第四章-建設(shè)工程投資決策階段的成本計(jì)劃與控制

1、第四章第四章 投資決策階段的投資決策階段的成本計(jì)劃與控制成本計(jì)劃與控制本章主要內(nèi)容：本章主要內(nèi)容： 第一節(jié)第一節(jié) 概述概述 第二節(jié)第二節(jié) 投資決策階段影響工程成本的重要因素投資決策階段影響工程成本的重要因素 第三節(jié)第三節(jié) 建設(shè)工程項(xiàng)目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價(jià)建設(shè)工程項(xiàng)目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價(jià) 第四節(jié)第四節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究及財(cái)務(wù)評價(jià)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究及財(cái)務(wù)評價(jià)9.29.2萬平方米：萬平方米：珠海機(jī)場候機(jī)珠海機(jī)場候機(jī)樓占地面積，澳門機(jī)場客運(yùn)大樓樓占地面積，澳門機(jī)場客運(yùn)大樓占地面積占地面積45004500平方米，不足珠海平方米，不足珠海機(jī)場機(jī)場1 /201 /20。40004000米米6060米：米：珠海

2、機(jī)場跑道珠海機(jī)場跑道面積，是中國最長的機(jī)場跑道面積，是中國最長的機(jī)場跑道。27.727.7萬平方米：萬平方米：停機(jī)坪面積，有停機(jī)坪面積，有2121個(gè)停機(jī)位。而澳門機(jī)場停機(jī)坪只個(gè)停機(jī)位。而澳門機(jī)場停機(jī)坪只能?？磕芡？? 6架波音架波音747747和和1010架麥道架麥道1111。 17363 17363架次：架次：20002000年珠海機(jī)場起落年珠海機(jī)場起落總架次，不足設(shè)計(jì)年航空起降架次數(shù)總架次，不足設(shè)計(jì)年航空起降架次數(shù)的的1/5 1/5 （1010萬架次），是香港新機(jī)場萬架次），是香港新機(jī)場全年升降班次的全年升降班次的1/10 1/10 （1818萬架次）。萬架次）。579379579379人

3、次人次：20002000年客運(yùn)量，不年客運(yùn)量，不到設(shè)計(jì)客流量的到設(shè)計(jì)客流量的1 /24 1 /24 （12001200萬人），萬人），不足深圳黃田機(jī)場不足深圳黃田機(jī)場1/10 C6001/10 C600萬人次），萬人次），不足北京首都國際機(jī)場的不足北京首都國際機(jī)場的1/351/35（過（過20002000萬人次），不足香港新機(jī)場的萬人次），不足香港新機(jī)場的1 /601 /60（過（過32003200萬次）。珠海機(jī)場每月客流量只相萬次）。珠海機(jī)場每月客流量只相當(dāng)于廣州白云機(jī)場一天的客流量，每年當(dāng)于廣州白云機(jī)場一天的客流量，每年的客流量只相當(dāng)于香港新機(jī)場一周客流量。的客流量只相當(dāng)于香港新機(jī)場一周客

4、流量。珠海機(jī)場自珠海機(jī)場自19951995年通航以來，由于種種歷年通航以來，由于種種歷史原因和受地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長不足的影響。機(jī)史原因和受地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長不足的影響。機(jī)場客運(yùn)吞吐量和貨運(yùn)吞吐量較其原設(shè)計(jì)的場客運(yùn)吞吐量和貨運(yùn)吞吐量較其原設(shè)計(jì)的每年每年12001200萬人次和萬人次和6060萬噸差距非常巨大。萬噸差距非常巨大。與周邊最近的澳門機(jī)場都無法相比，機(jī)場與周邊最近的澳門機(jī)場都無法相比，機(jī)場大量的設(shè)施設(shè)備處于閑置狀態(tài)大量的設(shè)施設(shè)備處于閑置狀態(tài)。債主上門債主上門 20002000年年7 7月月1919日，廣州海事法院判決，被告珠海機(jī)場償付日，廣州海事法院判決，被告珠海機(jī)場償付原告天津航道局工程款原告天津

5、航道局工程款3278.943278.94萬元，并按合同約定的利率萬元，并按合同約定的利率（年息（年息1010）支付利息。本息合計(jì)，被告?zhèn)鶆?wù)超過）支付利息。本息合計(jì)，被告?zhèn)鶆?wù)超過40004000萬萬元。元。 2001 2001 年年5 5月月2222日，由于機(jī)場經(jīng)營不善，負(fù)債累累，珠海市日，由于機(jī)場經(jīng)營不善，負(fù)債累累，珠海市中級人民法院根據(jù)廣東省廣信裝飾工程公司、中國水利水中級人民法院根據(jù)廣東省廣信裝飾工程公司、中國水利水電長江葛洲壩工程局珠?；A(chǔ)工程公司、廣東省工業(yè)設(shè)備電長江葛洲壩工程局珠?；A(chǔ)工程公司、廣東省工業(yè)設(shè)備安裝公司珠海市公司安裝公司珠海市公司 3 3 家債權(quán)人的申請，裁定將珠海機(jī)場

6、家債權(quán)人的申請，裁定將珠海機(jī)場所有的經(jīng)營收入全部凍結(jié)。所有的經(jīng)營收入全部凍結(jié)。 在同一個(gè)區(qū)域，除了珠海的機(jī)在同一個(gè)區(qū)域，除了珠海的機(jī) 場外，同時(shí)還有澳門的澳門國場外，同時(shí)還有澳門的澳門國 際機(jī)場，香港的國際機(jī)場，廣際機(jī)場，香港的國際機(jī)場，廣州的白云機(jī)場，佛山、惠陽和州的白云機(jī)場，佛山、惠陽和深圳的黃田機(jī)場。深圳的黃田機(jī)場。 市場需求并不旺盛。市場需求并不旺盛。 從小的方面來說：機(jī)場離市區(qū)從小的方面來說：機(jī)場離市區(qū)3535公里，再加上沒有暢通的機(jī)場公里，再加上沒有暢通的機(jī)場高速接駁，乘客要是乘公交車高速接駁，乘客要是乘公交車從市區(qū)到機(jī)場至少要一個(gè)小時(shí)，從市區(qū)到機(jī)場至少要一個(gè)小時(shí)，而且公交車的班次

7、還是一小時(shí)而且公交車的班次還是一小時(shí)一班。一班。 最重要的體現(xiàn)在：在工程項(xiàng)目進(jìn)展過程中，作為項(xiàng)目決策機(jī)構(gòu)的珠最重要的體現(xiàn)在：在工程項(xiàng)目進(jìn)展過程中，作為項(xiàng)目決策機(jī)構(gòu)的珠海市政府違背項(xiàng)目決策程序，在未征得國家計(jì)委和國家民航總局的同海市政府違背項(xiàng)目決策程序，在未征得國家計(jì)委和國家民航總局的同意的情況下，自行把機(jī)場的定位升格，將原軍用機(jī)場改建為民用機(jī)場意的情況下，自行把機(jī)場的定位升格，將原軍用機(jī)場改建為民用機(jī)場的標(biāo)準(zhǔn)改為按國際機(jī)場的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，擬先建成國際機(jī)場，再申請主管的標(biāo)準(zhǔn)改為按國際機(jī)場的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，擬先建成國際機(jī)場，再申請主管部門補(bǔ)批。部門補(bǔ)批。 當(dāng)初興建機(jī)場的目的只是在于提供多一種運(yùn)輸渠道，但后來

