：目前供應(yīng)：0.90.9萬萬 潛在供應(yīng)：潛在供應(yīng)：176.4176.4萬萬以生

40、活居住為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代都市以生活居住為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代都市特征的青島休閑體育娛樂中心；特征的青島休閑體育娛樂中心；萬福山莊，金秋桂園目前供應(yīng)：4.8萬 潛在供應(yīng)：205萬依托商圈，大盤云集，未來青島的中央居住區(qū)；百通馨苑，偉東幸福之城，上王埠改造潛在供應(yīng)：160萬依托商圈，輻射發(fā)展發(fā)展為以居住為主，商服為輔的旅游新城區(qū)；東李改造、蘇家改造、鄭莊改造 目前在售5個項目（約12.6萬），目前市場供應(yīng)量較為平緩，但是潛在供應(yīng)量不容忽視（約約811.4811.4萬萬），競爭將會急了程度可想而知。 3、片區(qū)屬性分析區(qū)域位置區(qū)域位置代表項目代表項目人群認(rèn)可度人群認(rèn)可度李滄商圈區(qū)域中堅數(shù)碼領(lǐng)地/百通大廈1虎山片區(qū)

41、（本項目所在）虎山片區(qū)（本項目所在）百通百通尚風(fēng)尚水尚風(fēng)尚水3 3中央居住區(qū)綠城理想之城3十梅庵生態(tài)居住區(qū)海信南嶺風(fēng)情4滄口傳統(tǒng)居住區(qū)華泰翠海依居5我們對東山峰景客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，60%以上的客戶認(rèn)為：本項目位置較偏；交通不便利，缺少生活便利性的基本配套。虎虎山山休休閑閑娛娛樂樂片片區(qū)區(qū) 4、重點個案分析天泰城一期：奧林匹克花園天泰城一期：奧林匹克花園天泰城二期：奧園二期天泰城二期：奧園二期天泰城三期：迦南美地（一、二期）天泰城三期：迦南美地（一、二期）效果圖效果圖 天泰運動工廠天泰運動工廠建筑：全裝修小高層 / 綠化：58% / 容積率：1.8 / 面積區(qū)間：77-165 建筑面積：15萬 /

42、 園林特點：梯田景觀產(chǎn)品定位：集高品質(zhì)、低密度、高文化、環(huán)保節(jié)能、注重自然、強調(diào)鄰里、配套完善于一體 4、重點個案分析天泰城一期：奧林匹克花園天泰城一期：奧林匹克花園天泰城二期：奧園二期天泰城二期：奧園二期天泰城三期：迦南美地（一、二期）天泰城三期：迦南美地（一、二期）一、二期一、二期：主要是市區(qū)客戶；著重點著重點：品牌，配套，戶型（社區(qū)巴士和體育場）群體分析群體分析：主要是白領(lǐng)基層，收入較高的外地來 青置業(yè)的新青島人（比例非常大）目前目前：客戶較分散，市內(nèi)四區(qū)均有(城陽、即墨)；著重點著重點：配套-運動工廠，對年輕人沖擊很大， 精裝戶型及綜合品質(zhì)；群體分析群體分析：開通城際班車及收費站取消后

43、，越多 的年輕人選擇那里；應(yīng)為有地上車位，所以地下車庫銷售不好，目前入住率是很不錯，約70%左右。詳細(xì)資料附件綜合小結(jié)：綜合小結(jié)： 1.目前供應(yīng)量相對較小，競爭緩和，但潛在供應(yīng)非常之大，近800萬，市場壓力巨大； 2.對天泰城三期的客群分析，可以更好的為本項目進行客戶及項目市場定位。一一. .區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展二二. .項目自我分析項目自我分析三三. .市場競爭分析市場競爭分析四四. .項目定位初步建議項目定位初步建議五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議1、客群定位分析2、項目定為初步方向四四. .項目定位初步建議項目定位初步建議 1、客群定位分析規(guī)劃理念：規(guī)劃理念： 低密

