房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、土地板塊：土地招標(biāo)：主管政府部門編輯標(biāo)書，然后召集公民、法人、組織進(jìn)行競標(biāo)，專家根據(jù)標(biāo)書要求對競標(biāo)文件進(jìn)行審核，在規(guī)定時間和地點進(jìn)行開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。競標(biāo)土地一般有特殊建設(shè)要求，例如：市政設(shè)施代建、建設(shè)市政配套等土地拍賣：主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進(jìn)行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。土地拍賣中最重要的原則是“價高者

2、得”，與其他形式的拍賣原理相同。土地掛牌：主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格， 根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。土地掛牌出讓類似于電商限時交易。土地性質(zhì)：土地屬性使用年限住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年土地基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積總建筑面積總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。公攤面積指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共

3、同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。容積率項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度即建筑率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比綠化率（綠化覆蓋率）規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比綠地率綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）紅線圖紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線

4、是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。容積率注解：在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推總用地面積10萬平方米，總建筑面積8萬平方米，容積率為0.8；總用地面積10萬平方米，總建筑面積

5、10萬平方米，容積率為1；總用地面積10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5；在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。綠地率注解：綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。公攤系數(shù)：分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。土地開發(fā)交付標(biāo)準(zhǔn)：1、三通一平（凈地）：水，電，路，場地平整。指已經(jīng)完成拆除平整，不

6、存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地2、七通一平（熟地）：水、電、路、通氣、通訊、通郵、排污，場地平整。是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。2、 房產(chǎn)板塊1、房產(chǎn)的分類1）、以時間來分：期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。現(xiàn)房：是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。2） 、以產(chǎn)品來分：清水房：房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。裝修房：精裝房就是指經(jīng)過精

7、致裝修的房屋。精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。如：萬科精裝房。目前國家對精裝房驗收標(biāo)準(zhǔn)還沒有一個統(tǒng)一的規(guī)定，所以各業(yè)主更應(yīng)對精裝房的驗收慎之再慎。2、 按建筑層數(shù)分類建筑類型建筑標(biāo)準(zhǔn)建筑物業(yè)低層1-3層建筑別墅多層4-6層建筑洋房小高層7-9層建筑洋房/普通住宅高層10層以上住宅建筑或24米以上綜合型建筑普通住宅/公寓超高層40層以上，大于100米建筑物寫字樓/公寓建筑形式高品質(zhì)低容積率中品質(zhì)中容積率低品質(zhì)高容積率獨棟、雙拼別墅小于0.3大于0.4聯(lián)排別墅4-5疊拼0.9*-1.16層多層11層中高層18層高層3、建筑形式與

8、產(chǎn)品品質(zhì)4、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。5、 框剪結(jié)構(gòu)：主要結(jié)構(gòu)是框架，由梁柱構(gòu)成，小部分是剪力墻。墻體全部采用填充墻體，由密柱高梁空間框架或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件。適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。6、 開間與進(jìn)深開間：住宅設(shè)計中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，故又稱開間。進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。7、 層高與凈高層高：本層地面至上一層地面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。凈高：本層樓地面與本層頂?shù)母叨取舾?樓板厚度=層高。8、五證：國有土地使用證 ：經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、“四至”范圍。建筑用地規(guī)劃許可證：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的