8、卻擅自當(dāng)初興建機(jī)場的目的只是在于提供多一種運(yùn)輸渠道，但后來卻擅自更改計(jì)劃，擴(kuò)大規(guī)模，由改建民用機(jī)場變成興建國際機(jī)場，完全沒有更改計(jì)劃，擴(kuò)大規(guī)模，由改建民用機(jī)場變成興建國際機(jī)場，完全沒有對中央政府同意與否進(jìn)行預(yù)測。這個(gè)決策顯然是非理性和高風(fēng)險(xiǎn)的。對中央政府同意與否進(jìn)行預(yù)測。這個(gè)決策顯然是非理性和高風(fēng)險(xiǎn)的。由于合作建設(shè)機(jī)場的方式未能成功，只能由珠海市獨(dú)自承由于合作建設(shè)機(jī)場的方式未能成功，只能由珠海市獨(dú)自承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。珠海市政府籌集資金的安排計(jì)劃是這樣的，先由政府投入珠海市政府籌集資金的安排計(jì)劃是這樣的，先由政府投入資金，待機(jī)場建成后，再以出讓部位股份的方式回收資金資金，待機(jī)場建成后，再

9、以出讓部位股份的方式回收資金以用作基地投資。由于對機(jī)場收益預(yù)期過于樂觀，珠海市以用作基地投資。由于對機(jī)場收益預(yù)期過于樂觀，珠海市政府選擇了自己出資及向銀行借貸的較為快捷的籌資辦法。政府選擇了自己出資及向銀行借貸的較為快捷的籌資辦法。但決策者沒有理性地分析，如果收益預(yù)期未能達(dá)到，不僅但決策者沒有理性地分析，如果收益預(yù)期未能達(dá)到，不僅政府投資的政府投資的3030億元會(huì)面臨極大的回收風(fēng)險(xiǎn)，更嚴(yán)重的是，億元會(huì)面臨極大的回收風(fēng)險(xiǎn)，更嚴(yán)重的是，珠海市政府將因財(cái)政困難而無力償還其余珠海市政府將因財(cái)政困難而無力償還其余3939億元的銀行貸億元的銀行貸款利息?？罾?。u 梁廣大梁廣大，珠海市原市委書記、市長，曾

10、，珠海市原市委書記、市長，曾親身見證小平兩次南巡。是中國五個(gè)特區(qū)親身見證小平兩次南巡。是中國五個(gè)特區(qū)里持續(xù)擔(dān)任地方大員時(shí)間最長的官員（里持續(xù)擔(dān)任地方大員時(shí)間最長的官員（1515年），歷來被稱為年），歷來被稱為“梁膽大梁膽大”，“膽大膽大”就是敢想敢干、敢于試錯(cuò)，沖破樊籬、勇就是敢想敢干、敢于試錯(cuò)，沖破樊籬、勇敢躍進(jìn)。敢躍進(jìn)。u 在他主政珠海期間，梁廣大大搞基礎(chǔ)在他主政珠海期間，梁廣大大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，舉債投資在全國來看都是數(shù)一設(shè)施建設(shè)，舉債投資在全國來看都是數(shù)一數(shù)二的大項(xiàng)目：珠海國際機(jī)場、伶仃洋大數(shù)二的大項(xiàng)目：珠海國際機(jī)場、伶仃洋大橋橋( (現(xiàn)港珠澳大橋現(xiàn)港珠澳大橋) )、珠海賽車場，大港口、

11、珠海賽車場，大港口、大電廠、大水廠還有廣珠鐵路等等，可惜大電廠、大水廠還有廣珠鐵路等等，可惜的是很多項(xiàng)目都沒在他的任期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。的是很多項(xiàng)目都沒在他的任期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。決策建機(jī)場的主角決策建機(jī)場的主角梁廣大梁廣大 決策者的工作作風(fēng)會(huì)直接影響到科學(xué)決策。決策者的工作作風(fēng)會(huì)直接影響到科學(xué)決策。 由于官僚作風(fēng)的存在，某一個(gè)行為個(gè)體的言論即由于官僚作風(fēng)的存在，某一個(gè)行為個(gè)體的言論即為最后決策的結(jié)果，在作出一項(xiàng)重大決策之前，為最后決策的結(jié)果，在作出一項(xiàng)重大決策之前，主要責(zé)任人既不做周密思考，也不深入調(diào)研從多主要責(zé)任人既不做周密思考，也不深入調(diào)研從多方面征求意見，而是根據(jù)自己拍腦袋決定的，或方面征求意見，而是根據(jù)

12、自己拍腦袋決定的，或者盲目追求形象工程、政績工程，以致決策失誤，者盲目追求形象工程、政績工程，以致決策失誤，勞民傷財(cái)，貽害大方。勞民傷財(cái)，貽害大方。機(jī)場的后續(xù)發(fā)展及出路機(jī)場的后續(xù)發(fā)展及出路 面對困境，珠海市政府一直力圖對珠海機(jī)場進(jìn)行重組，珠面對困境，珠海市政府一直力圖對珠海機(jī)場進(jìn)行重組，珠海機(jī)場也嘗試新生，比如舉辦航展、吸引聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中海機(jī)場也嘗試新生，比如舉辦航展、吸引聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心落戶等。但多年的努力收效并不明顯。心落戶等。但多年的努力收效并不明顯。 后來，找到了香港機(jī)場。后來，找到了香港機(jī)場。 經(jīng)過經(jīng)過6 6年多年多“馬拉松式馬拉松式”的磋商和談判，舉世關(guān)注的珠海的磋商和談判

13、，舉世關(guān)注的珠海機(jī)場與香港國際機(jī)場全面合作的序幕終于拉開。機(jī)場與香港國際機(jī)場全面合作的序幕終于拉開。 20062006年，珠海市政府與香港機(jī)場管理局合資成立珠港機(jī)場年，珠海市政府與香港機(jī)場管理局合資成立珠港機(jī)場管理有限公司，管理有限公司，港方控股港方控股55%55%，珠港公司于當(dāng)年，珠港公司于當(dāng)年1010月月1 1日正式接日正式接管珠海機(jī)場（租金每年管珠海機(jī)場（租金每年2 2億至億至3 3億元億元租期租期2020年年）。）。 20072007年，珠海機(jī)場的客流量已經(jīng)增加到了年，珠海機(jī)場的客流量已經(jīng)增加到了104104萬人次，服萬人次，服務(wù)范圍從不足務(wù)范圍從不足200200萬人口的珠海，擴(kuò)展到超

14、過萬人口的珠海，擴(kuò)展到超過23002300萬人口的珠萬人口的珠江口西岸廣闊地區(qū)，展現(xiàn)出新的發(fā)展生機(jī)。江口西岸廣闊地區(qū)，展現(xiàn)出新的發(fā)展生機(jī)。 2010 2010年年，首次扭虧為盈首次扭虧為盈。 .第一節(jié)第一節(jié) 概述概述一、建設(shè)工程項(xiàng)目投資決策的涵義一、建設(shè)工程項(xiàng)目投資決策的涵義 建設(shè)工程項(xiàng)目投資決策是選擇和決定建設(shè)工程項(xiàng)目投資行動(dòng)方案的過程。 內(nèi)容：論證方案的必要性、可行性；進(jìn)行方案比選。 正確地項(xiàng)目投資行動(dòng)來源于正確地項(xiàng)目投資決策。最大的失誤莫過于決策的失誤。最大的失誤莫過于決策的失誤。第一節(jié)第一節(jié) 概述概述一、建設(shè)項(xiàng)目決策的含義一、建設(shè)項(xiàng)目決策的含義 項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投資行動(dòng)方案的項(xiàng)

15、目投資決策是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過程過程，是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及做出判斷和決定的不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及做出判斷和決定的過過程程。 正確的項(xiàng)目投資行動(dòng)來源于正確的項(xiàng)目投資決策。正確的項(xiàng)目投資行動(dòng)來源于正確的項(xiàng)目投資決策。項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，關(guān)系項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，關(guān)系到工程造價(jià)的高低及投資效果的好壞。到工程造價(jià)的高低及投資效果的好壞。 正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提。正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提。二、二、 建設(shè)項(xiàng)目投

