房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識入門篇

1、基礎(chǔ)培訓(xùn)-入門篇一、 基本概念1、 房地產(chǎn)：具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。2、 住宅：是指專供居住的房屋，包括洋房、別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。3、 住宅分類：分類標(biāo)準(zhǔn)形態(tài)描述圖示層高低層10米，13層/多層介于10米24米之間，48層/小高層812、13層/高層1524層，大于24米/超高層24層以上/室內(nèi)空間平層一層，客廳、餐廳、房間等在同一個平

2、面內(nèi)錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系；夠動靜分區(qū)，又沒有完全的分為兩層躍式占有上下層，上下兩層完全分隔復(fù)式占有上下兩層，上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面、欄桿或走廊等部分。實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）4、 公寓的分類：5、 增量房：俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。通俗易懂的說法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)。6、 存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。7、 期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房

3、稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。8、 現(xiàn)房：相對期房來說，所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。9、 尾房：一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。10、 爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢

4、，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。11、 房地產(chǎn)一級市場：土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。土地交易形式有：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣。土地出讓年限：居住用地商業(yè)、旅游、娛樂用地工業(yè)用地教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地綜合或其他用地70年40年50年50年50年12、 房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場（一手房）。13、 房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置

5、（二手房）。二、 常用術(shù)語1、 七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。2、 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。（簡單地說：各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和）。3、 容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例

6、，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。4、 建筑密度（建筑覆蓋率）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）5、 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）6、 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；7、 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積

7、，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；8、 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積；9、 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。10、 實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額11、 開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度（東西向）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。12、 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度（南北向）。13、 層高：指下層地板面或樓板面到

8、上層樓板面之間的距離。 層高進(jìn)深 開間14、 陽臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。一般計算一半面積。15、 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。16、 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者17、 均價：指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。18、 樓面地價：概念：樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。 樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。計算方式：樓面地價土地總價÷規(guī)劃建筑面積 土地單價÷規(guī)劃容積率 規(guī)劃建筑面積土地面積×容積率 容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積