專(zhuān)家詳盡解答

1、專(zhuān)家詳盡解答房屋登記辦法2008-06-12   “房屋登記辦法與老辦法有什么區(qū)別？”“農(nóng)村集體土地房屋能否登記？”“哪些情況下可預(yù)告登記？”“申請(qǐng)房屋登記，要繳哪些費(fèi)用？”新辦法實(shí)施，與普通居民息息相關(guān)的一系列疑問(wèn)也隨之出現(xiàn)。正確理解新辦法，對(duì)保護(hù)權(quán)利人和利害關(guān)系人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不受侵害尤為重要。6月10日，市房管局產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)程成順、法制處副處長(zhǎng)王黎珺接受本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)，針對(duì)普通居民的系列疑問(wèn)，給予了最詳盡的解讀。  記者：將于7月1日起實(shí)施的房屋登記辦法與現(xiàn)行的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法有哪些重大區(qū)別？  王黎珺：首先是登記模

2、式發(fā)生了根本性變化。登記機(jī)構(gòu)將從原來(lái)的強(qiáng)制性管理形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橛蓹?quán)利人自愿提出申請(qǐng)。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但不違法也不罰款，登記機(jī)關(guān)只提供服務(wù)；其次是確立和細(xì)化登記簿制度，登記簿內(nèi)容高于產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容，房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證不再是房屋唯一的合法憑證；房屋登記簿記載事項(xiàng)的法律效力大大強(qiáng)化了，因而，市民一定要改變以往的重產(chǎn)權(quán)證、輕登記簿的觀念。為了保護(hù)自己的權(quán)利，在房產(chǎn)交易的過(guò)程中，要養(yǎng)成去登記機(jī)關(guān)查詢(xún)房屋登記狀況的習(xí)慣。    記者：長(zhǎng)期以來(lái)，在辦理房屋權(quán)屬登記和房產(chǎn)交易時(shí)，民間存

3、在兩種做法，一是夫妻共有的房產(chǎn)，習(xí)慣登記在一方名下；二是二手房交易時(shí)，登記機(jī)構(gòu)受理后登記前，買(mǎi)受人就支付了房?jī)r(jià)款，而實(shí)際產(chǎn)權(quán)并未真正過(guò)戶(hù)。這些習(xí)慣做法，常在交易中產(chǎn)生糾紛，那么新辦法將怎樣有效保障當(dāng)事人和善意第三人的合法權(quán)益？  王黎珺：新辦法規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記，“隱形產(chǎn)權(quán)人”需實(shí)名化，并實(shí)行夫妻共有產(chǎn)權(quán)實(shí)名登記制度。凡是夫妻共有的房產(chǎn)，應(yīng)該辦理共有登記。在今年7月1日之前，原房屋產(chǎn)權(quán)交易或抵押等，均需征得夫妻雙方的同意，才能辦理有關(guān)手續(xù)。而在7月1日之后，登記以實(shí)名制為準(zhǔn)，如果登記在一方名下的房產(chǎn)，其單方就可以行使處置權(quán)；同時(shí)，將擬建立交易資金監(jiān)管機(jī)

4、制。房產(chǎn)交易的當(dāng)事人，在受理后登記前這段期間內(nèi)，將購(gòu)房款交由機(jī)構(gòu)監(jiān)管。根據(jù)約定，經(jīng)審查，準(zhǔn)予登記的，登記機(jī)構(gòu)將購(gòu)房資金劃到出賣(mài)人的賬戶(hù)；不予登記的，則將資金劃入買(mǎi)受人賬戶(hù)。    記者：以前，市民經(jīng)常會(huì)買(mǎi)到已經(jīng)賣(mài)給別人的房屋，對(duì)于“一房多賣(mài)”現(xiàn)象，新辦法有哪些規(guī)定？只簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房子算不算購(gòu)買(mǎi)人的？  王黎珺：為防止“一房多賣(mài)”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房后無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，購(gòu)買(mǎi)人可以與出賣(mài)人在合同中對(duì)“預(yù)告登記”作約定，并及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。也就是說(shuō)，消費(fèi)者交了首付，買(mǎi)了期房之后，就可以憑借商品房預(yù)售合同中關(guān)于“預(yù)告登記”的約定

