珠三角倉儲行業(yè)發(fā)展報告

1、珠三角倉儲行業(yè)發(fā)展報告 珠三角經濟區(qū)包括廣州、深圳、珠海、東莞、中山、佛山、江門、Y市區(qū)等，總面積為4.16萬平方公里。珠三角集中了五大港口和五大機場，中國交通大動脈的“五縱七橫”有三縱（京廣、京九、京珠）經過珠三角，同時，珠三角內部的高速交通網絡在國內也首屈一指，已形成了海陸空全方位發(fā)展的立體化、國際化的交通格局。而珠三角發(fā)達的制造業(yè)是推動珠三角物流業(yè)發(fā)展的內在力氣。 截至20XX年底，珠三角地區(qū)GDP已超過全國的10以上，物流服務需求規(guī)模巨大。隨著珠三角地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)總量規(guī)模的持續(xù)擴大，作為現(xiàn)代物流業(yè)的支柱基礎，倉儲業(yè)也得到強勁發(fā)展。尤其是冷鏈物流、冷庫建設得到了長足發(fā)展，截至20XX年底

2、，珠三角地區(qū)內成一定規(guī)模的各類冷藏庫容總計約100萬噸，按3000噸以上統(tǒng)計（3000噸以下不計），廣州占30%、深圳占30%。 雖然，由于受全球金融危機影響，珠三角地區(qū)倉儲業(yè)也受到了一定的沖擊。但隨著20XX年廣州亞運會的舉辦，將帶來210億元的物流需求。因此，珠三角地區(qū)倉儲服務業(yè)仍保持強勁的發(fā)展勢頭。依據(jù)相關統(tǒng)計，X省20XX年前三季度的物流總費用占社會物流總費用的比重為51.2%，創(chuàng)近10年來最低，同比下降2.7個百分點。但在運輸費用比重下降的同時，20XX年前三季度保管費用增長較快，在物流總費用中所占比重為36.5%，創(chuàng)物流統(tǒng)計以來最高，比20XX年同期提高2.9個百分點。 一、珠三角

3、倉儲業(yè)特征： 珠三角地區(qū)的倉儲業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)出以下特征： 1、珠三角地區(qū)以廣州、深圳、珠海三地為例，倉儲業(yè)呈現(xiàn)不均衡化發(fā)展。 其中以深圳倉儲業(yè)發(fā)展最為快速，庫區(qū)基本達到3-4層樓房，普遍應用自動立體化倉庫；廣州倉儲業(yè)近年來發(fā)展較為快速，興建了一批現(xiàn)代化庫區(qū)，部分平凡倉庫也正在向自動立體化倉庫轉型。廣州物流協(xié)會對200家擁有倉儲服務的會員企業(yè)進行調查，其中，有80%以上的企業(yè)對自身倉儲服務進行了升級，實現(xiàn)了ERP等信息化管理服務。珠海倉儲業(yè)的發(fā)展相對較為緩慢，主要以平凡倉庫為主，且大部分是平倉，保稅倉庫也許只有一兩家，冷凍倉庫在3家左右，藥品倉臨時還未批下一家。但目前也有部分倉庫在進行改造，改成

4、立體倉，少數(shù)部分倉儲企業(yè)開頭啟用信息化管理軟件，如新禾物流企業(yè)目前有一套信息管理軟件，出錯率降低了30%左右。且隨著珠港澳大橋建立將要帶來的物流業(yè)富強，將促進珠海倉儲業(yè)進一步發(fā)展。 2、珠三角倉儲用地租金上升 據(jù)香港威格斯亞太區(qū)研究部昨日發(fā)表最新報告顯示，愈來愈多的外資物流公司正在珠三角地區(qū)購入物流倉儲用地發(fā)展業(yè)務，深圳東部的鹽田港后勤用地與西部福田保稅區(qū)倉儲用地租金在上升，土地售價亦在升溫。 該物業(yè)代理的市場統(tǒng)計數(shù)字顯示，鹽田港倉儲用地每平方米是2450元人民幣，租金是每平方米月租金在50至60元。而福田保稅區(qū)倉儲用地售價每平方米是1560元，而每平方米月租金是在28至50元之間。 物流業(yè)對

5、倉儲用地的需求迫切，導致珠三角內部分土地的價格上升，X省的土地平均售價現(xiàn)為每平方米334美元（約2589元人民幣），是內陸省份同級土地的10倍，而深圳的保稅區(qū)的倉儲用地平均每平方米是298美元（約2310元人民幣）。 另仲量聯(lián)行曾發(fā)布名為“中國物流市場機遇”的研究報告。報告預估，從20XX年到20XX年，中國物流市場將以每年27%-30%的速度增長，在此帶動下將來中國將涌現(xiàn)10個新興物流城市。在全國范圍內，目前物流倉儲物業(yè)平均租金水平最高的是深圳。 3、倉儲業(yè)在主要物流園區(qū)和基地發(fā)展快速 近年來，珠三角各級政府以及企業(yè)致力于物流園區(qū)的發(fā)展建設，截至目前，珠三角地區(qū)已經開工建設和正在規(guī)劃的物流園

