盛世商都與民生合作聯(lián)合開發(fā)商業(yè)項目說明 - 副本

1、1 西安兆恒實業(yè)發(fā)展有限公司是一家以大型批發(fā)市場、商業(yè)街區(qū)、商西安兆恒實業(yè)發(fā)展有限公司是一家以大型批發(fā)市場、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的綜合型企業(yè)。業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的綜合型企業(yè)。 兆恒實業(yè)先后開發(fā)并經(jīng)營的康復路鞋業(yè)批發(fā)市場、玉祥門汽車配件兆恒實業(yè)先后開發(fā)并經(jīng)營的康復路鞋業(yè)批發(fā)市場、玉祥門汽車配件批發(fā)市場、閻良勝利路綜合市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、西部電子批發(fā)市場、閻良勝利路綜合市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、西部電子商業(yè)步行街西區(qū)、三橋汽配裝飾城、長安綠色無公害蔬菜批發(fā)市場商業(yè)步行街西區(qū)、三橋汽配裝飾城、長安綠色無公害蔬菜批發(fā)市場等項目，享有良好的社會聲譽和榮譽，經(jīng)濟效益相當可觀。等項目，享

2、有良好的社會聲譽和榮譽，經(jīng)濟效益相當可觀。 公司經(jīng)過多年的歷練，已經(jīng)積累了豐富的開發(fā)、經(jīng)營、管理經(jīng)驗和公司經(jīng)過多年的歷練，已經(jīng)積累了豐富的開發(fā)、經(jīng)營、管理經(jīng)驗和雄厚的，對開發(fā)、運營大型商業(yè)社區(qū)十分熟悉。雄厚的，對開發(fā)、運營大型商業(yè)社區(qū)十分熟悉。2對民生的認識：1 1、民生是西安有影響力的品牌商家，深受廣大消費者信賴。、民生是西安有影響力的品牌商家，深受廣大消費者信賴。2 2、貨真價實，口碑好；、貨真價實，口碑好；3 3、物美價廉，價格實惠；、物美價廉，價格實惠；4 4、專業(yè)化管理，服務優(yōu)良；、專業(yè)化管理，服務優(yōu)良；5 5、具有戰(zhàn)略眼光，對周邊商業(yè)有明顯的帶動性、示范性。、具有戰(zhàn)略眼光，對周邊商

3、業(yè)有明顯的帶動性、示范性。3盛世商都與民生合作開發(fā)商業(yè)項目說明盛世商都與民生合作開發(fā)商業(yè)項目說明西安兆恒實業(yè)發(fā)展有限公司西安兆恒實業(yè)發(fā)展有限公司20102010年年4 4月月4目目 錄錄項目背景開發(fā)現(xiàn)狀項目合作意向合作前景5PART 1：項目背景6 長安地處關中平原中部，總面積1583平方公里，城區(qū)距西安市中心僅8.7公里。隴海鐵路、西康鐵路、108國道、210國道、包茂高速、西漢高速貫穿全境，區(qū)內(nèi)五橫十縱道路主干網(wǎng)絡基本形成。2008年斥巨資建成了連接西安高新開發(fā)區(qū)和西安航天產(chǎn)業(yè)基地的西部大道，2009年建設終南大道，使橫跨西安城市中心的南北大道經(jīng)過長安區(qū)延伸到秦嶺北麓，交通十分便捷。通訊、

4、電力、水資源等供應豐富，地熱資源極具開發(fā)潛力。 長安區(qū)科教資源豐富，擁有實力雄厚的中國航天推進技術研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研機構(gòu)。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地均建在長安。西部大學城基礎設施完善，已有陜西師范大學、西安電子科技大學、西北工業(yè)大學等26所高校入駐，20余萬在校師生成為推動長安經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的人才寶庫和智力資源。7努力把長安打造成西安都市新板塊。努力把長安打造成西安都市新板塊?！巴怀鲆粋€中心區(qū)，做強六個輻射點”，著力推進城市化進程。到2012年，力爭實現(xiàn)區(qū)域基礎設施基本完善、產(chǎn)業(yè)和人口相對聚集、現(xiàn)代文明氣息濃郁、環(huán)境面貌全面提升目標，把

