廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設

1、廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引解讀本廣州市城鄉(xiāng)建設委員會廣州市國土資源和房屋管理局 廣州市規(guī)劃局 編廣州市城市管理綜合執(zhí)法局目 錄一、廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引出臺的背景1、出臺工作指引的依據(jù)是什么？2、目前我市農(nóng)村村民建房主要存在什么問題？3、針對現(xiàn)行農(nóng)民建房問題我市采取什么解決辦法？二、廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引的主要內(nèi)容4、工作指引的基本思路是什么？5、工作指引的主要內(nèi)容是什么？ 6、我市村鎮(zhèn)規(guī)劃的基本原則是什么？7、我市通過什么辦法保障農(nóng)村建房用地？三、農(nóng)村村民關于住宅規(guī)劃建設的問答8、什么是“一戶一宅”? 9、已結婚并和父母同住，是否具備新建住宅或者原址拆建申請的

2、條件嗎？10、戶口已遷出農(nóng)村，但在城市沒有享受福利分房，可以回村申請建房嗎？11、原宅基地房已私下賣與他人，現(xiàn)可以回村重新申請建房嗎？12、申請的住宅有什么標準要求？13、宅基地能在本村村民之間調劑嗎？14、建自家房屋是不是想建多少層就建多少層？15、如果要建房應注意什么？16、村民申請住宅建設的程序是什么？17、申請鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證必須提交什么資料？18、遞交了申請怎樣才算作有效受理？19、申請受理后多久可以拿到鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證？20、如果符合法定條件沒被批準，怎么辦？21、領到鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后能自行選擇施工隊嗎？22、建好住宅怎樣申請驗收？23、怎樣辦理房屋產(chǎn)權登記？24、在原有宅

3、基地建房還需不需要辦理用地手續(xù)？25、要在住宅原址拆建有什么要求？26、對于農(nóng)村部分村民違法建設怎么處理？27、發(fā)現(xiàn)村民違法建設該怎么辦？28、集中建房后節(jié)余的面積能轉作經(jīng)濟發(fā)展用地嗎？29、住宅申請建設過程中碰到一些技術問題應向哪里咨詢？30、各區(qū)政務窗口詳細地址及電話是什么？附清拆“廣州花園”違法建設案例解讀分析一、廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引出臺的背景1、出臺工作指引的依據(jù)是什么？ 答：根據(jù)我市第十次黨代會關于走新型城市化發(fā)展道路的戰(zhàn)略部署，為了深入實施“城鄉(xiāng)一體化”建設工程，有效解決我市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃報建難的問題，市政府印發(fā)了廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引，簡化農(nóng)民審請建房

4、的審批程序，指導農(nóng)村村民依法申請宅基地規(guī)范建房。2、目前我市農(nóng)村村民建房主要存在什么問題？答：一是農(nóng)民無序建房及違法建設較為嚴重。二是歷史上核發(fā)的宅基地使用證亟待清理。1999年以前，宅基地使用證由各鎮(zhèn)政府負責審批，由于政策法規(guī)不健全，管理不規(guī)范，存在一定數(shù)量非依法取得的宅基地使用證。三是農(nóng)民建房新增建設用地能力極為有限，但盤活村內(nèi)存量建設用地具有較大潛力。四是報建手續(xù)繁雜。按現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民公寓式住宅建設需要辦理選址意見書、建設用地預審、申領建設用地規(guī)劃設計條件、核發(fā)建設用地批準書、公告、各專業(yè)管理部門意見、建筑設計方案審查、現(xiàn)場放線、建設工程規(guī)劃許可證（含建設工程審核書）和辦理施工許可等約1

5、0個環(huán)節(jié)程序。五是由于升學、就業(yè)、外遷、移民等原因，存在一戶多宅、空心村和新分戶村民無地建房共存的現(xiàn)象。3、針對現(xiàn)行農(nóng)民建房問題我市采取什么解決辦法？答：一是出臺一個工作指引，簡化農(nóng)民建房手續(xù)。二是促進土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃“兩規(guī)合一”。三是實施差異化的農(nóng)民建房規(guī)劃和用地管理。三是盤活農(nóng)村建設用地，增強農(nóng)民建房用地保障能力。四是加強農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。五是疏堵結合有效解決農(nóng)村無序建房問題。六是開展宅基地房屋普查。二、廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引的主要內(nèi)容4、工作指引的基本思路是什么？答：工作指引的制定思路是：按照“一本通”原則，本著便民、利民、切實解決農(nóng)民實際問題的角度出發(fā)，理順

