房地產(chǎn)經(jīng)濟重點總結(jié)

1、貨幣的職能：1價值尺度：貨幣作為衡量商品價值標(biāo)準(zhǔn)的職能。2流通手段：貨幣在商品流通中充當(dāng)商品交換媒介的職能。3貯藏手段：貨幣可作為社會財富的代表而貯藏或保存起來。支付4手段：貨幣可作為價值運動的獨立形式進(jìn)行單方面轉(zhuǎn)移。5世界貨幣：貨幣可在世界市場上發(fā)揮作用。貨幣政策工具：含義：貨幣政策工具是中央銀行為實現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)而使用的各種策略手段。分為一般性政策工具、選擇性政策工具和其他補充性政策工具三類。一，一般性政策工具： 1）法定存款準(zhǔn)備金政策：存款準(zhǔn)備金是金融機構(gòu)為應(yīng)付客戶提取存款和資金清算而準(zhǔn)備的貨幣資金，是銀行存款量與貸款量之間的一個固定差額部分。法定存款準(zhǔn)備金是指金融機構(gòu)按中央銀行規(guī)定的比

2、例上交的部分。通貨膨脹時，提高法定存款準(zhǔn)備金率，從而減少貨幣供給；經(jīng)濟蕭條時，降低法定存款準(zhǔn)備金率，從而增加貨幣供給。2）再貼現(xiàn)政策：再貼現(xiàn)政策是指央行通過制定和調(diào)整再貼現(xiàn)率來影響市場利率和投資成本，從而調(diào)節(jié)貨幣供給量的一種貨幣政策工具。商業(yè)銀行在資金不足時，將未到期的商業(yè)票據(jù)賣給中央銀行從而取得資金，稱為再貼現(xiàn)。通貨膨脹時，提高再貼現(xiàn)率，從而減少貨幣供給；經(jīng)濟蕭條時，降低再貼現(xiàn)率，從而增加貨幣供給。3）公開市場業(yè)務(wù)：公開市場業(yè)務(wù)是指中央銀行在公開市場上買賣有價證券，調(diào)節(jié)貨幣供給量以實現(xiàn)其金融控制和調(diào)節(jié)的活動。通貨膨脹時，中央銀行在市場上出售政府債券，從而減少貨幣供給；經(jīng)濟蕭條時，中央銀行在市

3、場上購買政府債券，從而增加貨幣供給。二，選擇性貨幣政策：是指中央銀行針對某些特殊的經(jīng)濟領(lǐng)域或特殊用途的信貸而采用的信用調(diào)節(jié)工具。消費信貸控制證券市場信用控制房地產(chǎn)信貸控制優(yōu)惠利率道義勸告、窗口指導(dǎo)和金融檢查等 房地產(chǎn)金融的概念：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或清算資金并提供風(fēng)險擔(dān)?；虮ｋU及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融的特點： 1房地產(chǎn)金融具有相對較高的安全性 2房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)流動性較弱 3房地產(chǎn)金融具有較好的收益性4房地產(chǎn)金融具有較強的政策性 房地產(chǎn)金融的內(nèi)容：房地產(chǎn)金融市場內(nèi)涵：是房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具

4、進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場所與行為的總和。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式。交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。 金融市場工具：房地產(chǎn)金融市場特點：1資金需求量大，融資數(shù)額高（產(chǎn)業(yè)鏈長）2房地產(chǎn)信貸資金運動過程中期限結(jié)構(gòu)不對稱 3證券化的需求迫切4房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)專業(yè)性強、成本高、收益好 5受政府宏觀調(diào)控政策影響大、6擔(dān)保方式多元化 房地產(chǎn)金融市場分類：1按市場層次，房地產(chǎn)金融一級市場和二級市場2按融資有無中介，直接金融市場和間接金融市場3按金融交易期限，貨幣市場和資本市場 4按不同的服務(wù)對象，房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場5按主要資金來源渠道，政府主導(dǎo)基金型房地產(chǎn)金融市場、合同儲

5、蓄型房地產(chǎn)金融市場、抵押型房地產(chǎn)金融市場和混合型房地產(chǎn)金融市場 6按融資工具，房地產(chǎn)抵押貸款市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)保險市場、房地產(chǎn)信托市場、房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)金融機構(gòu)：即經(jīng)營貨幣資金從事貨幣信用活動的金融機構(gòu)。 根據(jù)業(yè)務(wù)經(jīng)營的特點，一般將經(jīng)營性銀行分為商業(yè)銀行、儲蓄銀行和合作銀行。 非銀行性金融機構(gòu)：指除了銀行之外的一切辦理金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 包括保險公司、信托投資公司、財務(wù)公司、證券公司、租賃公司以及投資基金等機構(gòu)。 房地產(chǎn)信貸的含義：指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機構(gòu)針對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動開展的信貸業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信貸的特點：1貸款投向受到嚴(yán)格控制2貸款期限較長（房地產(chǎn)開發(fā)貸款

