農(nóng)村宅基地退出模式理論假說與實(shí)證檢驗(yàn)——以成都、蘇州模式為例.docxVIP

1、農(nóng)村宅基地退出模式理論假說與實(shí)證檢驗(yàn)LII以成都、蘇州模式為例.李艷，王群（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇南京210095）摘要在界定農(nóng)村宅夏地退出內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，運(yùn)用案例分析法與歸的總結(jié)法，提出了農(nóng)村宅是地白由退出的開展要具備一定經(jīng)濟(jì)表礎(chǔ)的前提條件、退出要以地方政府為主導(dǎo)、退出的實(shí)質(zhì)是土地發(fā)展權(quán)的退出三個(gè)做說，并通過對(duì)成新和蘇州宅基地退出模式的分析加以驗(yàn)證，最后就假說和實(shí)踐提出了推廣宅戒地退出模式時(shí)要注意條件、加強(qiáng)農(nóng)民權(quán)益的保障和完善配套措施等政策定議。關(guān)鍵詞宅基地；退出模式；理論傲說；政策建議中圖分類號(hào)F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼JA收稿日期201695-04作者筒介】李艷（】物一）.女，安微淮北

2、人，碩士研究生,研究方向：土地利用王群（1971-）.江蘇南京人，博士，副教授,碩士生導(dǎo)師，主要研究方向:土地利用規(guī)劃與管理。1引盲隨著我國城市與農(nóng)村進(jìn)入社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的雙重轉(zhuǎn)型期，農(nóng)村建設(shè)用地資源的利用價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，特別是在資源匱乏、人口關(guān)系緊張的區(qū)域，農(nóng)村建設(shè)用地資源的潛力挖潛已成為拓寬城市發(fā)展空間的重要部分，但作為農(nóng)村建設(shè)用地重要組成部分的宅基地，由于宅基地分配的福利化、戶籍制特點(diǎn)和使用的無償、無期限、限流動(dòng)，以及宅基地自身賦予農(nóng)民的生存保障功能和地域分散等特點(diǎn)，導(dǎo)致宅基地存在閑置、一戶多宅、小產(chǎn)權(quán)房、空心村等現(xiàn)象，宅基地土地要素并沒有實(shí)現(xiàn)與人力要素的協(xié)調(diào)配置。于是，如何盤活和重新配置土地資

3、源便成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題°由于農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的缺少是導(dǎo)致目前中國農(nóng)村宅基地利用存在問題的重要原因，國家和地方政府在“十六大”提出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略以來，在各地積極開展改革實(shí)驗(yàn)試點(diǎn)并出q“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”、“土地置換”、“土地整治”等疆關(guān)政策，如成都“雙交換”模式、蘇州“三集中”模式，探索建立宅基地的退出機(jī)制。諸多學(xué)者從農(nóng)民權(quán)益、物權(quán)平等等角度對(duì)宅基地退出實(shí)踐進(jìn)行了研究，但均缺少理論的前提預(yù)設(shè)，對(duì)實(shí)踐的開展缺少深入的理論提煉與總結(jié)。鑒于此，本文在已有研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)法律政策和理論提出理論假說，并通過對(duì)成都和蘇州的宅基地退出實(shí)踐進(jìn)行分析，對(duì)提出的假說進(jìn)行驗(yàn)

4、證，最后為制定相關(guān)宅基地退出政策與制度設(shè)計(jì)提供理論與實(shí)踐上的啟示。2宅基地退出內(nèi)涵宅基地退出是以讓有條件的農(nóng)戶主動(dòng)放棄現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)或是放棄其具備的宅基地使用權(quán)申請(qǐng)資格為基本目標(biāo)，以期達(dá)到改變城市建設(shè)用地與農(nóng)村宅基地兩增加的不合理現(xiàn)象的效果，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的政策目標(biāo)。宅基地退出與宅基地整理和農(nóng)房改造不同，宅基地整理是將農(nóng)村空閑地和空置房進(jìn)行連片整理，其中也包括宅基地農(nóng)村內(nèi)部異地置換，農(nóng)房改造包括就地改造和搬遷改造，目的是提高農(nóng)民居住條件。農(nóng)村宅基地退出則是基于我國城市化進(jìn)程的加快和農(nóng)村人口分業(yè)加速的客觀趨勢(shì)，從農(nóng)村生產(chǎn)生活方式的變革、農(nóng)民的轉(zhuǎn)移與戶籍身份的轉(zhuǎn)化、農(nóng)村土地資源的

