房產(chǎn)評(píng)估師2018房估案例分析機(jī)構(gòu)

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)體開裂和基礎(chǔ)不均勻沉降等。該住宅樓總面積 5500m2，共 60 套住房，有 60 戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價(jià)格為 6000 元/m2，平均每套住房的市場為 2000 元/月，在受損狀況下的市場價(jià)格為 5200 元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工為 180 萬元，并需要居民搬遷和在外臨時(shí)安置 6，搬遷費(fèi)平均每戶每次 1000 元，臨時(shí)安置費(fèi)每戶每月 2000 元；該住宅樓即使修復(fù)后，也會(huì)因曾受損使人們心理減價(jià) 3%。請(qǐng)計(jì)算或回答：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額；修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額；修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用；該損害

2、在上是否可修復(fù)；該損害造成的相關(guān)損失額；該損害造成的總損失額；如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額?？山Y(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析損害賠償目的的估價(jià)來學(xué)習(xí)?！窘狻浚?） 該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價(jià)格之差，即：（60005200）×5500440.00（萬元）（2） 修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場價(jià)格之差，即：6000×（13%）5200×5500341.00（萬元）（3）修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工、搬遷臨時(shí)安置費(fèi)，即：1800.1×2×600.2×

3、6×60264.00（萬元）（4）該損害在上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，則在上是可修復(fù)的；反之，在上是不可修復(fù)的。因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用 264 萬元小于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額 341 萬元，所以該損害在上是可修復(fù)的。（5）該損害造成的相關(guān)損失額，是房地產(chǎn)價(jià)值減損（本例為修復(fù)工和修復(fù)后的價(jià)值減損額）之外的直接損失額，包括搬遷臨時(shí)安置費(fèi)，即：0.1×2×600.2×6×6084.00（萬元）（6） 該損害造成的總損失額，包括修復(fù)的必要費(fèi)用和修復(fù)后的價(jià)

4、值減損額，即：2640.6×3%×5500363.00（萬元）（7） 如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置修復(fù)后的價(jià)值減損額，或者總損失額減去修復(fù)工0.1×20.2×60.6×3%×5500÷603.05（萬元）本例題作為單選題的考點(diǎn)，要注意考點(diǎn)：不修復(fù)情況下的價(jià)值減損損壞前后的市場價(jià)差后的余額，即：修復(fù)帶來的價(jià)值增加額修復(fù)后的市場價(jià)值修復(fù)前的市場價(jià)值損害上是否可被修復(fù)，修復(fù)的必要費(fèi)用小于修復(fù)后的價(jià)值增加值（成本效益原則）損害造成的相關(guān)損失，主要是搬遷臨時(shí)安置費(fèi)總損失額修復(fù)必要費(fèi)

5、用修復(fù)后的價(jià)值減損額（二）房地產(chǎn)及其描述相關(guān)考點(diǎn)本章房地產(chǎn)狀況的描述，在案例中估價(jià)結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告都要進(jìn)行估價(jià)對(duì)象的描述，如何描述不，如何描述條理清晰，可認(rèn)真學(xué)習(xí)本節(jié)內(nèi)容。（三）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值考點(diǎn)1.問答題考點(diǎn)：掛牌價(jià)格和成交價(jià)格（1）掛牌價(jià)格掛牌價(jià)格簡稱掛牌價(jià)，是出售房地產(chǎn)時(shí)公開標(biāo)出的要價(jià)，即公布的賣方的要價(jià)成報(bào)價(jià)、開價(jià)。它不是成交價(jià)格，且通常高于成交價(jià)格。掛牌價(jià)的優(yōu)點(diǎn)是公開透明、容易獲得，缺點(diǎn)是不是真實(shí)成交價(jià)，因此一般不能作為估價(jià)的依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。掛牌價(jià)通常隨著市場行情而上下變動(dòng)，如掛牌價(jià)一開始可能較高，但經(jīng)過一段時(shí)間無人問津后，賣方可能會(huì)調(diào)低掛牌價(jià)；而當(dāng)意向者很多或

