房地產(chǎn)成本核算規(guī)范

1、房地產(chǎn)成本核算規(guī)范 第一章 總 則1-1 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算，正確計(jì)算庫(kù)存商品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及公司董事會(huì)和集團(tuán)公司的管理要求，制定本規(guī)范。1-2 公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配生產(chǎn)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，尋求降低成本的途徑。1-3 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受集團(tuán)公

2、司的監(jiān)督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集生產(chǎn)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的生產(chǎn)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目生產(chǎn)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建庫(kù)存商品之間的生產(chǎn)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工庫(kù)存商品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確

3、結(jié)轉(zhuǎn)完工庫(kù)存商品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。第三章 成本核算對(duì)象的確定3-1 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。(1) 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。(2)在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群

4、體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。(3) 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。A、成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。B、同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。C、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 (4) 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸葞?kù)存商品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕?/p>

5、屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1 庫(kù)存商品成本核算應(yīng)視庫(kù)存商品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。為了加強(qiáng)庫(kù)存商品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，正確核算庫(kù)存商品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算庫(kù)存商品的成本，必須明確庫(kù)存商品成本的種類和內(nèi)容。庫(kù)存商品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。庫(kù)存商品成本按其用途，可分為如下四類： 1、土地開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2、房屋開(kāi)

6、發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入庫(kù)存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4、代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類庫(kù)存商品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2) 前期工程費(fèi)3) 建筑安裝工程費(fèi)4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)6) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4-2 各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：土地征用

7、及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)，主要包括以下內(nèi)容：一）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。二）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。三）紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。前期工程費(fèi)：指在取得土地

8、開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：一）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套

9、設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。（2）增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)三） “三通一平”費(fèi)：1）臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2）臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3）臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4）場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。四）臨時(shí)

10、設(shè)施費(fèi)1）臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用2）臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用3）臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)4）臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。主要包括：一） 基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用四）公共部位

11、精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五）戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。六）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水排水直飲水熱水）；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）；3、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）七）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1、 空調(diào)及安裝費(fèi)；2、 電梯及其安裝費(fèi)；3、 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)；4、 高低壓配電及安裝費(fèi)；5、 消防通風(fēng)及安裝費(fèi)；6、 背景音樂(lè)及安裝費(fèi)八）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)1、 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用；2、 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；3、 衛(wèi)星電視費(fèi)用；4、 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；5

12、、 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。一） 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用三） 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四） 室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站五） 室外消防系統(tǒng)費(fèi)六） 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)七）環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)八）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出九）建筑

13、小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等十）道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等十一）圍墻建造費(fèi)： 包括永久性圍墻、圍欄及大門十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈十三）室外背景音樂(lè)十四）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：(1) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可

14、經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。(3) 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：1、 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、 業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)3、 幼兒園：建造成本及配

15、套資產(chǎn)購(gòu)置4、 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置5、 兒童游樂(lè)設(shè)施6、 車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）一）工程管理費(fèi)1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的行政費(fèi)。4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)5）質(zhì)

16、檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二）營(yíng)銷推廣費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用，主要包括：1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建

17、造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他三）資本化利息：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。四）物業(yè)管理完善費(fèi) 包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見(jiàn)費(fèi)用核算辦法。三類期間費(fèi)用與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳

18、見(jiàn)費(fèi)用核算辦法 。第五章 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置5-1 “生產(chǎn)成本”科目：核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。在各級(jí)明細(xì)科目下，再按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。××項(xiàng)目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期 ······· 待開(kāi)發(fā)土地 跨期待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開(kāi)工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“待開(kāi)發(fā)土地”中

19、核算；項(xiàng)目開(kāi)工后，將已開(kāi)工部分逐期自“待開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。5-2 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與樓盤(pán)推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開(kāi)盤(pán)前費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）這類費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。5-3 “預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等庫(kù)存商品時(shí)預(yù)提。費(fèi)

20、用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。對(duì)于預(yù)提費(fèi)用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費(fèi)用直接取帳套中“生產(chǎn)成本-各成本核算對(duì)象的貸方余額”，存貨取帳套“生產(chǎn)成本-各成本核算對(duì)象的借方余額”。5-4 “待攤費(fèi)用” 科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。5-5 “庫(kù)存商品”科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的庫(kù)存商品的實(shí)際成本。各單位在進(jìn)行“庫(kù)存商品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核

21、算項(xiàng)目備注生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。前期工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算+對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì) 按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本 營(yíng)銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他庫(kù)存商品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 成本費(fèi)用的歸集與

22、分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法為：A、按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，

23、計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的生產(chǎn)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。 B、按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)A