5、盤活出發(fā)，結(jié)合農(nóng)房改造和宅基地整理，探索農(nóng)村宅基地退出的各種可能模式，以促進(jìn)農(nóng)村居住由凌亂分散向集中有序、村莊布局由自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)、土地利用由平面粗放向立體集約的轉(zhuǎn)變，加快農(nóng)民的市民化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和社會(huì)靖構(gòu)的轉(zhuǎn)型。3宅基地自由退出理論假說的提出研究城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展視角下的宅基地退出問題，首先必須要從政策和理論出發(fā)分析研究問題本身的科學(xué)性，然后再以國家或地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為分析樣本，論證所研究問題的現(xiàn)實(shí)性。3.1理論假說1：地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是開展宅基地自由退出的前提條件經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，宅基地制度呈現(xiàn)出一定的誘致性變遷傾向。作為理性人的經(jīng)濟(jì)主體獲得最大的潛在利潤的期望成為制度變遷和創(chuàng)新的誘致因素，即期望

6、能夠通過制度變遷或創(chuàng)新的手段來獲得在原有制度安排下不可能獲得的利潤。隨著我國市場(chǎng)化的深入和農(nóng)村人口的流動(dòng)，宅基地資產(chǎn)價(jià)值不斷凸顯。伴隨著農(nóng)村人口“城鄉(xiāng)勞動(dòng)者”職業(yè)和身份的轉(zhuǎn)換，農(nóng)村宅基地閑置與城市建設(shè)用地供應(yīng)之間、與新增宅基地占用耕地之間的矛盾也日益突出，宅基地政策的實(shí)施便是在這種背景下展開。因此筆者假設(shè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度和農(nóng)戶就業(yè)、收入結(jié)構(gòu)水平將是有效開展宅基地退出的前提條件。3.2理論假設(shè)2：宅基地退出的開展以地方政府為主導(dǎo)在我國，政府的制度安排意愿在制度的變革和創(chuàng)新過程中是無法忽視的，國家始終是制度變遷軌跡的決定力量。首先由于宅基地退出置換是落實(shí)國家部委關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村至基地管理的意見、關(guān)于

7、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的實(shí)施意見、關(guān)于在全國部分發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)用地減少相掛鉤的通知等文件的重要形式，其次城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)程中的宅基地退出從根本上是要在空間上進(jìn)行重新配置和整合，但一般來說，我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)財(cái)力不足、組織水平較低且缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，除了個(gè)別的或是比較零散的宅基地置換外，較大規(guī)模的農(nóng)村宅基地退出置換工程并不會(huì)存在,故而，筆者假定當(dāng)前我國農(nóng)村的宅基地退出是在政府主導(dǎo)下的綜合性系統(tǒng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)工程°3.3理論假說3:宅基地退出的實(shí)質(zhì)是土地發(fā)展權(quán)退出根據(jù)相關(guān)政策文件，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)退還給集體后，原有宅基地應(yīng)該優(yōu)先整理復(fù)墾為耕地，復(fù)墾出的耕地的產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)和使

8、用權(quán)仍然歸原集體所有，政府將宅基地復(fù)屐為耕地后獲得建設(shè)占用耕地指標(biāo).與“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策”相聯(lián)系，獲得在空間上的占用耕地即耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的“發(fā)展權(quán)”，最終宅基地復(fù)墾后的耕地應(yīng)該有大致兩種情況：耕地歸還集體或是由原宅基地使用權(quán)人承包經(jīng)營°而政府通過宅基地夏墾獲得的建設(shè)用地指標(biāo)仍舊需要以征用農(nóng)地的方式來落實(shí)，且征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照征用土地原有用途而非改變后用途來補(bǔ)償，即仍按照農(nóng)用地標(biāo)準(zhǔn)而非建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償。因此筆者假定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的退出實(shí)質(zhì)上是宅基地轉(zhuǎn)為耕地最終變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地發(fā)展權(quán)的退出。4宅基地退出模式介紹目前宅基地退出實(shí)踐仍處于探索階段，各地實(shí)現(xiàn)宅基地退出的實(shí)踐方法

