房地產(chǎn)項(xiàng)目城市選擇及項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn)初稿20121026

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目城市選擇及項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn)第一章項(xiàng)目定性判斷內(nèi)容 在公司業(yè)務(wù)發(fā)展的推進(jìn)過(guò)程中，各個(gè)項(xiàng)目將分布在不同的區(qū)域和不同的城市。雖然這些項(xiàng)目各不相同，分別具有各自的屬性，但同為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目選擇與開(kāi)發(fā)過(guò)程中仍然存在著一些具有共性的指標(biāo)。為了更好的進(jìn)行項(xiàng)目選擇，簡(jiǎn)化判斷標(biāo)準(zhǔn)，形成項(xiàng)目選擇的程序化與制度化，我們將這些具有共性的判斷標(biāo)準(zhǔn)加以提煉，通過(guò)城市、市場(chǎng)及項(xiàng)目三個(gè)由宏觀至微觀的層次逐一列舉，進(jìn)行闡述。一、 理解城市：1. 目標(biāo)城市與公司戰(zhàn)略匹配程度：目標(biāo)城市是否屬于公司戰(zhàn)略中確定的城市范圍？如果不是，與戰(zhàn)略中確定的城市有無(wú)可比性，可比性如何？2. 城市所處經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展?fàn)顩r2.1. 經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)

2、展歷史2.2. 經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃2.3. 經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)發(fā)展對(duì)城市的影響3. 城市人口及經(jīng)濟(jì)狀況3.1. 城市人口發(fā)展?fàn)顩r3.2. 城市人口結(jié)構(gòu)狀況3.3. 城市匯集能力3.4. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：城市GDP總量、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄額、社會(huì)保障制度等指標(biāo)的變化情況及與其他城市的對(duì)比情況4. 城市人文、歷史特征及發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)產(chǎn)品作為特殊消費(fèi)品，尊重、適應(yīng)客戶，實(shí)現(xiàn)本土化是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。因此，對(duì)不同區(qū)域自然、人文、歷史環(huán)境的理解，了解當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笫抢斫獬鞘械闹匾M成部分。5. 城市化進(jìn)程及總體規(guī)劃?，F(xiàn)階段，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與城市化進(jìn)程息息相關(guān)，一個(gè)城市的規(guī)劃前景，舊城改造及新區(qū)建設(shè)力度

3、直接決定的當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。5.1. 城市發(fā)展歷程及城市化進(jìn)程5.2. 城市總體規(guī)劃5.3. 城市交通規(guī)劃5.4. 城市用地規(guī)劃5.5. 城市園林景觀規(guī)劃5.6. 城市產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃5.7. 城市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃6. 城市政治、政策環(huán)境目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍是地域性較強(qiáng)的行業(yè)，不同的區(qū)域，不同的城市，其政府有著不同的執(zhí)政思路與風(fēng)格，對(duì)行業(yè)的發(fā)展也持不同的態(tài)度。因此，對(duì)政府及其政策的判斷直接決定了我們進(jìn)入的方式、方法與戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。二、 理解市場(chǎng)：1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1.1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡1.2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征1.3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)2. 房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)性。2.1. 過(guò)去3

4、-5年行業(yè)典型指標(biāo)變化狀況：包括人均居住面積、年銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、施工（竣工）面積等。2.2. 城市房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析：3.1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展歷史3.2. 開(kāi)發(fā)商構(gòu)成結(jié)構(gòu)3.3. 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特征3.4. 行業(yè)進(jìn)入壁壘3.5. 典型開(kāi)發(fā)企業(yè)分析4. 一級(jí)市場(chǎng)主要考察項(xiàng)目所在區(qū)域過(guò)去兩年的土地出讓量及所處區(qū)域，未來(lái)一年的土地供給計(jì)劃，土地儲(chǔ)備量。通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)情況的了解我們可以判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)供需結(jié)構(gòu)，發(fā)展速度以及規(guī)模，進(jìn)而預(yù)測(cè)該區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)的供需關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)的程度。5. 二級(jí)市場(chǎng)此項(xiàng)目主要包括分區(qū)市場(chǎng)調(diào)查和研究各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況與集合特征（平均售價(jià)、開(kāi)發(fā)規(guī)