24、、應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。B、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借款費(fèi)用資本化 A、借款費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；B、可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；C、可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)

25、在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)?。第七?附 則8-1 本規(guī)范適用于公司全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。8-2 本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)公司有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。 8-3 本規(guī)范自2007年1月1日起執(zhí)行。 附：“生產(chǎn)成本”科目編號(hào)一覽表科 目 名 稱編 號(hào)生產(chǎn)成本4101土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)410105.01政府地價(jià)及市政配套費(fèi)合作款項(xiàng)紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)410105.02勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑研究用房報(bào)批報(bào)建費(fèi) 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi) 增容費(fèi)三通一平費(fèi) 臨時(shí)道路 臨時(shí)用電 臨時(shí)用水 場(chǎng)地平整費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨

26、時(shí)圍墻 臨時(shí)辦公室 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 臨時(shí)圍板建筑安裝工程費(fèi)410105.03基礎(chǔ)工程410105.03.01 土方.01 護(hù)壁（坡）410105.03.01.02 樁基410105.03.01.03 樁基檢測(cè)410105.03.01.04 降水410105.03.01.05結(jié)構(gòu)及粗裝修工程410105.03.02門窗工程410105.03.03 室外門窗410105.03.03.01 戶門410105.03.03.02 防火門410105.03.03.03公共部位精裝修 410105.03.04 大堂精裝修410105.03.04.01 樓梯間精裝修410105.03.04.02 屋面精裝修4

27、10105.03.04.03 外立面精裝修410105.03.04.04室內(nèi)裝修410105.03.05 廚房精裝修410105.03.05.01 衛(wèi)生間精裝修410105.03.05.02 廳房精裝修410105.03.05.03 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修410105.03.05.04室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)410105.03.06 室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.01 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.02 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)410105.03.06.03 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.04室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)410105.03.07 空調(diào)及其安裝費(fèi)410105.03.07.01

28、 電梯及其安裝費(fèi)410105.03.07.02 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)410105.03.07.03 高低壓配電及其安裝費(fèi)410105.03.07.04 消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)410105.03.07.05 背景音樂(lè)及其安裝費(fèi)410105.03.07.06室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)410105.03.08 保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用410105.03.08.01 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用410105.03.08.02 衛(wèi)星電視費(fèi)用410105.03.08.03 三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用410105.03.08.04 家居智能化費(fèi)用410105.03.08.05基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)410105.04室外給排水系統(tǒng)費(fèi)410105.04.01 自來(lái)水系統(tǒng)4

29、10105.04.01.01 雨污水系統(tǒng)410105.04.01.02 直飲水系統(tǒng)410105.04.01.03 熱水系統(tǒng)410105.04.01.04室外采暖系統(tǒng)費(fèi)410105.04.02 管道系統(tǒng)410105.04.02.01 熱交換站410105.04.02.02 鍋爐房410105.04.02.03室外燃?xì)庀到y(tǒng)410105.04.03 管道系統(tǒng)410105.04.03.01 調(diào)壓站410105.04.03.02室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)410105.04.04 高壓線路工程410105.04.04.01 低壓線路工程410105.04.04.02 配電室410105.04.04.03 開(kāi)閉站41

30、0105.04.04.04室外消防系統(tǒng)費(fèi)410105.04.05室外智能化系統(tǒng)費(fèi)410105.04.06 電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)410105.04.06.01 小區(qū)停車管理系統(tǒng)410105.04.06.02 電子巡更系統(tǒng)410105.04.06.03 圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)410105.04.06.04環(huán)境設(shè)計(jì)7綠化建設(shè)費(fèi)8建筑小品9道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)410105.04.10圍墻建造費(fèi)410105.04.11室外照明410105.04.12室外背景音樂(lè)410105.04.13室外零星設(shè)施410105.04.14配套設(shè)施費(fèi)410105.05游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校網(wǎng)球場(chǎng) - -開(kāi)發(fā)間接費(fèi)410105.06工程管理費(fèi)

31、 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 行政管理費(fèi) 施工合同外獎(jiǎng)金4 質(zhì)檢費(fèi)5利息營(yíng)銷費(fèi)用 媒介廣告費(fèi) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) - -物業(yè)完善費(fèi)成本核算項(xiàng)目分類：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)三、建筑安裝工程費(fèi)四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)政府地價(jià)及市政配套費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)建筑小品合作款項(xiàng) 室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)紅線外市政配套費(fèi) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)圍墻建造費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室外照明二、前期工程費(fèi) 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)室外背景音樂(lè)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)室外零星設(shè)施 勘察丈量費(fèi) 空調(diào)及其安裝費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 電梯及其安裝費(fèi) 建筑研究用房 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)五、配套設(shè)施費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi) 高低壓配電及其安裝費(fèi)游泳池 政府報(bào)批