9、與路徑的都不盡相同，其中以成都“雙交換”、嘉興“兩分兩換”、蘇州“雙置換”、天津“宅基地?fù)Q房”等做法較為經(jīng)典，形成了不同的模式，帶給我們行色各異的探索方向。本文選擇成都“三集中”和蘇州“雙置換”兩種模式來進(jìn)行實(shí)踐比較分析，以期驗(yàn)證或矯正本文提出的理論假設(shè)，為進(jìn)一步的理論研究和實(shí)踐探索提供參考。4.1成都“三集中”模式成都市為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，2003年首次提出“三集中”方式，2004年起，開始實(shí)行了“雙放棄換社?！闭撸创迕駥⑥r(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)歸還集體后，按照征地安置補(bǔ)償政策對(duì)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)及地上附著物和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，農(nóng)戶可按照政府規(guī)劃要求或是安置辦法購買集中居住區(qū)內(nèi)的

10、安置房或是進(jìn)入城鎮(zhèn)自主買房，成為城鎮(zhèn)戶籍，其可獲得城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)方式采用個(gè)人、集體和政府繳納籌集機(jī)制的方式來籌措°2007年成都成為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，2008年成都將市場(chǎng)機(jī)制引進(jìn)農(nóng)村土地，建立了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，以推行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革，響應(yīng)中央盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地的號(hào)召，并將其獲得的建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行了全域配置。為宅基地退出配套機(jī)制提供了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。2008年汶川地震后，政府對(duì)受災(zāi)地區(qū)進(jìn)行重建，政府甚至全國各地對(duì)受災(zāi)區(qū)尤為關(guān)注，政府作為主導(dǎo)力量對(duì)受災(zāi)重建工程投入大最的財(cái)力、物力、人力。且地震后面臨著重建所需建設(shè)用地面積急劇增加，而由于自然災(zāi)害致使可利用耕地面積

11、的大雖減少，促使農(nóng)民集中居住的形勢(shì)更為緊迫。成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知明確提出要轉(zhuǎn)變農(nóng)民的宅基地利用方式，促使農(nóng)民集中有序居住。在土地整理項(xiàng)目區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不得批準(zhǔn)零散的宅基地使用權(quán)申請(qǐng)要求，引導(dǎo)農(nóng)民向農(nóng)村新型社區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)集中居住。“三集中”其一是推進(jìn)農(nóng)民向城鎮(zhèn)和新型社區(qū)集中，也主要是對(duì)宅基地的整理和復(fù)墾過程，即通過搬遷、整理復(fù)墾推進(jìn)宅基地在空間上重新配置，將農(nóng)村宅基地整理復(fù)鼠從土地整治中獨(dú)立出來，以建設(shè)用地?fù)Q取建設(shè)用地的方式將遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)周邊的宅基地復(fù)墾與城鎮(zhèn)周邊的農(nóng)地進(jìn)行互換，獲取建設(shè)用地的增值收益，通過土地整治將原來宅基地整理復(fù)墾為耕地，而置換獲得的建

12、設(shè)用地指標(biāo)交給成都市，在全市范圍內(nèi)進(jìn)行配置，對(duì)這部分鬼置出來的宅基地進(jìn)行補(bǔ)償，資金返還給農(nóng)民，農(nóng)民獲得補(bǔ)償資金在政府統(tǒng)一規(guī)劃下自住修建新房，居住環(huán)境得到很大的改善，返還的資金一部分補(bǔ)償給農(nóng)民，一部分支付整理復(fù)墾的費(fèi)用，另一部分則作為新建集中居住的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。4.2蘇州“三置換”模式蘇州市是江蘇省城鄉(xiāng)一體化發(fā)展配套試點(diǎn)區(qū)，由于蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了工業(yè)化中期向后期過渡的階段，2008年城市化水平已達(dá)到66%,再加上“蘇南模式”鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展，蘇州各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都處于較高的水平。因而在對(duì)土地需求方面，不僅蘇州市區(qū)有較大的土地需求，各區(qū)、鎮(zhèn)同樣有較大土地需求量，蘇州因此開展了以“三置換、三集中、

