成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂客流動線的規(guī)劃

1、成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂客流動線的規(guī)劃通常情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)顧問公司或開發(fā)企業(yè)內(nèi)前期策劃部門在接到一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，從判斷是否能做商業(yè)物業(yè)，到做什么形式的商業(yè)物業(yè)，再到各類必須的商業(yè)計(jì)劃及策劃的付諸實(shí)現(xiàn)，是一整由調(diào)研、定位、產(chǎn)品和營銷四大部分所組成的完整策劃體系。其中，前兩部分是論證的過程，后兩部分是實(shí)施的方法。大多數(shù)代理公司對前兩個板塊是比較熟悉的，可是落到實(shí)操板塊就出問題。問題出現(xiàn)的原因是多種多樣的，而一些十分關(guān)鍵的要點(diǎn)被忽略，是造成問題的一大主要因素。今天我們就來分享一下在很多開發(fā)商團(tuán)隊(duì)里往往被忽視的客流動線和商鋪劃分等方面的知識點(diǎn)。 在商業(yè)項(xiàng)目中，人們經(jīng)常會聽到客流動線這個詞匯，那么什么是

2、客流動線呢？通俗意義上講，客流動線就是人群在商業(yè)體內(nèi)外或商業(yè)體行走時點(diǎn)的連接，換句話說就是人群在購物中心內(nèi)或外的行走路線，一個腳印一個點(diǎn)、一串腳印一條線，這就是動線?，F(xiàn)如今，客流動線已成為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面需要重點(diǎn)考慮的一個方面。在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃時，如果客流動線規(guī)劃失敗，就會造成動線混亂、客流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。相對外部動線來講，購物中心內(nèi)部客流規(guī)劃顯然是更為重要，因?yàn)橘徫镏行膬?nèi)部交通動線的規(guī)劃方案必須從總體上考慮商業(yè)各業(yè)態(tài)的平衡，使所有商戶都可以得到最大的客流量，一般而言，租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的客流數(shù)量是成正比的，所以，優(yōu)化客流運(yùn)動，最大限度讓客流

3、經(jīng)過盡可能多的商店門口而又不把距離拉的太長，才能達(dá)到最佳效果。簡單的說，就是通過商戶組合及建筑設(shè)計(jì)的各種手段引導(dǎo)顧客在商場內(nèi)的流動，從而促進(jìn)顧客在商場內(nèi)的消費(fèi)，達(dá)到購物中心利益的最大化。因此，客流動線系統(tǒng)是否合理,被普遍認(rèn)為是一個商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件。一、外部客流動線系統(tǒng)： 很多人認(rèn)為商業(yè)建筑的外部環(huán)境不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，所以忽略了其對吸引客流及聚集客流的重要意義。易達(dá)性：眾所周知，位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)客流，暢旺的客流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。因此，外部交通的易達(dá)性和客流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好

4、的易達(dá)性，通常情況下可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下考慮：將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通設(shè)置過街人行天橋設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)停車體系：停車難是現(xiàn)代城市居民日常消費(fèi)時最頭疼的事情，因此現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的客流動線是目前集中型商業(yè)操作時急需要被關(guān)注的要點(diǎn)。人車分流、客貨分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個滿足條件，專門的出租車上下客區(qū)已經(jīng)成為越來越多的新建商業(yè)都會考慮的問題。廣場：通過觀察我們可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)大型的商業(yè)項(xiàng)目都設(shè)置有廣場，無論面積大小，廣場既可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消

5、費(fèi)者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；此外，廣場也可以作為室內(nèi)商業(yè)空間的有效延伸，例如：可在廣場周邊布置餐飲的戶外餐區(qū)、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。通常意義上，大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況，其用途主要有： 設(shè)置地面停車場設(shè)置綠化、道路景觀設(shè)置消費(fèi)者休憩空間品牌商戶舉辦商業(yè)推廣活動二、商業(yè)建筑的內(nèi)部客流動線系統(tǒng)有人說，內(nèi)部客流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂，其實(shí)這樣的說法并不為過。內(nèi)部客流動線的成功與否直接關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的成敗，因此,令每一平方米的室內(nèi)空間都為購物者提供值得回憶的購物經(jīng)驗(yàn)，是內(nèi)部客流動線規(guī)劃者的最終目標(biāo)。具體而