16、資決策與成本計(jì)劃與控制的關(guān)系建設(shè)項(xiàng)目投資決策與成本計(jì)劃與控制的關(guān)系1、正確的決策是合理計(jì)劃和控制工程成本的前提；2、投資決策階段是成本計(jì)劃與控制的關(guān)鍵階段；3、投資決策階段的成本計(jì)劃是投資者進(jìn)行決策的主要依據(jù)； 4、投資決策階段的成本計(jì)劃確定了成本控制目標(biāo)； 5、項(xiàng)目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程成本控制效果。例題：關(guān)于項(xiàng)目決策與工程造價(jià)的關(guān)系，下列說法中不正確例題：關(guān)于項(xiàng)目決策與工程造價(jià)的關(guān)系，下列說法中不正確的是的是( ( ) )。A. A. 項(xiàng)目決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提項(xiàng)目決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提B. B. 工程造價(jià)合理性是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)工程造價(jià)合理性

17、是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)C. C. 造價(jià)高低、投資多少也影響項(xiàng)目決策造價(jià)高低、投資多少也影響項(xiàng)目決策D. D. 項(xiàng)目決策的深度影響工程造價(jià)的控制效果項(xiàng)目決策的深度影響工程造價(jià)的控制效果 答案：答案：B B 4.1.34.1.3、投資決策階段成本計(jì)劃與控制的任務(wù)、投資決策階段成本計(jì)劃與控制的任務(wù) 以方案的投資估算額為方案選擇的主要依據(jù)，綜合考慮項(xiàng)目的壽命周期成本、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、盈利目標(biāo)等基礎(chǔ)之上，對項(xiàng)目進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)評價(jià)，選擇技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案； 在對選定建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，編制并審查決策方案的投資估算，確定項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。 4.24.2投資決策

18、階段影響工程成本的重要因素投資決策階段影響工程成本的重要因素主要因素：主要因素： 建設(shè)區(qū)位的選擇 標(biāo)準(zhǔn)的選擇 方案的選擇 設(shè)備的選擇 融資模式的選擇 時(shí)機(jī)的選擇4.2.14.2.1項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位的選擇項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位的選擇 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位的選擇對建設(shè)工程成本有重要影響。 分建設(shè)地區(qū)選擇和建設(shè)場地選擇兩個(gè)層次。 建設(shè)地區(qū)選擇是指在幾個(gè)不同城市、地區(qū)之間對擬建項(xiàng)目適宜的建設(shè)區(qū)域做出的選擇； 建設(shè)場地選擇是指對項(xiàng)目具體坐落位置的選擇。 1 1、建設(shè)地區(qū)的選擇、建設(shè)地區(qū)的選擇 建設(shè)地區(qū)選擇是投資者確定投資方向后，首先面臨的一個(gè)重要決策。 建設(shè)地區(qū)選擇對擬建項(xiàng)目的影響是全方位的：建設(shè)成本，經(jīng)營成本，營銷推廣，建

19、設(shè)工期，建設(shè)質(zhì)量，與項(xiàng)目或投資者的投資戰(zhàn)略密切相關(guān) 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的選擇的復(fù)雜性 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的選擇不是一個(gè)簡單決策問題，需要結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、市場需求預(yù)測、各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源條件，以及業(yè)主投資的意圖、功能使用價(jià)值要求等，從廣泛的地理范圍內(nèi)選擇擬建項(xiàng)目的建設(shè)地區(qū)。 2 2、建設(shè)場地（廠址）的選擇、建設(shè)場地（廠址）的選擇 建設(shè)場地的選擇需要與項(xiàng)目擬建的功能相適應(yīng)。 失敗的選址，例如： 沒有足夠停車空間的購物中心 坐落于飛機(jī)著陸跑道末端的新建住房 建于煤礦礦坑上方不遠(yuǎn)處的公寓建筑 正對于交通干線的小學(xué) 沒有水源的村鎮(zhèn)等等 這些項(xiàng)目顯而易見都注定要失敗，其失敗的根源在于項(xiàng)目選址與既定用途不合。 建

20、設(shè)項(xiàng)目所處的位置，同樣對工程成本有重大影響。 主要體現(xiàn)在土地費(fèi)用和建筑工程成本的高低。 例如：在城市市中心建設(shè)不僅土地投資、拆遷安置費(fèi)用會(huì)占項(xiàng)目總投資較大的比重，而且施工的費(fèi)用也會(huì)由于場地狹窄，施工車輛通行時(shí)間受限，施工擾民等因素的存在，比城市次中心或郊區(qū)大大增加。 土地投資土地投資比重差異：比重差異：4.2.24.2.2、項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇、項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇 建設(shè)工程項(xiàng)目方案的選擇，對項(xiàng)目的成本計(jì)劃與控制具有重要的意義 。 項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇需要有兩種評判準(zhǔn)則： 一是，能夠直接帶來項(xiàng)目建設(shè)成本的降低； 二是，盡管沒有直接帶來建設(shè)成本的降低（甚至還有提高），卻可顯著提高項(xiàng)目的性能，使項(xiàng)目獲得

21、最大的成功。 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：該小區(qū)占地約400畝，為一狹長地形，地塊地形變化較大，一沖溝形成的小溪貫穿南北。項(xiàng)目地處重慶市渝北區(qū)某一園區(qū)內(nèi)。重慶市由于地形特點(diǎn)，所屬各區(qū)除渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)。江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)外均較分散。渝北區(qū)是位于重慶北部與重慶主城距離較遠(yuǎn)的一個(gè)區(qū)。該項(xiàng)目臨近重慶機(jī)場高速，周邊環(huán)境好，綠化率高，距重慶主城區(qū)月20多公里路程，至渝北區(qū)商業(yè)、行政中心約5公里路程。 項(xiàng)目開發(fā)商在未進(jìn)行項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，已經(jīng)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，并已經(jīng)確定了擬建方案。后經(jīng)過咨詢公司的建議，擬對原方案進(jìn)行優(yōu)化。重慶市某住宅開發(fā)項(xiàng)目功能及布局方案優(yōu)化重慶市某住宅開發(fā)項(xiàng)目功能及布

22、局方案優(yōu)化 項(xiàng)目原方案建筑類型包括高層普通住宅、聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅等多種類型。由于別墅項(xiàng)目占用較多土地，因此為了能夠用足規(guī)劃部門給定的容積率限額，以獲得盡可能多的銷售面積，在地塊的北端及西側(cè)，規(guī)劃了較多的普通高層住宅。 經(jīng)過分析，咨詢公司認(rèn)為，從成本方面考慮，和低層或者多層住宅相比，高層住宅的建安成本要高于前兩者，但是高層住宅可以更多地?cái)偙⊥恋爻杀?，同時(shí)提供更多的可售建筑面積。因此建高層住宅可能使項(xiàng)目總收益增加。 但是，根據(jù)普通高層住宅通常具有輻射范圍較小的特性，以及渝北區(qū)距重慶主城又較遠(yuǎn)特點(diǎn)，咨詢公司判斷小區(qū)內(nèi)高層住宅將主要面向渝北區(qū)范圍內(nèi)的購房者。而當(dāng)時(shí)渝北區(qū)房價(jià)的現(xiàn)狀是，高層住宅價(jià)格較低