5、模、產(chǎn)品形式、平均消化率、平均容積率、物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征），典型個(gè)案分析（銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售速度、主力戶型、工程進(jìn)度、推廣計(jì)劃、后期推案量等）。通過(guò)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的分析可直接了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況、購(gòu)買(mǎi)層次以及消費(fèi)偏好等，有助于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位。6. 三級(jí)市場(chǎng)主要關(guān)注二手房成交量、成交價(jià)格、主要成交區(qū)域、投資比例等指標(biāo)。通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的了解可觀察三級(jí)市場(chǎng)是否與一二級(jí)市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，為未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)提供判斷依據(jù)。7. 價(jià)格成本指標(biāo)當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)流程、開(kāi)發(fā)成本、稅收優(yōu)惠以及其他一些特色政策等。這些指標(biāo)的確定將直接為項(xiàng)目成本及利潤(rùn)率測(cè)算提供依據(jù)。8. 消費(fèi)者分析8.1. 消費(fèi)者總體特征8.2.

6、消費(fèi)者購(gòu)房行為特征8.3. 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析8.4. 消費(fèi)者總體需求預(yù)測(cè)三、 理解項(xiàng)目：1. 項(xiàng)目背景1.1. 項(xiàng)目來(lái)源1.2. 項(xiàng)目提供者的情況介紹2. 項(xiàng)目地理現(xiàn)狀：2.1. 四至范圍2.2. 地勢(shì)2.3. 地面現(xiàn)狀2.4. 地面居民居住情況2.5. 地下情況2.6. 土地的完整性2.7. 地上空間狀況3. 項(xiàng)目地段分析3.1. 項(xiàng)目位置3.2. 項(xiàng)目周邊交通3.3. 公交系統(tǒng)3.4. 教育配套3.5. 醫(yī)療配套3.6. 商圈特征3.7. 文體配套3.8. 生活配套3.9. 自然景觀3.10. 風(fēng)水評(píng)價(jià)4. 項(xiàng)目大市政狀況4.1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃：包括現(xiàn)有道路、規(guī)劃道路，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗

7、地的關(guān)系（影響）等4.2. 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃實(shí)施時(shí)間4.3. 雨水、污水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃實(shí)施時(shí)間4.4. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等4.5. 永久性供電和臨時(shí)性施工供電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離4.6. 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置4.7. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置5. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5.1. 總用地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等5.2. 住宅建筑面積、公建面積，共建內(nèi)容5.3. 綜合容積率、住宅容積率5.4. 建筑密度5.5. 控高5.6

8、. 綠化率5.7. 其他 6. 項(xiàng)目手續(xù)情況7. 區(qū)域市場(chǎng)分析7.1. 區(qū)域住宅市場(chǎng)概述7.2. 區(qū)域住宅各項(xiàng)指標(biāo)7.3. 區(qū)域市場(chǎng)各類(lèi)型住宅分布狀況7.4. 區(qū)域內(nèi)各類(lèi)型住宅產(chǎn)品供應(yīng)狀況7.5. 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品集合特征（尤其研究與項(xiàng)目類(lèi)似檔次物業(yè)的特征）：包括均價(jià)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均銷(xiāo)售率、平均容積率等7.6. 區(qū)域市場(chǎng)中產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)特征7.7. 未來(lái)2-3年內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型7.8. 分析本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)8. 區(qū)域目標(biāo)客戶群研究通過(guò)研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶群特征及輻射商圈范圍，確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位，目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)，產(chǎn)品建議。8.1. 目標(biāo)客

