致估價(jià)委托人函

1、山東信達(dá)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告 致估價(jià)委托人函臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)人員對張宴與孟濤借款合同糾紛一案所涉及的被執(zhí)行人孟濤名下位于河?xùn)|區(qū)幸福花城水年華35號樓4-501號房產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)值評估。估價(jià)對象：估價(jià)對象房地產(chǎn)基本狀況如下表：1坐落東臨順和路，北臨金雀山東路2名稱幸?；ǔ撬耆A小區(qū)3范圍包括房屋及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)（不含室內(nèi)可移動物品及其他債權(quán)債務(wù)等）4規(guī)模房屋建筑面積91.82，土地使用權(quán)面積未分割。5用途規(guī)劃用途住宅實(shí)際用途住宅6權(quán)屬房屋所有權(quán)人孟濤房屋所有權(quán)證號臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號估價(jià)目的：為委托方處置估價(jià)對

2、象提供價(jià)值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。價(jià)值類型：房地產(chǎn)市場價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：二一九年九月三日。估價(jià)方法：比較法、收益法估價(jià)結(jié)果：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，采用比較法和收益法進(jìn)行了分析、測算和判斷，最終確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為74.37萬元，大寫：人民幣柒拾肆萬叁仟柒佰元整，折合建筑面積單價(jià)見下表：房屋所有權(quán)人房屋所有權(quán) 證號建筑 結(jié)構(gòu)所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途建筑面積（）單價(jià)（元/）價(jià)值（萬元）孟 濤臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號混合5/7住宅91.82810074.37合 計(jì)91.82

3、74.37特別提示：1.成交價(jià)格受處置方式、宣傳推廣力度和買受人對估價(jià)對象的了解及對房地產(chǎn)市場的判斷等因素有關(guān)，同時(shí)還應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，一般難以達(dá)到理想的公開市場條件，致使實(shí)際交易價(jià)格往往與估價(jià)結(jié)果不夠一致。2.報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)而造成不必要的損失。 山東信達(dá)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人 ：李佑凱 二一九年十月十日目 錄一、估價(jià)師聲明4二、估價(jià)假設(shè)和限制條件6三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告8四、附件 15一、估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：l.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估

4、價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）和房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50899-2013）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘和拍照，但僅限于對估價(jià)對象外部狀況和環(huán)境、位置。6.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)資料，由估價(jià)委托人提供，估價(jià)委托人對資料的真實(shí)

5、性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤差的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8.本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無效。參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：姓 名注冊號簽 名簽名日期李佑凱3720150105呂春光3720080179二、估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）本次估價(jià)的估價(jià)假設(shè)1.一般假設(shè)（1）估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對其進(jìn)行了核實(shí)和驗(yàn)證，確保估價(jià)委托人提供的估價(jià)資料真實(shí)、準(zhǔn)確和完整。（2）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患且無相

6、應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。（3）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未對房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測量，經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察，估價(jià)對象建筑面積與房屋所有權(quán)證復(fù)印件記載建筑面積基本一致。（4）估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。（5）依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料及對相應(yīng)的估價(jià)對象狀況的合理假定。估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象房屋所有權(quán)證復(fù)印件，本次估價(jià)假定復(fù)印件與原證相符，真實(shí)、合法、有效。（二）估價(jià)報(bào)告使用限制1估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)市場價(jià)值，是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷

7、后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。2.估價(jià)結(jié)果不包含室內(nèi)可移動物品的價(jià)值及其他債權(quán)債務(wù)。3.本估價(jià)報(bào)告按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。4本估價(jià)報(bào)告使用期限為壹年。如超過使用期限，或價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后、使用期限之內(nèi)房地產(chǎn)市場或估價(jià)對象狀況發(fā)生重大變化，對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，估價(jià)委托人應(yīng)及時(shí)聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。5.本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分?！肮纼r(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”部分內(nèi)容根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價(jià)機(jī)構(gòu)

8、存檔。6.未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。7.如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差錯時(shí)，請通知本公司進(jìn)行更正。（三）需要說明的其他事項(xiàng)1.現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，一般難以達(dá)到理想的公開市場條件，致使實(shí)際交易價(jià)格往往與估價(jià)結(jié)果不夠一致。2.估價(jià)中無法考慮不可抗力等因素對估價(jià)對象造成的意外損害。三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)估價(jià)委托人名稱：臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院地址：山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)鳳凰大街467號 (二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名 稱：山東信達(dá)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：李佑凱機(jī)構(gòu)地址：山東

9、省臨沂市蘭山區(qū)沂州路焦莊花園沿街樓營業(yè)執(zhí)照注冊號：91371302726712760C資質(zhì)等級：二級證書編號：魯評172002 (三)估價(jià)目的為委托方處置估價(jià)對象提供價(jià)值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。(四)估價(jià)對象1.估價(jià)對象范圍此次評估房屋建筑總面積為91.82平方米，估價(jià)對象為多層住宅。委托人指定的估價(jià)對象財(cái)產(chǎn)范圍及基本狀況如下表：1坐落東臨順和路，北臨金雀山東路2名稱幸?；ǔ撬耆A小區(qū)3范圍包括房屋及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)（不含室內(nèi)可移動物品及其他債權(quán)債務(wù)等）4規(guī)模房屋建筑面積91.82，土地使用權(quán)面積未分割。5用途規(guī)劃用途住宅實(shí)際用途住宅6權(quán)屬房屋所有權(quán)人孟濤房屋所有權(quán)證號臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字