6、市場越來越火時(shí)，賣方可能會(huì)調(diào)高掛牌價(jià)。掛牌價(jià)與成交價(jià)之差稱為議價(jià)空間，它越小，說明市場越景氣。而當(dāng)市場越不景氣時(shí)，一方面掛牌價(jià)會(huì)越低，另一方面議價(jià)空間會(huì)越大。第 2 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)（2）成交價(jià)格成交價(jià)格也稱為實(shí)際成交價(jià)，簡稱成交價(jià)，是在的中買方支付和賣方接受的金額。它是已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著者對(duì)對(duì)象和市場行情的了解程度，出售或的或急迫程度，雙方之間的關(guān)系，議價(jià)能力和技巧，賣方的價(jià)格策略等的不同而不同。往年考點(diǎn)：問掛牌價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格哪個(gè)可做可比實(shí)例？2.考點(diǎn)：市場價(jià)值和非市場價(jià)值的區(qū)別非市場價(jià)值經(jīng)?？纪顿Y價(jià)值，有時(shí)考現(xiàn)狀價(jià)值。（1）投資價(jià)值

7、投資價(jià)值指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或運(yùn)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。能力的估評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用法來評(píng)估價(jià)值是未來凈的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。投資價(jià)值的評(píng)估方法與評(píng)估市場價(jià)值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值；但作

8、為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高價(jià)格，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。受委托，確定掛底價(jià)就是公開市場價(jià)值評(píng)估。土地的注意投資價(jià)值評(píng)估，嚴(yán)格說并不需要遵循（2）現(xiàn)狀價(jià)值、客觀、公正的原則?，F(xiàn)狀價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值?，F(xiàn)狀使用包括當(dāng)前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳 利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低 于或等于市場價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用的，則現(xiàn)狀價(jià)值

9、等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場價(jià)值。例如，臨街住宅樓的底層住宅擅自改為商鋪，該底層住宅的現(xiàn)狀商業(yè)用途的現(xiàn)狀價(jià)值，通常高于法定居住用途下的價(jià)值。往年考點(diǎn)回顧：征收、舊工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按什么用途估價(jià)，如果估價(jià)結(jié)果當(dāng)事人有異議如何解釋等。3.考點(diǎn)：再次抵押價(jià)值的計(jì)算，案例單選題儲(chǔ)備【例 3-1】某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總面積為 50000m2.、共500 套住房。該工程已完成總投資的 80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 5000 元/m2 的價(jià)格預(yù)售了其中 100 套、面積總計(jì)為 10000m2 的住房，預(yù)購人平均按房價(jià)的 70%辦理了住房抵押。房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆余額為 1860 元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工的工程款比施工的實(shí)際投入少 500 萬元。現(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 2 億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅撼蓴?shù)一般為 60%。請(qǐng)求取該在建工程的再次抵押價(jià)值?！窘狻吭撛诮üこ痰脑俅蔚盅簝r(jià)值求取如下：再次抵押價(jià)值=20000×（50000-10000）/50000-1860/60%-500=12400（萬元）4.無租約限制價(jià)值、出租益價(jià)值、承租益價(jià)值對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)需要區(qū)分和弄清評(píng)估的是無租約限制價(jià)值，還是出租益價(jià)值或承租出租益價(jià)值。益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約

11、的價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合第 3 頁市場價(jià)值投資價(jià)值折現(xiàn)率一般率特定投資者要求的最低率凈稅前凈（不扣除所得稅）稅后凈（扣除所得稅）未來凈的估計(jì)客觀可能樂觀，也可能悲觀房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)同約定的值。承租確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場水平確定租賃收入所求取的價(jià)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指按照租賃合同約定的與市場的差額所求取的價(jià)值。無租約限制價(jià)值出租益價(jià)值承租益價(jià)值往年考點(diǎn)回顧：合同只剩半年或 2租期，不考慮合同；合同高于市場，如何處理？如果合同明顯低于市場，采用法估價(jià)時(shí)，如何測算該商鋪的有效毛收入？采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成

