房地產(chǎn)企業(yè)會計實務(wù)手冊強(qiáng)烈推薦非常

1、表1-4 房屋開發(fā)成本明細(xì)賬開發(fā)項目：××公寓單位：元 年憑證號摘要借方金額貸方金額借方余額借 方 明 細(xì)項 目月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用表1-5開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬單位：甲開發(fā)現(xiàn)場單位：元 年憑證號摘要借方金額貸方金額借方余額借 方 明 細(xì)項 目月日人工費(fèi)折舊費(fèi)辦公費(fèi)水電費(fèi)勞保費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷其他                   

2、         （上述表1-4、1-5的明細(xì)賬屬于“多欄式明細(xì)賬”）以上介費(fèi)用300開發(fā)間接費(fèi)用20021.作為開發(fā)產(chǎn)品的土地。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。注意：企業(yè)為建房而開發(fā)的建設(shè)場地，可將其土地開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本，而不作為開發(fā)產(chǎn)品核算。但建設(shè)土地近期不使用，應(yīng)將其列入開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算。2.作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成準(zhǔn)備銷售的商品房以及受其他單位委托而開發(fā)的房屋等。注意：為安置被拆遷居民而建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，在作為周轉(zhuǎn)房使用前，也列為開發(fā)產(chǎn)品，待開始周轉(zhuǎn)使

3、用后，要從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)出，作為“周轉(zhuǎn)房”單獨核算。另外企業(yè)開發(fā)的已出租的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)單獨進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)將在以后第六章專門進(jìn)行介紹。3.作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施。指屬于城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施，包括：開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路；開發(fā)項目內(nèi)的營業(yè)性公共配套設(shè)施，如銀行、商店、郵局等；開發(fā)項目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施，如中小學(xué)、醫(yī)院等。已出租的配套設(shè)施作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。4.作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的各項工程，包括建設(shè)場地、房屋及其他工程等。（二）發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)已發(fā)出，但不具備銷售收入確認(rèn)條件的

4、開發(fā)商品，包括分期收款發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品，由于所有權(quán)沒有正真轉(zhuǎn)移，所以也仍然作為企業(yè)的存貨管理。但屬于特殊的存貨，應(yīng)單獨進(jìn)行核算和反映。（三）周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置居民周轉(zhuǎn)使用的、產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的各種房屋。企業(yè)開發(fā)的房屋產(chǎn)品一經(jīng)作為周轉(zhuǎn)房使用，也屬于特殊的開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨設(shè)置賬戶，單獨進(jìn)行核算。此外，企業(yè)為安置拆遷居民而建設(shè)的臨時性簡易房屋，也屬于周轉(zhuǎn)房，在“周轉(zhuǎn)房”科目進(jìn)行核算。二、開發(fā)產(chǎn)品核算的賬戶設(shè)置及會計處理（一）開發(fā)產(chǎn)品的核算這里的開發(fā)產(chǎn)品專指已開發(fā)完畢待轉(zhuǎn)讓、銷售的土地、房屋、配套設(shè)施及作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。1.賬戶設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算開發(fā)產(chǎn)品，要設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)

5、品”賬戶。該賬戶借方登記竣工驗收開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記已結(jié)轉(zhuǎn)的對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映的是尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。該賬戶應(yīng)按土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。如：開發(fā)產(chǎn)品土地開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品代建工程等。2.開發(fā)產(chǎn)品的會計處理舉例【例4-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務(wù)：1）5月12日，甲土地已開發(fā)完工，驗收合格，共開發(fā)建設(shè)場地10000平方米，總成本105萬元。分錄如下：答疑編號811040211：針對該題提問借：開發(fā)產(chǎn)品土地（甲土地）1 050 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（甲土地）1 050

6、 0002）5月30日，企業(yè)將開發(fā)的甲土地全部賣出，取得銷售收入180萬元。款項以存入銀行。分錄如下：答疑編號811040212：針對該題提問借：銀行存款1 800 000貸：主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入1 800 000同時結(jié)轉(zhuǎn)土地成本：借：主營業(yè)務(wù)成本 土地銷售成本1 050 000貸：開發(fā)產(chǎn)品土地（甲土地）1 050 0003）6月3日，企業(yè)開發(fā)建設(shè)的A小區(qū)住宅已竣工驗收，實際總成本800萬元，做如下會計分錄：答疑編號811040213：針對該題提問借：開發(fā)產(chǎn)品房屋（A小區(qū)）8 000 000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A小區(qū)） 8 000 0004）企業(yè)開發(fā)建設(shè)的A小區(qū)能夠?qū)ν怃N售的配套工程已竣

7、工驗收，實際成本為150萬元，做如下會計分錄：答疑編號811040214：針對該題提問借：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 1 500 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施 1 500 0005）A小區(qū)住宅已經(jīng)全部銷售，結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本。做如下會計分錄：答疑編號811040215：針對該題提問借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 8 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋8 000 0006）企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施銀行，作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房投入使用，實際成本60萬元。作如下會計分錄：答疑編號811040216：針對該題提問借：固定資產(chǎn) 600 000貸：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施600 000（二）分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算分期收款銷

