房地產企業(yè)所得稅的十個籌劃點

1、房地產企業(yè)所得稅的十個籌劃點隨著房地產業(yè)的社會需求不斷增加，我國房地產行業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產行業(yè)有效地促進經濟發(fā)展、為國家創(chuàng)造了大量的稅收，成為國家稅收新的增長點。目前，稅務機關比以往任何時期都要重視房地產行業(yè)的稅收管理，不斷加強房地產行業(yè)的稽查，特別是企業(yè)所得稅的稽查，已經成為稅務機關查補稅款的主要來源。我們應當看到，房地產行業(yè)無論是財務管理水平還是稅收籌劃水平，都不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要，特別是稅收籌劃遠遠落后于行業(yè)發(fā)展，不必要的差錯時有發(fā)生，不但影響了房地產企業(yè)的正常生產經營也嚴重損害了投資者的投資收益，這方面的教訓是深刻的。因此，房地產行業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃就顯得尤為重要。本文就房

2、地產企業(yè)所得稅的稅收籌劃談幾點個人觀點，以共同探討。房地產開發(fā)企業(yè)主要從事房地產開發(fā)建設、經營管理和維護服務等業(yè)務。房地產企業(yè)不同于一般的生產企業(yè)，房地產開發(fā)是以房地產為對象的一種經濟活動，是一個比較特殊的生產企業(yè)，有其自身明顯的特點。房地產企業(yè)具有開發(fā)過程涉及環(huán)節(jié)眾多、開發(fā)周期長、財務核算復雜、資金投入大的特性，因此房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃應當遵循房地產行業(yè)的行業(yè)特點，開展具有針對性的稅收籌劃，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。首先，房地產企業(yè)生產的產品與其他生產企業(yè)的產品有一個明顯的區(qū)別，就是產品的固定性。其他行業(yè)生產的產品數(shù)量、銷售的價格、銷售對象都是處在不斷變動中，許多商品屬于消耗品，商品使用后，

3、實物個體就會消失，事后很難發(fā)現(xiàn)蹤跡。而房地產企業(yè)生產的產品是有形的、固定的。不可移動的，房屋等建筑物就擺在那里，是跑不掉的。由于房屋銷售預征企業(yè)所得稅，在銷售環(huán)節(jié)進行稅收籌劃。只能延緩納稅義務發(fā)生時間和提供啊資金利用效率，因此，銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃的空間很小。其次，其他生產企業(yè)生產的產品，生產的成本、費用單一，投入和產出具有可比性，生產成本、費用與銷售收入存在一定的對于關系，可以按照出成率等指標進行比較。房地產企業(yè)成本、費用項目較多，具有不可預見性和隱蔽性。而房地產企業(yè)在施工開始前，不可能準確預測成本、費用、在施工過程中發(fā)生的支出，往往也是不可控制的，成本，費用管理只能憑借財務人員的經驗進行預測

4、。當房地產企業(yè)產品完工。許多成本、費用屬于隱蔽工程，又是不可見的，這就給企業(yè)所得稅的稅收籌劃提供可能； 再次，房地產生產周期較長，銷售、施工人員流動比較頻繁，一些證據(jù)很容易滅失。而稅務部門稽查都是事后稽查，在稽查實施一個相對較短的時間內，稅務稽查人員很難取到有效證據(jù)，因此，稅收籌劃又具有充分的時間和空間。所以我們建議從以下幾個方面進行房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃。1、檔案資料的管理與籌劃。房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進行成本計算的籌劃，而成本計算的主要內容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務。開發(fā)項目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測量面積之間存

5、在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們在進行稅收籌劃時，應當高度重視各項政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費用，如建筑工程規(guī)劃許可證直接約束了建筑面積，從而影響成本、費用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財務人員應當掌握政府批文的主要內容，做好“面積”的稅收籌劃。（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好土地使用權、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑用地規(guī)劃許可證的外部相關批文的管理，了解各項批文之間的相關性，以及對成本、費用的影響。我們財務部門還應當掌握建設項目監(jiān)理等相關方的資料，如施工進度決定施工成本，而施工進度的確定，必須得

