湖山型旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制研究

1、61【摘要】浙江省作為我國經(jīng)濟發(fā)展的前沿和旅游大省,近年來度假區(qū)建設遍地開花。作為指導開發(fā)建設重要依據(jù)的控制性詳細規(guī)劃則存在明顯的缺失和不利,開發(fā)與保護的矛盾日益突出。文章以千島湖界首區(qū)塊為例,深入分析了湖山型旅游度假區(qū)控規(guī)在編制過程中所面臨的主要問題,探求具有現(xiàn)實應用性的編制方法,提出了“分區(qū)控制+分類引導”的指標體系;“分幅圖則+模式導引”表達方式;以及三個“兩個”(用地范圍、用地界線、地塊指標的指標內(nèi)容?！娟P(guān)鍵詞】控制性詳細規(guī)劃;湖山型旅游度假區(qū);編制方法;千島湖ABSTRACT: Recently the development of tourist resorts mushroom

2、in Zhejiang Province. However there are many defects in the regulatory detailed plan which guide the development, this directly results in the con-tradiction between protection and development. This paper analyzes the problems in the regulatory detailed planning of tourist resort featured by lake an

3、d moun-tain to explore a practical compiling method. It pre-sents the indicator system featured by “district con-trol and classified guidance” and the contents of indicator.KEYWORDS: regulatory detailed plan; tourist resort featured by lake and mountain; compiling method;Qiandao Lake目前我國人均GDP 已突破300

4、0美元,經(jīng)濟社會正步入發(fā)展新階段,度假旅游的需求呈現(xiàn)快速增長的勢頭。某種程度上深圳東部華僑城的建成開放開啟了國內(nèi)綜合性旅游度假區(qū)市場化開發(fā)的熱潮。度假區(qū)控規(guī)的產(chǎn)生正是源于大量的度假區(qū)開發(fā)需求,以及市場化發(fā)展,不同利益主體的介入。與城市控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱:控規(guī)相同,度假區(qū)控規(guī)位于承上啟下的位置,對各項指標進行深化、細化和量化,以指導下層次規(guī)劃的編制和建設實施管理。盡可能避免因追求經(jīng)濟利益而帶來的對資源的開發(fā)過度、項目與度假區(qū)性質(zhì)不匹配、布局混亂以及環(huán)境質(zhì)量低下等問題,亟待通過控規(guī)作為指導開發(fā)建設的重要管理依據(jù),以保證度假區(qū)環(huán)境、經(jīng)濟和社會的和諧發(fā)展。1存在的主要問題1.1公共政策屬性不足控

5、規(guī)作為一種公共政策,在保證公共利益的同時,應留給市場一定的空間。換言之,控規(guī)只需制定“游戲規(guī)則”,積極引導市場、鼓勵開發(fā)建設。尤其是針對度假區(qū)這一特殊類型,應以保護自然生態(tài)和公共利益為前提,提出開發(fā)控制要求,而不是面面俱到地做出規(guī)劃方案。1.2用地分類與度假區(qū)功能特點相脫節(jié)用地類型和地塊劃分是控規(guī)編制的核心內(nèi)容之一,以便有針對性的制定要素控制指標體系。從度假區(qū)用地的主導性質(zhì)功能看,城市用地分類標準并不完全適合于其功能要求,難以契合度假區(qū)的用地功能要求。同時,考慮到旅游項目的豐富度較高,如果將用地性質(zhì)分至小類,不利于對度假區(qū)內(nèi)用地功能進行界定,也不利于規(guī)劃的實施管理。1.3難以簡單、直接的套用城