32、報(bào)建費(fèi) 消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)會(huì)所 增容費(fèi) 背景音樂(lè)及其安裝費(fèi)幼兒園三通一平費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)學(xué)校 臨時(shí)道路 保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用網(wǎng)球場(chǎng) 臨時(shí)用電 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用 - 臨時(shí)用水 衛(wèi)星電視費(fèi)用八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 場(chǎng)地平整費(fèi) 三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用工程管理費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 家居智能化費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 臨時(shí)圍墻四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 臨時(shí)辦公室 室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 行政管理費(fèi) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 自來(lái)水系統(tǒng) 施工合同外獎(jiǎng)金 臨時(shí)圍板 雨污水系統(tǒng) 質(zhì)檢費(fèi)三、建筑安裝工程費(fèi) 直飲水系統(tǒng)利息基礎(chǔ)工程 熱水系統(tǒng)營(yíng)銷費(fèi)用 土方室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 媒介廣告費(fèi) 護(hù)壁（坡） 管道系統(tǒng) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 樁基 熱交換站 - 樁基檢測(cè) 鍋爐房物

33、業(yè)完善費(fèi) 降水室外燃?xì)庀到y(tǒng)結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 管道系統(tǒng)門窗工程 調(diào)壓站 室外門窗室外高低壓系統(tǒng)費(fèi) 戶門 高壓線路工程 防火門 低壓線路工程公共部位精裝修 配電室 大堂精裝修 開(kāi)閉站 樓梯間精裝修室外消防系統(tǒng)費(fèi) 屋面精裝修室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 外立面精裝修 電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)裝修 小區(qū)停車管理系統(tǒng) 廚房精裝修 電子巡更系統(tǒng) 衛(wèi)生間精裝修 圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng) 廳房精裝修環(huán)境設(shè)計(jì) 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修綠化建設(shè)費(fèi)舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算     如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出：       &#

34、160;                           商品性土地 自用土地     支付征地拆遷費(fèi)           78 000元72 000元     支付

35、承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000元18 000元     應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元     分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)            10 000元     合計(jì)                 

36、60;   133 000元108 000元     1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：     借；生產(chǎn)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本    78 000         生產(chǎn)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本    72 000         貸：銀行存款    150 000  

37、60;  2、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：     借：生產(chǎn)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本    20 000         生產(chǎn)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本    18 000         貸：銀行存款    38 000     3、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：  &

38、#160;  借：生產(chǎn)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本    25 000         生產(chǎn)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本    18 000         貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款    43 000     4、分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：     借：生產(chǎn)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本

39、0;   10 000         貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用    10 000     同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。 已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)     已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。     為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“生產(chǎn)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶

40、的貸方轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬：     借：庫(kù)存商品土地    1002 000         貸：生產(chǎn)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本    1002 000     為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的生產(chǎn)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支

41、出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應(yīng)將它自“生產(chǎn)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本”

42、賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。     假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用地1200平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為240元（648000元/1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為288 000元（240元×1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：  &#

43、160;  借：生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本    648 000         貸：生產(chǎn)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本    648 000     如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“庫(kù)存商品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹皫?kù)存商品自用土地”賬戶的貸方將其生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方。前期工程費(fèi)的核算   指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)

44、發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建、“三通一平”等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)的核算   指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場(chǎng)

45、地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存商品”賬戶的貸方。建筑安裝工程費(fèi)的核算    房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其

46、建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。     如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：     101商品房630 000元    

47、 102商品房504 000元     合計(jì)  1134 000元     則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：     某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)     設(shè)例中：     101    商品房    1080000元×630000元÷1134000

48、元600000元     102    商品房    1080000元×504000元÷1134000元480000元     采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)

49、用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。     企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。 施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存

50、款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度中，均沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

51、業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下規(guī)定：（一）應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“生產(chǎn)成本”等會(huì)計(jì)科目。、原材料一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品(外購(gòu)件)、修理用備件(備品備件)、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。二、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)(倉(cāng)庫(kù))、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。三、原材料的主要賬務(wù)處理。（一）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收

52、入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（二）自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“生產(chǎn)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（三）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“生產(chǎn)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目

53、。（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。、應(yīng)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)買材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出

54、包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（二）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記

55、“銀行存款”等科目。（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“生產(chǎn)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（四）企業(yè)開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。、預(yù)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：1預(yù)付承包單位款；2預(yù)付供應(yīng)單位款。三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“生產(chǎn)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。（四）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記