13、三大合作”為核心的推動(dòng)城鄉(xiāng)之間土地要素流動(dòng)，優(yōu)化各類用地布局的土地制度改革創(chuàng)新。蘇州城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中通過“三集中”的方式將農(nóng)民集中到集中居住區(qū)，其中宅基地主要以“置換”的方式進(jìn)行騰退，對(duì)群眾的安置補(bǔ)償采用現(xiàn)房安置、貨幣補(bǔ)償、全部或部分到工業(yè)集中區(qū)置換標(biāo)準(zhǔn)廠房三種方式，以宅基地和合法主房面積置換城鎮(zhèn)住房或進(jìn)行貨幣安置的，按照市國土資源局制定出臺(tái)的實(shí)施意見執(zhí)行；二三產(chǎn)業(yè)用房由各市（區(qū)）或鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，按照農(nóng)民合法主房面積的12倍置換給農(nóng)戶（具體倍率按相應(yīng)價(jià)值量，據(jù)具體項(xiàng)目而定），并核發(fā)兩證。原則上實(shí)行集體統(tǒng)一招租，確保農(nóng)戶受益；置換安置房的農(nóng)戶可申請(qǐng)按揭貸款，各市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）財(cái)政安

14、排一定專項(xiàng)資金進(jìn)行貼息或建立專項(xiàng)擔(dān)?；?，支持置換戶購房的按揭擔(dān)保；申請(qǐng)以宅基地置換的農(nóng)戶必須事先與鎮(zhèn)及鎮(zhèn)以上“三置換”領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室簽訂放棄原宅基地，以及承諾今后不再享受申請(qǐng)、使用農(nóng)村宅基地的權(quán)利；農(nóng)民進(jìn)城或進(jìn)鎮(zhèn)定居后，其戶籍關(guān)系應(yīng)遷入居住地社區(qū)，在子女教育、職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)服務(wù)等方面享有與城市居民同等的權(quán)利，并繼續(xù)享有原集體經(jīng)濟(jì)組織除申請(qǐng)宅基地使用權(quán)以外的其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。政府在獲得騰出的宅基地后，將其整理復(fù)墾為耕地獲得建設(shè)用地指標(biāo)。政府拿到指標(biāo)后在鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行征用操作.獲得建設(shè)用地發(fā)展空間，同時(shí)通過“招拍掛”的方式出讓，最終實(shí)現(xiàn)宅基地的空間轉(zhuǎn)移配置，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了宅基地的增值實(shí)現(xiàn)過程。蘇州的

15、指標(biāo)配置范圍本定在區(qū)和鎮(zhèn)兩個(gè)層級(jí)。經(jīng)濟(jì)條件較好的鎮(zhèn)，宅基地配置直接在本鎮(zhèn)內(nèi)部進(jìn)行空間指標(biāo)落實(shí).經(jīng)濟(jì)條件較弱的地區(qū)在區(qū)一級(jí)指標(biāo)落實(shí)。5模式分析與假說驗(yàn)證5.1地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是開展宅基地自由退出的前提條件能夠開展宅基地退出的前提之一便是當(dāng)?shù)卣袥]有動(dòng)力去開展實(shí)踐，引導(dǎo)農(nóng)戶自愿退出宅基地，其二便是對(duì)于作為理性經(jīng)濟(jì)人的農(nóng)戶而言有沒有動(dòng)力響應(yīng)并自愿退出宅基地。在成都與蘇州的案例中，2008年，成都和蘇州的城市化水平分別達(dá)到了54.4%、66%,二、三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá)到75.4%、93.5%,2005年成都與蘇州農(nóng)村居民家庭收入中工資性收入比重分別達(dá)到34%.71%,然而兩市農(nóng)村宅基地閑置與城市建設(shè)用地供應(yīng)

16、之間、新增宅基地占用耕地之間的矛盾也異常明顯，這些都是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在現(xiàn)有政策環(huán)境下的表現(xiàn)，成都、蘇州兩市正是在這種情況下開展了宅基地退出探索。所以兩市的實(shí)踐基本驗(yàn)證了本文第一命題假設(shè)即地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是開展宅基地自由退出的前提條件。5.2宅基地退出開展將以地方政府為主導(dǎo)從成都、蘇州的案例中可以得知，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)踐中政府承擔(dān)著宅基地退出的各個(gè)環(huán)節(jié)，從開展前試點(diǎn)區(qū)的選擇、退出補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)的制定、農(nóng)戶退出保障方案的確定、宅基地退出后的整理復(fù)展、最后指標(biāo)的落地征用等等都主要是政府主導(dǎo)的，而宅基地退出主體宅基地使用權(quán)人與宅基地退出對(duì)象集體經(jīng)濟(jì)組織基本缺少話語權(quán).整個(gè)過程政府的行政權(quán)力貫穿其中。由于我國城