6、1-3年，個人住房貸款10-30年）3貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制（房地產(chǎn)開發(fā)貸款占商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的10%左右，個人住房貸款占比一般在10%-15%）借款人評價：（1）借款人非財務(wù)評價（2）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價（3）經(jīng)濟技術(shù)實力評價（4）資產(chǎn)負(fù)債分析短期償債能力指標(biāo)：1）流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債 2）速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債 速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨長期償債能力指標(biāo)：1）資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額2）產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益3）已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤/利息支出 4存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額 5存貨平均余額=(期初存貨+期末存貨)/2 6應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營

7、業(yè)務(wù)收入/應(yīng)收賬款平均余額 7應(yīng)收賬款平均余額=(期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款)/2 8銷售凈利率=凈利潤 / 主營業(yè)務(wù)收入*100% 9資產(chǎn)凈利率=凈利潤/ (期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)/2*100% 10凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/ (期初所有者權(quán)益合計+期末所有者權(quán)益合計)/2*100% 個人住房貸款分類：1.按信貸資金來源劃分1）自營性貸款：指商業(yè)銀行以合法方式籌集資金、向符合貸款銀行規(guī)定條件的自然人自主發(fā)放的，用于在城鎮(zhèn)購買、建造和大修理自住住房的貸款，其風(fēng)險由貸款銀行承擔(dān)，并由銀行收回貸款本金和利息，又稱商業(yè)性貸款。2）委托性貸款：由委托人提供資金

8、，商業(yè)銀行（受托人）代為發(fā)放，受托人只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險，貸款的利息收入由受托人劃付委托人。因目前委托性個人住房貸款委托人主要是各地住房公積金管理中心，故又稱公積金貸款。 2.按貸款用途劃分：1）個人住房貸款（一手房貸款）2）個人存量房貸款（二手房貸款）3）個人商用房貸款4）個人住房抵押綜合消費貸款5）個人住房裝修貸款6）個人車位貸款個人住房貸款的附屬信貸產(chǎn)品：1）轉(zhuǎn)按揭貸款：個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已經(jīng)辦理個人住房貸款的借款人，在還款期間，由于房屋出售、贈與、繼承、離異等原因引起房屋產(chǎn)權(quán)變動，需將已抵押給貸款銀行的房屋產(chǎn)權(quán)和未結(jié)清的個人住房貸款同時轉(zhuǎn)移給受讓人，并由受讓人指定的貸款銀行

9、在重新辦理抵押登記后，繼續(xù)為房屋產(chǎn)權(quán)的受讓人辦理個人住房貸款的業(yè)務(wù)。2）加按揭貸款：個人住房加按揭貸款（簡稱“加按揭”）指對貸款銀行現(xiàn)有個人住房貸款客戶發(fā)放的以原貸款抵押物為擔(dān)保的購房支出及家居消費支出的貸款。3）逆按揭貸款：逆向年金抵押貸款（簡稱“逆按揭”、“倒按揭”）是一種適合老年人的消費信貸產(chǎn)品，是指擁有住房的老年借款人把其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房子抵押給貸款銀行，由貸款銀行按約定每月向借款老人發(fā)放貸款以作為生活費用，到期結(jié)清貸款本息。貸款期間借款老人去世，其親屬則可提前清償貸款銀行貸款本息，收回抵押房產(chǎn)；無親屬的，貸款銀行可處置抵押物以清償貸款本息。個人住房貸款的衍生信貸產(chǎn)品：1）固定利率房貸

10、：固定利率個人住房貸款產(chǎn)品，一般有兩種形式:期權(quán)式利率組合式2）房貸理財賬戶：房貸理財賬戶，是指貸款銀行將借款人的儲蓄賬戶和個人住房貸款賬戶相掛接，當(dāng)借款人儲蓄賬戶存款達(dá)到約定額度，貸款銀行按一定比例將存貸利差返還借款人，借此使借款人放棄提前還款，同時穩(wěn)定了借款人在貸款銀行的存、貸款額度。3）房產(chǎn)抵押綜合授信：借款人以其完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押，銀行給予其綜合授信額度；在約定的授信期間，借款人向貸款銀行提交貸款用途證明憑證或材料，可以申請在其綜合授信額度內(nèi)循環(huán)提用貸款；貸款銀行根據(jù)每筆貸款具體用途，確定借款人貸款額度與期限。4）住房接力貸：借款人指定子女或者父母作為共同借款人，以突破貸款銀行對貸款期