5、，到有關(guān)部門(mén)辦理“預(yù)告登記”，將消費(fèi)者要求開(kāi)發(fā)商交房和辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等預(yù)售合同上的權(quán)利，登記在房屋登記簿上。買(mǎi)賣(mài)房屋合同，從合同成立時(shí)生效；未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不影響合同效力。但該房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。另外，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押的，當(dāng)事人都可以作預(yù)告登記的約定。    記者：預(yù)告登記有哪些作用？   程成順：預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告

6、登記，以制約房開(kāi)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，保障預(yù)告登記人的合法權(quán)益。預(yù)告登記的意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：  一是保全作用。如房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，由于合同沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，能否實(shí)現(xiàn)合同的約定，還是個(gè)未知數(shù)；而預(yù)告登記后，原房屋權(quán)利人一旦違背預(yù)告登記而加以變更，其行為為無(wú)效，從而使買(mǎi)受人的請(qǐng)求權(quán)得以保全。  二是限制出賣(mài)人的處分權(quán)。在未登記之前，出賣(mài)人享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，登記后，出賣(mài)人不可以再隨意處分其不動(dòng)產(chǎn)。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。  三是產(chǎn)生買(mǎi)受人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的效力。對(duì)于買(mǎi)受人而言，沒(méi)

7、有辦理預(yù)告登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只是取得一種合同債權(quán)，不是一種優(yōu)先他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；預(yù)告登記雖然還不能說(shuō)取得物權(quán)，但可以產(chǎn)生對(duì)抗他人的效力，從而使買(mǎi)受人取得了一種具有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（即債權(quán)物權(quán)化）。  但是，預(yù)告登記應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的同意為前提，如果雙方?jīng)]有達(dá)成預(yù)告登記的約定或者法律沒(méi)有強(qiáng)制的預(yù)告登記規(guī)定，是不能進(jìn)行預(yù)告登記的。    記者：哪些行為需要預(yù)告登記？  程成順：有四種情形可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)購(gòu)商品房，以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同

8、意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。  記者：利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人是否可申請(qǐng)異議登記？  程成順：可申請(qǐng)異議登記。新辦法規(guī)定：利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件以及權(quán)利人不同意更正的證明材料等申請(qǐng)異議登記。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。異議登記

9、期限為15天，有效期內(nèi)異議登記申請(qǐng)人，應(yīng)向人民法院提起訴訟，不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記也可以申請(qǐng)注銷(xiāo)異議登記。而且，權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。  由于異議登記限制了房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋的權(quán)利，所以新辦法對(duì)申請(qǐng)異議登記作出了嚴(yán)格的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記，只有在權(quán)利人不同意更正的情況下，利害關(guān)系人方能申請(qǐng)異議登記。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向

10、申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。    記者：此前，集體土地范圍內(nèi)的房屋，基本上是不能登記的，現(xiàn)在農(nóng)村房屋實(shí)際情況較多，此次對(duì)農(nóng)村集體土地的房屋登記有無(wú)特殊規(guī)定？  程成順：新辦法統(tǒng)一了城鄉(xiāng)房屋登記制度，該辦法第一次將集體土地范圍內(nèi)的房屋納入了房屋登記的范圍。7月1日后，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照房屋登記辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記，農(nóng)村村民住房不得轉(zhuǎn)讓給房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員。也就是說(shuō)，只有建房人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，才能進(jìn)行房屋登記。  

11、60; 記者：集體土地使用權(quán)可否抵押？  王黎珺：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)是不得抵押的。但為了鼓勵(lì)農(nóng)民開(kāi)發(fā)荒地，解決資金短缺等問(wèn)題，國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定允許以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押；同時(shí)為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，有利于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)融通資金，允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)以其廠(chǎng)房等建筑物設(shè)定抵押，其建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。    記者：從7月1日開(kāi)始，居民申請(qǐng)住房登記或非住房登記，登記部門(mén)將怎樣收費(fèi)？  程成順：此次，有關(guān)文件對(duì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了明確