6、言,內(nèi)部客流動線設(shè)計(jì)的基本原則是盡量引導(dǎo)客流經(jīng)過每一間店鋪，同時動線設(shè)計(jì)要注重隨機(jī)性、趣味性、流線型。此外，在注意建筑形態(tài)沒有特殊要求的前提下，要注重室內(nèi)空間設(shè)計(jì)對消費(fèi)者困客流的引導(dǎo)作用。例如導(dǎo)示牌、店招、地面鋪裝、景觀小品、顏色、照明、以及業(yè)態(tài)布置等等，這些因素都會對客流起到積極引導(dǎo)作用。所以說，軟硬結(jié)合的動線整體設(shè)計(jì)，才是好的動線。如何才能規(guī)劃出適合商業(yè)項(xiàng)目本身的內(nèi)部客流動線，發(fā)揮其最大的價值呢？以下幾點(diǎn)因素需要綜合考慮：商業(yè)性質(zhì)的定位: 在進(jìn)行室內(nèi)的動線規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。例如綜合性類的、休閑類的、娛樂類的、餐飲類的、生活必需品類的、專業(yè)類的等等。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同

7、的客流動線，不可一概而論。消費(fèi)層次的定位: 商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)層次也會影響到客流動線的設(shè)計(jì)。在商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費(fèi)層次的定位也會影響到動線設(shè)計(jì)。比如消費(fèi)定位在奢侈品或高端消費(fèi)層次上，客流動線的設(shè)計(jì)中，走道就會設(shè)計(jì)的相對寬敞，通常會達(dá)到6-8米，因?yàn)楦叨松虡I(yè)都是店面式的，自然動線也就不會很復(fù)雜。如果商業(yè)定位在中檔，生活必需上，客流動線就會設(shè)計(jì)得緊湊些，四通八達(dá)些，方便人群的來往。項(xiàng)目面積與業(yè)態(tài)落位: 項(xiàng)目的大小自然是動線的設(shè)計(jì)最直接的影響因素，不同面積的項(xiàng)目，動線設(shè)計(jì)也略有不同，如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方

8、便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解客流的擁堵，提升客流平均到達(dá)率。為了最大限度的保證客流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速客流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會存在一些問題，例如：商鋪產(chǎn)品的安全性，在銷售過程中客戶容易收到打擾，并且客流導(dǎo)向存在了不可預(yù)見性。此外，業(yè)態(tài)的落位也至關(guān)重要，動線的設(shè)計(jì)要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時甚至要因?yàn)閯泳€的設(shè)計(jì)而改變部分業(yè)態(tài)的排列。例如：如果按照消費(fèi)者的購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強(qiáng)

9、的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，家用電器、娛樂、培訓(xùn)類、家居、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。安全因素: 安全因素是每一種客流動線設(shè)計(jì)都必須要重視的因素。利用客流動線來規(guī)避安全風(fēng)險是動線對商業(yè)非常重要的作用。在設(shè)計(jì)客流動線時，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。 三、客流動線劃分通常我們將購物中心內(nèi)部的客流動線劃分為平面客流動線、垂直客流動線、以及兩者的結(jié)合部平面客流動線: 顧名思義，是指在某一樓層或平面上的客流動線。在進(jìn)行平面動線規(guī)劃時，我們應(yīng)該考慮以下因素：曲與直的結(jié)合、角度的處理、寬窄的變化、長度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設(shè)置等。垂直

10、客流: 垂直客流相對于平面客流，設(shè)置應(yīng)該相對簡單，其實(shí)只要注意三個因素，形式、數(shù)量、地點(diǎn)。形式是指設(shè)置電動扶梯、垂直觀光電梯、坡道、普通樓梯、個性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯等。數(shù)量指電梯的幾部等。地點(diǎn)是指各個垂直交通設(shè)施在平面上的具體地點(diǎn)。垂直動線在內(nèi)部動線規(guī)劃中具有非常重要的意義，例如：觀光電梯的設(shè)置，可以增加觀光、趣味性，一般情況下觀光電梯和自動扶梯設(shè)置在進(jìn)入商場后最明顯的位置，是消費(fèi)者的所視景觀的一部分，同時使消費(fèi)者對如何向上走一目了然。此外，垂直通道可以消化平面動線中形成的死角部位。再者，娛樂、餐飲等營業(yè)時間比較特殊（深夜?fàn)I業(yè)