6、區(qū)有三十多家,各城市規(guī)劃的物流園區(qū)狀況如下表所示： 珠三角豐富的物流園區(qū)資源促進了各城市物流園區(qū)的發(fā)展，珠三角地區(qū)物流主要在珠江流域，依據(jù)歷史數(shù)據(jù)的分析以及最近幾年經濟發(fā)展狀況和珠三角地區(qū)的交通研究，將珠三角地區(qū)物流園區(qū)宏觀布局可分為三大層次類別，香港為一層，深圳、廣州為一層，其他城市為一層。 香港作為國際性貿易、金融、航運中心的地位短期內不可動搖，具有國際物流樞紐城市的條件，其物流市場供需條件、地區(qū)發(fā)展實力、交通條件和區(qū)位政策條件等優(yōu)勢明顯，所以處于宏觀布局的最高層次；廣州、深圳兩城市是除香港外珠三角地區(qū)實力最強的城市，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在對外貿易、外商投資企業(yè)數(shù)和交通條件上，通過與香港的一體化建

7、設，這兩個城市具備成為全國性物流園區(qū)樞紐型城市的條件，處于整體布局的第二層。而珠三角其他城市則處于整體布局的最里層，結合各城市的實際狀況及空間分布，因其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，可以做為物流集散型城市，擔當周邊地區(qū)城市物流的集散功能。 4、保稅倉儲發(fā)展快速 珠三角是我國經濟最活躍的區(qū)域之一，依據(jù)珠三角的外向型經濟特征，珠三角發(fā)展保稅物流的潛力非常巨大。珠三角作為當今世界最大的出口商品加工區(qū)，世界出口貨物總量的50%集中在東南亞及華南，而其中五成集中在珠三角地區(qū)。 目前珠三角的保稅物流企業(yè)主要集中在廣州和深圳的保稅區(qū)內，這些企業(yè)的資產比較雄厚，投資力度較大，抗風險的能力較強。 以廣州為例，目前，規(guī)劃中的

8、廣州保稅物流體系已基本成型。廣州保稅物流園區(qū)迄今為止，Y市共有6個特別監(jiān)管區(qū)，占X省特別監(jiān)管區(qū)總數(shù)（18個）的三分之一。廣州保稅物流體系的布局以三大樞紐為基礎，即：在南沙開發(fā)區(qū)設立保稅港區(qū)，在白云機場設立綜合保稅區(qū)和保稅物流中心（B型），在廣州工發(fā)區(qū)設立保稅物流園區(qū)。 其中，南沙保稅港區(qū)位于珠江出?？谖靼?，設有碼頭作業(yè)區(qū)、物流倉儲加工區(qū)、港口配套服務區(qū)等功能區(qū)，規(guī)劃面積7.06平方公里，包括三個地塊:地塊一包含廣州港南沙港區(qū)一期、南沙港區(qū)二期和公共查驗區(qū)，面積4.26平方公里；地塊二包含物流園區(qū)一期、江海聯(lián)運碼頭一期，面積1.44平方公里；地塊三是X省南沙出口加工區(qū)，包含兩個區(qū)塊，面積1.36

9、平方公里。目前，世界十大班輪企業(yè)已有9家簽訂入駐。 5、國際知名倉儲開發(fā)商和服務商大舉進入珠三角地區(qū) 全球最大的物流配送開發(fā)商和服務商美國普洛斯公司（Prologis）已領先進入中國市場，其客戶大多來自跨國公司、第三方物流服務供應商、制造商以及零售商，并已與很多已進入中國或者即將進入國內市場的跨國公司及領先的本土企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關系。 20XX年普洛斯登陸深圳，并在珠三角地區(qū)開頭了一系列“圈地運動”。20XX年，鹽田港普洛斯國際物流園由雙方5050的合資公司深圳鹽田港普洛斯物流園有限公司開發(fā)和管理。園區(qū)占地面積為18.2萬平方米，總建筑面積為30萬平方米，分三期開發(fā)，功能定位為出口