12、交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整？5.謹(jǐn)慎價(jià)值和快速變現(xiàn)價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值。快速變現(xiàn)值是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“適當(dāng)”下的價(jià)值。例如，賣方因某種急于出售房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果時(shí)間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場價(jià)值。6.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)估價(jià)就是考慮所有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，得出估價(jià)結(jié)果。往年考點(diǎn)回顧：1.減少綠地、增加道路對(duì)小區(qū)價(jià)格的影響。2.因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的

13、影響。如問答題中：利率因素對(duì)成本法、假設(shè)開發(fā)法投資利息的影響，房價(jià)上漲了是由于地價(jià)上漲帶來的嗎？（四）房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)原表述如下：、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹(jǐn)慎原則。外加一致性原則、一貫性原則。（五）比較法、法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四大估價(jià)方法的對(duì)比總結(jié)1.各種方法的適用對(duì)象和條件（1）比較法的適用對(duì)象與條件1）適用對(duì)象：同類數(shù)量較多、有較多且具有一定可比性的房地產(chǎn)。如住宅（普品住宅、高檔公寓、別墅）、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對(duì)于那些數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、古、教堂、寺廟、博物館等；很少發(fā)生的房地產(chǎn)，如學(xué)

14、校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等，就難以采用比較法估價(jià)。2）適用條件：比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些導(dǎo)致在一段較長時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)。在目前房地產(chǎn)和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由：估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的造成不能采用比較法估價(jià)。，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有努力收集實(shí)例，（2）法

15、的適用對(duì)象與條件1）適用對(duì)象：法適用的對(duì)象是性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取的能力即可。第 4 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有，但因同類住宅以出租方式獲取的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用法估價(jià)，即先根據(jù)有出租的類似住宅的有關(guān)資料，采用比較法求取該住宅的水平、空置率和運(yùn)營費(fèi)用等，再利用法來估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地

16、產(chǎn)的估價(jià)，2）適用條件：法一般不適用。法測算出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來的預(yù)期，錯(cuò)誤或非理性的預(yù)期會(huì)得出錯(cuò)誤或偏離實(shí)際的收益價(jià)值。因此，法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地。對(duì)未來的通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的，必須以廣泛、深入的市場（3）成本法的適用對(duì)象與條件研究為基礎(chǔ)。1）適用對(duì)象：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于很少發(fā)生而限制了比較法運(yùn)用，又沒有或沒有潛在而限制了法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校

17、、醫(yī)院、館、體育場館、公園、營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重建成本來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)區(qū)，難以采用比較法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法。較少的地成本法一般適用于評(píng)估可開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)

18、格。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格時(shí)，例如評(píng)估某幢住宅樓中某套住房的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓的平均價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、戶型、室內(nèi)裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住房的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個(gè)“小區(qū)”的平均價(jià)值，然后調(diào)整到“幢”的平均價(jià)值，再調(diào)整到該套住房的價(jià)值。采用成本法評(píng)估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價(jià)值和價(jià)格，通常與此類似。成本法估價(jià)通常比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因?yàn)闇y算估價(jià)對(duì)象尤其是物較老舊的房地產(chǎn)的重新購建成本和折舊，難度都較大。如果物過于破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，通常就不宜采用成本法估價(jià)。在這種情況下，對(duì)于法，根據(jù)其未來物，

19、一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來估價(jià)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)成后的價(jià)值減去開發(fā)的必要及應(yīng)得利潤來估價(jià)。因此，成本法主要適用于評(píng)估物是新的或比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。2）適用條件：運(yùn)用成本法時(shí)要求具備兩個(gè)條件：一是自由競爭，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)要注意以下三個(gè)方面的問題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒊杀緟^(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是購置估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成本，是購置估價(jià)對(duì)象的必要殊的、偶然的因素后的成本。，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要及所得利潤?？陀^成本也稱為正常及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特二是客觀成本的

