專家詳盡解答

1、專家詳盡解答房屋登記辦法2008-06-12   “房屋登記辦法與老辦法有什么區(qū)別？”“農(nóng)村集體土地房屋能否登記？”“哪些情況下可預告登記？”“申請房屋登記，要繳哪些費用？”新辦法實施，與普通居民息息相關的一系列疑問也隨之出現(xiàn)。正確理解新辦法，對保護權利人和利害關系人的不動產(chǎn)物權不受侵害尤為重要。6月10日，市房管局產(chǎn)權與市場管理處處長程成順、法制處副處長王黎珺接受本報記者專訪，針對普通居民的系列疑問，給予了最詳盡的解讀。  記者：將于7月1日起實施的房屋登記辦法與現(xiàn)行的城市房屋權屬登記管理辦法有哪些重大區(qū)別？  王黎珺：首先是登記模

2、式發(fā)生了根本性變化。登記機構將從原來的強制性管理形態(tài)轉變?yōu)橛蓹嗬俗栽柑岢錾暾垺Ｎ唇?jīng)登記，不發(fā)生效力，但不違法也不罰款，登記機關只提供服務；其次是確立和細化登記簿制度，登記簿內(nèi)容高于產(chǎn)權證內(nèi)容，房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準，產(chǎn)權證不再是房屋唯一的合法憑證；房屋登記簿記載事項的法律效力大大強化了，因而，市民一定要改變以往的重產(chǎn)權證、輕登記簿的觀念。為了保護自己的權利，在房產(chǎn)交易的過程中，要養(yǎng)成去登記機關查詢房屋登記狀況的習慣。    記者：長期以來，在辦理房屋權屬登記和房產(chǎn)交易時，民間存

3、在兩種做法，一是夫妻共有的房產(chǎn)，習慣登記在一方名下；二是二手房交易時，登記機構受理后登記前，買受人就支付了房價款，而實際產(chǎn)權并未真正過戶。這些習慣做法，常在交易中產(chǎn)生糾紛，那么新辦法將怎樣有效保障當事人和善意第三人的合法權益？  王黎珺：新辦法規(guī)定：共有房屋，應當由共有人共同申請登記，“隱形產(chǎn)權人”需實名化，并實行夫妻共有產(chǎn)權實名登記制度。凡是夫妻共有的房產(chǎn)，應該辦理共有登記。在今年7月1日之前，原房屋產(chǎn)權交易或抵押等，均需征得夫妻雙方的同意，才能辦理有關手續(xù)。而在7月1日之后，登記以實名制為準，如果登記在一方名下的房產(chǎn)，其單方就可以行使處置權；同時，將擬建立交易資金監(jiān)管機

4、制。房產(chǎn)交易的當事人，在受理后登記前這段期間內(nèi)，將購房款交由機構監(jiān)管。根據(jù)約定，經(jīng)審查，準予登記的，登記機構將購房資金劃到出賣人的賬戶；不予登記的，則將資金劃入買受人賬戶。    記者：以前，市民經(jīng)常會買到已經(jīng)賣給別人的房屋，對于“一房多賣”現(xiàn)象，新辦法有哪些規(guī)定？只簽了房屋買賣合同，房子算不算購買人的？  王黎珺：為防止“一房多賣”現(xiàn)象，對購房后無法及時辦理過戶手續(xù)的，購買人可以與出賣人在合同中對“預告登記”作約定，并及時向登記機構辦理預告登記。也就是說，消費者交了首付，買了期房之后，就可以憑借商品房預售合同中關于“預告登記”的約定

5、，到有關部門辦理“預告登記”，將消費者要求開發(fā)商交房和辦理產(chǎn)權過戶等預售合同上的權利，登記在房屋登記簿上。買賣房屋合同，從合同成立時生效；未辦理所有權轉移登記的，不影響合同效力。但該房屋的物權轉移，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。另外，對預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓或抵押的，當事人都可以作預告登記的約定。    記者：預告登記有哪些作用？   程成順：預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告

6、登記，以制約房開商把已出售的住房再次出售或者進行抵押，保障預告登記人的合法權益。預告登記的意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：  一是保全作用。如房屋買賣合同成立后，由于合同沒有對抗第三人的效力，能否實現(xiàn)合同的約定，還是個未知數(shù)；而預告登記后，原房屋權利人一旦違背預告登記而加以變更，其行為為無效，從而使買受人的請求權得以保全。  二是限制出賣人的處分權。在未登記之前，出賣人享有對不動產(chǎn)的處分權，登記后，出賣人不可以再隨意處分其不動產(chǎn)。未經(jīng)預告登記的權利人同意而處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。  三是產(chǎn)生買受人優(yōu)先購買的效力。對于買受人而言，沒

7、有辦理預告登記的房屋買賣合同，只是取得一種合同債權，不是一種優(yōu)先他人購買的權利；預告登記雖然還不能說取得物權，但可以產(chǎn)生對抗他人的效力，從而使買受人取得了一種具有物權效力的優(yōu)先購買權（即債權物權化）。  但是，預告登記應以不動產(chǎn)權利人的同意為前提，如果雙方?jīng)]有達成預告登記的約定或者法律沒有強制的預告登記規(guī)定，是不能進行預告登記的。    記者：哪些行為需要預告登記？  程成順：有四種情形可以申請預告登記。預購商品房，以預購商品房設定抵押，房屋所有權轉讓、抵押的可以申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人書面同