10、第000231068號2.估價(jià)對象權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證復(fù)印件顯示，房屋所有權(quán)人為孟濤，房屋所有權(quán)證號：臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號。本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對象房屋權(quán)益明確，資料來源有依據(jù)，權(quán)屬無異議。3.估價(jià)對象實(shí)物狀況根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證記載：估價(jià)對象所在建筑物為混合結(jié)構(gòu)，規(guī)劃用途為住宅，建筑總面積為91.82平方米。經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場查勘，共7層，估價(jià)對象位于第5層。估價(jià)對象外墻為涂料罩面，進(jìn)戶門為防盜門，室內(nèi)木門，門套，窗套；室內(nèi)地面為地板磚，墻面為乳膠漆；塑鋼窗；配套設(shè)施有：水、電、天然氣等，設(shè)施設(shè)備齊全。通過估價(jià)對象照片可以更直觀的了解估價(jià)對象所處位置環(huán)境、

11、景觀及其外部狀況等（見附件）。4.估價(jià)對象區(qū)位狀況估價(jià)對象坐落于河?xùn)|區(qū)幸?；ǔ撬耆A35號樓4-501號，周圍住宅小區(qū)較多，居住氛圍較濃，人文環(huán)境較好，東臨順和路，北臨金雀山東路，道路通達(dá)，交通便利。附近有東來尚城、張莊小區(qū)、風(fēng)景嘉園等居住社區(qū)，人文環(huán)境較好，居住氛圍較濃，社會治安狀況較好，公共服務(wù)設(shè)施齊全。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)司法鑒定委托書未注明價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的以完成實(shí)地查勘日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，即2019年09月03日。（六）價(jià)值類型本報(bào)告價(jià)值類型為房地產(chǎn)市場價(jià)值。房地產(chǎn)市場價(jià)值，是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，不

12、考慮抵押、租賃、查封等因素的影響。（七）估價(jià)原則1獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則就是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，同時(shí)不偏袒利害關(guān)系人中的任何一方，按照事物的本來面目、實(shí)事求是、公平合理地進(jìn)行估價(jià)。2合法原則應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。3最高最佳利用原則應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳利用為前提進(jìn)行。在合法利用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳利用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：

13、法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化。經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。4價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。5替代原則本次估價(jià)充分考慮了估價(jià)對象同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格相互牽掣而趨于一致。（八）估價(jià)依據(jù)（1）全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定；（2）中華人民共和國物權(quán)法；（3）中華人民共和國資產(chǎn)評估法；（4）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（5）中華人民共和國土地管理法；（6）最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定； （7）中華人民

14、共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；（8）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50899-2013房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；（9）司法鑒定委托書；（10）房屋所有權(quán)證復(fù)印件；（11）其他有關(guān)資料。（九）估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對住宅用途房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估，在評估過程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況選擇適合的估價(jià)方法。經(jīng)分析本次宜采用比較法和收益法進(jìn)行評估。1. 估價(jià)方法的選用（1）比較法依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）4.1.2“估價(jià)對象的同

15、類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法?！币蚬纼r(jià)對象合法用途為住宅，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期此區(qū)域類似物業(yè)交易實(shí)例較多、易于搜集，交易價(jià)格真實(shí)有效，因此宜首選比較法進(jìn)行估價(jià)，且比較法所求出房地產(chǎn)價(jià)值更能反映當(dāng)前市場一般水平。比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。（2） 收益法依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）4.1.2“估價(jià)對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法?！惫纼r(jià)對象為單元式成套住宅，非出租型公寓，房地產(chǎn)的出租收益水平較低且不穩(wěn)定，租售比失調(diào)，近期租金水平

16、不能反映估價(jià)對象的客觀市場價(jià)格，持有期后房地產(chǎn)價(jià)值根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況能夠科學(xué)預(yù)測且折現(xiàn)率等估價(jià)參數(shù)能夠準(zhǔn)確確定，故可選用收益法的持有加轉(zhuǎn)售模式。收益法是運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，求其之和，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；持有加轉(zhuǎn)售模式，即利用持有期、期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對象價(jià)值的方法。2本次估價(jià)思路本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及本次估價(jià)目的等，此次采用比較法和收益法測算估價(jià)對象的市場價(jià)值，根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場行情，并結(jié)合估價(jià)師的

17、經(jīng)驗(yàn)，并運(yùn)用有關(guān)數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析求取房地產(chǎn)市場價(jià)值。（十）估價(jià)結(jié)果注冊房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，采用比較法和收益法進(jìn)行了分析、測算和判斷，最終確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為74.37萬元，大寫：人民幣柒拾肆萬叁仟柒佰元整，折合建筑面積單價(jià)見下表：房屋所有權(quán)人房屋所有權(quán) 證號建筑 結(jié)構(gòu)所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途建筑面積（）單價(jià)（元/）價(jià)值（萬元）孟 濤臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號混合5/7住宅91.82810074.37合 計(jì)91.8274.37該估價(jià)結(jié)果為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值，不包括拍賣或者變賣估價(jià)對象時(shí)賣方需繳納的各種稅費(fèi)等。(十一)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓 名注冊號簽 名日 期李佑凱3720150105呂春光37200