9、戶群總體特征8.2. 目標(biāo)客戶群購(gòu)房行為特征8.3. 目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)分析8.4. 目標(biāo)客戶群總體需求預(yù)測(cè)9. 項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況、空氣情況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化。 10. 項(xiàng)目的融資及合作前景結(jié)合對(duì)當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境的了解，判斷該項(xiàng)目的融資難易程度。結(jié)合該區(qū)域的潛在合作伙伴以及項(xiàng)目本身素質(zhì)的了解，判斷該項(xiàng)目是否能夠成為一個(gè)較好的合作平臺(tái)。第二章 定量判斷內(nèi)容一、 對(duì)于城市的判斷：根據(jù)城市競(jìng)爭(zhēng)力水平計(jì)算出城市得分，根據(jù)得分把城市按5個(gè)級(jí)別進(jìn)行統(tǒng)一分類(lèi)，最高級(jí)別為5分，其他級(jí)別依次遞減1分，最

10、低為1分。指標(biāo)編號(hào)指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分C1城市總體能力和資源1 2 3 4 5C 1.1GDP總量C 1.2GDP增長(zhǎng)率C 1.3人均GDPC 1.4人均GDP增長(zhǎng)率C 1.5財(cái)政收入C 1.6財(cái)政收入增長(zhǎng)率C 1.7城市化率C 1.8固定資產(chǎn)投資額C 1.9固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率C 1.10房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例C2城市發(fā)展硬件1 2 3 4 5C 2.1城市建成區(qū)面積C 2.2城市規(guī)劃總面積C 2.3常住人口C 2.4常住人口增長(zhǎng)率C 2.5常住人口密度C 2.6人均可支配收入C 2.7人均可支配收入增長(zhǎng)率C 2.8居民儲(chǔ)蓄存款余額C 2.9居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率C 2.10人均住房面積C

11、 3城市發(fā)展軟件1 2 3 4 5C 3.1科教城、大學(xué)城建成規(guī)模C 3.2高等院校數(shù)量C 3.3普通中學(xué)數(shù)量C 3.4雙語(yǔ)學(xué)校數(shù)量C 3.5國(guó)際學(xué)校（基礎(chǔ)教育）數(shù)量C 3.6醫(yī)療衛(wèi)生床位數(shù)二、 市場(chǎng)類(lèi)指標(biāo)指標(biāo)編號(hào)指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分S1市場(chǎng)成長(zhǎng)性（3-5年）1 2 3 4 5S 1.1開(kāi)工量/竣工量S 1.2銷(xiāo)售面積/竣工面積S 1.3存量房總量S 1.4銷(xiāo)售均價(jià)S 1.5房地產(chǎn)投資總量S 1.6存量房變動(dòng)比率S 1.7銷(xiāo)售均價(jià)變動(dòng)比率S 1.8房地產(chǎn)投資變動(dòng)比率S 2人均居住面積1 2 3 4 5S 3土地市場(chǎng)1 2 3 4 5S 3.1土地上年度供應(yīng)量S 3.2保障房用地供應(yīng)比例S 3

12、.3上年度完成開(kāi)發(fā)的土地量S 3.4土地供應(yīng)量變動(dòng)比率S 4行業(yè)平均利潤(rùn)率1 2 3 4 5S 5行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性1 2 3 4 5S 5.1開(kāi)發(fā)商數(shù)量S 5.2開(kāi)發(fā)商數(shù)量變動(dòng)比率S 5.3知名開(kāi)發(fā)商比例S 5.4外地開(kāi)發(fā)商比例S 5.5招牌掛激烈程度S 6消費(fèi)者成熟程度1 2 3 4 5S 7服務(wù)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力1 2 3 4 5S 8金融環(huán)境1 2 3 4 5三、 項(xiàng)目類(lèi)指標(biāo)指標(biāo)編號(hào)指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分x1項(xiàng)目地段評(píng)價(jià)1 2 3 4 5X1.1項(xiàng)目位置X1.2項(xiàng)目周邊交通X1.3公交系統(tǒng)X1.4教育配套X1.5醫(yī)療X1.6商圈X1.7文體配套X1.8生活配套X1.9自然景觀X1.10風(fēng)水評(píng)價(jià)x