11、限受借款人年齡限制的約束。5）房貸隨心還：在不低于事先約定的每期最低還款額的前提下，借款人可按合同約定的程序，隨時電話通知貸款銀行還款或調(diào)整當(dāng)期還款金額。6）房貸雙周供：根據(jù)我國個人薪酬支付慣例，個人住房貸款一般定為按月還款。在周薪制的城市和地區(qū)，借款人可以與貸款銀行約定，按周或按雙周還款。7）跨行無交易轉(zhuǎn)按貸款：貸款銀行以置換借款人在他行的個人住房貸款而發(fā)放，沒有房屋實際交易的個人住房貸款。證券化：證券化一般可以理解為將不可交易的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的證券的過程。 融資證券化是指資金需求者依法在資本市場和貨幣市場上發(fā)行證券(股票、債券等)的方式直接向資金供給者融通資金的融資方法。資產(chǎn)證券化是

12、指原始權(quán)益人將不流動的資產(chǎn)或可預(yù)見的現(xiàn)金流收入，集中并分割成可在金融市場上流通的若干證券單位的過程，持有該證券就代表著對資產(chǎn)享有收益權(quán)。 融資證券化和資產(chǎn)證券化的區(qū)別: 融資證券化是企業(yè)發(fā)行證券直接融資的行為，能使企業(yè)資本容量擴大，屬于增量的證券化；而資產(chǎn)證券化是在原有的信用關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)行的存量資產(chǎn)的證券化，證券化本身并不增加資本量。.1房地產(chǎn)權(quán)益證券化：可以分為三種具體的形式： (1)房地產(chǎn)項目融資證券化，(2)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化。(3)房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)權(quán)益證券包括：房地產(chǎn)企業(yè)股票、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托基金等。 2房地產(chǎn)抵押貸款證券化：是指銀行等金融機構(gòu)為了實現(xiàn)

13、信貸資產(chǎn)的可流動性，以一級市場(發(fā)行市場)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)，發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。1美國模式：也稱表外業(yè)務(wù)模式，在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu)，以現(xiàn)金方式買入銀行的優(yōu)質(zhì)抵押貸款資產(chǎn)，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，以證券的形式出售給投資人的行為。2德國模式：亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)以銀行的優(yōu)質(zhì)抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行證券的行為。3澳大利亞模式：也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型，由銀行設(shè)立合資或控股子公司，由子公司購買其母公司(銀行)或其它公司的抵押貸款資產(chǎn)，將其證券化出售給投資人的行為。 信托的含義：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按

14、委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。信托的功能：財務(wù)管理，融通資金，協(xié)調(diào)經(jīng)濟關(guān)系，社會投資，為社會公益事業(yè)服務(wù) 房地產(chǎn)信托的含義：房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)接受客戶的資金或房地產(chǎn)委托，按其要求代辦房地產(chǎn)買賣、經(jīng)營、管理、建造的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)信托資金的籌集：房地產(chǎn)資金信托，房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)集資信托和代理集資信托，信托存款房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵：房地產(chǎn)投資信托（(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）是指通過發(fā)行股票或受益憑證，向投資者公開或非公開募集資金，然后將所募集資金交由專門機構(gòu)進(jìn)行多元化投資經(jīng)營，并將投資

15、綜合收益按比例分配給憑證持有人的一種集合投資制度。REITs與一般房地產(chǎn)信托的區(qū)別：1信托財產(chǎn)及其募集方式：一般房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)可以是土地、房屋等不動產(chǎn)，也可以是資金； REITs的信托財產(chǎn)主要是通過發(fā)行受益憑證向公眾募集的資金。2融資期限：一般的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以2-3年的短期融資為主，REITs的期限一般都超過20年。3資金運用方式：一般的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以信托貸款、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)投資、證券投資等多種方式運用所籌集資金；REITs則通過專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司，直接收購并持有商業(yè)房地產(chǎn)項目，以持有期間的經(jīng)營收益獲利。 4投資方向：一般房地產(chǎn)信托中的大部分信托計劃投向單一房地產(chǎn)項目，投資風(fēng)