17、鄉(xiāng)二元制度尚未完全打破，宅基地還肩負(fù)著一定的福利保障作用，如蘇州規(guī)定農(nóng)民宅基地退出進(jìn)程或進(jìn)鎮(zhèn)定居后，在子女教育、職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)服務(wù)等方面便與城市居民享有同等權(quán)利，并繼續(xù)享有原集體經(jīng)濟(jì)組織除申請(qǐng)使用宅基地以外的其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益，可以看作是政府主導(dǎo)的對(duì)宅基地保障的一種置換。成都開展的土地產(chǎn)權(quán)交易也是在政府的主導(dǎo)下開展的。所以兩市的實(shí)踐也印證了本文的第二個(gè)理論假說即宅基地退出的開展將以地方政府為主導(dǎo)。5.3宅基地退出的實(shí)質(zhì)是土地發(fā)展權(quán)的退出從成都、蘇州實(shí)踐案例中分析發(fā)現(xiàn)，宅基地的整個(gè)完整的退出過程是分為兩個(gè)過程，首先是農(nóng)民將宅基地使用權(quán)退出出讓給政府手中.按照主體之間的交易關(guān)系應(yīng)該是農(nóng)民與政府之間的交易

18、過程，這一過程主要是政府與農(nóng)民的交易行為關(guān)系。而政府拿到宅基地后，并不是使用宅基地.而是宅基地復(fù)墾后的建設(shè)用地指標(biāo)，通過指標(biāo)的重新落地來實(shí)現(xiàn)宅基地的配置過程。而最終的宅基地復(fù)墾后的耕地要么留給集體耕種(蘇州)，要么留給了原宅基地使用權(quán)人(成都)耕種，政府僅是拿走了宅基地建設(shè)占用耕地的權(quán)利，即獲得了耕地發(fā)展為建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)。所以案例也證實(shí)了本文的第三個(gè)理論假設(shè)；宅基地的退出實(shí)質(zhì)是一種發(fā)展權(quán)的退出。-6假說與實(shí)踐的結(jié)論啟示本文在界定宅基地退出相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，嘗試性的提出了三個(gè)理論假說，并對(duì)成都和蘇州宅基地退出的實(shí)踐模式進(jìn)行了分析，結(jié)果基本驗(yàn)證了理論預(yù)期，結(jié)合以上理論與實(shí)踐的研究內(nèi)容，本文認(rèn)為可

19、以獲得以下重要啟示：6.1宅基地退出需要注意推廣的條件由上文得知地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是開展宅基地退出的前提條件，因而需要注意在偏遠(yuǎn)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)開展宅基地退出的可行性和必要性，偏遠(yuǎn)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)由于土地要素的價(jià)值還未充分顯化，政府開展宅基地退出的動(dòng)力(盤活土地資源等)能力(資金、配套設(shè)施等)均顯不足。對(duì)于宅基地退出主體農(nóng)戶而言，則由于自身比較依賴宅基地本身所附帶的原始福利與保障功能而缺乏退出意愿。所以對(duì)宅基地退出的實(shí)踐開展一定要因地制宜，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和資源稟賦條件，確定開展的可行性和具體的實(shí)踐形式。6.2注重農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)物權(quán)法將宅基地使用權(quán)明確歸屬為用益物權(quán)，同時(shí)宅基地退出的開展

20、以地方政府為主導(dǎo)，政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，存在侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的可能性，因此在開展宅基地的退出中應(yīng)充分尊重和保障農(nóng)民的合法權(quán)益，一是以農(nóng)民自愿為原則，二是對(duì)宅基地的退出才催要合理，增加農(nóng)戶和集體的政策參與度，三是由于宅基地退出實(shí)質(zhì)上是一種發(fā)展權(quán)的退出，退出的宅基地大多與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤相聯(lián)系，土地要素在用途與空間的轉(zhuǎn)換之間存在巨大的增值收益，因而對(duì)這部分的收益需要在理論與實(shí)踐上加以探索，實(shí)現(xiàn)在農(nóng)戶、集體、政府之間同時(shí)兼顧效率與公平的合理分配。6.3配套措施的配備與完善由于宅基地退出最為“三農(nóng)問題”的表現(xiàn)之一，既涉及土地資源高效配置何題，也兼顧公共政策的問題，因此需要長遠(yuǎn)的規(guī)劃，注意配套政策的實(shí)施與完善。在從法律、政策制定等方面上完善宅基地退出機(jī)制的同時(shí)，也要對(duì)如規(guī)劃制度、社會(huì)保障制度、戶籍制度、