招商萬科六大控制點(diǎn)選好供應(yīng)商

1、招商、萬科：6大控制點(diǎn)，選好供應(yīng)商許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行供應(yīng)商篩選時(shí)，普遍會(huì)遇到這樣一些疑惑：企業(yè)經(jīng)常做供應(yīng)商的考察，但是考察的結(jié)果卻達(dá)不到預(yù)期效果，無法有效識(shí)別供應(yīng)商能力的優(yōu)劣。供應(yīng)商考察到底需要做哪些準(zhǔn)備工作？有沒有標(biāo)桿做法值得借鑒？明源地產(chǎn)研究院通過對(duì)萬科、招商、龍光等房企的供應(yīng)商考察進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)：要做好供應(yīng)商考察工作，需要從六個(gè)方面入手，我們稱之為供應(yīng)商篩選的“六大篩選控制點(diǎn)”。六大篩選控制點(diǎn)圍繞供應(yīng)商考察和篩選，標(biāo)桿企業(yè)做了許多的努力。招商地產(chǎn)早在2009年就采用統(tǒng)一的表格對(duì)所有供應(yīng)商考察進(jìn)行考評(píng)打分，并編制出企業(yè)規(guī)模、專業(yè)配套、產(chǎn)品質(zhì)量保證、質(zhì)量?jī)?nèi)控、生產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)狀況、合作條件7

2、個(gè)方面共33個(gè)維度的考評(píng)指標(biāo)。但在實(shí)際的使用過程中，招商地產(chǎn)逐漸發(fā)現(xiàn)這一打分模式存在過于籠統(tǒng)，指標(biāo)缺乏針對(duì)性等問題。經(jīng)過不斷的改進(jìn)和創(chuàng)新，2011年，招商地產(chǎn)完成對(duì)供應(yīng)商的考察體系重構(gòu)共分為三大類、3-5個(gè)維度的差異化考察。明源研究院以招商地產(chǎn)為研究基礎(chǔ)，結(jié)合萬科、龍光等標(biāo)桿企業(yè)的供應(yīng)商考察模式，總結(jié)出：通過六個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)供應(yīng)商考察工作進(jìn)行把控。1. 重視初審在進(jìn)行供應(yīng)商考察之前，許多標(biāo)桿房企會(huì)對(duì)所有響應(yīng)的供應(yīng)商進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的資格初審，針對(duì)于供應(yīng)商的一些基本能力：包括注冊(cè)資金、成立年限、資質(zhì)要求、近三年的生產(chǎn)能力等進(jìn)行審評(píng)。在這個(gè)過程中，除了剔除掉部分不達(dá)招的供應(yīng)商外，同時(shí)也明確了供應(yīng)商初審的專

3、業(yè)技術(shù)部門。通過對(duì)供應(yīng)商的初審，進(jìn)一步縮小供應(yīng)商的考察范圍，提高考察效率。2. 明確考察內(nèi)容在進(jìn)行供應(yīng)商考察之前，還要重點(diǎn)明確考察內(nèi)容，這一過程要注意考察資料全面、內(nèi)容有針對(duì)性、考察需求可執(zhí)行、避免索要敏感性資料四個(gè)因素。招商地產(chǎn)在進(jìn)行材料類供應(yīng)商考察時(shí)，曾明確的考察內(nèi)容如下：（1）核對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、準(zhǔn)用證/產(chǎn)品許可證、技術(shù)鑒定文件、資質(zhì)等級(jí)證明等資料原件，對(duì)有政府部門限制的產(chǎn)品檢查其相關(guān)證件。所有資料及證件均須復(fù)印留存。（2）企業(yè)的生產(chǎn)能力、銷售情況及年?duì)I業(yè)額。（3）人力資源狀況。（4）認(rèn)證及獲獎(jiǎng)情況。（5）生產(chǎn)設(shè)備的先進(jìn)程度、運(yùn)轉(zhuǎn)情況及整個(gè)生產(chǎn)車間的生產(chǎn)狀況。（6）對(duì)產(chǎn)品各主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)采取的控