23、，除掉建造成本、土地、稅費(fèi)、銷售等費(fèi)用，單方利潤較低。 因此咨詢公司判定項(xiàng)目建造高層住宅并不合理，同時(shí)由于高層住宅占用了較多的容積率指標(biāo)，這就可能對小區(qū)的整體開發(fā)產(chǎn)生不利影響，同時(shí)也影響小區(qū)的整體定位和品質(zhì)等。 而如果項(xiàng)目采用低密度建設(shè)方案，即修建以高級花園洋房、聯(lián)排別墅為主，并考慮適量獨(dú)立別墅的住宅布局方案，盡管和高層住宅方案相比，同一基地面積上可售面積減少了，但是開發(fā)商所獲得的的開發(fā)收益卻并不一定少。這是由于低密度住宅項(xiàng)目由于居住品質(zhì)的提高，通常比高層住宅有較高的銷售價(jià)格；低密度住宅的建造費(fèi)用通常也低于高層住宅的建造費(fèi)用；而且由于低密度住宅的輻射區(qū)域較大，使得潛在購房者覆蓋了整個(gè)主城范圍，

24、而當(dāng)時(shí)重慶主城范圍內(nèi)同類型的住宅產(chǎn)品的單價(jià)比渝北區(qū)要高出1000元以上，這就更保證了低密度住宅較高銷售單價(jià)的實(shí)現(xiàn)。 除此之外，低密度住宅還符合當(dāng)前購除此之外，低密度住宅還符合當(dāng)前購房者普遍的居住追求，對提升項(xiàng)目品質(zhì)。房者普遍的居住追求，對提升項(xiàng)目品質(zhì)。開發(fā)商影響具有積極的意義。因此咨詢公開發(fā)商影響具有積極的意義。因此咨詢公司在定量分析的基礎(chǔ)上判定項(xiàng)目若實(shí)施低司在定量分析的基礎(chǔ)上判定項(xiàng)目若實(shí)施低密度的建設(shè)方案，將獲得比原方案高的項(xiàng)密度的建設(shè)方案，將獲得比原方案高的項(xiàng)目收益及利潤率。目收益及利潤率。 各階段方案比選重點(diǎn)不同 越是項(xiàng)目建設(shè)的前期階段，方案選擇的重要性就越強(qiáng)。 投資決策階段項(xiàng)目建設(shè)方案

25、的比選，主要涉及：項(xiàng)目定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、總體方案、項(xiàng)目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、工藝流程、協(xié)作條件等。 1 1、項(xiàng)目定位的選擇、項(xiàng)目定位的選擇 定位確定某一事物在一定環(huán)境中的位置，如產(chǎn)品在市場中定位。 項(xiàng)目定位對項(xiàng)目成敗通常具有決定性的影響。不同類型的項(xiàng)目，其定位具有不同的內(nèi)容。 比如：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價(jià)值地位的過程。 2 2、建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的選擇、建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的選擇 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)涉及到項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建筑及裝

26、飾標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配套、占地規(guī)模等內(nèi)容。 建設(shè)項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)對其造價(jià)有著巨大的影響。 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，運(yùn)用價(jià)值工程原理，在保證必要功能情況下，減少不必要功能，降低過高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 如：對于住宅項(xiàng)目而言，我國有多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，如：別墅、公寓、普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房。 不同的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾、設(shè)備設(shè)施配置、環(huán)境綠化、智能化標(biāo)準(zhǔn)等方面均存在較大差異，其單方造價(jià)也具有顯著的差異。 選擇合適的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要防止兩種誤區(qū) 其一，為了降低成本，過多的降低項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 其二，為了提高項(xiàng)目檔次，盲目的提高項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 正確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定方法 正確的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)該是在充分的市場調(diào)查與

27、預(yù)測，合理考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，市場供求狀況，消費(fèi)水平等的基礎(chǔ)之上，對項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的定位，確定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 實(shí)踐分析： 在一些大型公建項(xiàng)目上，通常在設(shè)施布置與裝飾上采取內(nèi)外有別的做法，使設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)與功能相適應(yīng)。 如：車站是為旅客服務(wù)的，環(huán)境幽雅的車站給旅客的候車帶來輕松愉快的心情；而旅客不到的地區(qū)則采用完全不同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在滿足功能要求的前提下力求經(jīng)濟(jì)合理；對車站工作人員的工作空間，采用簡潔明朗的設(shè)計(jì)不僅可以方便工作，而且方便設(shè)備的檢修。 3 3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃 項(xiàng)目投資決策階段的方案策劃包括：場地規(guī)劃研究、項(xiàng)目功能與布局策劃、項(xiàng)目建筑風(fēng)格策劃、項(xiàng)目景觀策

28、劃、項(xiàng)目交通組織策劃、項(xiàng)目設(shè)施配套策劃等。 4、項(xiàng)目建設(shè)工藝流程 同一種產(chǎn)品可由不同種生產(chǎn)工藝生產(chǎn)出來，一定有一種是較經(jīng)濟(jì)合理的，我們需要作出正確的選擇。 4.2.34.2.3、 項(xiàng)目主要設(shè)備的選擇項(xiàng)目主要設(shè)備的選擇 設(shè)備選擇的重要性 建設(shè)項(xiàng)目中設(shè)備的投資往往占有較大的比例，尤其是工業(yè)項(xiàng)目、智能大廈、酒店項(xiàng)目等更是明顯。 而且，由于項(xiàng)目設(shè)備的選擇，往往會(huì)決定項(xiàng)目建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)形式等的選擇，從而也會(huì)影響項(xiàng)目的建設(shè)成本。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模也稱項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模也稱項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，是指項(xiàng)目設(shè)定的正，是指項(xiàng)目設(shè)定的正常生產(chǎn)營運(yùn)年份可能達(dá)到的生產(chǎn)能力或者使用效益。常生產(chǎn)營運(yùn)年份可能

29、達(dá)到的生產(chǎn)能力或者使用效益。合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模是指在一定技術(shù)條件下，項(xiàng)目投入產(chǎn)出是指在一定技術(shù)條件下，項(xiàng)目投入產(chǎn)出比處于較優(yōu)狀態(tài)，資源和資金可以得到充分利用，并比處于較優(yōu)狀態(tài)，資源和資金可以得到充分利用，并可獲得較優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)模?？色@得較優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)模。 項(xiàng)目規(guī)模合理化的制約因素有：項(xiàng)目規(guī)模合理化的制約因素有：1. 1. 市場因素市場因素2. 2. 技術(shù)因素技術(shù)因素3. 3. 環(huán)境因素環(huán)境因素建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)（廠址）建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)（廠址） 1. 1. 建設(shè)地區(qū)的選擇建設(shè)地區(qū)的選擇 考慮各種因素的制約：考慮各種因素的制約：（1 1）要符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、國家工業(yè)布局總體）要

30、符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、國家工業(yè)布局總體規(guī)劃和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的要求。規(guī)劃和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的要求。（2 2）要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，充分考慮原材料條件、）要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，充分考慮原材料條件、能源條件、水源條件、各地區(qū)對項(xiàng)目產(chǎn)品需求及運(yùn)輸能源條件、水源條件、各地區(qū)對項(xiàng)目產(chǎn)品需求及運(yùn)輸條件等。條件等。（3 3）要綜合考慮氣象、地質(zhì)、水文等建廠的自然條件。）要綜合考慮氣象、地質(zhì)、水文等建廠的自然條件。（4 4）要充分考慮勞動(dòng)力來源、生活環(huán)境、協(xié)作、施工力）要充分考慮勞動(dòng)力來源、生活環(huán)境、協(xié)作、施工力量、風(fēng)俗文化等社會(huì)環(huán)境因素的影響。量、風(fēng)俗文化等社會(huì)環(huán)境因素的影響。2. 2. 建設(shè)地點(diǎn)（