6、宅基地建房的報建程序，提出“出臺一個指引，搭建一個平臺，指定一個牽頭部門，設置一個政務窗口”，對農(nóng)村村民住宅建設事務實行“集中式管理”，統(tǒng)一收案，集中分案，并聯(lián)審批，跟蹤督辦，統(tǒng)一監(jiān)管，實現(xiàn)農(nóng)民住宅報建“一個口進，一個口出”，避免往返跑多趟。5、工作指引的主要內(nèi)容是什么？答： 一是規(guī)定適用范圍。本指引適用于廣州市行政區(qū)域內(nèi)建制鎮(zhèn)和街道辦事處所屬的行政村村民個人新建住宅的用地、規(guī)劃、建設和產(chǎn)權登記管理。二是指定一個牽頭部門，設置一個政務窗口。各區(qū)（縣級市）負責本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作，指定一個職能部門牽頭負責農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設日常事務管理。并在區(qū)（縣級市）政務服務中心設置專門窗口，集中

7、收案，受理本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住宅建設申請。三是簡化報建程序。村委會制定本村宅基地使用方案并召開村民會議表決通過。村民以戶為單位提出申請，村民小組或經(jīng)濟社根據(jù)宅基地使用方案進行審核，村委會公示并審核，鎮(zhèn)政府根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃審核。申請人向區(qū)（縣級市）專門的政務窗口遞交資料，牽頭部門將申請材料分送區(qū)（縣級市）規(guī)劃、國土、建設等職能部門，實行聯(lián)合辦理、并聯(lián)審批，各職能部門在30個工作日內(nèi)辦結。四是簡化農(nóng)民提交資料。農(nóng)村村民提出建房申請，只須提7種基本資料：一是申請人的戶口薄、身份證；二是申請人出具的符合“一戶一宅”的保證書；三是公安部門出具的戶籍審查意見；四是農(nóng)村村民住宅建設申請表；五是屬于原址拆建的，應當

8、提供原狀建筑實測圖；六是村民委員會（或村集體經(jīng)濟組織）蓋章的公示情況報告；七是設計圖。其它資料如屬村委擁有的由村委自行提供，如屬職能部門擁有的由職能部門自行提供，農(nóng)民不再東奔西跑備齊各種繁雜資料。五是簡化審查內(nèi)容。本著便民利民的原則，對農(nóng)民住宅報建的審查只查原則性內(nèi)容，對農(nóng)民個人本身不能做到的過高條件予以簡化。農(nóng)民建房只發(fā)放“鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證”一個證。6、我市村莊規(guī)劃的基本原則是什么？答：一是以國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，堅持土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃相統(tǒng)一，切實提高規(guī)劃的管控能力，優(yōu)化村莊各種空間資源配置，促進村莊的可持續(xù)發(fā)展。二是實行共編共用。堅持充分發(fā)揮區(qū)、鎮(zhèn)、村主體作用。構建市、區(qū)（縣）

9、、鎮(zhèn)（街）、村共同參與共編共用的村莊規(guī)劃編制機制，引導村民全程參與規(guī)劃編制，確保規(guī)劃落地。三是保障公共配套設施落地。推動基礎設施向農(nóng)村全延伸，實現(xiàn)公共服務設施在鄉(xiāng)村地區(qū)的全覆蓋，改善農(nóng)村人居環(huán)境。四是堅持遠近期目標結合。系統(tǒng)推進村莊規(guī)劃，有序引導村民建房行為。7、我市通過什么辦法保障農(nóng)村建房用地？答：一是盤活農(nóng)村住宅建設用地資源，積極穩(wěn)妥組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。二是支持宅基地調劑使用。可在本村范圍內(nèi)對存量宅基地使用權限進行合理的調劑。三是鼓勵村民利用閑置宅基地、空閑地、未利用地進行集中建房。四是探索利用宅基地開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，提高農(nóng)村宅