12、：房屋登記費(fèi)按件收取，住房登記一套為一件，改變了此前一些地方按面積收費(fèi)的做法，非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請(qǐng)并完成一次登記的為一件；住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元；房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書(shū)費(fèi)。房管部門(mén)按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書(shū)免收證書(shū)費(fèi)。向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，每增加一本證書(shū)加收證書(shū)工本費(fèi)10元；經(jīng)濟(jì)適用住房登記，以及房屋坐落的街道或門(mén)牌號(hào)碼變更、權(quán)利人名稱(chēng)變更而申請(qǐng)的房屋變更登記，減半收費(fèi)。    記者：此前，在辦理房屋貸款時(shí)，常要辦理房屋抵押權(quán)登記，新辦法實(shí)施后，抵押權(quán)登記是否有增加？

13、有哪幾類(lèi)？  程成順：新辦法在抵押權(quán)登記方面增加了很多種類(lèi)和內(nèi)容。辦法規(guī)定，不但可以辦理一般房屋的抵押權(quán)登記，還可以辦理在建工程抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記，這三種抵押權(quán)登記都可以辦理轉(zhuǎn)移、變更和注銷(xiāo)登記（最高額抵押權(quán)為確定登記）；還明確了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。  以預(yù)購(gòu)商品房來(lái)抵押貸款用于支付購(gòu)房款的，可申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記（即為原來(lái)的期房按揭貸款登記），其流程為：商品房預(yù)售合同備案預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；以購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房（二手房，未辦理轉(zhuǎn)移登記的）來(lái)抵押貸款的，可申請(qǐng)辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記，但只有在辦

14、理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記后才能申請(qǐng)辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。    記者：在今年7月1日之前，辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記的，當(dāng)事人憑銀行提供的注銷(xiāo)單，業(yè)主自己到登記中心就可辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)。這種方式，常造成隱患，此前也出現(xiàn)了假注銷(xiāo)的事例。新辦法在抵押權(quán)注銷(xiāo)登記方面，有什么預(yù)防措施？  程成順：有。根據(jù)新辦法規(guī)定，今后辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)時(shí)，除業(yè)主（抵押人）到場(chǎng)外，作為抵押權(quán)人的銀行也要派其代理人到場(chǎng)，由雙方共同申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，才可被受理。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)還要就有關(guān)事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人，詢(xún)問(wèn)筆錄經(jīng)申請(qǐng)人簽字后存檔。  &#

15、160; 記者：已領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的房屋，在新辦法實(shí)施后，老產(chǎn)權(quán)證是否要更新？政策實(shí)施后，新老產(chǎn)權(quán)證將如何銜接？  程成順：新辦法實(shí)施后，雖然產(chǎn)權(quán)證的樣式發(fā)生了變化，但并沒(méi)有規(guī)定原產(chǎn)權(quán)證的有限期限，登記機(jī)構(gòu)也不強(qiáng)制實(shí)施全面的換發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而是在轉(zhuǎn)移登記等過(guò)程中，逐步頒發(fā)新證。    記者：在以前的產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，申請(qǐng)時(shí)有些材料不需要提交原件，此次新規(guī)定在申請(qǐng)登記時(shí)，對(duì)材料提交有何新規(guī)定？  王黎珺：申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件（加蓋印章）；申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)登記材

16、料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記；申請(qǐng)房屋登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱(chēng)或者姓名。申請(qǐng)人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供中文譯本；委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和身份證明。境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。    記者：住宅小區(qū)中公共設(shè)施是否可登記？其產(chǎn)權(quán)怎樣明確？  王黎珺：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公用場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，在開(kāi)發(fā)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)要一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋

17、登記簿上予以記載為全體業(yè)主共有，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。    記者：根據(jù)新辦法規(guī)定，申請(qǐng)房屋登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，有哪些情形，可由當(dāng)事人單方提出申請(qǐng)？  程成順：有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（四）有該辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋預(yù)告登記證明在法律上能證明商品房的歸屬嗎？2012-02-04 12:19 提問(wèn)者懸賞：5分 | wangjs817 | 分類(lèi)：購(gòu)房置業(yè) | 瀏覽12212次我買(mǎi)了一套商品房，房屋已經(jīng)預(yù)告登記，銀行按揭貸款已經(jīng)辦理，正在還款；現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商把這套房又賣(mài)給