31、廠址）的選擇建設(shè)地點(diǎn)（廠址）的選擇（1 1）選擇建設(shè)地點(diǎn)的要求：）選擇建設(shè)地點(diǎn)的要求： p1 1）節(jié)約土地，少占耕地。）節(jié)約土地，少占耕地。p2 2）減少拆遷移民。）減少拆遷移民。 p3 3）應(yīng)盡量選在工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件較好的地段）應(yīng)盡量選在工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件較好的地段 p4 4）要有利于廠區(qū)合理布置和安全運(yùn)行。）要有利于廠區(qū)合理布置和安全運(yùn)行。 p5 5）盡量靠近交通運(yùn)輸條件和水電等供應(yīng)條件好的地）盡量靠近交通運(yùn)輸條件和水電等供應(yīng)條件好的地方。方。 p6 6）應(yīng)盡量減少對環(huán)境的污染）應(yīng)盡量減少對環(huán)境的污染。 （2 2）廠址選擇時(shí)的費(fèi)用分析。）廠址選擇時(shí)的費(fèi)用分析。 1 1）項(xiàng)目投資費(fèi)

32、用。）項(xiàng)目投資費(fèi)用。 2 2）項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用比較。）項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用比較。 技術(shù)方案技術(shù)方案1.1.技術(shù)方案選擇的基本原則技術(shù)方案選擇的基本原則（1 1）先進(jìn)適用）先進(jìn)適用 先進(jìn)與適用，是對立的統(tǒng)一。先進(jìn)與適用，是對立的統(tǒng)一。 （2 2）安全可靠）安全可靠項(xiàng)目所采用的技術(shù)或工藝，必須經(jīng)過多次試驗(yàn)和實(shí)項(xiàng)目所采用的技術(shù)或工藝，必須經(jīng)過多次試驗(yàn)和實(shí)踐證明是成熟的，技術(shù)過關(guān)，質(zhì)量可靠，有詳盡踐證明是成熟的，技術(shù)過關(guān)，質(zhì)量可靠，有詳盡的技術(shù)分析數(shù)據(jù)和可靠性記錄，并且生產(chǎn)工藝的的技術(shù)分析數(shù)據(jù)和可靠性記錄，并且生產(chǎn)工藝的危害程度控制在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，才能確保危害程度控制在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)

33、，才能確保生產(chǎn)安全運(yùn)行，發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。生產(chǎn)安全運(yùn)行，發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 （3 3）經(jīng)濟(jì)合理）經(jīng)濟(jì)合理經(jīng)濟(jì)合理是指所用的技術(shù)或工藝應(yīng)能以盡可能小的經(jīng)濟(jì)合理是指所用的技術(shù)或工藝應(yīng)能以盡可能小的消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效果消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效果 設(shè)備方案設(shè)備方案在生產(chǎn)工藝流程和生產(chǎn)技術(shù)確定后，就要根據(jù)工廠生產(chǎn)規(guī)模在生產(chǎn)工藝流程和生產(chǎn)技術(shù)確定后，就要根據(jù)工廠生產(chǎn)規(guī)模和工藝過程的要求，選擇設(shè)備的型號和數(shù)量。和工藝過程的要求，選擇設(shè)備的型號和數(shù)量。 在設(shè)備選用中，應(yīng)注意處理好以下問題：在設(shè)備選用中，應(yīng)注意處理好以下問題：（1 1）要盡量選用國產(chǎn)設(shè)備。）要盡量選用國產(chǎn)設(shè)備。（2 2）要注意進(jìn)口設(shè)備之間以及

34、國內(nèi)外設(shè)備之間的銜接配套問題）要注意進(jìn)口設(shè)備之間以及國內(nèi)外設(shè)備之間的銜接配套問題。（3 3）要注意進(jìn)口設(shè)備與原有國產(chǎn)設(shè)備、廠房之間的配套問題。）要注意進(jìn)口設(shè)備與原有國產(chǎn)設(shè)備、廠房之間的配套問題。（4 4）要注意進(jìn)口設(shè)備與原材料、備品備件及維修能力之間的配）要注意進(jìn)口設(shè)備與原材料、備品備件及維修能力之間的配套問題。套問題。 工程方案工程方案p 工程方案選擇是在已選定的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案和設(shè)工程方案選擇是在已選定的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案和設(shè)備方案的基礎(chǔ)上，研究論證備方案的基礎(chǔ)上，研究論證主要建筑物、構(gòu)筑物的建造方主要建筑物、構(gòu)筑物的建造方案，包括對于建筑標(biāo)準(zhǔn)的確定案，包括對于建筑標(biāo)準(zhǔn)的確定。p

35、 工程方案選擇應(yīng)滿足的基本要求包括：工程方案選擇應(yīng)滿足的基本要求包括：（1 1）滿足生產(chǎn)使用功能要求。）滿足生產(chǎn)使用功能要求。（2 2）適應(yīng)已選定的場址。）適應(yīng)已選定的場址。（3 3）符合工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。）符合工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。（4 4）經(jīng)濟(jì)合理。）經(jīng)濟(jì)合理。環(huán)境保護(hù)措施環(huán)境保護(hù)措施 需要在確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識需要在確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識別和分析擬建項(xiàng)目影響環(huán)境的因素，研究提出治理和保護(hù)環(huán)別和分析擬建項(xiàng)目影響環(huán)境的因素，研究提出治理和保護(hù)環(huán)境的措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護(hù)方案。境的措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護(hù)方案。（1 1）環(huán)境保護(hù)的基本要求。如：堅(jiān)

36、持）環(huán)境保護(hù)的基本要求。如：堅(jiān)持“三同時(shí)三同時(shí)”原則原則、堅(jiān)持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放要求。、堅(jiān)持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放要求。（2 2）環(huán)境治理措施方案。如廢氣、廢水、固體廢棄物）環(huán)境治理措施方案。如廢氣、廢水、固體廢棄物、粉塵等污染治理。、粉塵等污染治理。（3 3）環(huán)境治理方案比選。如技術(shù)對比、治理效果對比）環(huán)境治理方案比選。如技術(shù)對比、治理效果對比、管理及監(jiān)測方式對比、環(huán)境效益對比等。、管理及監(jiān)測方式對比、環(huán)境效益對比等。例題：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的合理選擇關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，決定著例題：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的合理選擇關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，決定著項(xiàng)目工程造價(jià)的合理與否。影響項(xiàng)目規(guī)模合理化的制約因項(xiàng)目工

37、程造價(jià)的合理與否。影響項(xiàng)目規(guī)模合理化的制約因素主要包括（素主要包括（ ）A A、資金因素、技術(shù)因素和環(huán)境因素、資金因素、技術(shù)因素和環(huán)境因素B B、資金因素、技術(shù)因素和市場因素、資金因素、技術(shù)因素和市場因素C C、市場因素、技術(shù)因素和環(huán)境因素、市場因素、技術(shù)因素和環(huán)境因素D D、市場因素、環(huán)境因素和資金因素、市場因素、環(huán)境因素和資金因素答案：答案：B B 4.2.4工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)的選擇 4.2.5工程項(xiàng)目市場調(diào)查與預(yù)測第三節(jié)第三節(jié) 工程項(xiàng)目投資估算工程項(xiàng)目投資估算一、投資估算概念和作用一、投資估算概念和作用 投資估算是指在建設(shè)項(xiàng)目的決策過程中，依據(jù)已有的資料，投資估算是指在建設(shè)項(xiàng)目的決策過程中