8、售，是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后，分期收回款項，并分期按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)成本的一種銷貨方式。分期收款開發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認(rèn)收入條件的發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品要通過“發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品”科目進(jìn)行核算。【例4-7】某企業(yè)已開發(fā)完工的B小區(qū)2號樓采用分期收款方式出售給甲單位，總售價120萬元，實際總成本100萬元。合同規(guī)定，全部價款分兩次付清，房屋移交時支付60%，余款于第二年底付清。作如下會計分錄：答疑編號811040217：針對該題提問1.辦妥分期收款銷售合同時：借：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品B小區(qū)2號樓1 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（B小區(qū)2號樓）1 000 0002.首次收款時：借：銀行存款720 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品

9、房銷售收入720 000同時按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 600 000貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品B小區(qū)2號樓600 000第二次收款時仍同首次收款一樣確認(rèn)收入，并按比例結(jié)轉(zhuǎn)成本。如果按合同規(guī)定的時間尚未收到款項，也同樣要確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，未收到的款項作為應(yīng)收賬款處理。（三）周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋，所以在周轉(zhuǎn)使用期間，要按期攤銷周轉(zhuǎn)房的成本。1.賬戶設(shè)置為了核算企業(yè)周轉(zhuǎn)房成本，應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶。該賬戶借方登記結(jié)轉(zhuǎn)來的周轉(zhuǎn)房的實際成本，其貸方登記每期周轉(zhuǎn)房的攤銷額和轉(zhuǎn)作其他用途的周轉(zhuǎn)房的實際成本。其借方余額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實際成本。該賬戶應(yīng)設(shè)置“

10、在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房累計攤銷”兩個明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。如：“周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房累計攤銷”其中“在用周轉(zhuǎn)房”反映的是在用周轉(zhuǎn)房的原始成本。“周轉(zhuǎn)房累計攤銷”的貸方余額反映的是在用周轉(zhuǎn)房的累計攤銷額。周轉(zhuǎn)房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉(zhuǎn)房的凈值。2.周轉(zhuǎn)房核算會計處理舉例：【例4-9】某企業(yè)發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1）企業(yè)根據(jù)需要將一批商品房暫作周轉(zhuǎn)房使用，其實際成本為250萬元。作如下會計分錄：答疑編號811040218：針對該題提問借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房2 500 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋2 500 0002.企業(yè)計提本月周轉(zhuǎn)房攤銷額12000元，做如下會計分錄：答疑編號811040219

11、：針對該題提問借：開發(fā)間接費(fèi)用12000貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房累計攤銷12000注：周轉(zhuǎn)房發(fā)生維修，應(yīng)直接計入管理費(fèi)用賬戶。 第四節(jié)存貨清查的核算存貨清查是通過對各類存貨進(jìn)行實物盤點，確定存貨的實存數(shù)，并與存貨的賬存數(shù)核對是否相符的一種專門方法。企業(yè)至少在年終編制會計報表以前，對各類存貨進(jìn)行一次全面清查，平時如果有必要，也應(yīng)對存貨進(jìn)行重點清查，以保證做到賬實相符。通過存貨清查，如果發(fā)生存貨的實際盈虧，要按規(guī)定辦理報批手續(xù)，并進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理。存貨的盤虧和盤盈是通過“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶進(jìn)行處理的。存貨盈虧的會計處理要分為兩步：第一步，通過存貨清查發(fā)現(xiàn)存貨盈虧時，要根據(jù)存貨清查報告

12、表，對存貨的賬存數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以做到賬實相符；第二步，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，對盈虧損益進(jìn)行會計處理。一、存貨盤盈的會計處理舉例【例4-10】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)財產(chǎn)清查，盤盈鋼材1噸，此類鋼材的現(xiàn)行價格為每噸3000元。答疑編號811040220：針對該題提問盤盈時根據(jù)存貨盤點報告表應(yīng)作如下會計分錄：借：原材料鋼材3000貸：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢3000經(jīng)過企業(yè)經(jīng)理會議批準(zhǔn)，沖減管理費(fèi)用。做如下會計分錄：借：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢3000貸：管理費(fèi)用3000二、存貨盤虧的會計處理舉例存貨盤虧應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。屬于自然損耗和計量不準(zhǔn)造成的盤虧，應(yīng)轉(zhuǎn)作管理費(fèi)用；屬于責(zé)任人過失造

13、成的損失，應(yīng)向責(zé)任人索賠，索賠以外的損失計入管理費(fèi)用；屬于自然災(zāi)害造成的損失，能向保險公司索賠的應(yīng)要求索賠，索賠以外的損失計入營業(yè)外支出?！纠?-11】某企業(yè)經(jīng)過財產(chǎn)清查，盤虧B材料一批，該批材料賬面價值8000元，經(jīng)查明屬于定額內(nèi)損耗2000元，其他屬于自然災(zāi)害造成的損失，保險公司拒絕賠償。答疑編號811040221：針對該題提問盤虧時應(yīng)作如下分錄：借：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢8000貸：原材料B材料8000經(jīng)批準(zhǔn)處理后作如下分錄：借：管理費(fèi)用2000營業(yè)外支出6000貸：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢8000第五章固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的核算第一節(jié)固定資產(chǎn)核算一、固定資產(chǎn)概述（一）固