5、長安真正建設成為西安最具活力和發(fā)展力的都市新板塊！努力把長安打造成西安經(jīng)濟副中心。努力把長安打造成西安經(jīng)濟副中心。積極實施產(chǎn)業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略，壯大可持續(xù)稅源，努力實現(xiàn)內(nèi)涵式發(fā)展。到2012年，主要經(jīng)濟指標增幅明顯高于全市平均水平，區(qū)域綜合實力力爭進入全市前三名，真正把長安建設成為具有競爭力的西安經(jīng)濟副中心！努力把長安打造成西安文化大客廳。努力把長安打造成西安文化大客廳。到2012年，全區(qū)文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到5億元，真正把長安建設成為魅力四射的西安文化大客廳！努力把長安打造成西安生態(tài)后花園。努力把長安打造成西安生態(tài)后花園。到2012年，逐步形成以山地森林為主體，河庫水面為鑲嵌，綠色廊道為連接，平原林網(wǎng)為脈

6、絡，城市綠地為枝葉的區(qū)域生態(tài)網(wǎng)絡體系，秦嶺北麓山區(qū)森林覆蓋率達到80%，平原綠化覆蓋率達到30 %，城市綠化覆蓋率達到45%，確保以良好的生態(tài)環(huán)境吸引國內(nèi)外游客前來觀光、體驗，全區(qū)年接待游客達500萬人次，旅游業(yè)直接收入達到4億元，真正把長安建設成風光秀麗、環(huán)境優(yōu)美的西安生態(tài)后花園！ 8 西安市各區(qū)縣在未來商業(yè)發(fā)展中，將依據(jù)規(guī)劃中商圈的定位、功能等選擇和引進項目，并在2020年前，完成規(guī)劃商圈建設內(nèi)容。 按照西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃長安區(qū)將建2個超廣域商圈，分別為韋曲物流商圈、引鎮(zhèn)物流商圈。同時，長安區(qū)還將將3個區(qū)域商圈，分別為郭杜商圈、大學城商圈、常寧商圈。 91、市民消費受西安市區(qū)特別是南郊

7、的影響較大，具有明顯融入西安消費圈的特點。2、長安區(qū)居民目前主要消費集中在南郊長安路沿線，并有逐步南移、西遷的特點。3、長安區(qū)居民對民生品牌比較認可，日常消費品很大比例都在民生購買。4、長安區(qū)的消費人群不僅僅局限于長安區(qū)居民本身，也有大量的過境市民和旅游、休閑者在長安區(qū)消費。5、長安區(qū)的消費力隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口的不斷增加，呈現(xiàn)出不斷升級的態(tài)勢。6、隨著區(qū)政府的西移，長安區(qū)商業(yè)中心未來必將逐步向西遷移。10 本項目于2004年3月2日通過西安市商業(yè)網(wǎng)點聽證會，是全票通過商業(yè)網(wǎng)點聽證會的大型綜合性商業(yè)項目，也是西安市區(qū)商圈規(guī)劃中，大學城商圈的中心。 本項目被列為長安區(qū)2005年

8、政府重點支持項目。 二、項目背景二、項目背景11（二）項目區(qū)位（二）項目區(qū)位1 1、項目位置、項目位置盛世商都（長安商貿(mào)中心）位于盛世商都（長安商貿(mào)中心）位于 新長安核心區(qū)新長安核心區(qū)南臨長安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展主軸南臨長安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展主軸 長安大道長安大道西接長安區(qū)政府及城市旅游景觀軸西接長安區(qū)政府及城市旅游景觀軸 子午大道子午大道雄踞長安產(chǎn)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園、航天產(chǎn)業(yè)園雄踞長安產(chǎn)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園、航天產(chǎn)業(yè)園 三園中心三園中心122、項目四至、項目四至項目南與西北政法大學隔路相望；西側(cè)為建成的區(qū)委、區(qū)政府及政府廣場；東側(cè)為長安博物館；北側(cè)是504研究所。項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，小區(qū)林立，消費潛力巨大。133、項