38、，依據(jù)已有的資料，運(yùn)用一定方法和手段，對運(yùn)用一定方法和手段，對建設(shè)項(xiàng)目總投資數(shù)額建設(shè)項(xiàng)目總投資數(shù)額（包括工程造（包括工程造價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)。價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)。 投資估算的作用投資估算的作用（1 1）投資估算是項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書和可行性研）投資估算是項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的依據(jù)之一，并對制定項(xiàng)目規(guī)劃、控制項(xiàng)目規(guī)模究報(bào)告的依據(jù)之一，并對制定項(xiàng)目規(guī)劃、控制項(xiàng)目規(guī)模起參考作用。起參考作用。（2 2）項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算，是項(xiàng)目投資決策的）項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算，是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，也是研究、分析、計(jì)算項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù)，也是研究、

39、分析、計(jì)算項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件。當(dāng)可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)之后，其投資估算重要條件。當(dāng)可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)之后，其投資估算額就是作為設(shè)計(jì)任務(wù)書中下達(dá)的投資限額，即作為建設(shè)額就是作為設(shè)計(jì)任務(wù)書中下達(dá)的投資限額，即作為建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額，不得隨意突破。項(xiàng)目投資的最高限額，不得隨意突破。（3 3），設(shè)計(jì)概，設(shè)計(jì)概算不得突破批準(zhǔn)的投資估算額，并應(yīng)控制在投資估算算不得突破批準(zhǔn)的投資估算額，并應(yīng)控制在投資估算額以內(nèi)。額以內(nèi)。（4 4），建設(shè)單位可根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資估算額，建設(shè)單位可根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資估算額，進(jìn)行資金籌措和向銀行申請貸款。，進(jìn)行資金籌措和向銀行申請貸款。（5 5）項(xiàng)目投資估算是核算建設(shè)

40、項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資需要額）項(xiàng)目投資估算是核算建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資需要額和編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的重要依據(jù)。和編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的重要依據(jù)。二、投資估算的階段劃分與精度要求二、投資估算的階段劃分與精度要求國外國內(nèi)階段名稱誤差%階段名稱誤差%一項(xiàng)目投資設(shè)想階段（毛估階段、比照估算）30項(xiàng)目規(guī)劃階段30二項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究階段（粗估階段、因素估算）30項(xiàng)目建議書階段30三項(xiàng)目初步可行性研究階段（初步估算階段、認(rèn)可估算）20項(xiàng)目初步可行性研究階段20四項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究階段（確定估算、控制估算）10項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究階段10五項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段（詳細(xì)估算、投標(biāo)估算）5投資估算的內(nèi)容投資估算的內(nèi)容 投資估算包括：

41、建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資投資估算包括：建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金估算。金估算。 建設(shè)項(xiàng)目總投資費(fèi)用構(gòu)成建設(shè)項(xiàng)目總投資費(fèi)用構(gòu)成: : 設(shè)備及工器具購置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工設(shè)備及工器具購置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)；程費(fèi)； 工程建設(shè)其他費(fèi)用；工程建設(shè)其他費(fèi)用； 基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息建設(shè)期利息 流動(dòng)資金。流動(dòng)資金。 四、投資估算的編制依據(jù)、步驟、要求四、投資估算的編制依據(jù)、步驟、要求（一）依據(jù)（一）依據(jù)1.1.國家、行業(yè)和地方政府的有關(guān)規(guī)定；國家、行業(yè)和地方政府的有關(guān)規(guī)定；2.2.工程勘察與設(shè)計(jì)文件，圖示計(jì)量或有關(guān)專業(yè)提供的主工程勘察與設(shè)計(jì)文件，圖示計(jì)量

42、或有關(guān)專業(yè)提供的主要工程量和主要設(shè)備清單；要工程量和主要設(shè)備清單；3.3.行業(yè)部門、項(xiàng)目所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)或行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)部門、項(xiàng)目所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)或行業(yè)協(xié)會(huì)等編制的投資估算指標(biāo)、概算指標(biāo)（定額）、工程建等編制的投資估算指標(biāo)、概算指標(biāo)（定額）、工程建設(shè)其他費(fèi)用定額（標(biāo)準(zhǔn)）、綜合單價(jià)、價(jià)格指數(shù)和有設(shè)其他費(fèi)用定額（標(biāo)準(zhǔn)）、綜合單價(jià)、價(jià)格指數(shù)和有關(guān)造價(jià)文件等；關(guān)造價(jià)文件等；4.4.類似工程的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和參數(shù)；類似工程的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和參數(shù)；5.5.工程所在地的同期的工、料、機(jī)市場價(jià)格，建筑、工工程所在地的同期的工、料、機(jī)市場價(jià)格，建筑、工藝及附屬設(shè)備的市場價(jià)格和有關(guān)費(fèi)用。藝及附屬設(shè)備

43、的市場價(jià)格和有關(guān)費(fèi)用。6.6.政府有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)等部門發(fā)布的價(jià)格指數(shù)、利政府有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)等部門發(fā)布的價(jià)格指數(shù)、利率、匯率、稅率等有關(guān)參數(shù)；率、匯率、稅率等有關(guān)參數(shù)；7.7.與建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的工程地質(zhì)資料、設(shè)計(jì)文件、圖紙及與建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的工程地質(zhì)資料、設(shè)計(jì)文件、圖紙及現(xiàn)場有關(guān)情況（水、電、交通、水文地質(zhì)條件等）?，F(xiàn)場有關(guān)情況（水、電、交通、水文地質(zhì)條件等）。（二）投資估算要求（二）投資估算要求（1 1）工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算）工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算，不提高或者降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)、不少算；，不提高或者降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)、不少算；（2 2）選用

44、指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或者條件差異時(shí)）選用指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或者條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整；，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整；（3 3）投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算要求。）投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算要求。（三）投資估算的步驟（三）投資估算的步驟（1 1）分別估算各單項(xiàng)工程所需的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工）分別估算各單項(xiàng)工程所需的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)；器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)；（2 2）在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其）在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)；他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)；（3 3）估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息；

45、）估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息；（4 4）估算流動(dòng)資金。）估算流動(dòng)資金。五、五、 投資估算方法投資估算方法 （一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資部分的估算（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資部分的估算 （二）固定資產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)投資部分的估算（二）固定資產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)投資部分的估算 （三）流動(dòng)資金的估算（三）流動(dòng)資金的估算（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資部分的估算（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資部分的估算 不同階段的投資估算，其方法和允許誤差都是不同的。不同階段的投資估算，其方法和允許誤差都是不同的。 項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目建議書階段，投資估算的精度低，可采項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目建議書階段，投資估算的精度低，可采取簡單的匡算法，如取簡單的匡算法，如單

46、位生產(chǎn)能力法、生產(chǎn)能力指數(shù)法單位生產(chǎn)能力法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)法、比例法、系數(shù)法、比例法等。等。 在可行性研究階段尤其是詳細(xì)可行性研究階段，投資估在可行性研究階段尤其是詳細(xì)可行性研究階段，投資估算精度要求高，需采用相對詳細(xì)的投資估算方法，即算精度要求高，需采用相對詳細(xì)的投資估算方法，即指指標(biāo)估算法標(biāo)估算法。（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資部分的估算（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資部分的估算 1. 1. 單位生產(chǎn)能力估算法單位生產(chǎn)能力估算法依據(jù)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)資料，利用相近規(guī)模的單位生產(chǎn)能力投依據(jù)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)資料，利用相近規(guī)模的單位生產(chǎn)能力投資乘以建設(shè)規(guī)模，即得擬建項(xiàng)目投資。其計(jì)算公式為資乘以建設(shè)規(guī)模，即得擬建項(xiàng)