14、定資產(chǎn)的定義和特征固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)應(yīng)具備以下特征：1.供企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中使用，而不是直接用于出售；2.使用壽命超過一年；3.是有形資產(chǎn)。（二）固定資產(chǎn)的分類固定資產(chǎn)有多種不同的分類方法，企業(yè)會計核算中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將固定資產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)用途和使用情況進(jìn)行綜合分類，一般將固定資產(chǎn)分為以下七大類。企業(yè)可以按照這種分類方法設(shè)置固定資產(chǎn)二級賬，對固定資產(chǎn)進(jìn)行分類核算。1.經(jīng)營用固定資產(chǎn)。指企業(yè)直接用于開發(fā)經(jīng)營方面的各種固定資產(chǎn)。包括為開發(fā)經(jīng)營所使用的房屋建筑物、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、儀器和試驗設(shè)備等

15、。2.非經(jīng)營用固定資產(chǎn)。指企業(yè)不直接服務(wù)于開發(fā)經(jīng)營方面的固定資產(chǎn)。如職工宿舍、職工食堂等房屋設(shè)備和其他固定資產(chǎn)。3.租出固定資產(chǎn)，指在經(jīng)營租賃方式下租給外單位使用的機(jī)械、生產(chǎn)設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備等。（不含租出的房地產(chǎn)，租出的房地產(chǎn)在“投資性房地產(chǎn)”科目核算。）4.不需用固定資產(chǎn)。指本企業(yè)多余或不適用，需要調(diào)配處理的各種固定資產(chǎn)。5.未使用固定資產(chǎn)。指由于準(zhǔn)備改擴(kuò)建或由于經(jīng)營業(yè)務(wù)變更而停止使用的固定資產(chǎn)。但由于季節(jié)性經(jīng)營或大修理等原因暫時停用的固定資產(chǎn)不包括在內(nèi)。6.融資租入固定資產(chǎn)，指企業(yè)以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)，在租賃期內(nèi)，應(yīng)視同企業(yè)自有資產(chǎn)進(jìn)行管理。7.土地，指過去已經(jīng)估價作為固定資產(chǎn)單獨入

16、賬的土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的土地不包括在內(nèi)。（三）固定資產(chǎn)的初始計量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)初始計量的基本原則是按購置成本入賬。固定資產(chǎn)的購置成本是指購建某項固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出。由于固定資產(chǎn)的取得方式不同，其價值構(gòu)成的具體內(nèi)容也有所不同。1.購入的固定資產(chǎn)，按照實際支付的買價、增值稅、進(jìn)口關(guān)稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，如場地整理費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等作為入賬價值。2.自行建造的固定資產(chǎn)，按照建造該固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。3.投資者投入的固定資產(chǎn)，按照

17、投資各方確認(rèn)的價值作為入賬價值。4.在原有固定資產(chǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行改建、擴(kuò)建的固定資產(chǎn)，按照原有固定資產(chǎn)的賬面價值（賬面價值指用固定資產(chǎn)原值減去累計折舊后的凈值）減去改、擴(kuò)建過程中發(fā)生的變價收入，再加上由于改、擴(kuò)建而使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的支出，作為入賬價值。其他如融資租賃的固定資產(chǎn)、接受債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)方式取得的固定資產(chǎn)、盤盈的固定資產(chǎn)等情況一般發(fā)生的情況較少，如遇到此類業(yè)務(wù)，應(yīng)遵照有關(guān)規(guī)定處理。二、固定資產(chǎn)增加的核算（一）賬戶設(shè)置1.“固定資產(chǎn)”總賬賬戶為了核算企業(yè)固定資產(chǎn)增加、減少的情況，企業(yè)要設(shè)置“固定資產(chǎn)”總賬賬戶。該賬戶借方登記企業(yè)從不同渠道增加的固定資產(chǎn)的原價；

18、貸方登記因各種原因而減少的固定資產(chǎn)的原價。期末借方余額反映的是期末固定資產(chǎn)的賬面原價。2.固定資產(chǎn)二級賬（明細(xì)賬）該賬戶可以設(shè)置“經(jīng)營用固定資產(chǎn)”、“非經(jīng)營用固定資產(chǎn)”、“不需用固定資產(chǎn)”、“未使用固定資產(chǎn)”、“土地”等明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。 每一類別的固定資產(chǎn)明細(xì)賬，為了反映各種不同實物形態(tài)的資產(chǎn)，應(yīng)采用借方多欄式明細(xì)賬，分別登記該類各種不同資產(chǎn)的增加、減少及余額情況。（每項目內(nèi)的減少額可用紅字登記）表5-1固定資產(chǎn)二級賬二級科目：經(jīng)營用固定資產(chǎn) 年憑證摘要借方貸方余額借 方 項 目月日房屋及建筑物機(jī)器設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備辦公設(shè)備3.固定資產(chǎn)卡片 在各明細(xì)賬下，對各類固定資產(chǎn)，為了反映每一項固定資