10、監(jiān)管和保稅倉。項目一期為出口監(jiān)管倉，開發(fā)面積約9.1萬平方米，物業(yè)為三層框架式結構，庫房單層凈高為6.5米。二、三期項目也將間續(xù)在20XX年底前建成。 20XX年，普洛斯又在珠海計劃投資9,900萬美元，在珠海保稅區(qū)打造華南地區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化物流園，服務半徑將掩蓋香港、澳門、珠海、粵西等地，計劃開發(fā)總面積為38.7萬平方米，規(guī)劃建設19萬平方米的現(xiàn)代化物流配送建設。將重點開展跨境及保稅物流倉儲和配送中心業(yè)務。 據(jù)普洛斯（Prologis）中國區(qū)總經理梅志明稱，該公司已經完成在華南地區(qū)營運的兩個物流園超過27000平方米的物流設施的出租。 另一工業(yè)地產大頭AMB于20XX年入駐深圳后，20XX

11、年開頭在廣州經濟開發(fā)區(qū)籌建12萬平方米的現(xiàn)代化倉庫區(qū)、物流基地和配送中心。 二、廣州倉儲業(yè)基本狀況 近年來，廣州加快培育第三方現(xiàn)代物流企業(yè)，降低制造業(yè)流通成本，到20XX年全市A級物流企業(yè)總數(shù)已經達28家，位于全國第二，僅次于X市。20XX年，Y市完成貨物運輸總量4.57億噸，與20XX年的2.52億噸相比增長81%；廣州港貨物吞吐量由20XX年的1.67億噸上升到3.41億噸，增幅達104%，國內排名第三；機場貨郵吞吐量由20XX年的59.2萬噸上升到89.5萬噸，國內排名第三。到20XX年，全市五星級通用倉庫有2家，四星級通用倉庫5家。 Y市物流企業(yè)按物流的作業(yè)可以分成運輸、倉儲、裝卸、搬

12、運、流通加工、包裝等方面。其中倉儲型物流企業(yè)主營倉儲業(yè)務，擁有或者租賃倉庫，具有倉儲整合、運作能力，同時進行流通加工、配送等物流作業(yè)。 根據(jù)把物流企業(yè)按其主營業(yè)務進行分類的方法，可以計算出，廣州倉儲企業(yè)在物流企業(yè)中所占的比重為3%。 區(qū)域布局與主營業(yè)務之間的分析，可以從中看出Y市各區(qū)、市倉儲企業(yè)的主要分布狀況，以及比較出各區(qū)倉儲業(yè)務與其他物流業(yè)務的比重狀況。 注：企業(yè)數(shù)量的刻度為對數(shù)刻度。 依據(jù)上圖所示，倉儲業(yè)務與其他物流業(yè)務相比，在各個區(qū)分布相對較為均衡，其中以Z區(qū)的倉儲業(yè)務最為富強，這與近年來Z區(qū)發(fā)展空港物流有親密聯(lián)系。而Y市和Y市離市區(qū)距離較遠，倉儲業(yè)務較其他各區(qū)稍低。其他各區(qū)域相對平衡

13、，倉儲是各種產業(yè)都必需的物流要素，相對上不會出現(xiàn)區(qū)域分布的太大差距，但由于土地成本差異，倉儲在區(qū)域上依舊是以花都、白云和黃埔居多，而像海珠與天河等市中心區(qū)域則僅有少數(shù)幾家。同時，與其他物流業(yè)務相比，倉儲業(yè)務需求處于中間水平。 與深圳、長三角地區(qū)部分城市相比，Y市倉儲業(yè)仍存在很大不足。據(jù)兩家國際市場研究機構研究，廣州當前符合國際標準的倉儲設施不足50萬平方米，僅為X市的兩成左右。即使按廣州國際標準倉儲占X市一半計，仍存在100萬平方米的缺口。Z區(qū)市場雖然多，但倉儲等工業(yè)地產配套不足。 三、珠三角地區(qū)倉儲業(yè)受到全球金融危機沖擊 受金融危機影響后，從20XX年9月份起，珠三角地區(qū)倉儲業(yè)開頭供過于求，

14、整體庫存率下降50%左右。 由于房地產業(yè)連續(xù)趨冷和樓市價格持續(xù)下行，導致與房地產相關的鋼鐵、建材、裝飾、家具等庫存開頭增加。而由于外貿需求的大幅萎縮，導致以倉儲為主業(yè)的物流企業(yè)一方面業(yè)務增加，另一方面出現(xiàn)壓倉，裝卸等相關收入下降，總體收入受影響。從20XX年10月份以來，滯港壓倉已成為廣州各港口倉儲企業(yè)普遍遭遇的問題。據(jù)廣州卓志物流集團的數(shù)據(jù)，該集團宏力庫區(qū)進出倉貨運量從9月份的1.6萬噸下降到了11月份的2000噸以內。 不僅僅是服務于外貿的倉儲出現(xiàn)滯壓，內貿系統(tǒng)企業(yè)同樣受金融危機沖擊嚴重。中國家電協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截止20XX年10月全國空調庫存（廠家和渠道）超過1400萬臺，這中間格力和美