11、）的業(yè)態(tài)需要單獨(dú)設(shè)置垂直交通，以滿足其業(yè)態(tài)的特殊性。在有些購物中心，還有設(shè)置直接跨越數(shù)層的自動扶梯，這種自動扶梯應(yīng)該因地制宜的設(shè)置，要綜合考慮業(yè)態(tài)的需要和對空間的影響，例如：香港的朗豪坊以及大家熟悉的大悅城系列，在北京和沈陽的項(xiàng)目都采用了這樣的垂直動線。本文以案例的形式簡要論述平面客流動線規(guī)劃與商鋪設(shè)置之間關(guān)系的一些基本原則。下面選取了某個項(xiàng)目的一樓平面圖作為案例來分析。該項(xiàng)目主要展示面在東側(cè)，即圖中出入口的位置，也是客流進(jìn)入最多的主入口。圖中紅色虛線為主要動線，藍(lán)色虛線為輔助動線，箭頭表示走向。案例項(xiàng)目改造前：改造前：從平面圖可以看出，該項(xiàng)目的進(jìn)深并不深，在動線設(shè)計(jì)上相比大進(jìn)深大面積的樓層要

12、簡單不少，因此采用最常用的環(huán)形動線。但是同樣也是由于進(jìn)深淺，加上很多機(jī)房類設(shè)施及消防通道的設(shè)置占用了不小的面積，按照此規(guī)劃方案,店內(nèi)空間使用率低下,單層商鋪面積過小，對于利潤實(shí)現(xiàn)和投資回收都有非常不利的影響; 此外, 平層內(nèi)扶梯設(shè)置過多(在短距離內(nèi)設(shè)置了三部扶梯), 商鋪展示面被切割成很多段，不能有效形成商鋪街帶來的人氣聚集效應(yīng); 同時,主要動線不明，輔助動線過多，致使客流分散，且有部分商鋪位于視覺死角。在一樓的位置將麥當(dāng)勞和星巴克等比較能聚集人氣的品牌商家直接放在入口處，對于帶動客流進(jìn)入整個項(xiàng)目并未帶來實(shí)際的幫助，而且使得最好的展面都被一到兩個餐飲商戶全部占據(jù)，無論從租金回報還是項(xiàng)目形象上來

13、看都得不償失。 改造后：對上述問題均提供了有針對性的解決方案。具體措施有：取消一部扶梯，實(shí)現(xiàn)其使用率最大化，增加了商鋪個數(shù)及面積，商鋪組團(tuán)的整體一致性上能更好的聚攏人氣，最大限度地減少了由于各種機(jī)房及消防通道的存在導(dǎo)致商鋪街不能緊鄰而帶來的負(fù)面影響;明確了主要通道，減少了輔助通道數(shù)量，降低客流分散的可能性，使得每個商鋪都能有一定的展示性;單店面積更適合各種業(yè)態(tài)經(jīng)營;將一樓的主要業(yè)態(tài)規(guī)劃為服裝飾品、珠寶、化妝品專門店等相對利潤較高的業(yè)態(tài),有助于提高租金水平及項(xiàng)目形象;出入口設(shè)置的改變使得客流進(jìn)入更為集中，出入口的黃金位置可以作為展示專用場地提供給各個品牌商戶組織活動及展示商品用等。以上案例只是對于動線設(shè)計(jì)原則的一小部分做出了解釋，在實(shí)際操作中每一個項(xiàng)目都有其特殊性和共性.因此,只有建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段就開始合作，方能規(guī)劃出合理的動線。兩個團(tuán)隊(duì)缺一不可，這也是很多開發(fā)商付出慘重代價后才明白的道理。描述:案例項(xiàng)目動線改造前圖片:案例項(xiàng)目動線改造前.jpg 精彩資訊潮流播報編輯推薦佰邦建筑設(shè)計(jì)有限公司 贏在設(shè)計(jì)領(lǐng)航商業(yè)地產(chǎn)未 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè) 成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂 百貨商場空間規(guī)劃設(shè)計(jì)的 · 【佰邦建筑設(shè)計(jì)