9、目交通背景、項目交通背景（1）周邊路網(wǎng)）周邊路網(wǎng)長安路橫貫東西，連接長安區(qū)老城與新城區(qū)。子午大道貫穿南北，極大方便西安客戶往返南山。西萬路、長安路、西部大道等道路更使得項目周邊交通升級。便捷交通無限延展項目商業(yè)價值，使其服務半徑暴增。14（2 2）公交網(wǎng)絡）公交網(wǎng)絡項目門前，四通八達的公交網(wǎng)絡。項目門前，四通八達的公交網(wǎng)絡。15區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 （三）項目定位（三）項目定位1、商業(yè)定位、商業(yè)定位支持條件：（1）項目是大學城商圈規(guī)劃的唯一大型商業(yè)項目。（2）商圈顧名思義就是一個區(qū)域的商業(yè)中心。（3）作為未來的長安政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，必須有與之匹配的商業(yè)中心為其服務。（4）盛世商都

10、商業(yè)規(guī)模較大，能夠承擔區(qū)域商業(yè)中心的重任。162、業(yè)態(tài)定位集零售店、超市、專賣店、專業(yè)店于一體的多業(yè)態(tài)購物中心。3、主題定位以文化休閑為主題的情景式購物中心。4、形象定位一個讓你倍感驚奇的休閑空間，一個讓你大口呼吸的舒適空間。5、功能定位集購物、休閑、餐飲、娛樂、居住、休閑等功能為一體的大型商業(yè)群落。6、檔次定位以中檔為主要貨源，但一定要凸顯特色。17PART 2：開發(fā)現(xiàn)狀18 項目是一個集購物、餐飲、娛樂、居住、休閑為一體的多功能復合型商業(yè)中心 。 規(guī)劃以12棟極富現(xiàn)代感的建筑為基礎，通過獨立全街鋪、下沉街、空中聯(lián)廊、月光湖、梭型體、大型玻璃幕墻等極富特色的建筑形態(tài)及恰到好處的色彩、線條有機

11、的將項目融合為一體，充分實現(xiàn)“互交式”空間構(gòu)成理念，是真正與世界同步的超級購物娛樂天堂。一、項目定位及規(guī)劃一、項目定位及規(guī)劃1920占地面積：87畝建筑面積：156512.69 m (其中地下一層為49226.88 m)建筑構(gòu)成：規(guī)劃12棟樓，全框架結(jié)構(gòu),容積率：2.24綠化率：31.4%總車位：596個（地上153個，地下443個）。二、基本經(jīng)濟指標二、基本經(jīng)濟指標21地域使用功能自成一體，各功能部分之間形成互補優(yōu)勢。三、基本特色三、基本特色22周邊交通動線導向性明確，有利于人氣匯集。23項目分三期開發(fā)。一期純商業(yè)5萬，現(xiàn)在已經(jīng)投入使用。二期住宅4萬，430余套住宅現(xiàn)已封頂。三期商業(yè)約5萬，

12、設計中。四、開發(fā)現(xiàn)狀四、開發(fā)現(xiàn)狀24PART 3：項目合作意向25一、一期商業(yè)與民生家樂合作（一）目標消費群分析1、民生家樂的目標客戶群特點（1）日用百貨消費人群（2）高檔煙酒消費人群（3）副食、日用品、服裝、輕工業(yè)品消費人群262、本項目周邊消費群特點分析（1）日用百貨消費人群周邊住戶周邊高校學生周邊政府機關辦公群體27（2）煙酒消費人群區(qū)政府以及政府機關消費人群三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)入園企業(yè)的商務消費。五零四研究所消費人群28（二）一期商業(yè)建筑特點（二）一期商業(yè)建筑特點1 1、專業(yè)規(guī)劃設計、專業(yè)規(guī)劃設計 為了確保盛世商都規(guī)劃設計的科學性、合理性，開發(fā)商特別邀請臺灣LKP設計事物所進行建筑方案設計，并