16、險相對較為集中；REITs通?？赏ㄟ^持有多個項目，形成投資組合，進(jìn)行風(fēng)險分散。5受益憑證的流動性：一般房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性較弱，上無法在公開市場交易，而REITs的流動性較強，大多可在證券市場公開交易。 REITs與房地產(chǎn)投資基金的區(qū)別：1組織形式：REITs以公司型為主，而房地產(chǎn)投資基金以契約型為主。2資金運用：REITs是一種資產(chǎn)運營型基金，一般不進(jìn)行拿地建樓銷售等投資開發(fā)活動，而直接收購并運營房地產(chǎn)項目以獲得收入；房地產(chǎn)投資基金則是投資型基金，可以通過證券投資、產(chǎn)業(yè)投資等方式投資于房地產(chǎn)企業(yè)，但是不進(jìn)行具體的房地產(chǎn)項目的運營。3投資對象：REITs一般只投資于商業(yè)地產(chǎn)；而房地產(chǎn)投資基金

17、的投資對象則相對寬泛，包括住宅、商業(yè)項目等各類房地產(chǎn)項目，也可投向各類與房地產(chǎn)有關(guān)的有價證券。4投資者人數(shù)：REITs的投資者數(shù)量眾多；而房地產(chǎn)投資基金的投資者人數(shù)相對較少。5資金募集方式和融資規(guī)模：絕大部分REITs采用證券市場公開上市的方式，規(guī)模通常遠(yuǎn)大于以私募居多的房地產(chǎn)投資基金。 房地產(chǎn)信托的分類：資金信托：指房地產(chǎn)信托機構(gòu)接受客戶的委托，運用和管理房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的信托業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)信托（房地產(chǎn)資產(chǎn)信托）：指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托對房屋和土地等不動產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營和管理的信托業(yè)務(wù)。 REITs的分類：一，按照投資方向的不同：1權(quán)益型REITs：將資金直接投資于公寓、寫字樓、

18、購物中心等收益性房地產(chǎn)項目,以獲取租金收入及房產(chǎn)增值收益。又稱“股本型REITs”。2抵押型REITs：將資金用于發(fā)放面向房地產(chǎn)項目持有人及經(jīng)營者的房地產(chǎn)抵押貸款或投資于房地產(chǎn)抵押支持證券，以獲取貸款及證券利息收入。又稱“按揭型REITs”。3混合型REITs：是上述兩種REITs的混合體，既可以投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，也可以投資于抵押貸款等債權(quán)類資產(chǎn)，因而，既有機會獲取較高的房地產(chǎn)經(jīng)營收入，又可獲得穩(wěn)定的利息收入二，按照基本組織形式：1公司型REITs：設(shè)立一個具有獨立法人資格的投資公司進(jìn)行管理。其基本結(jié)構(gòu)由投資人（即股東）、REITs投資公司（即委托人、受益人）和基金保管公司（即受托人）三方構(gòu)成

19、。2契約型REITs：以信托契約為基礎(chǔ)形成代理投資行為，本身不具有法人資格。其基本結(jié)構(gòu)由投資人（即資金委托人和受益人）、受托人（即REITs基金本身）、基金托管公司三方構(gòu)成。三，按照管理運作模式的不同：1外部管理模式：是指REITs公司或發(fā)起人將REITs資產(chǎn)的管理和運作等一列活動都外包給獨立的第三方托管公司（通常是專業(yè)房地產(chǎn)管理公司）進(jìn)行。2內(nèi)部管理模式：由REITs公司對所籌集資金自行管理運作的模式。保險的職能：1基本職能，保險固有的職能，是保險區(qū)別于其他行業(yè)的最根本的特征。1）分散風(fēng)險：即保險人通過向保險購買者收取保費來分?jǐn)偲渲猩贁?shù)不幸者所遭受的災(zāi)害事故損失。2）組織經(jīng)濟補償：即保險人根據(jù)保險合同對承保范圍內(nèi)的災(zāi)害事故損失的被保險人提供經(jīng)濟補償。2派生職能：1）資金融通：保險人把積聚起來的保險基金中暫時閑置的部分用于融資或投資，使資金保值增值。資金來源： 資本金、未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、未決賠款準(zhǔn)備金、保險總準(zhǔn)備金等。投資方式：國際：股票、債券、抵押貸款、不動產(chǎn)、銀行存款；國內(nèi)：銀行存款、政府債券、金融債券、保監(jiān)會指定的中央企業(yè)債券、銀行同業(yè)拆借、投資基金。2）社會管理職能：保險可以為社會提供