合同范本之租賃合同審查意見

1、租賃合同審查意見【篇一：租賃合同審查修改意見】租賃合同審查修改意見 XX集團(tuán)投資有限公司：你公司交來的場(chǎng)地租賃和場(chǎng)地轉(zhuǎn)讓兩份合同書實(shí)際都是場(chǎng)地租賃方 面的。經(jīng)審查，提出如下幾點(diǎn)修改意見，供你公司參考。為保留原 版文字，修改的內(nèi)容輔以修改符號(hào)：一、修改符號(hào)說明1、內(nèi)的文字建議刪除；2、有下劃線的文字是建議增加的新內(nèi)容。二、對(duì)場(chǎng)地租賃合同修改內(nèi)容說明1、 對(duì) 轉(zhuǎn)租第三方”除第一次出現(xiàn)未改外，其它一律改為第三方” 第三方”實(shí)際是本合同承租方的承租方或本合同承租方的受讓方。本合同第二次及后來出現(xiàn)的 轉(zhuǎn)租第三方”應(yīng)是第三方。2、滯納金”主要體現(xiàn)在行政管理和行政管理相對(duì)人的關(guān)系中，平等 主體依據(jù)合同法的規(guī)

2、定為 違約金” 滯納金”適用不當(dāng)，會(huì)出 現(xiàn)爭(zhēng)議，有依法不被采納的風(fēng)險(xiǎn)。3、第八條約定事項(xiàng)”改為：其它”或改為其它約定事項(xiàng)”改動(dòng) 的理由主要是本合同都是約定事項(xiàng)，而不僅僅是第八條。【篇二：租賃合同審核審查要點(diǎn)】租賃合同審核審查要點(diǎn)注意租賃用途的變更承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括 品牌、業(yè)態(tài)等，此時(shí)在合同中可以約定要求承租人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及 其它相關(guān)證明文件（包括但不限于擬經(jīng)營(yíng)品牌的經(jīng)營(yíng)代理權(quán)及經(jīng)營(yíng) 權(quán)的相關(guān)證明文件）。如需辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)對(duì)辦理時(shí)間進(jìn)行約 定，并對(duì)承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。二、關(guān)注簽約時(shí)公司尚未成立建議合同注明承租人為*公司籌，并

3、由創(chuàng)辦股東簽字，要求在規(guī)定 時(shí)間內(nèi)辦妥注冊(cè)手續(xù)并補(bǔ)蓋公章，逾期未成立的，出租人有權(quán)解除 合同，或要求其股東繼續(xù)履行合同。三、注意有關(guān)日期項(xiàng)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)明確相應(yīng)違約責(zé)任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承 租人后可適當(dāng)調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期 限上給予順延，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。就開業(yè)日，因商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)分為項(xiàng)目整體開業(yè)和承租人承租物業(yè)開 業(yè)，對(duì)整體開業(yè)期，若開發(fā)商延期，建議約定開業(yè)期可順延，同時(shí) 租賃期限順延；或告知承租人后調(diào)整，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。四、開業(yè)日和裝修期關(guān)系提前開業(yè)情況處理，包括就提前開業(yè)租金及各類費(fèi)用如何收取。逾 期開業(yè)情況處理，如何適用違約金。五

4、、租金和物業(yè)管理費(fèi)租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細(xì)校對(duì)；若長(zhǎng)期租 賃合同，應(yīng)注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)列明，并就租賃期內(nèi)調(diào)整予以約定。但收取和調(diào)整 須符合蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法。其他各費(fèi)用明確列明，并約定可隨市場(chǎng)或有關(guān)部門調(diào)價(jià)而有所調(diào)整， 同時(shí)對(duì)履約保證金項(xiàng)、各類押金均有明確表述。六、逾期支付租金及其他費(fèi)用的違約責(zé)任1、扣除履約保證金；2、有權(quán)停水停電；3、逾期付款違約金；4、逾期支付超過期限，且經(jīng)過書面催告后仍未支付，有權(quán)解除合同， 并收取較高解除合同違約金；5、解除合同后，拒絕撤場(chǎng)搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍 租金違約金，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物品放棄所有權(quán)，出

5、租人有權(quán)自行處理，并 不得要求任何裝修補(bǔ)償；6、送達(dá)方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認(rèn)定送達(dá)。七、房屋交付承租人未按通知辦理房屋交接下風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。何時(shí)起租賃房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風(fēng)險(xiǎn) 始轉(zhuǎn)移至承租人。八、裝修條款裝修押金約定，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修時(shí)間予以限制，并注意裝修未按照 出租人標(biāo)準(zhǔn)下的有關(guān)改正、停工、損害賠償（含出租人和第三人） 及裝修期延誤情況處理及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)。九、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓1、續(xù)租續(xù)租申請(qǐng)期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期 限屆滿前一定期限偕潛在承租人進(jìn)入該房屋了解房屋情況。2、退租如以租賃房屋為公司注冊(cè)地址，需