8、意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。  記者：利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人是否可申請異議登記？  程成順：可申請異議登記。新辦法規(guī)定：利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件以及權利人不同意更正的證明材料等申請異議登記。異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。異議登記

9、期限為15天，有效期內(nèi)異議登記申請人，應向人民法院提起訴訟，不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記也可以申請注銷異議登記。而且，權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請后，將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。  由于異議登記限制了房屋登記簿記載的權利人處分房屋的權利，所以新辦法對申請異議登記作出了嚴格的規(guī)定，權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，應當向房屋登記機構申請更正登記，只有在權利人不同意更正的情況下，利害關系人方能申請異議登記。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向

10、申請人請求損害賠償。    記者：此前，集體土地范圍內(nèi)的房屋，基本上是不能登記的，現(xiàn)在農(nóng)村房屋實際情況較多，此次對農(nóng)村集體土地的房屋登記有無特殊規(guī)定？  程成順：新辦法統(tǒng)一了城鄉(xiāng)房屋登記制度，該辦法第一次將集體土地范圍內(nèi)的房屋納入了房屋登記的范圍。7月1日后，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照房屋登記辦法的規(guī)定申請房屋登記，農(nóng)村村民住房不得轉讓給房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外的人員。也就是說，只有建房人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，才能進行房屋登記。  

11、60; 記者：集體土地使用權可否抵押？  王黎珺：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權是不得抵押的。但為了鼓勵農(nóng)民開發(fā)荒地，解決資金短缺等問題，國家有關法律規(guī)定允許以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經(jīng)營權設定抵押；同時為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，有利于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)融通資金，允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)以其廠房等建筑物設定抵押，其建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權一并抵押。    記者：從7月1日開始，居民申請住房登記或非住房登記，登記部門將怎樣收費？  程成順：此次，有關文件對房屋登記收費標準也進行了明確

12、：房屋登記費按件收取，住房登記一套為一件，改變了此前一些地方按面積收費的做法，非住房登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件；住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記費收費標準為每件550元；房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。房管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發(fā)房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元；經(jīng)濟適用住房登記，以及房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，減半收費。    記者：此前，在辦理房屋貸款時，常要辦理房屋抵押權登記，新辦法實施后，抵押權登記是否有增加？

13、有哪幾類？  程成順：新辦法在抵押權登記方面增加了很多種類和內(nèi)容。辦法規(guī)定，不但可以辦理一般房屋的抵押權登記，還可以辦理在建工程抵押權登記、最高額抵押權登記，這三種抵押權登記都可以辦理轉移、變更和注銷登記（最高額抵押權為確定登記）；還明確了預購商品房抵押權預告登記和房屋抵押權預告登記。  以預購商品房來抵押貸款用于支付購房款的，可申請辦理預購商品房抵押權預告登記（即為原來的期房按揭貸款登記），其流程為：商品房預售合同備案預購商品房預告登記預購商品房抵押權預告登記；以購買現(xiàn)房（二手房，未辦理轉移登記的）來抵押貸款的，可申請辦理房屋抵押權預告登記，但只有在辦

14、理房屋所有權轉移預告登記后才能申請辦理房屋抵押權預告登記。    記者：在今年7月1日之前，辦理抵押權注銷登記的，當事人憑銀行提供的注銷單，業(yè)主自己到登記中心就可辦理抵押權注銷登記手續(xù)。這種方式，常造成隱患，此前也出現(xiàn)了假注銷的事例。新辦法在抵押權注銷登記方面，有什么預防措施？  程成順：有。根據(jù)新辦法規(guī)定，今后辦理抵押權注銷登記手續(xù)時，除業(yè)主（抵押人）到場外，作為抵押權人的銀行也要派其代理人到場，由雙方共同申請抵押權注銷登記，才可被受理。同時，登記機構還要就有關事項詢問申請人，詢問筆錄經(jīng)申請人簽字后存檔。  &#

15、160; 記者：已領產(chǎn)權證的房屋，在新辦法實施后，老產(chǎn)權證是否要更新？政策實施后，新老產(chǎn)權證將如何銜接？  程成順：新辦法實施后，雖然產(chǎn)權證的樣式發(fā)生了變化，但并沒有規(guī)定原產(chǎn)權證的有限期限，登記機構也不強制實施全面的換發(fā)產(chǎn)權證，而是在轉移登記等過程中，逐步頒發(fā)新證。    記者：在以前的產(chǎn)權登記過程中，申請時有些材料不需要提交原件，此次新規(guī)定在申請登記時，對材料提交有何新規(guī)定？  王黎珺：申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印件（加蓋印章）；申請人應當對申請登記材

16、料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記；申請房屋登記的，申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本；委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。    記者：住宅小區(qū)中公共設施是否可登記？其產(chǎn)權怎樣明確？  王黎珺：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公用場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，在開發(fā)單位申請房屋所有權初始登記時要一并申請登記，由房屋登記機構在房屋

17、登記簿上予以記載為全體業(yè)主共有，但不頒發(fā)房屋權屬證書。    記者：根據(jù)新辦法規(guī)定，申請房屋登記時，應當由有關當事人雙方共同申請，有哪些情形，可由當事人單方提出申請？  程成順：有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（四）有該辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權利人放棄房屋權利；（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋預告登記證明在法律上能證明商品房的歸屬嗎？2012-02-04 12:19 提問者懸賞：5分 | wangjs817 | 分類：購房置業(yè) | 瀏覽12212次我買了一套商品房，房屋已經(jīng)預告登記，銀行按揭貸款已經(jīng)辦理，正在還款；現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把這套房又賣給