19、產(chǎn)的原值、預(yù)計使用年限、已使用年限、預(yù)計凈殘值及使用部門等情況，還應(yīng)對每一項固定資產(chǎn)設(shè)置固定資產(chǎn)卡片。 固定資產(chǎn)卡片主要登記卡片編號、該固定資產(chǎn)的類別、名稱、制造廠家、購置日期、使用年限、原價、預(yù)計凈殘值，附屬物品和備件以及使用部門等內(nèi)容。（見表5-2）固定資產(chǎn)卡片通常填制一式兩份，財會部門保留一份，固定資產(chǎn)的使用和保管部門保存一份。財會部門保管的固定資產(chǎn)卡片要定期與固定資產(chǎn)的使用和保管部門進(jìn)行核對。表5-2固定資產(chǎn)卡片（正面）資產(chǎn)類別：卡片編號： 資產(chǎn)名稱原值制造廠商其中：安裝費(fèi)規(guī)格型號預(yù)計使用年限購置日期凈殘值率附屬物品和備件名稱規(guī)格數(shù)量固定資產(chǎn)卡片（背面） 使用部門啟用時間使用部門負(fù)責(zé)人

20、會計科長動力設(shè)備科長4.固定資產(chǎn)卡片登記簿為了防止固定資產(chǎn)卡片的丟失，也為了便于隨時掌握各部門使用的固定資產(chǎn)情況，企業(yè)財會部門應(yīng)設(shè)置“固定資產(chǎn)卡片登記簿”。在“固定資產(chǎn)卡片登記簿”中要登記各種固定資產(chǎn)卡片編號、固定資產(chǎn)名稱、原值、啟用時間和卡片所在部門（即固定資產(chǎn)的使用或保管部門）等情況。（見表5-3）。表5-3固定資產(chǎn)卡片登記簿企業(yè)管理部門： 日期卡片編 號資產(chǎn)名 稱資 產(chǎn)型號原值啟用時間注銷日期固定資產(chǎn)卡片登記簿應(yīng)該按固定資產(chǎn)的使用部門分戶進(jìn)行登記，這樣既便于掌握各部門的固定資產(chǎn)情況，也便于期末對固定資產(chǎn)計提折舊。（二）固定資產(chǎn)增加的會計處理1.購入固定資產(chǎn)的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入固定資產(chǎn)

21、分為需要安裝的固定資產(chǎn)和不需要安裝的固定資產(chǎn)兩種情況。1）購入不需要安裝的固定資產(chǎn)購入不需要安裝而可以直接交付使用的固定資產(chǎn)，在會計核算上，應(yīng)按其實際支出直接計入“固定資產(chǎn)”賬戶。【例5-1】企業(yè)購入一臺不需要安裝的機(jī)械設(shè)備，發(fā)票價格100 000元，增值稅17 000元，發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)等支出3 000元，款項已全部付清，做如下會計分錄：答疑編號811050101：針對該題提問借：固定資產(chǎn)120 000貸：銀行存款120 0002）購入需要安裝的固定資產(chǎn)購入需要安裝的固定資產(chǎn)是指購入的固定資產(chǎn)需要安裝以后才能交付使用。在會計核算上，企業(yè)購入需要安裝的固定資產(chǎn)以及安裝費(fèi)用先要通過“在建工程”賬戶進(jìn)

22、行核算，待安裝完畢后，再轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶。【例5-2】企業(yè)購入需要安裝的試驗設(shè)備一臺，買價20 000元，增值稅3 400元，運(yùn)雜費(fèi)1 000元，款已付，設(shè)備已交付安裝，支付安裝費(fèi)3 000元，已用銀行存款支付。該設(shè)備已安裝完畢交付使用。做如下會計分錄：答疑編號811050102：針對該題提問（1） 購入刨床時：借：在建工程在安裝設(shè)備24 400貸：銀行存款24 400（2） 支付安裝費(fèi)時：借：在建工程在安裝設(shè)備 3 000貸：銀行存款 3 000（3）安裝完畢交付使用時：借：固定資產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)27 400貸：在建工程在安裝設(shè)備27 4002.自行建造固定資產(chǎn)的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建

23、造的固定資產(chǎn)，可分為自營建造和出包建造兩種方式。1）自營建造的固定資產(chǎn)企業(yè)自營建造的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照建造該項固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出作為固定資產(chǎn)的入賬價值。建造固定資產(chǎn)的必要支出包括：工程用物資成本、人工成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、交納的稅金以及分?jǐn)偟钠渌g接費(fèi)用等。企業(yè)自營建造的固定資產(chǎn)，在建造過程中所發(fā)生的支出，先通過“在建工程”賬戶核算；待工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，再轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶?！纠?-3】企業(yè)自建辦公樓一棟，領(lǐng)用工程物資202 000元，支付工程人員工資薪酬60 000元，為工程借款而發(fā)生的利息30 000元，辦公樓現(xiàn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，并交付使用

24、。做如下會計分錄：答疑編號811050103：針對該題提問（1）建造工程領(lǐng)用工程物資時：借：在建工程辦公樓202 000貸：工程物資202 000（2）分配工程人員薪酬時：借：在建工程辦公樓60 000貸：應(yīng)付職工薪酬 60 000（3）計提借款利息時：借：在建工程辦公樓 30 000貸：長期借款應(yīng)計利息（或應(yīng)付利息） 30 000（4）工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時：借：固定資產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn) 292 000貸：在建工程辦公樓 292 000 2）出包建造的固定資產(chǎn)企業(yè)通過出包工程方式建造的固定資產(chǎn)，應(yīng)按支付給承包單位的工程價款作為該項固定資產(chǎn)的成本?！纠?-4】企業(yè)將廠房一幢出包給某施工單位承建