6、市控規(guī)指標首先,城市控規(guī)中側(cè)重開發(fā)控制指標,缺少保護性指標;量化指標難以針對用地類型的區(qū)別,缺乏對生態(tài)調(diào)控、保障公共利益等方面的有效控制。加之不同度假區(qū)幾乎完全迥異的地形地貌特征,使得度假區(qū)控規(guī)的制定無法套用其他經(jīng)驗指湖山型旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制研究張勇于敬孟嬌蓉劉宇楠【作者簡介】張勇(1968-,男,浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院規(guī)劃五所所長,高級城市規(guī)劃師。于敬(1979-,女,浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院城市規(guī)劃師。孟嬌蓉(1981-,女,浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院城市規(guī)劃師。劉宇楠(1975-,男,浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院高級城市規(guī)劃師?！臼崭迦掌凇?010-08-09【文章編號】1002-

7、1329(2010增刊-0061-04【中圖分類號】T U 984.18【文獻標識碼】A REGULATORY DETAILED PLANNING OF TOURIST RESORT FEATURED BY LAKE AND MOUNTAINYU Jing; ZHANG Yong; MENG Jiaorong; LIU Yunan詳細規(guī)劃D e t a i l e d P l a n n i n g62標。其次,城市控規(guī)指標多停留在二維空間,缺乏對整體建筑形體、建設方式、與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)等方面的控制,可能造成對景觀的失控。城市控規(guī)對地塊內(nèi)的建設可采用單一的指標控制,但大多數(shù)度假區(qū)地形特征突出,地

8、形復雜,單一的指標顯得過于簡單,且控制乏力。第三,控規(guī)的核心意圖是達到剛性控制與彈性引導的統(tǒng)一,但目前控規(guī)的規(guī)劃與實施間的矛盾尤為突出。加之大部分度假區(qū)的規(guī)模較大,建設周期較長,且市場的不確定性也使傳統(tǒng)城市控規(guī)指標中的剛性控制過多或過于單一、盲目,彈性引導缺失的情況尤為突出。2編制方法的改進2.1強調(diào)三方協(xié)同、多方協(xié)調(diào),改進前期分析的設計過程 城鄉(xiāng)規(guī)劃法授予了控規(guī)明確的法定權(quán)威,作為法定的、直接的規(guī)劃實施管理依據(jù),控規(guī)的公共政策屬性更為突出。針對開發(fā)主體對項目不斷變化的特征,堅守保護生態(tài)環(huán)境和公眾利益成為度假區(qū)控規(guī)的第一要義。通過詳實的分析,明確劃定保護區(qū)、建設區(qū)、公共開放空間等界線,確定公益

9、性公共服務設施、市政配套設施、道路交通等設施的配建標準,以防生態(tài)環(huán)境和公眾利益受到侵害。規(guī)劃師的職責之一在于引導相關(guān)諸方達成最佳的解決方案,并且盡最大努力協(xié)助保證項目成功。在確定或明確開發(fā)主體的情況下,度假區(qū)控規(guī)中的經(jīng)濟性因素受到更為切實的關(guān)注。因此,在規(guī)劃編制過程中,應建立設計方、主管部門、開發(fā)主體三方協(xié)同的溝通機制,從功能、景觀等專業(yè)的角度進行規(guī)劃的同時,通過詳細的經(jīng)濟預測,才能有效的協(xié)調(diào)開發(fā)主體對經(jīng)濟利益的強烈訴求與保障公眾利益之間的矛盾。度假區(qū)控規(guī)涉及面廣,在編制過程中應把各相關(guān)規(guī)劃的實施管理要素系統(tǒng)地、完整地、統(tǒng)一地在控規(guī)中進行確定,解決眾多規(guī)劃相互之間不協(xié)調(diào)、不銜接的問題,并對相關(guān)