6、約定承租人退租后一定期限內(nèi)變 更注冊(cè)地址，并約定違約責(zé)任。3、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于轉(zhuǎn)讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續(xù)履行，此時(shí)可約定 在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊(cè)設(shè)立承租人絕對(duì)控 股新公司以代替承租人從事本合同約定經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并由新公司和出 租人簽署確認(rèn)文件。十、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主 張房屋買賣合同無效并主張優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋。建議租賃合同或可 直接約定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或?qū)Τ凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)在行 使期限、條件上予以限制。如 出租人應(yīng)于房屋出賣前一個(gè)月書面通 知承租人，承租人于通知后一個(gè)月

7、內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。十一、房屋返還返還時(shí)間和返還房屋要求，重點(diǎn)關(guān)注未按期返還違約責(zé)任：1、停水停電；2、承租人放棄未搬離物品所有權(quán)，出租人自由處置；3、出租人恢復(fù)房屋費(fèi)用由承租人承擔(dān)；4、承租人無權(quán)主張裝修補(bǔ)償；5、每天按雙倍租金、物業(yè)管理費(fèi)支付違約金；6、租賃期屆滿至實(shí)際返還房屋使用費(fèi)。十二、合同解除出租人可解除合同情形，重點(diǎn)關(guān)注：1、未付租金及各類費(fèi)用（含履約保證金、各類押金扣除后的補(bǔ)足） 至一定期限（注意書面通知）；2、轉(zhuǎn)租、分租情形；3、改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；4、未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營(yíng)業(yè)時(shí)間少于合同約定；5、裝修、

8、維修事項(xiàng)；6、衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響 相鄰承租人使用；7、未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；8、有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。十三、就商業(yè)廣場(chǎng)租賃和寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點(diǎn)（和商業(yè)廣場(chǎng)租賃相同處不在陳述）1、注意租賃用途的正確表述因?qū)懽謽浅鲎獠煌蜕虡I(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只為辦公等使 用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營(yíng)性使用?！酒悍课葑赓U合同審查要點(diǎn)】房屋租賃合同審查要點(diǎn)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定：房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！币?、審查當(dāng)

9、事人雙方是否具備主 體資格1、出租人是否具備主體資格出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題， 所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身 份證或戶口??；出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其 營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利 房屋的所有權(quán)人：出租人是否和出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致， 必要時(shí)到房屋管理部門查詢。 委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否和出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名 稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán) 出租的書面證明材料。 共有房屋出租

10、的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同 意出租的書面證明材料。 房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面 證明材料。2、承租人是否具備主體資格審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持 有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的 營(yíng)業(yè)執(zhí)照。特別注意：城市私有房屋管理?xiàng)l例第二十二條規(guī)定：機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因 特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！倍?、審查房屋的租賃用途和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營(yíng)性用房。如果合同約定的租賃用途和政府批準(zhǔn)的

11、規(guī)劃用途不一致，須報(bào) 規(guī)劃部門批準(zhǔn)。三、審查房屋是否存在禁止出租的情形根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條規(guī)定：住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政 策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和 其他租賃條款?！备鶕?jù)城市房屋租賃管理辦法第六條：有下列情形之一的房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八） 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門

12、有關(guān)規(guī)定的；（九） 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！彼?、審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè) 備狀況1、必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置2、租賃面積的計(jì)算方法（使用面積還是建筑面積）3、房屋結(jié)構(gòu)上述1-3的審查，主要是查看和房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。4、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依， 同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修的要求。5、審查出租人是否同意承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修或改造，如果同意那 么裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)是什么。6、審查房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況（最好以制作附件的形成 加以明確），對(duì)附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添

13、設(shè)，租賃期滿 交還時(shí)的具體要求。7、如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃 期滿時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。五、審查租賃期限中華人民共和國(guó)合同法第二一條規(guī)定：租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！睉?yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的 約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的 約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。六、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限1、 租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；2、 租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理； 3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付 的具體日期或最后日期。七、關(guān)于其他條款的審查1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件3、保險(xiǎn)條款：審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)、保險(xiǎn)費(fèi)用 負(fù)擔(dān)4、合同的變更和解除：審查是否對(duì)己方當(dāng)事人較為有利5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利 影響6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍7、爭(zhēng)議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的