20、基礎(chǔ)上結(jié)合選址、設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論建造該商場都要花那么多成本，但該商場也有那么高的價(jià)值。三是客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。成本法估價(jià)還要求估價(jià)師具有一定的會(huì)計(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)。工程、材料、設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)、財(cái)務(wù)成本法測算出的價(jià)值在未進(jìn)行有關(guān)調(diào)整之前一般是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，在中國可視為房屋所和在價(jià)第 5 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)值時(shí)點(diǎn)剩余期限的土地使用權(quán)且不

21、存在租賃、抵押、等情況下的價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不相同時(shí)，如產(chǎn)權(quán)有瑕疵，則還成本法測算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（4）假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象與條件1）適用對(duì)象：假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且成后的價(jià)值可采用比較法、地、法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，如待開發(fā)建設(shè)的土地（包括生、熟地，典型的是房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建等。如果是重建，則屬于這類房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。的范疇）。應(yīng)有條件但條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康?/p>

22、產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、的意見，或者參照周邊土地的條件等方式，推測其最可能的條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測的最可能的條件作為估價(jià)假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果變化，類似于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析）。2）適用條件：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)：一是最佳開發(fā)利用方式的，即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正

23、確了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；二是成后的房地產(chǎn)價(jià)值的，即是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)況，正確了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。由于這兩個(gè)包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可從國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測算出價(jià)或報(bào)價(jià)，但不同的競買者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來房地產(chǎn)市場的可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是及應(yīng)得利潤，也有較大的難度。不過，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具市場價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地后續(xù)開發(fā)的必要有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾

24、乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。2.各估價(jià)方法的技術(shù)路線比較法：可比實(shí)例是否可比估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例條件說明表比較因素條件指數(shù)表比較因素修正系數(shù)表估價(jià)結(jié)果的確定法：選擇公式年限凈率成本法：估價(jià)路徑選擇（房地合估、分估）重置價(jià)格折舊假設(shè)開發(fā)法：估價(jià)方法（動(dòng)、靜）估價(jià)前提條件開發(fā)經(jīng)營條件和開發(fā)期成后價(jià)值后續(xù)必要應(yīng)得利潤3.各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的資料（1）各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的基礎(chǔ)資料1）估價(jià)委托的有關(guān)資料：委托方情況（法人、住址、）；估價(jià)目的（委托方提供）；價(jià)值時(shí)點(diǎn)；項(xiàng)目有關(guān)文件（產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、抵押、財(cái)務(wù)報(bào)表等）；委托方的其他要求。2）相關(guān)和政策。和政策：委托估價(jià)是否符合相關(guān)和政策；估價(jià)操作

25、應(yīng)遵循的相關(guān)法律3）價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)資料；本類型房地產(chǎn)況的資料：一般性的房地產(chǎn)況資料。況資料；地區(qū)性的房地產(chǎn)況4）估價(jià)對(duì)象狀況的資料：估價(jià)對(duì)象所處位置、占地面積、面積、層數(shù)、高度、裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項(xiàng)權(quán)利，等等。5）估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件資料：交通；環(huán)境；繁華程度；景觀；公共配套因素等。第 6 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)（2）比較法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1）收集三宗以上的類似估價(jià)對(duì)象的近期實(shí)例房地產(chǎn)狀況等。實(shí)例，包括價(jià)格、成交日期、付款方式、目的、2） 收集情況。3） 收集4） 收

26、集（3）實(shí)例的情況，如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，有無隱瞞價(jià)、急買急賣、人為哄抬、親友間等實(shí)例成交日期與估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的時(shí)差和價(jià)差。實(shí)例和估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況。法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的收入水平（租面積、營業(yè)面積等資料；標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、率），可出2）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用占潛在毛收入的比例，以便測算估價(jià)對(duì)象的客觀及年凈。3）收集類似房地產(chǎn)的與價(jià)格資料、或類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的投資率資料、或類似房地產(chǎn)的無風(fēng)險(xiǎn)率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率，以便測算或選用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的化率。4）收集估價(jià)對(duì)象在未來年限的變化情況，以便選擇法的計(jì)算