47、目投資。其計(jì)算公式為：式中：式中：C C1 1已建類似項(xiàng)目的靜態(tài)投資額；已建類似項(xiàng)目的靜態(tài)投資額； C C2 2擬建項(xiàng)目靜態(tài)投資額擬建項(xiàng)目靜態(tài)投資額 Q Q1 1已建類似項(xiàng)目的生產(chǎn)能力；已建類似項(xiàng)目的生產(chǎn)能力； Q Q2 2擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力 f f 不同時(shí)期不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)不同時(shí)期不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)整系數(shù)fQCQ2.C1121. 1. 單位生產(chǎn)能力估算法單位生產(chǎn)能力估算法【例例】假定某地?cái)M建一座假定某地?cái)M建一座200200套客房的豪華賓館，另有一座豪套客房的豪華賓館，另有一座豪華賓館最近在該地竣工，且掌握了以下資料：它有華

48、賓館最近在該地竣工，且掌握了以下資料：它有250250套客套客房，有門廳、餐廳、會(huì)議室、游泳池、夜總會(huì)、網(wǎng)球場等設(shè)房，有門廳、餐廳、會(huì)議室、游泳池、夜總會(huì)、網(wǎng)球場等設(shè)施?？傇靸r(jià)為施?？傇靸r(jià)為1025010250萬美元。估算新建項(xiàng)目的總投資。萬美元。估算新建項(xiàng)目的總投資?！窘饨狻?根據(jù)以上資料，可首先推算出折算為每套客根據(jù)以上資料，可首先推算出折算為每套客房的造價(jià)：房的造價(jià)： 據(jù)此，即可很迅速地計(jì)算出在同一個(gè)地方，且各方面有可比據(jù)此，即可很迅速地計(jì)算出在同一個(gè)地方，且各方面有可比性的具有性的具有200200套客房的豪華旅館造價(jià)估算值為：套客房的豪華旅館造價(jià)估算值為： 4141萬美元萬美元200=

49、8200200=8200萬美元萬美元1025041/250總造價(jià)萬美元 套客房總套數(shù) 適用條件：適用條件： 用于新建項(xiàng)目或裝置的估算，但要求掌握足夠的典型工程用于新建項(xiàng)目或裝置的估算，但要求掌握足夠的典型工程的歷史數(shù)據(jù)，而且這些數(shù)據(jù)均應(yīng)與單位生產(chǎn)能力的造價(jià)有的歷史數(shù)據(jù)，而且這些數(shù)據(jù)均應(yīng)與單位生產(chǎn)能力的造價(jià)有關(guān)，同時(shí)新建裝置與所選取裝置的歷史資料相類似，僅存關(guān)，同時(shí)新建裝置與所選取裝置的歷史資料相類似，僅存在規(guī)模大小和時(shí)間上的差異。在規(guī)模大小和時(shí)間上的差異。 這種方法把項(xiàng)目的建設(shè)投資與其生產(chǎn)能力的關(guān)系視為簡單這種方法把項(xiàng)目的建設(shè)投資與其生產(chǎn)能力的關(guān)系視為簡單的線性關(guān)系，估算結(jié)果誤差較大，可達(dá)的線

50、性關(guān)系，估算結(jié)果誤差較大，可達(dá)30%30%，只能粗略，只能粗略的估算。的估算。應(yīng)用該估算法時(shí)，注意地方性、配套性和時(shí)間性上的差異。應(yīng)用該估算法時(shí)，注意地方性、配套性和時(shí)間性上的差異。2.2.生產(chǎn)能力指數(shù)法生產(chǎn)能力指數(shù)法又稱又稱指數(shù)估算法指數(shù)估算法，它是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力，它是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力和投資額來粗略估算擬建項(xiàng)目投資額的方法，是對單和投資額來粗略估算擬建項(xiàng)目投資額的方法，是對單位生產(chǎn)能力估算法的改進(jìn)。其計(jì)算公式為：位生產(chǎn)能力估算法的改進(jìn)。其計(jì)算公式為：式中 n生產(chǎn)能力指數(shù)，0n1。公式表明造價(jià)與規(guī)模呈非線性關(guān)系，且單位造價(jià)隨工程規(guī)模的增大而減小。fQQCCx1212

51、生產(chǎn)能力指數(shù)法主要適用于生產(chǎn)能力指數(shù)法主要適用于項(xiàng)目建議書階段項(xiàng)目建議書階段，設(shè)計(jì)深，設(shè)計(jì)深度不足，擬建項(xiàng)目與類似項(xiàng)目規(guī)模不同，設(shè)計(jì)定型并系度不足，擬建項(xiàng)目與類似項(xiàng)目規(guī)模不同，設(shè)計(jì)定型并系列化，行業(yè)相關(guān)指數(shù)和系數(shù)等基礎(chǔ)資料完備的情況。列化，行業(yè)相關(guān)指數(shù)和系數(shù)等基礎(chǔ)資料完備的情況。 采用這種方法，計(jì)算簡便、速度快，誤差可控制在采用這種方法，計(jì)算簡便、速度快，誤差可控制在20%20%以內(nèi)；不需要詳細(xì)的工程設(shè)計(jì)資料，只知道工藝流以內(nèi)；不需要詳細(xì)的工程設(shè)計(jì)資料，只知道工藝流程及規(guī)模就可以。程及規(guī)模就可以。 生產(chǎn)能力指數(shù)生產(chǎn)能力指數(shù)x x是一個(gè)關(guān)鍵因素。不同行業(yè)、性質(zhì)、是一個(gè)關(guān)鍵因素。不同行業(yè)、性質(zhì)、工

52、藝流程、建設(shè)水平、生產(chǎn)率水平的項(xiàng)目，應(yīng)取不同的工藝流程、建設(shè)水平、生產(chǎn)率水平的項(xiàng)目，應(yīng)取不同的指數(shù)值。指數(shù)值。 例例: :已知建設(shè)年產(chǎn)已知建設(shè)年產(chǎn)3030萬噸乙烯裝置的投資額為萬噸乙烯裝置的投資額為6000060000萬元，試估計(jì)建設(shè)年產(chǎn)萬元，試估計(jì)建設(shè)年產(chǎn)7070萬噸乙烯裝置萬噸乙烯裝置的投資額（生產(chǎn)能力指數(shù)的投資額（生產(chǎn)能力指數(shù)n=0.6,f=1.2n=0.6,f=1.2）。）。 解：解：73.1197062 . 1)3070(60000)(6 . 01212fQQCCn例：已知建設(shè)日產(chǎn)10噸硫酸鈉裝置的投資額為 18萬元，試估計(jì)建設(shè)日產(chǎn)30噸硫酸鈉裝置的投資 （生產(chǎn)能力指數(shù)0.52，f1

53、）解：()()（萬元）8731110308121./fQQCn=0.5212C3.3.系數(shù)估算法系數(shù)估算法 系數(shù)估算法根據(jù)已知的擬建項(xiàng)目的主體工程費(fèi)或主要系數(shù)估算法根據(jù)已知的擬建項(xiàng)目的主體工程費(fèi)或主要生產(chǎn)生產(chǎn)工藝設(shè)備費(fèi)工藝設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，以其他輔助或配套工程費(fèi)占主體工程為基數(shù)，以其他輔助或配套工程費(fèi)占主體工程費(fèi)或主要生產(chǎn)工藝設(shè)備費(fèi)的百分比為系數(shù)，估算擬建項(xiàng)目費(fèi)或主要生產(chǎn)工藝設(shè)備費(fèi)的百分比為系數(shù)，估算擬建項(xiàng)目相關(guān)投資額。相關(guān)投資額。 該方法主要應(yīng)用于該方法主要應(yīng)用于項(xiàng)目建議書階段項(xiàng)目建議書階段，設(shè)計(jì)深度不足，擬建，設(shè)計(jì)深度不足，擬建項(xiàng)目與類似項(xiàng)目的主體工程費(fèi)或主要生產(chǎn)工藝設(shè)備投資比項(xiàng)目與類似項(xiàng)目的