44、度產(chǎn)品、高層，產(chǎn)品豐富；低密度產(chǎn)品、高層，產(chǎn)品豐富；依山而住，澤地優(yōu)居依山而住，澤地優(yōu)居擁山環(huán)水，生態(tài)住區(qū)擁山環(huán)水，生態(tài)住區(qū)現(xiàn)代化、高品質(zhì)的生活方式；悠閑享受，遠離喧囂，退而不隱產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：洋房、高層洋房、高層普通高層、精裝小公寓普通高層、精裝小公寓品質(zhì)社區(qū)，生態(tài)公園品質(zhì)社區(qū)，生態(tài)公園社區(qū)由年輕人、中年人構(gòu)成，年 輕、追求品質(zhì)、時尚；項目配套：項目配套：商業(yè)街、會所商業(yè)街、會所幼兒園幼兒園商輔商輔生活在公園生活在公園滿足生活工作休閑的理想生活擁山環(huán)水，盡享閑適客群關(guān)注點客群關(guān)注點 1、客群定位分析1.1 1.1 客戶調(diào)查問卷分析客戶調(diào)查問卷分析 1、客群定位分析來青工作的新青島人，追求

45、品質(zhì)；來青工作的新青島人，追求品質(zhì)；資金相對薄弱，考慮購房性價比；資金相對薄弱，考慮購房性價比；少部分本地人，置業(yè)考慮上班因素少部分本地人，置業(yè)考慮上班因素本地人升級產(chǎn)品，第二居所；本地人升級產(chǎn)品，第二居所；年輕客群，注重綜合品質(zhì)；年輕客群，注重綜合品質(zhì)；市南、市北、四方區(qū)市南、市北、四方區(qū)李滄土著李滄土著客群定位方向客群定位方向部分外來部分外來關(guān)鍵詞：品質(zhì)、性價比、第一居所、升級產(chǎn)品關(guān)鍵詞：品質(zhì)、性價比、第一居所、升級產(chǎn)品城陽入城人群，作為來青第一居所；城陽入城人群，作為來青第一居所；收入穩(wěn)定，追求品質(zhì)；收入穩(wěn)定，追求品質(zhì)；1.2 1.2 客群分析方向客群分析方向 2、項目初步定位方向當(dāng)前缺

46、乏良好的城市配套；當(dāng)前缺乏良好的城市配套；距離主城區(qū)心理距離較遠；距離主城區(qū)心理距離較遠；新城市住區(qū)，缺少生活配套；新城市住區(qū)，缺少生活配套；片區(qū)成熟度有待提高；片區(qū)成熟度有待提高；城市第一居所城市第一居所新城市生活中心新城市生活中心項目定位方向項目定位方向立足于本區(qū)域輻射其他立足于本區(qū)域輻射其他區(qū)域，作為生態(tài)住區(qū)是區(qū)域，作為生態(tài)住區(qū)是較為有競爭力的。較為有競爭力的。 立足城市第一句所，和其他立足城市第一句所，和其他區(qū)域相比較。沒有競爭力區(qū)域相比較。沒有競爭力立足新生活中心，對比其他立足新生活中心，對比其他區(qū)域，競爭力相對較弱區(qū)域，競爭力相對較弱第三個方向第三個方向都市住區(qū)中自然資源、居住環(huán)境

47、、生活方式最好的生態(tài)社區(qū)！都市住區(qū)中自然資源、居住環(huán)境、生活方式最好的生態(tài)社區(qū)！ 2、項目初步定位方向擁山環(huán)水擁山環(huán)水 生態(tài)住區(qū)生態(tài)住區(qū) 區(qū)域價值區(qū)域價值 景觀、發(fā)展景觀、發(fā)展 項目價值項目價值 產(chǎn)品、景觀、規(guī)劃產(chǎn)品、景觀、規(guī)劃 產(chǎn)品關(guān)鍵詞產(chǎn)品關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、潮流、品質(zhì)創(chuàng)新、潮流、品質(zhì) 客群關(guān)鍵詞客群關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時尚、升值創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時尚、升值 一一. .區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展二二. .項目自我分析項目自我分析三三. .市場競爭分析市場競爭分析四四. .項目定位初步建議項目定位初步建議五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議1、建筑風(fēng)格及形態(tài)2、景觀建議 3、戶型

48、初步建議4、其他細(xì)部建議五五. .產(chǎn)品細(xì)部建議產(chǎn)品細(xì)部建議 1、建筑風(fēng)格及形態(tài)產(chǎn)品關(guān)鍵詞產(chǎn)品關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、潮流、品質(zhì)創(chuàng)新、潮流、品質(zhì) 客群關(guān)鍵詞客群關(guān)鍵詞 創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時尚、升值創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時尚、升值 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約派建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約派 1、建筑風(fēng)格及形態(tài) 建筑建議：建筑建議： 1.介于商品房和政策房共存，我們建議使用同一種“建筑語言”，即同種建筑風(fēng)格； 2.從建筑細(xì)節(jié)區(qū)分兩種建筑風(fēng)格，例如“屋頂”“空調(diào)機位”“景觀布局”等細(xì)部的建筑符號； 3.形成整體的同意，卻又局部的不同，減少成本的同時，又可以讓客戶有“心里”舒服的感覺。 4.洋房部分建議：只作4+1、5+1，同時，要做