27、公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（4）成本法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料1） 收集類似房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；2） 收集類似土地的市場價(jià)格或其基準(zhǔn)地價(jià)及其相關(guān)修正系數(shù)；3）收集物重置成本資料；4）收集估價(jià)對(duì)象的已使用年限、尚可使用年限、折舊及殘值率，或現(xiàn)場查勘和評(píng)定度。（5）假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料物的新舊程1）同類房地產(chǎn)況、未來趨勢(shì)；2）同類房地產(chǎn)市場售價(jià)、；3）同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用；4）同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或資料；5）折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。4.估價(jià)方法的優(yōu)選與歸類（1）估價(jià)方法選用要求當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用法進(jìn)行估價(jià)只選一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜

28、同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。（2） 估價(jià)方法的優(yōu)選見第二部分房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（3） 估價(jià)方法的歸類，應(yīng)1）土地估價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)修價(jià)法。；比較法；假設(shè)開發(fā)法；成本法；土地剩余技術(shù)；路線2）物估價(jià)：成本法；物剩余技術(shù)。法；成本法；假設(shè)開發(fā)法。3）房地估價(jià)：比較法；4）居住房地產(chǎn)估價(jià)：比較法；成本法；法（出租住房）。5）商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：法；比較法；成本法。6）工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：成本法；5.各個(gè)方法特別注意的知識(shí)儲(chǔ)備法；比較法。（1）比較法注意估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的可比性，價(jià)格基礎(chǔ)的建立，3 個(gè)表格及打分，最后的公式和計(jì)算。（2）法注意公式的選取、凈的

29、求取、率的確定和年限的確定（物剩余年第 7 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)限與土地使用權(quán)剩余年限的比較）。（3）成本法注意重置價(jià)格的七部分組成，注意投資利息、銷售稅利潤的計(jì)算。注意物折舊的確定，直線折舊的年限的確定（土地使用權(quán)年限與物耐用年限不一致的折舊）。（4）假設(shè)開發(fā)法注意動(dòng)態(tài)和靜態(tài)計(jì)算、假設(shè)開發(fā)法的 3 個(gè)估價(jià)前提、開發(fā)經(jīng)營方式的確定、成后價(jià)值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費(fèi)用不要漏項(xiàng)和算錯(cuò)。第二部分2015 年房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（20151201 實(shí)施） 本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式；2.增加了路線價(jià)法

30、、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失化法、價(jià)差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)；3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。2 估價(jià)原則2.0.1 房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循下列原則：1.、客觀、公正原則；2. 合法原則；3. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；4. 替代原則；5. 最高最佳利用原則。2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。2.0.3 房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，

31、從市場價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。2.0.4 遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，合下列規(guī)定：1.遵循、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2. 遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3. 遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4.遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差內(nèi)。合理范圍5. 遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。6. 遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎

32、重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。2.0.5 估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或確定，并合下列規(guī)定：1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不相同時(shí)，根據(jù)估價(jià)目的確定從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明：1） 維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，2） 更新改造再予

33、以利用最為合理的，3） 改變用途再予以利用最為合理的，4） 改變規(guī)模再予以利用最為合理的，5） 重新開發(fā)再予以利用最為合理的，擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)； 擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)； 擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)； 擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；第 8 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，提進(jìn)行估價(jià)。擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前2.0.6 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1.

34、2.或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1）登記用途、用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2）實(shí)際用途與登記用途、3 估價(jià)程序用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。3.0.1 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1. 受理估價(jià)委托；2. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)；3. 編制估價(jià)作業(yè)方案；4. 搜集估價(jià)所需資料；5. 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6. 選用估價(jià)方法進(jìn)算；7. 確定估價(jià)結(jié)果；8. 撰寫估價(jià)報(bào)告；9. 審核估價(jià)報(bào)告；10. 交付估價(jià)報(bào)告；11. 保存估價(jià)資料。3.