54、主體工程費(fèi)或主要生產(chǎn)工藝設(shè)備投資比重較大，行業(yè)內(nèi)相關(guān)系數(shù)等基礎(chǔ)資料完備的情況。重較大，行業(yè)內(nèi)相關(guān)系數(shù)等基礎(chǔ)資料完備的情況。（1 1）設(shè)備系數(shù)法）設(shè)備系數(shù)法 以擬建項(xiàng)目的以擬建項(xiàng)目的設(shè)備費(fèi)設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目的建為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)和其他費(fèi)用等占設(shè)備價(jià)值的百分比，求出相筑安裝工程費(fèi)和其他費(fèi)用等占設(shè)備價(jià)值的百分比，求出相應(yīng)的建筑安裝工程及其他工程費(fèi)，其總和即為擬建項(xiàng)目投應(yīng)的建筑安裝工程及其他工程費(fèi)，其總和即為擬建項(xiàng)目投資額。資額。擬建項(xiàng)目建設(shè)投資C 設(shè)備費(fèi)E 建筑工程費(fèi)EP1f1 安裝工程費(fèi)EP2f2其它工程費(fèi)EP3f3其它費(fèi)用 I先估 再估 以設(shè)備費(fèi)用為基數(shù)

55、估算以設(shè)備費(fèi)用為基數(shù)估算綜合調(diào)整系數(shù)同f2、f3I)PfPfPf(EC+=3322111根據(jù)設(shè)備清單按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)的總和擬建項(xiàng)目的投資額p1、p2、p3:已建成項(xiàng)目中的建筑、安裝及其他有關(guān)費(fèi)用分別占設(shè)備的百分比 例例 某新建項(xiàng)目設(shè)備投資為某新建項(xiàng)目設(shè)備投資為1000010000萬元，根據(jù)已建同類項(xiàng)目萬元，根據(jù)已建同類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況，一般建筑工程占設(shè)備投資的統(tǒng)計(jì)情況，一般建筑工程占設(shè)備投資的28.528.5，安裝工程，安裝工程占設(shè)備投資的占設(shè)備投資的9.59.5，其他工程費(fèi)用占設(shè)備投資的，其他工程費(fèi)用占設(shè)備投資的7.87.8。該項(xiàng)目其他費(fèi)用估計(jì)為該項(xiàng)目其他費(fèi)用估計(jì)為800800萬元，試估算

56、該項(xiàng)目的投資額萬元，試估算該項(xiàng)目的投資額( (調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)f=1)f=1)。 解答解答 ：該項(xiàng)目的投資額為：該項(xiàng)目的投資額為： =10000 x(1+28.5=10000 x(1+28.5+9.5+9.5+7.8+7.8)+800)+800 =15380( =15380(萬元萬元) )I)PfPfPf(EC+=3322111（2 2）主體專業(yè)系數(shù)法）主體專業(yè)系數(shù)法 以擬建項(xiàng)目中的以擬建項(xiàng)目中的最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備投資（包括運(yùn)雜費(fèi)及安裝費(fèi)）為基數(shù)接相關(guān)的工藝設(shè)備投資（包括運(yùn)雜費(fèi)及安裝費(fèi)）為基數(shù)，根據(jù)已建同類項(xiàng)目的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，計(jì)

57、算出擬建項(xiàng)目，根據(jù)已建同類項(xiàng)目的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，計(jì)算出擬建項(xiàng)目的各專業(yè)工程占工藝設(shè)備投資的百分比，據(jù)以求出各專的各專業(yè)工程占工藝設(shè)備投資的百分比，據(jù)以求出各專業(yè)的投資，然后把各部分投資費(fèi)用（包括工藝設(shè)備費(fèi)）業(yè)的投資，然后把各部分投資費(fèi)用（包括工藝設(shè)備費(fèi)）相加求和，再加上擬建項(xiàng)目其他費(fèi)用，即為擬建項(xiàng)目的相加求和，再加上擬建項(xiàng)目其他費(fèi)用，即為擬建項(xiàng)目的總投資?？偼顿Y。 計(jì)算公式：計(jì)算公式： C=E (1+fC=E (1+f1 1PP1 1+f+f2 2PP2 2+f+f3 3PP3 3+ +)+I)+IP P1 1、P P2 2 、P P3 3 已建項(xiàng)目中各專業(yè)工程費(fèi)與工已建項(xiàng)目中各專業(yè)工程費(fèi)與工藝

58、設(shè)備投資的比重；藝設(shè)備投資的比重；（3 3）朗格系數(shù)法）朗格系數(shù)法 以設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，乘以適當(dāng)系數(shù)來推算項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。以設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，乘以適當(dāng)系數(shù)來推算項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。計(jì)算公式為：計(jì)算公式為： C=E C=E (1+K(1+Ki i)K)Kc c =E =E K KL L式中：式中：CC總建設(shè)費(fèi)用；總建設(shè)費(fèi)用； EE設(shè)備費(fèi)用；設(shè)備費(fèi)用； K Ki i管線、儀表、建筑物等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)；管線、儀表、建筑物等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)； K Kc c包括管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等間接費(fèi)在內(nèi)的總包括管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等間接費(fèi)在內(nèi)的總估算系數(shù)。估算系數(shù)。此法比較簡單，但沒有考慮設(shè)備規(guī)格及材質(zhì)的差異、不同地此

59、法比較簡單，但沒有考慮設(shè)備規(guī)格及材質(zhì)的差異、不同地區(qū)自然條件和經(jīng)濟(jì)條件的差異等，所以精度不高，估算誤區(qū)自然條件和經(jīng)濟(jì)條件的差異等，所以精度不高，估算誤差在差在10%10%15%15%。 總建設(shè)費(fèi)用與設(shè)備費(fèi)用之比為郎格系數(shù)總建設(shè)費(fèi)用與設(shè)備費(fèi)用之比為郎格系數(shù)K KL L。即：。即： 朗格系數(shù)包含的內(nèi)容朗格系數(shù)包含的內(nèi)容cK1KKLi（）【例例】 在北非某地建設(shè)一座年產(chǎn)在北非某地建設(shè)一座年產(chǎn)3030萬套汽車輪胎的工廠，已知萬套汽車輪胎的工廠，已知該工廠的設(shè)備到達(dá)工地的費(fèi)用為該工廠的設(shè)備到達(dá)工地的費(fèi)用為22042204萬美元。試估算該工廠萬美元。試估算該工廠的投資。的投資?！窘饨狻?輪胎工廠的生產(chǎn)流程

60、基本上屬于固體流程，因此在采用朗格輪胎工廠的生產(chǎn)流程基本上屬于固體流程，因此在采用朗格系數(shù)法時(shí)，全部數(shù)據(jù)應(yīng)采用固體流程的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)計(jì)算如下：系數(shù)法時(shí)，全部數(shù)據(jù)應(yīng)采用固體流程的數(shù)據(jù)。現(xiàn)計(jì)算如下：（1 1）設(shè)備到達(dá)現(xiàn)場的費(fèi)用）設(shè)備到達(dá)現(xiàn)場的費(fèi)用22042204萬美元。萬美元。（2 2）根據(jù)前表計(jì)算費(fèi)用（）根據(jù)前表計(jì)算費(fèi)用（a a）（a a）=E=E1.43=22041.43=22041.43=3151.721.43=3151.72（萬美元）（萬美元）則設(shè)備基礎(chǔ)、絕熱、刷油及安裝費(fèi)用為：則設(shè)備基礎(chǔ)、絕熱、刷油及安裝費(fèi)用為：3151.723151.7222042204947.72947.72（萬美元）（