13、誠請日本品好商業(yè)顧問公司參與方案論證，待所有建筑細節(jié)都斟酌確定后，再由西安建筑設計研究院出施工圖，由陜西華達建筑工程集團承建。 292 2、大型超市標準建筑形態(tài)、大型超市標準建筑形態(tài)單層建筑面積1.34萬，5.5米層高、8.1米柱距。30（1）三大出口，配套自動扶梯十部。東入口扶梯主入口扶梯西入口扶梯扶梯扶梯3 3、基礎配套、基礎配套31（2）兩個次入口設置坡道，方便車輛進入，特設460專業(yè)理貨區(qū)。專業(yè)理貨區(qū)次入口均設汽車坡道次入口均設汽車坡道32（3）以大型商業(yè)賣場標準設計，配套齊全。配套：消防噴淋系統(tǒng)到位分區(qū)防火卷簾到位天然氣主管道到位中央空調(diào)管道到位預留冷凍機房、鍋爐房獨立配電系統(tǒng)33（

14、4）超大面積專業(yè)停車場，配套商業(yè)使消費者停車無憂。u當前停車通過道路兩側(cè)以及下沉廣場周邊解決；u如短期內(nèi)停車位不夠，可將三期預留用地改建成臨時停車場；u項目三期建成后將提供大型地下停車場，滿足商業(yè)停車需求。臨時停車用空地 沿路停車位置34（三）一期商業(yè)合作優(yōu)勢（三）一期商業(yè)合作優(yōu)勢產(chǎn)權集中產(chǎn)權集中項目下沉商業(yè)部分產(chǎn)權歸開發(fā)商所有。項目下沉商業(yè)部分產(chǎn)權歸開發(fā)商所有。產(chǎn)權明晰，避免因產(chǎn)權分散而導致的經(jīng)營糾紛。產(chǎn)權明晰，避免因產(chǎn)權分散而導致的經(jīng)營糾紛。35二、三期商業(yè)與民生合作（一）合作前提（一）合作前提1、兆恒實業(yè)已經(jīng)取得盛世商都三期商業(yè)土地使用權；、兆恒實業(yè)已經(jīng)取得盛世商都三期商業(yè)土地使用權；2

15、、兆恒實業(yè)愿意以土地作為基本條件與商家展開全面合作；、兆恒實業(yè)愿意以土地作為基本條件與商家展開全面合作；3、盛世商都是區(qū)域唯一通過商業(yè)聽證會的商業(yè)項目；、盛世商都是區(qū)域唯一通過商業(yè)聽證會的商業(yè)項目；4、盛世商都三期占地約、盛世商都三期占地約35畝（其中規(guī)劃路約畝（其中規(guī)劃路約10畝）；畝）；5、盛世商都一期商業(yè)已經(jīng)建成并營業(yè)，二期住宅已經(jīng)封頂，三、盛世商都一期商業(yè)已經(jīng)建成并營業(yè)，二期住宅已經(jīng)封頂，三期商業(yè)七通一平。期商業(yè)七通一平。36（二）地塊示意（二）地塊示意三期商業(yè)用地三期商業(yè)用地一期開業(yè)商業(yè)一期開業(yè)商業(yè)二期已封頂住宅二期已封頂住宅37（三）建筑形態(tài)（三）建筑形態(tài)1、盛世商都三期商業(yè)目前僅

16、有概念性規(guī)劃，可調(diào)整空間巨大。、盛世商都三期商業(yè)目前僅有概念性規(guī)劃，可調(diào)整空間巨大。2、如果雙方合作意向達成，三期建筑將會完全按照民生方面對、如果雙方合作意向達成，三期建筑將會完全按照民生方面對商業(yè)的要求來規(guī)劃設計，確保后期運營無障礙。商業(yè)的要求來規(guī)劃設計，確保后期運營無障礙。38（四）合作模式（四）合作模式 兆恒實業(yè)非常愿意與民生就盛世商都三期商業(yè)展開全方位合作，具體合作方式目前沒有明確限制，可由雙方協(xié)商確定。 建議方式有： 1、聯(lián)合開發(fā)； 2、商業(yè)定制； 3、股權合作。 39（一）扶植措施（一）扶植措施 1、政策扶植 兆恒實業(yè)將調(diào)動一切資源為民生的服務，并在后期協(xié)助處理外圍關系，確保經(jīng)營無