35、0.2 估價(jià)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并合下列規(guī)定：1.在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書；2.決定受理估價(jià)委托的，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立估價(jià)委托合同；3.受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價(jià)工作的責(zé)人；房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)4.除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委3.0.3 估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型，與估價(jià)委托人及有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并合下列規(guī)定：1.估

36、價(jià)目的應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔。2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。3.估價(jià)對(duì)象估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政規(guī)定不得、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，。估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)或租賃、抵押、作為出資等

37、活動(dòng)的4.價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。3.0.4 估價(jià)作業(yè)方案對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源等；2.估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；3.估價(jià)工作的安排等。第 9 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)3.0.5 估價(jià)所需資料應(yīng)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：1.反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料；2.估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的、成本等資料；3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料；4. 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有

38、普遍影響的資料。3.0.6 對(duì)搜集的估價(jià)所需資料檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。3.0.7 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘合下列規(guī)定：1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；2.應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；3.應(yīng)制作實(shí)地查勘，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和及其簽名，記載的內(nèi)容、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。3.0.8勘，并對(duì)象3.0.9當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)

39、行實(shí)地查估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)或提供專業(yè)幫助，并估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.10 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或咨詢后，仍難以作出常規(guī)和相應(yīng)假設(shè)的，先行鑒定或檢測、測量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并估價(jià)報(bào)告中說明。其內(nèi)容和形式等進(jìn)行3.0.11 估價(jià)報(bào)告在交付估

40、價(jià)委托人前，核定，并應(yīng)形成審核，記載審核的意見、結(jié)論、日期和3.0.12 估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核及其簽名。后，不少參加估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并按有關(guān)規(guī)定或估價(jià)委托合同的約定交付估價(jià)委托人。3.0.13 估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料：1. 估價(jià)報(bào)告；2. 估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；3. 估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料；4. 估價(jià)項(xiàng)目來源和5. 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘6. 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核7. 估價(jià)中的不同意見情況；8.外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。3.0.14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于 10年。

41、保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。4 估價(jià)方法4.1 估價(jià)方法選用4.1.1 選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析。況等客觀條件，對(duì)比較法、收4.1.2 估價(jià)方法的選用，合下列規(guī)定：1.估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多的，用比較法。收入的，2.估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有等用法；3.估價(jià)對(duì)象可假定為的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)沒有或很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有等收入時(shí)，用成本法。4.估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測算的，用第 10 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019

42、 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)假設(shè)開發(fā)法。4.1.3 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用法進(jìn)行估價(jià)只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取，估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.2 比較法4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1.搜集實(shí)例；2. 選取可比實(shí)例；3. 建立比較基礎(chǔ)；4. 進(jìn)行5. 進(jìn)行情況修正；況調(diào)整；6. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7. 計(jì)算比較價(jià)值。4.2.21.2.3.搜集的實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要，宜包括下列內(nèi)容：對(duì)象基本狀況； 雙方基本情況；方式；4. 成交日期；5. 成交價(jià)格、付款方式、融資條件、稅費(fèi)

43、負(fù)擔(dān)情況；6. 目的等。4.2.3 可比實(shí)例選取合下列規(guī)定：1.可比實(shí)例應(yīng)從實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；2.可比實(shí)例的方式應(yīng)適合估價(jià)目的；3. 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；4. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，且不得超過二年；5. 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；6.在同等條件下，位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的實(shí)例選為可比實(shí)例。4.2.4 下列特殊情況下的實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：1.利害關(guān)系人之間的；2.對(duì)對(duì)象或市場行情缺乏了解的；3. 被迫出售或被迫4. 人為哄抬價(jià)格的的；5.對(duì)對(duì)象有特殊偏好的；6.相鄰房地產(chǎn)合并的；7.