25、，預(yù)付工程款400 000元，工程完工決算，還需補(bǔ)付工程款500000元，廠房現(xiàn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。做如下會計分錄：答疑編號811050104：針對該題提問 （1）向施工單位預(yù)付工程款時：借：應(yīng)付賬款某施工單位400 000貸：銀行存款400000（2）工程決算并補(bǔ)付工程款時：借：在建工程廠房900 000貸：應(yīng)付賬款 400 000銀行存款 500 000（3）工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時：借：固定資產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)900 000貸：在建工程廠房 900 000三、固定資產(chǎn)折舊的核算固定資產(chǎn)折舊就是將固定資產(chǎn)在使用中消耗的價值陸續(xù)地計入到有關(guān)的成本和費(fèi)用中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊就是將

26、固定資產(chǎn)消耗的價值分期計入到有關(guān)開發(fā)成本和期間費(fèi)用中去。（一）固定資產(chǎn)折舊的范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計提折舊的固定資產(chǎn)，包括房屋及建筑物；在用的施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、工具器具；季節(jié)性停用、大修理停用的固定資產(chǎn)、融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)、未使用和不需用的固定資產(chǎn)。不計提折舊的固定資產(chǎn)，包括已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，按照規(guī)定單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地。在會計實務(wù)中，企業(yè)一般應(yīng)按月計提固定資產(chǎn)折舊。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起停止計提折舊。（二）固定資產(chǎn)折舊的計算方法固定資產(chǎn)折舊有四種方法，即：平均年限法、工作量法、雙

27、倍余額遞減法和年數(shù)總和法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊，一般采用平均年限法和工作量法。下面主要介紹這兩種方法。1.年限平均法年限平均法是指按固定資產(chǎn)預(yù)計使用年限平均計算折舊的一種方法。采用這種方法，在固定資產(chǎn)不發(fā)生增減的情況下，每期（年、月）折舊額都是相等的。其計算方式如下：固定資產(chǎn)年折舊額（固定資產(chǎn)原值預(yù)計凈殘值）/固定資產(chǎn)預(yù)計使用年限年折舊率年折舊額/固定資產(chǎn)原價×100%或年折舊率（1-預(yù)計凈殘值率）固定資產(chǎn)預(yù)計使用年限×100%月折舊率年折舊率/12月折舊額固定資產(chǎn)原價×月折舊率【例】企業(yè)某臺設(shè)備原價100 000元，預(yù)計使用5年，預(yù)計凈殘值率為5%，該

28、設(shè)備的折舊率和折舊額為：答疑編號811050105：針對該題提問年折舊率（1-5%）/5×100%19%月折舊率19%/121.58%月折舊額100 000×1.58%1 580（元）固定資產(chǎn)折舊率，有個別折舊率、分類折舊率和綜合折舊率三種。個別折舊率是指按照每一項固定資產(chǎn)計算確定的折舊率；分類折舊率是指按照固定資產(chǎn)的類別，分別預(yù)計該類資產(chǎn)的平均凈殘值率和平均使用年限計算的該類資產(chǎn)的平均折舊率；綜合折舊率是指按企業(yè)的全部固定資產(chǎn)來預(yù)計平均凈殘值率和平均使用年限計算出的平折舊率。以上三種折舊率，按個別折舊率計提折舊，計算的工作量較大，按綜合折舊率計提折舊，準(zhǔn)確性較差。因此企業(yè)

29、一般采用分類折舊率計提折舊。2.工作量法工作量法是按固定資產(chǎn)每期完成的工作量計提折舊的方法。基本計算公式如下：單位工作量折舊額固定資產(chǎn)原值×（1-凈殘值率）/固定資產(chǎn)預(yù)計總工作量某項固定資產(chǎn)的月折舊額該項固定資產(chǎn)當(dāng)月工作量×單位工作量折舊額工作量法在實務(wù)中對運(yùn)輸設(shè)備一般以行使里程為工作量單位；而對于機(jī)器設(shè)備一般以工作小時為工作量單位。注：雙倍余額遞減法及年數(shù)總和法，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般較少采用，在此從略。（三）固定資產(chǎn)折舊核算的會計處理1.賬戶設(shè)置為了反映企業(yè)固定資產(chǎn)折舊情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“累計折舊”賬戶。該賬戶是固定資產(chǎn)的調(diào)整賬戶（抵減賬戶），反映的是固定資產(chǎn)的累計折舊情況