17、干擾。 2、租金優(yōu)惠 租金雙方協(xié)商確定，但原則是低租金、高服務以保障民生的成功運營。 三、合作優(yōu)惠措施三、合作優(yōu)惠措施40（二）管理協(xié)助（二）管理協(xié)助 1、服務專員 民生家樂一旦決定入住，或與民生合作一旦確定，出租方即成立專門的服務團隊，一對一的為民生提供服務。 2、專業(yè)管理 出租方擁有非常豐富的商業(yè)開發(fā)、運營、管理經(jīng)驗，在后續(xù)合作中將給予民生專業(yè)、周到的管理支持。 41（三）聯(lián)盟宣傳（三）聯(lián)盟宣傳 1、廣告位支持 出租方專門針對民生家樂的宣傳，在本項目提供相關形象戶外宣傳廣告位。 2、聯(lián)盟宣傳 出租方承諾民生家樂入住后，將與民生家樂一起使用相關媒體展開廣告宣傳，以保障民生家樂開業(yè)即火。42廣

18、告渠道示意：1、下沉一層主入口上側(cè)戶外廣告。2、三期商業(yè)用地沿街圍墻廣告3、主流媒體的信息傳遞華商報、西安晚報網(wǎng)絡、短信、燈桿旗等媒體的宣傳。4、專題新聞報道。43PART 4：合作前景44一、區(qū)域需求潛力一、區(qū)域需求潛力周邊尚無大型商業(yè)網(wǎng)點，因此造成消費資源流失，民生進駐可以填補區(qū)域市場空缺，獲得高額利潤回報。項目所在地周邊商業(yè)配套不足，缺乏日常生活用品一次購足的大型賣場，周邊日益增加的消費群購物困難，急待解決。長安新區(qū)目前的建設基本為校區(qū)和住宅區(qū)建設，新長安戰(zhàn)略的實施急需一個社會性、公眾性的的大型商務配套項目來提升，以帶動整個片區(qū)快速發(fā)展，盛世商都正是應運而生。從城市規(guī)劃角度來講，長安大道

19、南側(cè)全部為教育區(qū)域，北側(cè)大部分為居住區(qū)域，本項目是區(qū)域唯一的純商業(yè)項目，壟斷優(yōu)勢明顯。（一）需求綜述（一）需求綜述451、周邊小區(qū)住戶消費、周邊小區(qū)住戶消費已經(jīng)入住人群已經(jīng)入住人群20000戶，還有大量正在入住人群及未開發(fā)住宅引入戶，還有大量正在入住人群及未開發(fā)住宅引入的人群。的人群。周邊小區(qū)入住狀況示例：長安花園：住戶280戶。摩登小鎮(zhèn)：住戶500 戶。太陽新城：住戶1600戶。金堆城小區(qū)：住戶1500戶。佳華小區(qū)：住戶800戶。綠園小區(qū)：住戶600戶紫薇田園都市 ：住戶5000戶。504所家屬區(qū)：住戶800戶。長樂小區(qū)：住戶900戶。玉門油田小區(qū)：住戶700戶。智慧城：住戶3000戶。國土

20、局家屬區(qū)：住戶800戶。田園公寓：住戶1200戶。長安新都市：住戶1500戶。文化局家屬區(qū)：住戶500戶。萬科1700畝長安新城（待建）長安區(qū)政府下屬的各局機關。航天五0四研究所廠區(qū)及行政大樓。（二）需求潛力分析（二）需求潛力分析46西北政法學院西安郵電學院陜西師范大學西北大學西安外國語學院西安財經(jīng)學院陜西教育學院西安石油大學陜西警官職業(yè)學院陜西建筑職業(yè)技術學院西安培華大學西京大學陜西三資職業(yè)學院陜西電子科技職業(yè)技術學院西安電子科技大學西北工業(yè)大學西安美術學院西安體育學院2、大學城師生的潛在需求、大學城師生的潛在需求 西部大學城26所大學的落戶形成了一個龐大的科技教育事業(yè)發(fā)展基地， 2009年大學城師生人數(shù)已達到 25萬人。整個大學城建成后師生人數(shù)增加到近50萬人。473、其它特色人群、其它特色人群周末去環(huán)秦嶺北麓休閑帶游玩人群的便捷購物場所。南山別墅區(qū)住戶的日常消費購物。長安農(nóng)家樂經(jīng)營戶們的經(jīng)營性消費需求。長安區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購物人群。長安老城區(qū)日常消費人群的分流。48（三）周邊人流量分析（三）周邊人