10、基地的土地利用價值和使用效率。三、農(nóng)村村民關于住宅規(guī)劃建設的問答8、什么是“一戶一宅”?答：一戶一宅是指農(nóng)村村民一戶只能申請一處符合規(guī)定建筑面積或用地面積限額的宅基地用于建設自住房屋。9、已經(jīng)結婚并和父母同住，是否具備新建住宅或者原址拆建申請的條件？答：具備。凡經(jīng)公安部門登記的具有本市農(nóng)業(yè)戶口、符合“一戶一宅”政策的本村村民，均可以戶為單位提出新建住宅申請或者原址拆建住宅申請。10、戶口已遷出農(nóng)村，但在城市沒有享受福利分房，可以回村申請建房嗎？答：不可以。11、原宅基地房已私下賣與他人，現(xiàn)可以回村重新申請建房嗎？答：不可以。將原有住房出賣、出租或贈與他人的村民，一律不得申請。12、申請的住宅有

11、什么標準要求？答：（一）農(nóng)村村民1戶只能擁有1處宅基地。（二）市轄十區(qū)范圍內(nèi)新批準每戶住宅建筑基底面積不得超過80平方米，增城、從化市范圍內(nèi)可按照國家、省的相關規(guī)定確定；戶均總用地按照非公寓式住宅及公寓式住宅的具體要求確定。（三）每戶建筑面積不得超過280平方米。13、宅基地能在本村村民之間調劑嗎？答：對符合廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設工作指引（試行）申請建房條件的村民，在取得村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意后，可通過村民自愿協(xié)商的方式，在本村范圍內(nèi)對存量宅基地使用權限進行合理的調劑，調劑結果必須經(jīng)公示。取得宅基地使用權的村民，經(jīng)協(xié)商可給予讓出宅基地使用權村民適當?shù)难a償。被調出宅基地使用權的村民，

12、不得再申請宅基地建房。14、建自家房屋是不是想建多少層就建多少層？答：不可以。村民建筑層數(shù)應當不超過3層，根據(jù)功能需要可以增設梯間，3層部分建筑高度應當不大于11米，設梯間的建筑高度應當不大于14米。鼓勵采用坡屋頂。15、如果要建房應注意什么？答：（一）主要朝向的建筑間距宜不小于遮擋建筑計算建筑間距的建筑高度的08倍且不小于8米，次要朝向的建筑間距宜不小于4米，且應當滿足消防安全的要求。（二）對因用地指標或建設現(xiàn)狀等客觀條件限制確實不能滿足上述間距要求的，至少應當滿足消防安全間距的要求，并取得鄰里業(yè)主的同意，如鄰里沒有明確業(yè)主的，應公示后無反對意見。16、村民申請住宅建設的程序是什么？答：村委

13、會首先制定本村宅基地使用方案并召開村民會議表決通過。村民以戶為單位提出申請，遞交農(nóng)村村民住宅建設申請表，并出具符合“一戶一宅”的保證書。村民小組或經(jīng)濟社根據(jù)宅基地使用方案進行審核，村委會公示并審核，屬于原址拆建的，還應當同時公示原狀建筑實測圖。鎮(zhèn)政府根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃進行審核，然后，申請人向區(qū)（縣級市）專門的政務窗口遞交7種基本資料，由牽頭部門將申請材料分送區(qū)（縣級市）規(guī)劃、國土、建設等職能部門，實行聯(lián)合辦理、并聯(lián)審批，各職能部門在30個工作日內(nèi)辦結。17、申請鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證必須提交什么資料？答：須提交7種基本資料：一是申請人的戶口薄、身份證；二是申請人出具的符合“一戶一宅”的保證書；三是公安部

14、門出具的戶籍審查意見；四是農(nóng)村村民住宅建設申請表；五是屬于原址拆建的，應當提供原狀建筑實測圖；六是村民委員會（或村集體經(jīng)濟組織）蓋章的公示情況報告；七是設計圖。村民可直接選用美麗鄉(xiāng)村民居設計圖集中方案，或找具有資質的建筑設計單位、或有執(zhí)業(yè)資格的設計工程師設計的施工圖紙兩套。18、遞交了申請怎樣才算作有效受理？答：工作人員對申請人提交的材料當場進行初步審核，如果申請材料存在可以當場更正的錯誤的，會指導當場更正；如果申請材料不齊全或者不符合法定形式的，會在當場或者在5個工作日內(nèi)通知需要補正的全部內(nèi)容，如果逾期沒有通知，自收到申請材料之日起即為受理。19、申請受理后多久可以拿到鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證？答