10、管理條款作出反饋和調(diào)整,例如對湖岸線保護等較為關(guān)鍵、敏感的問題。從而,提高規(guī)劃的可行性,保證規(guī)劃的權(quán)威性。由于度假區(qū)天賦異稟的自然環(huán)境,和項目規(guī)模較大的特征,規(guī)劃前期的基礎分析繁雜且重要。前期研究須對自然生態(tài)特征進行剖析,提取具有特色的代表性元素,在對地區(qū)特色進行有效保護的基礎上進行規(guī)劃建設,延續(xù)地區(qū)特點,提高其吸引力。針對千島湖地區(qū),特色的元素可以概括為“三線一面”,即湖岸線、山脊線、林冠線,和臨大湖的第一照面山。度假區(qū)控規(guī)應從土地使用、建筑控制、建設方式等方面,對開發(fā)建設提出明確的控制方式,以確保對特色元素的保護。相關(guān)技術(shù)的輔助分析與決策。都市區(qū)邊緣風景地區(qū)通常自然地理特征鮮明,生態(tài)敏感性

11、較高,呈現(xiàn)出較為復雜的現(xiàn)狀特性,非常有必要借助較為直觀、準確的分析系統(tǒng)輔助決策。GIS技術(shù)因其強大的空間分析能力和屬性轉(zhuǎn)換能力已被廣泛應用于各種層次的空間分析研究中,因此都市區(qū)邊緣風景地區(qū)控規(guī)可借助GIS技術(shù),對基地的地形、地貌、視線、視域等進行綜合分析,為后續(xù)的規(guī)劃決策提供強有力的依據(jù)。度假區(qū)項目大多存在明確或意向開發(fā)商,這意味著在控規(guī)編制過程中設計師必須尊重他們對產(chǎn)品的策劃,重視對相關(guān)規(guī)劃、研究的匯總。因此,規(guī)劃師在對資源進行評價的基礎上,要對每一個產(chǎn)品的選址需求進行分析,主要包括:開發(fā)量、場地要求、交通條件、景觀環(huán)境、建筑形體特征等多方面因素。將資源與項目需求進行疊加,以得到最有價值的判

12、斷。同時,將景觀分析細化為“看”與“被看”兩個層面,在產(chǎn)品享受資源所帶來的經(jīng)濟性的同時,也盡可能的把產(chǎn)品自身也作為一種景觀資源。2.2增加必要的控制指標要素由于度假區(qū)的性質(zhì)特點,控規(guī)首要確定的是,對包括游人容量在內(nèi)的環(huán)境容量的預測;對開發(fā)建設的管理控制,主要指土地利用、各類設施的建筑需求量等;以及對游賞目的地的管理控制等方面。規(guī)劃在對地形、景觀分析的基礎上,借助城市設計的方法,增加對建筑形體的控制要素,實63現(xiàn)對景觀風貌的簡單有效的控制,作為確定各具體地塊規(guī)劃設計條件的指導。分別為:建筑單體體量(建筑面積、建筑面寬、建筑高度、建筑風格與色彩、場地處理方式、建筑退界要求(圖1。2.3構(gòu)建“分區(qū)控

13、制和分類引導”的控制指標體系所謂分區(qū)控制,是針對于傳統(tǒng)控規(guī)中對地塊進行單一的指標控制而言的控制方式。鑒于湖山型地區(qū)地形相對復雜,即便在單一地塊中也存在著不同的生態(tài)、地形、景觀等屬性。若僅參考城市控規(guī)采用單一指標控制,則難以有效應對生態(tài)和景觀進行控制。因此,在千島湖的控規(guī)項目編制過程中打破單一地塊的界線劃定方式,根據(jù)生態(tài)、地形、景觀等因素,通過GIS地形分析、三維空間模擬等技術(shù)手段,建立控制分區(qū),在同一個地塊中,又劃定了亞區(qū)域,并分別給出指標進行控制(圖2。分類引導,就是在指標體系的建立上應增加對資源的保護和與空間環(huán)境相關(guān)的具體指標,對建設方式進行控制引導,將一些難以用語言或者數(shù)值進行控制的內(nèi)容

