第4章房地產(chǎn)估價(jià)原則

1、第四章第四章 房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則學(xué)習(xí)要點(diǎn)學(xué)習(xí)要點(diǎn)1 1了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；2 2掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則；掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則；3 3掌握房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則；掌握房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則；4 4熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的特殊原則；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的特殊原則；5 5了解房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則。了解房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則。第三章第三章 房地產(chǎn)價(jià)格概述房地產(chǎn)價(jià)格概述 第一節(jié)第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的認(rèn)識(shí) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的特殊原

2、則房地產(chǎn)估價(jià)的特殊原則 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則 本章習(xí)題本章習(xí)題第一節(jié)第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的認(rèn)識(shí) 不同的估價(jià)機(jī)構(gòu)，不同的估價(jià)師，對(duì)同一宗房地產(chǎn)可能評(píng)出不同的估價(jià)結(jié)果，這和估價(jià)師有一定的裁量權(quán)、收集的資料不同等多種因素有關(guān)，但我們清楚地知道對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有近似性。 通過明確房地產(chǎn)估價(jià)原則，就可以使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以作為估價(jià)時(shí)的指南。評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是否遵守了估價(jià)原則。 一、一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的重要性房地產(chǎn)估價(jià)原則的重要性 二、

3、二、房地產(chǎn)估價(jià)的具體原則房地產(chǎn)估價(jià)的具體原則 三、三、房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì) 一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的重要性一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的重要性 房地產(chǎn)估價(jià)原則可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提，使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師具有相同或相似價(jià)值取向，幫助房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)統(tǒng)一的估價(jià)規(guī)律和規(guī)則去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先界定到一個(gè)合理的較小范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的定量分析，就可以評(píng)估出一個(gè)更加精確的價(jià)值。 每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確理解房地產(chǎn)估價(jià)原則。如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，如何把估價(jià)對(duì)象的價(jià)格框定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。如果違背了房地產(chǎn)估價(jià)原則，評(píng)估出的價(jià)值就不可能客觀合理

4、。因此，評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是看估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵循了估價(jià)原則。二二、房地產(chǎn)估價(jià)的具體原則、房地產(chǎn)估價(jià)的具體原則 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則是獨(dú)立、客觀、公正。同時(shí)，在具體房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有4項(xiàng)： 合合法原則；法原則； 最最高最佳使用原則；高最佳使用原則； 替替代原則；代原則； 估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的特殊性原則是謹(jǐn)慎、保守原則。除此以外的原則為其他原則。三三、房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)估價(jià)原則的本質(zhì)可以理解為： 房房地產(chǎn)估價(jià)的工作標(biāo)準(zhǔn)；地產(chǎn)估價(jià)的工作標(biāo)準(zhǔn)； 統(tǒng)統(tǒng)一估價(jià)人員的認(rèn)識(shí)；一估價(jià)人員的認(rèn)識(shí)；

5、規(guī)規(guī)范估價(jià)行為。范估價(jià)行為。 其目的使得估價(jià)的結(jié)果具有類似性或者可比性。第第二二節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 不論何種估價(jià)目的也不論是什么用途的房地產(chǎn)估價(jià)，只要是房地產(chǎn)估價(jià)就應(yīng)遵守的原則，稱之為基本原則，這樣的原則主要有獨(dú)立、客觀、公正原則。 房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則?！蔼?dú)立、客觀、公正”對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師而言，就好比是對(duì)于醫(yī)生而言的“救死扶傷”，對(duì)于律師而言的“維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益”。因此，獨(dú)立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可獨(dú)立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價(jià)

6、師的天職。以說是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價(jià)師的天職。 第第三三節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有4項(xiàng)： 一、一、合法原則合法原則 二、二、最高最佳使用原則最高最佳使用原則 三、三、替代原則替代原則 四、四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 一、一、合法原則合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 合法原則是其他三項(xiàng)技術(shù)性原則的遵守前提，也就是估價(jià)遵循了合法原則才能考慮最高最佳原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。一、一、合法原則合法原則 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列

7、幾點(diǎn)： 1. 合法產(chǎn)權(quán)合法產(chǎn)權(quán) 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 2. 合法使用合法使用 在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 3. 合法處分合法處分 在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈(zèng)與等。 4. 其他權(quán)益其他權(quán)益 在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值必須符合國家的價(jià)格政策。此外，還可將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

8、，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。二、二、最高最佳使用原則最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 最高最佳使用(highest and best use)是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)，上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 （一）（一） 最高最佳使用原則的標(biāo)準(zhǔn)最高最佳使用原則的標(biāo)準(zhǔn) （二）（二） 最高最佳使用原則的衡量最高最佳使用原則的衡量 （三）（三） 最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 （四）（四） 最高最佳使用原則的估價(jià)前提最高最佳使用原則的估價(jià)前提（一）（一） 最高最佳