15、：政務窗口必須在確定受理之日起30個工作日內(nèi)辦結。其中相關行政主管部門在20個工作日內(nèi)依法作出審核決定，如各行政主管部門均審核通過，規(guī)劃分局（縣級市規(guī)劃局）在10個工作日內(nèi)發(fā)放鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。20、如果符合法定條件又沒被批準怎么辦？答：申請人的申請符合法定條件、標準的，各行政主管部門應當依法同意申請。如行政主管部門依法作出不同意申請，應當說明理由，并通知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。 21、領到鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后能自行選擇施工隊嗎？答：村民接到鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后可自行選擇具有施工資質的單位或具有注冊建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個人及其組織的施工隊伍，承接工程施工及相

16、關管理工作，依法承擔相應的質量安全責任。22、建好住宅怎樣申請驗收？答：村民住宅建設完工后，應當持（一）鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；(二)竣工圖，如住宅建設沒有變更或者變更不涉及主體結構的，可以施工設計圖可以作為竣工圖，如采用美麗鄉(xiāng)村民居設計圖集的方案進行施工的，應需提供方案中的設計圖；（三）規(guī)劃驗收申報表向屬地規(guī)劃分局（縣級市規(guī)劃局）申請竣工規(guī)劃驗收。15個工作日內(nèi)規(guī)劃局做出驗收合格或者不合格的決定。驗收合格的，出具規(guī)劃驗收合格證。23、怎樣辦理房屋產(chǎn)權登記？答：申請人可持申請書、身份證明（含自然人身份證明、戶口簿、申請人屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的證明）、土地權屬來源證明（含鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證

17、，以及村民委員會或集體經(jīng)濟組織出具的申請人符合“一戶一宅”要求的證明）、房屋平面附圖、規(guī)劃驗收合格證、房屋門牌證明材料等資料向國土房管分局（縣級市國土房管局）申請辦理產(chǎn)權登記。24、在原有宅基地建房還需不需要辦理用地手續(xù)？答：對未納入“三舊”改造或未完成村改居的村，在原有村集體建設用地范圍內(nèi)申請建房的，不需要辦理用地批準手續(xù)，但須進行一戶一宅和權屬審核。25、要在住宅原址拆建有什么要求？答：在符合村莊規(guī)劃和產(chǎn)權明晰的前提下，可申請在原址上拆除重建，具體要求如下：（一）村民住宅原址拆除重建工程，不得改變住宅使用性質且不得超出原有建筑外輪廓邊線。（二）廣州市十區(qū)范圍內(nèi)村民住宅原址拆除重建工程，拆除

18、重建后的村民住宅基底占地面積不得超過原面積且不超過80平方米，總建筑面積不超過280平方米。（三）拆除重建后的住宅建筑間距和建筑高度應符合村民住宅規(guī)劃基本要求。（四）位于名鎮(zhèn)名村或歷史文化街區(qū)保護范圍內(nèi)的村民住宅，應按照相關規(guī)定執(zhí)行。26、對于農(nóng)村部分村民違法建設怎么處理？答：部分村民無視規(guī)劃，不懂政策，擅自搶建、亂建等違法建設的，由規(guī)劃和城管執(zhí)法部門依法處理。涉及違法建設的需提交規(guī)劃和城管執(zhí)法部門出具的違法建設處理決定通知書及查處結案材料后，方可辦理房屋產(chǎn)權登記。27、發(fā)現(xiàn)村民違法建設該怎么辦？答：發(fā)現(xiàn)村民違法建設，請撥打違法建設舉報電話020-12319，有關部門會及時處理。28、集中建房