4、制手段。（7）產(chǎn)品的主要原材料產(chǎn)地及質(zhì)量。（8）生產(chǎn)車間、原材料庫房、成品庫房的現(xiàn)場(chǎng)管理情況。（9）主要客戶情況。（10）全國供貨運(yùn)輸能力情況。針對(duì)材料類供應(yīng)商的資質(zhì)、產(chǎn)能、人力、設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)管理、配送能力等方面，招商梳理出具有針對(duì)性的考察內(nèi)容。3. 多部門協(xié)同以往進(jìn)行供應(yīng)商考察的工作都集中在采購招標(biāo)一個(gè)部門，但采購招標(biāo)部門只是采購招標(biāo)職能的執(zhí)行部門，并不具備專業(yè)性的判斷能力。比如在對(duì)營(yíng)銷類、工程類、設(shè)計(jì)類供應(yīng)商進(jìn)行考察時(shí)，相關(guān)的營(yíng)銷、工程、設(shè)計(jì)等專業(yè)職能部門更能提供更加專業(yè)的評(píng)價(jià)。同時(shí)，由單一部門進(jìn)行考察，還容易滋生腐敗的暗區(qū)。基于為項(xiàng)目選擇優(yōu)秀供應(yīng)商的角度出發(fā)，標(biāo)桿企業(yè)更注重多部門聯(lián)合考察的

5、重要性。恒大地產(chǎn)就明確要求：?jiǎn)我徊块T不得進(jìn)行供應(yīng)商考察，供應(yīng)商考察工作需采購、招標(biāo)、總工室、工程等部門進(jìn)行聯(lián)合考察。招商地產(chǎn)的考察原則也提出：所有考察工作至少2個(gè)部門3個(gè)以上人員參加完成。4. 差異化考察正如之前提到的招商地產(chǎn)案例，標(biāo)桿房企在對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考察時(shí)，會(huì)針對(duì)不同類別供應(yīng)商設(shè)置不同的考察緯度、不同的考察指標(biāo)。如下圖：按照不同類別來設(shè)置不同的考察緯度，梳理出針對(duì)性的考察指標(biāo)，更能夠體現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商考察的客觀性，能更加清楚的反應(yīng)出供應(yīng)商的綜合能力，篩選出來的供應(yīng)商能力模型與企業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)需要更匹配。招商地產(chǎn)針對(duì)不同類別供應(yīng)商，就梳理出不同的考察維度，如下表：承建單位供貨商設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力質(zhì)量控

6、制技術(shù)力量資金狀況資金狀況擅長(zhǎng)領(lǐng)域配合服務(wù)合作條件團(tuán)隊(duì)人員配備質(zhì)量控制配合服務(wù)比如，針對(duì)設(shè)計(jì)類供應(yīng)商，招商地產(chǎn)會(huì)更注重其與項(xiàng)目所匹配的設(shè)計(jì)能力。也就是，房企需要的是設(shè)計(jì)住宅能力強(qiáng)還是商業(yè)設(shè)計(jì)能力，是規(guī)劃設(shè)計(jì)能力強(qiáng)還是施工圖設(shè)計(jì)能力？在厘清自身需求后，再去甄選相匹配的供應(yīng)商；在工程類供應(yīng)商的考察過程中，招商地產(chǎn)更看重的是供應(yīng)商的現(xiàn)場(chǎng)管理能力，因此會(huì)專門針對(duì)供應(yīng)商的在建項(xiàng)目進(jìn)行考察；而針對(duì)材料設(shè)備類供應(yīng)商，則趨向于對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)能、財(cái)務(wù)狀況、質(zhì)量保證等方面的評(píng)價(jià)。明源地產(chǎn)研究通過對(duì)比標(biāo)桿房企后發(fā)現(xiàn)，針對(duì)不同類別的供應(yīng)商設(shè)置差異化的考察問卷，是供應(yīng)商考察的重要發(fā)展趨勢(shì)。5. 一票否決制明源地產(chǎn)研究院在

