高層寫字樓物業(yè)前期介入方案

1、高層寫字樓物業(yè)前期介入方案一、前期介入篇 1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見? 一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設計(說明)應該提出以下幾點建議： (1)要考慮商業(yè)和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。 (2)配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。 (3)設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。 (4)高層樓宇和大型小區(qū)

2、應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 (5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 (6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費)，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。 (7)小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。 (8)小區(qū)內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。 (9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。 (10)小區(qū)內綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。 (11)綠化帶植物的品種(尤其是高

3、檔大型物業(yè)小區(qū))不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。 (12)小區(qū)內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。 (13)小區(qū)內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。 (14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。 (15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。 (16)低價商品房業(yè)主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調

4、口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。 (17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。 (18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。) (1

5、9)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。 (20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。 (21)小區(qū)內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))。 (22)小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。 (23)垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 (24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯

6、，且減少樓道公共照明用電量)。 (25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出)。 (26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。 (27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用)。 (28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。 (29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化

7、帶(既利用上了空調水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。 (30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。 (31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。 (32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。 (33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。 (34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。 (35)重要管路和線路要預留備用管線或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。 (36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，

8、墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。 (37)小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位： (a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。 (b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。 (c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。 2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么? 中顧律師解答：一個物業(yè)的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司

9、來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議： (1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。 (2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。 (3)涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

10、 (4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。 (5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。 (6)小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表

11、均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。 (7)為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。 (8)各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作

12、深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。 (9)重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。 (10)物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(yè)(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。 3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項? 答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買

13、一樓送花園(公共場地不屬于套內面積，誤導消費者);免x年管理費或只按多少元/M2收取管理費(讓物業(yè)公司倒貼錢);小區(qū)提供xx會所服務(會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費?誰來貼補經(jīng)營虧損?);承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用(業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結怨)，物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。 二、接管驗收篇 1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意那些交接事項? 中顧律師解答：物管公司對開發(fā)商所移交的

14、物業(yè)一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵： (1)對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題)。 (2)開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內容列出清單交給物業(yè)公司。 (3)將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修

15、減少費用。 (4)凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。 (5)驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。 (6)小區(qū)公共設備、設施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產(chǎn)權須界定并出具相關證明(避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛)。 三、入伙篇 1、物業(yè)公司在剛入伙階段應做好哪些準備工

16、作? 物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關系(如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然

17、重點是放在預防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。即將實施的物業(yè)管理條例中仍存在諸多缺陷，條例未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業(yè)必須公布收支明細賬，且事先須經(jīng)審計部門審計。 建議一： 將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外         開發(fā)商和業(yè)主是不同的利益主體，會有不同的利益訴求。建議二：明確首屆業(yè)主大會召集人 條例第8條:物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 條例中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應明確，不同利益

18、群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。 建議三：細化房管局行政指導責任 條例第10條:同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 條例的規(guī)定過于原則化。房管局的指導行為具有何樣的法律效力? 不指導或亂指導是否承擔相應法律責任?業(yè)委會不服從指導是否承擔或承擔怎樣的法律責任?這些問題都亟待細化。 建議四：明確書面簽名的合法性 條例第12條:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。 以書面征求意見形式獲得的表決結果是否具有法律效力很難確定。條例細則必須對業(yè)主簽名的情形進行規(guī)范，對簽名的真實性、合法性作出規(guī)定。 建議五：賦予業(yè)委會社團法人身份 條例第16條:業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主委會究竟在法律上是一個何種性質的組織?敗訴后民事責任由業(yè)委會還是業(yè)主承擔?業(yè)委會的活動經(jīng)費從哪里來?業(yè)委會成員能否領取報酬?從何處領取報酬?條例至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會社團法人組織的法律身份，諸多尷