30、，也就是反映固定資產(chǎn)因磨損而造成的價值減少情況。該賬戶貸方登記每期計提的固定資產(chǎn)折舊額，借方登記固定資產(chǎn)因出售、報廢等而轉(zhuǎn)銷的折舊額。期末貸方余額反映的是企業(yè)固定資產(chǎn)的累計折舊情況。該賬戶只需進(jìn)行總分類核算，如果需要了解某項資產(chǎn)的已提折舊情況，可從固定資產(chǎn)卡片中的原值、凈殘值，預(yù)計使用年限和已使用年限等數(shù)據(jù)中計算求得。2.計提折舊的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每月計提的固定資產(chǎn)折舊額，要計入相關(guān)的成本費(fèi)用賬戶。其中開發(fā)現(xiàn)場使用的固定資產(chǎn)折舊額要計入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，企業(yè)管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊額要計入“管理費(fèi)用”賬戶，專設(shè)銷售部門發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊額要計入“銷售費(fèi)用”賬戶。其基本分錄如下：借：

31、開發(fā)間接費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用貸：累計折舊按“平均年限法”計提折舊，如果固定資產(chǎn)不發(fā)生增減變化，即如果固定資產(chǎn)的原值不變，每月的折舊額也是固定不變的。所以，一般情況下，并不需要每月計算固定資產(chǎn)的月折舊額，每月只要按上月的固定數(shù)提取折舊就可以了。只有在固定資產(chǎn)總額發(fā)生增減變化的時候，才需要按現(xiàn)行制度的規(guī)定對月折舊額進(jìn)行調(diào)整。按現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，本月增加的固定資產(chǎn)，本月不提折舊，本月減少的固定資產(chǎn)，本月照提折舊。這樣，在本月提取折舊的時候，只需要按照上月增加或減少的固定資產(chǎn)來調(diào)整本月的折舊額便可。具體可按以下公式計算：本月折舊額上月折舊額+上月增加的固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊額-上月減少的固定資產(chǎn)應(yīng)提的折

32、舊額 具體操作可通過編制折舊費(fèi)用分配表進(jìn)行?！纠?-5】某企業(yè)進(jìn)行折舊費(fèi)用的計算和分配，見表5-3。下述折舊費(fèi)用分配表，是將本月折舊費(fèi)用的計算和分配一并進(jìn)行的。表5-3折舊費(fèi)用分配表 200×年5月31日 應(yīng)借科目部門4月固定資產(chǎn)折舊額4月增加固定資產(chǎn)折舊額4月減少固定資產(chǎn)折舊額本月固定資產(chǎn)折舊額開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)現(xiàn)場5 9401 3201607 100管理費(fèi)用行政管理部門2 2802 280 合 計8 2201 3201609 380答疑編號811050106：針對該題提問根據(jù)以上折舊費(fèi)分配表，編制以下會計分錄：借：開發(fā)間接費(fèi)用7 100管理費(fèi)用2 280貸： 累計折舊 9 380如

33、果按工作量法提取折舊，需要每月按固定資產(chǎn)完成工作量計算當(dāng)月折舊額。其會計分錄與平均年限法相同。以上介紹了固定資產(chǎn)折舊的核算。需要說明，在會計業(yè)務(wù)中還會發(fā)生固定資產(chǎn)修理的核算。固定資產(chǎn)日常修理的核算比較簡單。按新會計準(zhǔn)則的要求，專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)使用的固定資產(chǎn)發(fā)生的修理費(fèi)用計入“銷售費(fèi)用”；生產(chǎn)部門和管理部門發(fā)生的修理費(fèi)用全部計入“管理費(fèi)用”，并不允許預(yù)提或待攤。四、固定資產(chǎn)減少的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)減少的原因有多種。本講座所指的固定資產(chǎn)減少，主要是指固定資產(chǎn)因報廢和出售而引起的固定資產(chǎn)的減少。固定資產(chǎn)如果經(jīng)長期使用，已喪失了工作能力，就要對固定資產(chǎn)進(jìn)行報廢。另外企業(yè)如果有多余的長期不用的固定資

34、產(chǎn)，可以將固定資產(chǎn)進(jìn)行出售，以促進(jìn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。所以企業(yè)有時會遇到固定資產(chǎn)出售或報廢的核算。（一）固定資產(chǎn)出售和報廢核算的賬戶設(shè)置固定資產(chǎn)的報廢或銷售等要通過“固定資產(chǎn)清理”賬戶進(jìn)行核算。要報廢和銷售的固定資產(chǎn)先要轉(zhuǎn)入清理?！肮潭ㄙY產(chǎn)清理”賬戶是個過渡性的資產(chǎn)類賬戶。該賬戶的借方登記轉(zhuǎn)入的要報廢和出售的固定資產(chǎn)的賬面價值（賬面凈值）和固定資產(chǎn)清理過程中發(fā)生的各項清理費(fèi)用，其貸方登記固定資產(chǎn)清理過程中發(fā)生的清理收入。固定資產(chǎn)清理結(jié)束后，該賬戶如果出現(xiàn)借方余額，表示的是固定資產(chǎn)清理的凈損失，期末要轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”賬戶，如果出現(xiàn)貸方余額，表示的是固定資產(chǎn)清理的利得，期末要轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”賬戶。