7、研究諸多標(biāo)桿房企的供應(yīng)商考察表單時(shí)發(fā)現(xiàn)，包括復(fù)地、華遠(yuǎn)、星河在內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)在供應(yīng)商考察表單中，都針對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量、資金、技術(shù)服務(wù)、管理能力的需求設(shè)置了紅線條款。在對(duì)供應(yīng)商的考察過程中，一旦發(fā)現(xiàn)有供應(yīng)商不能滿足這些維度的紅線要求，即對(duì)供應(yīng)商入圍進(jìn)行否決。通過設(shè)置紅線條款來避免此類供應(yīng)商帶來的合作風(fēng)險(xiǎn)，此類做法值得許多房企進(jìn)行借鑒。如下表：維度否決條件質(zhì)量企業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)低于國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品性能低于市場(chǎng)同類產(chǎn)品 實(shí)體外觀質(zhì)感、殘次品比例超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)無完善的過程控制及驗(yàn)收制度、無專職檢測(cè)人員和必要的檢測(cè)設(shè)備 資金總負(fù)債超過總資產(chǎn)的50% 付款期望不符合我司招標(biāo)條款 技術(shù)企業(yè)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)低于國家或行業(yè)統(tǒng)

8、一標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)原材料質(zhì)量存在問題，庫存與介紹不相符 質(zhì)保期不滿足國家規(guī)定期限業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置及配套服務(wù)能力不滿足我司集團(tuán)采購范圍無合作意愿，合作方式不滿足招標(biāo)要求管理工期不滿足項(xiàng)目要求質(zhì)量保證資料齊全第三方檢測(cè)資料不齊全 證照不齊全（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證書）專業(yè)資質(zhì)不滿足條件無響應(yīng)的項(xiàng)目地或經(jīng)營(yíng)地備案文件無該類產(chǎn)品供貨或供貨安裝經(jīng)驗(yàn)（驗(yàn)收證書）6. 量化考察指標(biāo)實(shí)際的供應(yīng)商考察過程中，一個(gè)最重要問題是：我們?nèi)绾蚊鞔_一個(gè)供應(yīng)商到底該得多少分？這個(gè)得分的依據(jù)是什么？既然A供應(yīng)商比B供應(yīng)商優(yōu)秀，那么這個(gè)差距能否進(jìn)行量化？在供應(yīng)商考察過程中，評(píng)判打分的標(biāo)準(zhǔn)必須進(jìn)行量化。針對(duì)每一個(gè)供應(yīng)商考察，房企都必須

9、設(shè)置一個(gè)客觀的、可量化的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，從而避免在考察過程中，因?yàn)橐恍┩庠谠?，比如供?yīng)商接待服務(wù)、供應(yīng)商人員熱情程度所帶來的感情分和情緒分。一些標(biāo)桿經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，形成了一套完整、有效、可行的操作表單，對(duì)供應(yīng)商考察評(píng)價(jià)表的每一項(xiàng)指標(biāo)，都設(shè)置了從優(yōu)到劣的得分情況。拿萬科舉例。針對(duì)總承包供應(yīng)商的考察，萬科首先將考察維度的每一個(gè)指標(biāo)分為：好（X1.0）較好（X0.8）一般（X0.6）較差（X0.2）差（X0.0）五個(gè)得分標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對(duì)五個(gè)得分標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行詳細(xì)的說明（部分）：通過設(shè)置合理得分標(biāo)準(zhǔn)，加上詳細(xì)說明相結(jié)合的方式，使得每一個(gè)供應(yīng)商的得分情況得以客觀體現(xiàn)，每一個(gè)分?jǐn)?shù)的來源有理有據(jù)，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商能力的有效評(píng)價(jià)。通過對(duì)供應(yīng)商考察前的初步審查，明確考察內(nèi)容，量化我們的考察指標(biāo)，同時(shí)，考察過程中重視多個(gè)部門的聯(lián)合考察制度，建立起差異化的考察分類和審查性的一票否決制度，能夠大幅提升供應(yīng)商