14、,借鑒城市設計的手法,用圖示的語言進行表達。如對場地整理、道路和建筑的建設方式等。模式圖對各要素分別提供若干模式,并在控規(guī)中針對不同的地塊確定推薦選擇和禁止選擇的模式,供土地使用者選擇,也為規(guī)劃管理部門提供簡單明確的審批依據(jù)(圖3。2.4三個“兩個”的技術(shù)創(chuàng)新考慮到千島湖地區(qū)的土地指標較為緊張的現(xiàn)實,以及度假區(qū)建設對環(huán)境要求較高,地形復雜的特征,為便于操作與比較,規(guī)劃引入了項目范圍、建筑范圍的控制概念。在土地出讓過程中,對于項目范圍和建筑范圍可區(qū)別對待,前者可通過租賃獲得,后者則通過土地出讓獲得。項目范圍對應城市控規(guī)中的地塊線,由包括建筑用地,以及地塊內(nèi)部所需要的道路、公共開敞空間、公共綠地在

15、內(nèi)的用地組成。其邊界為強制性界線,不可變動。對應兩種用地范圍, 即項目范圍和建筑范圍,圖1建筑高度控制示意Fig.1 Building height control圖2“分區(qū)控制”示意Fig.2 District control圖3“分類引導”示意Fig.3 Classified guidance 詳細規(guī)劃D e t a i l e d P l a n n i n g64規(guī)劃制定了兩套地塊指標(包括容積率、建筑密度、建筑限高等,分別表述為項目指標和建設指標。由于在保證項目內(nèi)部總用地面積不變等前提下,建設用地的界線根據(jù)具體設計可以做出局部調(diào)整。因此,建設指標為指導性指標,在一定范圍內(nèi)可以調(diào)整。而

16、項目指標則為強制性指標,不得突破。考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設的市場屬性突出,控規(guī)在保障生態(tài)、景觀環(huán)境,以及嚴格遵守各項規(guī)定的前提下,應為下階段的規(guī)劃或建筑設計提供更多的空間。規(guī)劃對用地界線分為兩類,可調(diào)整界線和不可調(diào)整界線。對于建筑范圍的界線,在確保滿足一定條件的前提下(如總用地面積不變、不影響周邊景觀等因素,對用地界線可做局部調(diào)整,并在分幅圖則上明確可調(diào)整的界線范圍。對于項目范圍的界限均屬于不可調(diào)整界線。2.5創(chuàng)新成果表達方式 基于以上的控制指標體系,控規(guī)成果中的圖件可分為兩個部分:一是傳統(tǒng)的分幅圖則,主要以上述分區(qū)控制內(nèi)容為主。作為法定文件確定土地使用性質(zhì)、開發(fā)強度和公共配套,控制要素宏觀、簡單

17、一些,形成較為簡單明了的技術(shù)成果界面。同時對于“分類引導”的內(nèi)容通過直觀的圖示語言進行表達,除在分幅圖則中的文字形式表述外,形成一系列的模式圖,一并成為控制型文件,為規(guī)劃管理部門提供簡單明確的審批依據(jù)。3結(jié)語本文以極具代表性的千島湖界首區(qū)塊為例,深入分析了湖山型旅游度假區(qū)控規(guī)的特征,及在編制過程中所面臨的問題,探索度假區(qū)控規(guī)編制方法的改進思路。旨在通過具有控制引導性和靈活操作性的控規(guī),為度假區(qū)內(nèi)一切開發(fā)建設活動提供管理依據(jù)和建設指導。但受到專業(yè)角度、知識結(jié)構(gòu)、個人能力、數(shù)據(jù)資源,以及時間等方面的局限,對于度假區(qū)控規(guī)的探索還存在很多不足之處。面對“旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃”這一命題,目前可借鑒的經(jīng)驗很少,大多數(shù)項目正處于前期研究、規(guī)劃、啟動的階段,定量分析和實施評價還不夠。同時,在理論與應用方面的聯(lián)系也還有待進一步加強。(在此,特向千島湖各度假區(qū)控規(guī)及其他一系列項目的參加人員表示感謝!參考文獻(Referen