35、（二）固定資產(chǎn)出售核算的會計處理企業(yè)應(yīng)將多余的和不需用的固定資產(chǎn)及時進(jìn)行出售。出售固定資產(chǎn)的會計處理主要包括以下步驟：第一，轉(zhuǎn)銷出售固定資產(chǎn)的原價和已提折舊；第二，核算出售固定資產(chǎn)的價款收入和清理費(fèi)用；第三，結(jié)轉(zhuǎn)出售固定資產(chǎn)的利得或損失?！纠?-6】某企業(yè)出售多余的設(shè)備一臺，原價120 000元，已提折舊40 000元，雙協(xié)商作價90 000元，款項已收取存入銀行，出售過程中用銀行存款支付運(yùn)輸費(fèi)用2 000元。應(yīng)做如下會計分錄：答疑編號811050107：針對該題提問（1）將準(zhǔn)備出售的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理（即轉(zhuǎn)銷固定資產(chǎn)的原價和累計折舊）：借：固定資產(chǎn)清理80 000累計折舊40 000貸：固定資

36、產(chǎn) 120 000（2）發(fā)生清理費(fèi)用時：借：固定資產(chǎn)清理2 000貸：銀行存款 2 000（3）收到出售設(shè)備價款時：借：銀行存款 90 000貸：固定資產(chǎn)清理90 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)出售固定資產(chǎn)凈損益借：固定資產(chǎn)清理8 000貸：營業(yè)外收入 8 000需要注意，如果企業(yè)出售的固定資產(chǎn)是不動產(chǎn)，比如轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物等，按稅法規(guī)定，還要計算和繳納營業(yè)稅和土地增值稅。這部分內(nèi)容將在以后應(yīng)交稅金部分予以介紹。（三）固定資產(chǎn)報廢的會計處理企業(yè)的固定資產(chǎn)經(jīng)長期使用已喪失了工作能力，要進(jìn)行報廢處理。固定資產(chǎn)正常報廢處理與固定資產(chǎn)出售的處理類似。也要通過三個步驟：第一，將報廢的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入

37、清理；第二，核算固定資產(chǎn)的清理費(fèi)用和清理收入；第三，結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益?！纠?-7】企業(yè)報廢廠房一幢，原價90萬元，已提折舊76萬元，清理過程中用銀行存款支付清理費(fèi)用2萬元，廢料出售取得變價收入5萬元。應(yīng)做如下會計分錄：答疑編號811050108：針對該題提問（1）將報廢的廠房轉(zhuǎn)入清理借：固定資產(chǎn)清理140 000累計折舊760 000貸：固定資產(chǎn)900 000（2）發(fā)生清理費(fèi)用時：借：固定資產(chǎn)清理 20 000貸：銀行存款 20 000（3）取得固定資產(chǎn)清理的變價收入時：借：銀行存款 50 000貸：固定資產(chǎn)清理 50 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益借：營業(yè)外支出110 000貸：固

38、定資產(chǎn)清理110 000第二節(jié)無形資產(chǎn)的核算一、無形資產(chǎn)核算的內(nèi)容無形資產(chǎn)是企業(yè)所持有的、沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性長期資產(chǎn)。包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、特許權(quán)等。在一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為無形資產(chǎn)入賬的通常只有土地使用權(quán)。在我國，土地所有權(quán)屬于國家，企業(yè)只有土地使用權(quán)。除過去國家作為固定資產(chǎn)撥付給國有企業(yè)使用的土地作為“固定資產(chǎn)”入賬外，凡企業(yè)向國家或其他單位支付了土地出讓金，取得了一定年限的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)后作為企業(yè)自用的土地，都應(yīng)作為無形資產(chǎn)入賬。（但作為開發(fā)產(chǎn)品的土地除外）。二、無形資產(chǎn)土地使用權(quán)的核算（一）賬戶設(shè)置為了核算土地使用權(quán)，企業(yè)應(yīng)設(shè)置并設(shè)置“

39、無形資產(chǎn)”總賬賬戶和“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”明細(xì)賬；還應(yīng)設(shè)置“累計攤銷”賬戶?！盁o形資產(chǎn)土地使用權(quán)”明細(xì)賬戶借方登記取得土地使用權(quán)的實際成本，貸方登記出售和因土地使用權(quán)到期而減少的土地使用權(quán)的實際成本?！袄塾嫈備N”賬戶是“無形資產(chǎn)”的調(diào)整賬戶，該賬戶貸方登記每期按規(guī)定攤銷的無形資產(chǎn)的價值，借方登記無形資產(chǎn)減少時轉(zhuǎn)銷的累計攤銷額。（二）土地使用權(quán)的賬務(wù)處理1）取得自用土地使用權(quán)支付土地出讓金及發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用時：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)貸：銀行存款2）將土地開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時，按其實際成本：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)貸：開發(fā)產(chǎn)品土地3）按土地使用期限，每期攤銷土地使用權(quán)成本時：借：管理費(fèi)用無形資產(chǎn)攤銷貸：

40、累計攤銷4）將自用的土地改變用途，轉(zhuǎn)為開發(fā)和轉(zhuǎn)讓時：借：開發(fā)產(chǎn)品土地累計攤銷貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)（將土地使用權(quán)出租，將在投資性房地產(chǎn)科目核算）。第六章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概念、范圍與初始計量一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2006年新會計準(zhǔn)則頒布以前，在企業(yè)會計業(yè)務(wù)上沒有單獨劃分為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，按存貨進(jìn)行處理，在“出租開發(fā)產(chǎn)品”這一科目進(jìn)行核算；企業(yè)用自有的固定資產(chǎn)對外出租的，按固定資產(chǎn)核算；企業(yè)對外出租自用的土地使用權(quán)，按無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。而新會計準(zhǔn)則對出租性房地產(chǎn)進(jìn)行了統(tǒng)一