19、后節(jié)余的面積能轉作經(jīng)濟發(fā)展用地嗎？答：為促進節(jié)約集約用地，鼓勵村民利用閑置宅基地、空閑地、未利用地進行集中建房。集中建房騰出的空閑宅基地，可以由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會向市規(guī)劃部門和國土房管部門申請改為村經(jīng)濟發(fā)展留用地，按規(guī)定辦理留用地手續(xù)。29、我在住宅建設過程中碰到一些技術問題應向哪里咨詢？序號區(qū)（縣級市）部門技術服務熱線備注1白云區(qū)白云區(qū)建設局86350609牽頭部門市規(guī)劃局白云分局86055610,86589523，86574987市國土房管局白云區(qū)分局360521282花都區(qū)區(qū)建設局36989233市規(guī)劃花都分局36807266牽頭部門市國土房管局花都區(qū)分局868071993番禺區(qū)

20、區(qū)建設局84813922牽頭部門市規(guī)劃番禺分局34588132市國土房管局番禺區(qū)分局846458824南沙區(qū)南沙區(qū)建設局39914086牽頭部門5蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn)規(guī)劃建設辦農(nóng)村建房報建崗87487275874882066從化市從化市城鄉(xiāng)建設局87922970從化市規(guī)劃局87956688牽頭部門從化市國土房管局879688797增城市增城市新農(nóng)村規(guī)劃建設辦公室82667612牽頭部門增城市建設局82749451增城市國土房管局土地規(guī)劃和耕地保護科（土地規(guī)劃）82629809，土地利用科（用地報批）82629816，土地執(zhí)法82629809，房屋和物業(yè)管理科（農(nóng)村泥磚房改造）826298368廣州市市

21、建委83124968市國土房管局83177101市規(guī)劃局8333723130、各區(qū)（縣級市）政務服務中心詳細地址及電話是什么？序號區(qū)（縣級市）地址咨詢電話備注1白云區(qū)政務服務中心廣州市白云區(qū)機場路561號（機場路與遠景路交界處）860555012花都區(qū)投資服務中心花都區(qū)新華街百合路36號369133313番禺區(qū)政務服務中心廣州市番禺區(qū)市橋清河東路 319 號西副樓391123454南沙區(qū)政務服務中心廣州市南沙開發(fā)區(qū)鳳凰大道1號行政中心E棟399143335蘿崗區(qū)政務服務中心廣州市蘿崗區(qū)香雪三路3號821133296從化市政務服務中心從化市街口街河濱北路128號879565037增城市審批服務中

22、心光明西路108號國土大廈1、2大廳82629803附案例分析清拆“廣州花園”違法建設案例解讀【基本案情】東平經(jīng)濟聯(lián)合社在未取得建設用地批準和規(guī)劃報建手續(xù)的情況下，擅自于2010年3月，在東平“廣州花園”進行違法建設，建成2棟11層框架住宅建筑，建基面積2299.2平方米，建筑面積25291.2平方米。永平街城管執(zhí)法隊多次前往現(xiàn)場制止，于2010年4月27日發(fā)出責令限期改正通知書，但當事人不聽勸阻，拒不停工。2010年7月14日，區(qū)國土部門向當事人發(fā)出責令停止土地違法行為通知書和責令改正違法行為通知書，但當事人依然我行我素，繼續(xù)施工搶建。2010年10月20日，因上述建筑物占用城市規(guī)劃道路，市

23、規(guī)劃局認定其屬于無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建設。2011年1月4日，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條的規(guī)定，區(qū)城管執(zhí)法部門向當事人發(fā)出行政處罰決定書，責令限期拆除違法建設，但當事人拒不履行自拆，仍然繼續(xù)施工搶建。2011年4月18日，白云區(qū)政府依照中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十八條、廣州市城市管理綜合執(zhí)法條例第二十二條第一款第（一）項的規(guī)定，批準依法實施強制拆除。5月27日，城管執(zhí)法部門依法向當事人發(fā)出了強制拆除的查處違法建設行政強制措施決定書。2011年6月起，白云區(qū)組織相關職能部門和永平街道辦事處共計400多人，工程隊100多人，對永平街東平村“廣州花園”兩棟十一層違法建設進行強制拆除，于7月8日清拆完畢?！景咐庾x】2011年6月24日至7月3日, 白云區(qū)政府組織相關職能部門清拆永平街東平村“廣州花園”2棟11層違法建設，清拆面積25291.2平方米，這宗比較大規(guī)模的拆除違法建設案件，給了我們以下的啟示：一、違法建設違反了中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律法規(guī)的規(guī)定，妨礙了城市規(guī)劃的有