15、的就占了60%。 據(jù)統(tǒng)計，今年三季報中，滬深兩市78%的上市公司庫存超過去年同期。其中341家公司存貨較年初增加50%，133家公司存貨翻了一番。23個行業(yè)中，庫存增加額最大的4個行業(yè)依次為房地產、鋼鐵、化工和建筑建材，分別增加了1125.13億元、821.99億元、663.48億元和515.54億元；而增幅最大的4個行業(yè)則為公用事業(yè)、鋼鐵、建筑建材和商業(yè)貿易,增幅分別為85.58%、50.08%、47.81%和41.07%。 從客戶企業(yè)供應鏈的上游選購積壓，到中游產成品積壓，以及下游銷售庫存，都可以看出庫存增加。20XX年前三季度，珠三角倉儲系統(tǒng)受全球經濟下滑影響較小，營業(yè)收入與往年基本持平

16、。但客戶的貨物的平均倉儲時間較往年有所延長，這表明貨主的銷售不旺，導致倉儲周期變長。尤其是一些鋼材類產品受到房地產等行業(yè)需求下降的影響，存庫量和倉儲時間都有明顯上升。同時，因為貨物存儲時間變長，將對倉儲企業(yè)的操作收入（出入庫、裝卸、設備租賃、增值服務等）產生了一定影響。 全球經濟下滑對中國倉儲業(yè)影響在20XX年逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在出租率下降、租金下跌、客戶削減的方面。同時，倉儲市場的疲軟和倉儲企業(yè)收入下降，還有可能導致部分不規(guī)范的中小倉儲企業(yè)開頭尋求法律紅線之外的創(chuàng)收手段。例如，盜賣、抵押貨主存貨以套取資金等。 如珠海信禾物流反映，由于受到全球金融危機影響，珠海多家廠家倒閉后，有些直接把廠房作

17、為倉庫進行儲貨，有些則把廠房租出去作為倉庫使用。信禾物流作為Y市一家大型綜合物流服務基地，其20XX年上半年9個倉庫（自有7個、外租2個）全部租出去，出租率達到120%。20XX年下半年至20XX年，受全球金融危機影響特別大，退掉一個倉庫后，8個倉庫的出租率僅為50%-60%，且每平方米出租價格下降了1-2元。 但另一方面，目前國家擬投資4萬億拉動內需將給倉儲市場帶來新的機會，這一方面將帶來國內倉儲等物流基礎設施的改觀；而珠三角地區(qū)城鄉(xiāng)一體化和新農村流通市場的建設，必定挖掘出更大的倉儲服務需求。 四、珠三角倉儲業(yè)發(fā)展展望 目前在珠三角地區(qū)(含港澳)有香港機場、新白云機場、澳門機場、深圳機場、珠

18、海機場五大機場；港口超過60個，形成了海港、河港、商業(yè)性港口、專業(yè)性港口相配套的港口群，海港主要有香港、深圳、珠海三大港口，河港則有廣州、中山、江門、虎門、佛山、肇慶等。依據(jù)珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要，到20XX年，珠江三角洲高速公路通車里程達3000公里，軌道交通運營里程達1100公里，港口貨物吞吐能力達9億噸，集裝箱吞吐能力達4700萬標箱，民航機場吞吐能力達8000萬人次；到2020年，軌道交通運營里程達2200公里，港口貨物吞吐能力達14億噸，集裝箱吞吐能力達7200萬標箱，民航機場吞吐能力達1.5億人次。 同時，為迎接20XX年亞運會，Y市政府將投資2000多億元人民幣進行體育場館、城市基礎設施建設，直接產生210億元的物流需求，僅聯(lián)邦快遞亞太轉運中心的進駐，就能為白云機場新增60萬噸以上的貨物吞吐量。這相當白云機場20XX年全年的貨運吞吐量。明顯，這將為珠三角倉儲業(yè)發(fā)展帶來機遇。 1、倉儲業(yè)的現(xiàn)代化進程會加快，以適應經濟一體化發(fā)展的需要。隨著大量外資企業(yè)涌入珠三角地區(qū)，深圳鹽田港、廣州經濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域刺激了高端物流需求。服務于高端物流的倉儲向現(xiàn)代化倉儲企業(yè)轉型，同時新擴建的現(xiàn)代化庫區(qū)將不斷涌現(xiàn)?？梢灶A見，幾年后，一批自主品牌的現(xiàn)代倉儲企業(yè)將出現(xiàn)在國內外知名倉儲企業(yè)的名冊上。 2、珠三角倉儲業(yè)將向著更加綜合化、專業(yè)化、國際化的方向發(fā)展 一