49、大閣樓的使用率，這樣可以曾加銷售單間，最好做到70%-80%的利用率； （參考卓越蔚藍群島，閣樓利用率100%，由于部分挑空，這樣可以自己間隔成為LOFT，增加銷售單價） 2、景觀建議 采用景觀中軸線依托組團景觀的設(shè)計風(fēng)格；充分利用坡地優(yōu)勢，制造“臺階”文化； 利用山、水資源，打造獨具特色的景觀；真正實現(xiàn)“移步異景移步異景”！ 2、景觀建議水系：水系：尊重地勢，尊重地勢，線狀水系、線狀水系、跌水結(jié)合跌水結(jié)合以小水景取勝以小水景取勝景觀建議：景觀建議：1.充分利用景觀區(qū)別“政策房”與“商品房”之間的關(guān)系，利用景觀形成封閉組團管理；2.景觀可以采用，人口水系、綠籬、籬笆相間隔的方式，即人性化，又不

50、顯突兀（參考青特匯豪景園） 3、戶型初步建議由調(diào)查需求可得知，主力需求面積在80-100、61-80，也有部分人需求 在101-120；在成交層面，由于理想之城都是大面積，所以成交集中在150-180，除此 之外，成交分布在100-150、60-80；這兩項將作為戶型配比的參考因素。高層、花園洋房面積配比高層、花園洋房面積配比總面積總面積各占面積各占面積面積區(qū)間面積區(qū)間面積比例面積比例847653914040-505%51-6011%61-7011%71-8016%81-9033%2510091-1005%101-1102%111-1204%洋房2052581-902%91-1003%101-

51、1103%121以上5% 3、戶型初步建議安置區(qū)廉租房經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房本部分建筑面積13749，建議做精裝小戶型公寓式管理（初步估算層高約13-14）：1、注重西部裝修，體征整體品質(zhì)；2、酒店式管理，為單身白領(lǐng)提供一站式服務(wù)；3、戶型設(shè)計以精致、緊湊、實用為原則；入戶門細(xì)節(jié)入戶門細(xì)節(jié)新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)細(xì)節(jié)化裝修細(xì)節(jié)化裝修即通過裝修細(xì)節(jié)體現(xiàn)精裝修產(chǎn)品的與眾不同，以人性化和實用性為根本裝修原則，通過細(xì)節(jié)打動客戶。 3、戶型初步建議 3、戶型初步建議裝修建議：裝修建議：1.裝修標(biāo)準(zhǔn)600-800元/ ，介于項目所在區(qū)域，不建議做豪宅裝修；其次，我們的客戶趨于年輕化，因此我們的風(fēng)格是“簡約的奢華簡約

52、的奢華”；2.部分采用品牌裝修，讓業(yè)主看得見的品牌，如潔具、衛(wèi)浴用品等，其他部分可以采用相對低成本的裝修；目的：目的：1.減少成本，適當(dāng)?shù)倪f減了價格，這樣利于撬動市場，被人們所接受和認(rèn)可；2.同時減少風(fēng)險投資，后期還有價格上揚的空間。1 1、恰當(dāng)?shù)幕铱臻g能帶給人們以愉悅的心理感受，使人們在從恰當(dāng)?shù)幕铱臻g能帶給人們以愉悅的心理感受，使人們在從“絕對空間絕對空間”進入到進入到“灰空間灰空間”時可以感受到空間時可以感受到空間的轉(zhuǎn)變，享受在的轉(zhuǎn)變，享受在“絕對空間絕對空間”中感受不到的心靈與空間的對話。而實現(xiàn)這種對話的方式，大體有以下幾種：中感受不到的心靈與空間的對話。而實現(xiàn)這種對話的方式，大體有以下幾種： 1）、用“灰空間”來增加空間的層次，協(xié)調(diào)不用功能的建筑單體，是其完美統(tǒng)一； 2）、用“灰空間”界定、改變空間的比例；3）、用“灰空間”彌