44、受影響的。4.2.5 可比實(shí)例及其有關(guān)信息、可靠，不得虛構(gòu)?？杀葘?shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并估價(jià)報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀。4.2.6 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)，并合下列規(guī)定：1.統(tǒng)一價(jià)格差異。范圍，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的范圍進(jìn)行對(duì)比，并消除因范圍不同而造成的2. 統(tǒng)一付款方式， 的價(jià)格。3. 統(tǒng)一融資條件，4. 統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)， 價(jià)格。可比實(shí)例不是成交日期或付清的價(jià)格，調(diào)整為成交日期且付清可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的

45、價(jià)格?？杀葘?shí)例在稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，調(diào)整為在稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的第 11 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)5.統(tǒng)一計(jì)價(jià)，包括統(tǒng)一為總價(jià)或單價(jià)、樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量等。不同幣種之間的換算宜按金融主管部門公布的成交日期的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。4.2.7 當(dāng)滿足第 4.2.3 條要求的實(shí)例少于三個(gè)時(shí)，在掌握特殊實(shí)例選為可比實(shí)例，但情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊情況下的其進(jìn)行情況修正。修正時(shí)，應(yīng)消除特殊格。4.2.8 進(jìn)行情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的況不同造成的價(jià)格差

46、異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，并及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)的來源、可靠。4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格，且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。單套住宅的調(diào)整內(nèi)容還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11 進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整

47、為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等。物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)模、能、外觀、新舊程度等。結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、功4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。4.2.13 進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異

48、，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。4.2.14情況修正、況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。4.2.15 進(jìn)行合下列規(guī)定：情況修正、況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，1.分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；2. 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與3. 當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例；的比值不宜大于 1.2；4.當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或

49、況特殊，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的求取。4.3法4.3.1 運(yùn)用法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1.選用具體估價(jià)方法；2.測算期或持有期；3.測算未來；4. 確定5. 計(jì)算4.3.2率或化率、乘數(shù)；價(jià)值。法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分化法和直接化法，并應(yīng)優(yōu)先選用化法。資第 12 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年

50、房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余模式和持有加模式。當(dāng)期較長、難以該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加4.3.3 選用全剩余模式。模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：式中V價(jià)值（/m2）；（率（%）；Ai未來第 i 年的凈Yi未來第 i 年的n期（年）。4.3.4 選用持有加/m2）；模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：式中：V價(jià)值（/m2）；/m2）；SS/m2）； 率（%）；Ai期間Vt期末（Yi未來第 i 年的Yt期末率（%）；t持有期（年）。4.3.5 選用直接化法進(jìn)行估價(jià)，價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：式中：V價(jià)值（/m2）；NOI未來第一年的凈R化率（%）。（/m2）；4.3.6期應(yīng)根據(jù)

51、土地使用權(quán)剩余期限和物剩余同時(shí)結(jié)束的，進(jìn)算，并合下列規(guī)定：1.土地使用權(quán)剩余期限和物剩余期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或物剩余；2.土地使用權(quán)剩余期限和物剩余不同時(shí)結(jié)束的，取其中較短者為期，并超出期的土地使用權(quán)或物按第 4.3.16 條的規(guī)定處理。期應(yīng)為剩余租賃期限。3.評(píng)估承租益價(jià)值的，4.3.7定，并4.3.8持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能五年十年。期間的一般期限來確凈可通過租賃收入測算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測算，并合下列規(guī)定：1.應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈費(fèi)用；，且凈應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營2.有效毛收入應(yīng)為潛在金收入減去空置和收租損失，再加租賃保證

52、金或押金的利息等各種其他收入，或?yàn)槭杖爰悠渌杖耄?.運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要，并應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入；4.評(píng)估承租益價(jià)值的，凈應(yīng)為市場減去合同。第 13 頁房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)4.3.9 凈測算：不可直接通過租賃收入測算的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途等情況，選擇下列方式之一進(jìn)行1.商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈，且凈應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤。2.生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)市場價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈，且凈應(yīng)為銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤。3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可比照有的類