41、規(guī)范，將對外出租的房產(chǎn)、對外出租的土地使用權(quán)以及持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，統(tǒng)一劃分為投資性房地產(chǎn)，在“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行核算。從而將投資性房地產(chǎn)與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等固定資產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨而準(zhǔn)備對外出售的房地產(chǎn)區(qū)分開來。二、投資性房地產(chǎn)的范圍按會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)劃入投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的包括了以下范圍：（一）已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)將自有的土地使用權(quán)，以經(jīng)營租賃的方式對外進(jìn)行了出租。但以下兩種情況不屬于投資性房地產(chǎn)：1.計劃用于出租而尚未出租的土地使用權(quán)2.將租入的土地使用權(quán)又對外出租（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企

42、業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)已經(jīng)取得的并準(zhǔn)備將來增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因為這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義，所以應(yīng)劃分為投資性房地產(chǎn)。但按國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。（三）已出租的建筑物已出租建筑物，是指企業(yè)將擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物以經(jīng)營租賃的方式對外進(jìn)行了出租。三、投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量。1.外購的投資性房地產(chǎn)對于外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能確認(rèn)為外購的投資性房地產(chǎn)。（企業(yè)購入的房地產(chǎn)如果自用一段之后再用于出租和資本增值的，屬于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)的

43、轉(zhuǎn)換將在本章第三節(jié)進(jìn)行介紹。）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括買價、相關(guān)稅費(fèi)和可歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。【例6-1】2007年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租，3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓的購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租期3年。4月5日甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元，假設(shè)不考慮其他因素。甲企業(yè)在4月5日購入寫字樓后應(yīng)作如下會計處理。答疑編號811060101：針對該題提問如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓1200 貸：銀行存款1200 如果采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（

44、成本）1200貸：銀行存款1200上述兩筆分錄都是按照成本對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計量，區(qū)別是：在按公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，在初始計量時，投資性房地產(chǎn)科目增加了一個“成本”項目或三級科目。因為在公允價值模式下，在將來后續(xù)計量時投資性房地產(chǎn)還有一個“公允價值變動”項目或三級科目，投資性房地產(chǎn)科目的這兩個項目要分別進(jìn)行反映。而按成本模式進(jìn)行后續(xù)計量則不存在公允價值變動項目，也就無需單獨設(shè)置“成本”這一項目或明細(xì)科目。 2.自行建造的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自建房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地

45、產(chǎn)。（如果在建成后不同時開始出租或用于資本增值，應(yīng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品。自租賃日起再轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換將在本章第三節(jié)進(jìn)行介紹。）自行建造或開發(fā)的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。【例6-2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年2月初開始開發(fā)一棟商品性寫字樓，2007年10月，甲公司預(yù)計寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)立即租賃給乙公司使用，租期為10年，2007年11月1日該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，工程全部造價為900萬元。乙公司于2007年11月1日正式起租。甲房地產(chǎn)公司應(yīng)

46、于2007年11月1日做如下會計處理：答疑編號811060102：針對該題提問如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓900貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（寫字樓）900如果采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）900貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（寫字樓）900 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所謂投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，是指對投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日按什么標(biāo)準(zhǔn)來計價和反映。按新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件的可以采用公允價值計量。但是，同一企業(yè)同時只能采用一種模式，不能同時采用兩種模式

47、。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，也就是在資產(chǎn)負(fù)債表日，對投資性房地產(chǎn)按成本價來計量和反映。投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，會計處理如下（僅以出租房地產(chǎn)為例）：1.外購或自建的投資性房地產(chǎn)，從出租日起，按成本價確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值。借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款 （ 或：在建工程、開發(fā)成本等）2.對投資性房地產(chǎn)，在每月末按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，計提折舊或進(jìn)行攤銷。會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)成本（或：其他業(yè)務(wù)成本）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（注：上述分錄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房地產(chǎn)屬于主營業(yè)務(wù)之一，所以計入主營業(yè)務(wù)成本，其他

48、企業(yè)出租房地產(chǎn)屬于其他業(yè)務(wù)，所以計入其他業(yè)務(wù)成本）。3.取得的租金收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入（或其他業(yè)務(wù)收入）（注：上述分錄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計入“主營業(yè)務(wù)收入”，其他企業(yè)計入“其他業(yè)務(wù)收入”）4.會計期末（一般指年末或中期）投資性房地產(chǎn)存在值跡象的，應(yīng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會計分錄如下：借：資產(chǎn)減值損失計提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5.投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出，如屬于改建、擴(kuò)建等支出，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”或“開發(fā)成本”賬戶，將改擴(kuò)建支出計入工程成本或開發(fā)成本，改擴(kuò)建完成后再按改擴(kuò)建后的成本轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。如屬于日常修理支出則直接計入當(dāng)期損益，即計入管理費(fèi)用?！纠?-3】承6-2：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年11月1日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工時直接出租給乙公司，租期10年