13、2項(xiàng)目地理狀況1 2 3 4 5x2.1地形狀況x2.2地面狀況x2.3地面拆遷難度x2.4地下?tīng)顩rx2.5土地完整性x2.6地上空間狀況x3項(xiàng)目市政配套1 2 3 4 5x4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1 2 3 4 5x5項(xiàng)目手續(xù)齊全程度1 2 3 4 5x6合作開(kāi)發(fā)條件1 2 3 4 5X6.1合作方實(shí)力X6.2合作方信譽(yù)X6.3合作方式X6.4付款方式x7區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1 2 3 4 5X7.1開(kāi)工量/竣工量X7.2銷(xiāo)售面積/竣工面積X7.3存量房總量X7.4銷(xiāo)售均價(jià)X7.5存量房變動(dòng)比率X7.6銷(xiāo)售均價(jià)變動(dòng)比率x8區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況1 2 3 4 5x9區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品1 2 3 4 5x10區(qū)域目

14、標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)力1 2 3 4 5四、 四要素評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)編號(hào)指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分F風(fēng)險(xiǎn)1 2 3 4 5F1宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)F2宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)F3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)F4經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)F5資金風(fēng)險(xiǎn)F6項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)Z周轉(zhuǎn)1 2 3 4 5Z1投資回收期Z2現(xiàn)金流為正時(shí)間Z3現(xiàn)金流與公司資金匹配程度Z4銷(xiāo)售周期Z5開(kāi)發(fā)周期L利潤(rùn)1 2 3 4 5L1稅后凈利潤(rùn)L 2銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率L 3投資凈利潤(rùn)率G規(guī)模1 2 3 4 5G1總投資G2銷(xiāo)售總收入G3總用地面積G4總建筑面積第三章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、 計(jì)算依據(jù)和假設(shè)1. 規(guī)劃方案的初步構(gòu)想；2. 合作模式；3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃安排；4. 國(guó)家及城市市有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)的稅費(fèi)政策和文件；

15、5. 城市工程建設(shè)造價(jià)定額及標(biāo)準(zhǔn)；6. 預(yù)測(cè)銷(xiāo)售均價(jià)二、 成本預(yù)測(cè)參照以下表格： 一、土地成本二、前期費(fèi)用三、工程成本四、配套成本直接建設(shè)成本五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用六、項(xiàng)目管理費(fèi)用七、利息支出八、營(yíng)業(yè)稅及附加項(xiàng)目總投資三、 稅務(wù)分析1.  營(yíng)業(yè)稅及附加： 2.  所得稅稅率：3.  土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策，項(xiàng)目本身適用的稅率。四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1. 銷(xiāo)售收入2. 靜態(tài)效益評(píng)價(jià)參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、銷(xiāo)售收入二、總投資三、稅前利潤(rùn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率四、所得稅五、稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率六、總投資凈利潤(rùn)率3.

16、 動(dòng)態(tài)效益情況投資回收期（靜態(tài)）=（T-1）+第（T-1）年（月）的累計(jì)現(xiàn)金流量絕對(duì)值/第T年的現(xiàn)金流量投資回收期（動(dòng)態(tài)）=(T-1)+第（T-I）年的累計(jì)現(xiàn)金折現(xiàn)值/第T年的現(xiàn)金流量折現(xiàn)值 注：T為累計(jì)現(xiàn)金流量為正值的年份（月份）動(dòng)態(tài)效益評(píng)價(jià)按以下表格：稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前回收期稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅后回收期五、 敏感性分析成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如下表所示：?jiǎn)挝唬ㄈf(wàn)元）1. 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×110%預(yù)測(cè)成本×120%一、銷(xiāo)售收入二、直接建設(shè)成本（一）、土地成本（二）、前期費(fèi)用（三）、建安成本（四）、配套成本三、毛利