9、使用原則的標(biāo)準(zhǔn)最高最佳使用原則的標(biāo)準(zhǔn) 最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 法律上許可法律上許可 技術(shù)上可能技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行經(jīng)濟(jì)上可行 價(jià)值最大化價(jià)值最大化 （二二）最高最佳使用原則的衡量）最高最佳使用原則的衡量 最高最佳使用具體包括3個(gè)方面： 最佳用途；最佳用途； 最佳規(guī)模；最佳規(guī)模； 最佳集約度。最佳集約度。 （三三）最高最佳使用原則的）最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 進(jìn)一步來講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用： 收益遞增遞減原理； 均衡原理；適合原理。（四四）最高最佳使用原則的）最高最佳使用原則的估價(jià)前提估價(jià)前提 最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能

10、的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： （1）保持現(xiàn)狀前提 （2）裝修改造前提 （3）轉(zhuǎn)換用途前提 （4）重新利用前提 （5）上述情形的某種組合 三、三、替代原則替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)(similar property)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范

11、圍。對(duì)于替代原則的理解：對(duì)于替代原則的理解：（1）為市場(chǎng)法的選用提供了理論依據(jù)。（2）為市場(chǎng)法以外的其他估價(jià)方法參數(shù)選擇提供理論依據(jù)。（3）保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。四、四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn).1估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去2估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在3估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來第第四四節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)的特殊特殊原則原則 某些估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)遵循一些特定原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。這些僅適用于某種或某些估價(jià)目的的房地產(chǎn)

12、估價(jià)原則，可以稱為特殊原則特殊原則。謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則。 謹(jǐn)慎原則是要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。第第五五節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則 有些房地產(chǎn)估價(jià)需要根據(jù)當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)、當(dāng)下的估價(jià)對(duì)象，加入一些其他原則，主要有： 1）供需原則）供需原則 商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。 2）貢獻(xiàn)原則）貢獻(xiàn)原則

13、 它是收益法的基礎(chǔ) 3）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則 政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價(jià)值昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。 4）房地產(chǎn)合一原則）房地產(chǎn)合一原則 本章習(xí)題本章習(xí)題 一、一、單項(xiàng)選擇題單項(xiàng)選擇題 二、二、多項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題 三、三、判斷題判斷題 四、四、簡(jiǎn)答題簡(jiǎn)答題 一、單項(xiàng)選擇題一、單項(xiàng)選擇題1下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是（）。 A獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B合法原則屬于一般性原則 C最高最佳使用原則屬于技

14、術(shù)性原則 D謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 2（）不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價(jià)師的天職。 A合法原則 B獨(dú)立、客觀、公正 C最高最佳原則 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 3某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。 A合法原則 B最高最佳使用原則 C估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D替代原則 委托合同之日 D估價(jià)人員與委托人商定的某日 一、單項(xiàng)選擇題一、單項(xiàng)選擇題4尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A法律上的許可性、技術(shù)

15、上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大化B技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大化、法律上的許可性C經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大化、法律上的許可性、技術(shù)上的可能性D法律上的許可性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上的可能性 5適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用它可以幫助我們確定（）。 A最佳用途 B最佳規(guī)模 C最佳集約度 D最佳使用 6某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評(píng)估。A工業(yè)廠房 B工業(yè)用地 C商品住宅 D商

16、住用地 7某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（）。A2003年6月15日 B2003年8月15日C簽訂估價(jià)委托合同之日 D估價(jià)人員與委托人商定的某日 二、多項(xiàng)選擇題二、多項(xiàng)選擇題1在具體估價(jià)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有（）。 A合法原則 B獨(dú)立、客觀、公正 C最高最佳原則 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 E謹(jǐn)慎原則 2目前，我國房屋權(quán)屬證書有（）。 A房地產(chǎn)權(quán)證 B房屋所有權(quán)證 C房屋占有權(quán)證 D房屋他項(xiàng)權(quán)證 E房屋使用權(quán)證3土地權(quán)屬證書有（）。 A國有土地使用證 B集體土地所有證

17、C集體土地使用證 D土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 E國有土地所有證 4估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度 三、判斷題三、判斷題1如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。（）2評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。（） 3適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。（） 4對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)這個(gè)特定的時(shí)間，既不是委托人也不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。（）5某估價(jià)所于2003年3月11日至4月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，三年后有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議而引發(fā)爭(zhēng)論，現(xiàn)需要重新評(píng)估結(jié)