6、到監(jiān)理方的認可。（2）企業(yè)內部檔案資料的管理與籌劃，做好建設項目的招標書、施工企業(yè)的投標書、建設項目預算書、建設項目決算書等施工資料的管理。建設項目的工程預（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預算書金額時，進行稅收籌劃，就應當分析其成因，找出工程決算對成本、費用的影響。2、開發(fā)項目的開發(fā)周期的稅收籌劃。開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項目建設周期，同樣一個開發(fā)項目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費用支出也完全不同。國家稅務總局關于印發(fā)（房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知國稅發(fā)（2009）31號文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必

7、須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用，已銷開發(fā)p計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！蔽覀冊诤怂阃恋爻鲎尳鸬惹捌谫M用時，應當根據(jù)建設說明規(guī)劃，將建設項目合理劃分不同的建設周期，優(yōu)化期間費用支出，合理分攤共同費用，盡可能地增加前期成本、費用，增加企業(yè)所得稅前扣除項目。例如，建設項目前期施工的范圍越大，其相應的配套支出就越多，成本、費用也就會相應增多。因為稅務部門無權干涉建設項目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產企業(yè)自行決定的，建設房地產企業(yè)應當采取兩端開工的方法，提前扣除共同費用。3、利息費

8、用的稅收籌劃。國稅發(fā)（2009）31號文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。我們應當注意的是，企業(yè)集團統(tǒng)一貸款，貸款利息在集團內部分攤，分配的利息應當同使用的資金額度與時間相一致，利息分配的方法已經確定，就不能隨意變更。銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費用的資本化問題。房地產開發(fā)企業(yè)會將一部分開發(fā)項目用于出租或自用，形成企業(yè)的固定資產。這部分資產相應分攤的利息支出，可根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法暫行條例第三十七條的規(guī)定處理：“企業(yè)為購置、建造固定資產、無形資產和經過

9、12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產購置。建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本。”因此，房地產開發(fā)企業(yè)的固定資產所負擔的貸款利息，就不能在當期扣除。4、“預提費用”的稅收籌劃。房地產開發(fā)企業(yè)的性質決定，對一些費用的資產需要進行預提，如規(guī)劃設計費、廣告費、開發(fā)項目的配套費等支出，房地產企業(yè)的財務人員往往重視“預提費用”的計提，而不重視“預提費用”的清理。合理的“預提費用”可以減少當期應當繳納的企業(yè)所得稅，但是在企業(yè)所得稅匯算清繳時，該項費用在當年不能及時支付，就應當及時沖回，如果年末匯算時不及時沖回，“預提費用”科目期末就會形成貸方余

10、額，成為稅務稽查的目標。如某房地產開發(fā)公司。2007年1月5日預提綜合地價7560000元，計入當期開發(fā)成本，由于各種原因該項“預提費用”當期未支付，2008年被稅務稽查查處，補繳企業(yè)所得稅。因此，我們要合理籌劃各項“預提費用”，即要達到節(jié)稅的目的，又要減少不必要的損失，5、高度重視開發(fā)項目的竣工決策。我們一些財務人員往往不重視對開發(fā)項目后期成本、費用的清算，以至于成本、費用不能及時進入當期成本，多繳企業(yè)所得稅。如開發(fā)項目后期的環(huán)境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補充苗木，維護時間較長，稅收籌劃時，就可以合理預估綠化支出，及時取得發(fā)票，及時結轉成本。6、甲供材料的稅收籌劃。房地產

11、企業(yè)提供建筑材料用于開發(fā)項目，通常稱作甲供材料。房地產企業(yè)采取施工企業(yè)包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負擔差異。施工企業(yè)包工包料進行施工，按照稅法繳納營業(yè)稅；甲供材料，材料供應商需要繳納增值稅，營業(yè)稅與增值稅的稅收負擔方面稱作較大差異，這種稅負差異，必將影響到開發(fā)成本。因此，稅收籌劃時應根據(jù)不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優(yōu)勢，采取不同的稅收籌劃方案。7、開發(fā)項目變更的稅收籌劃。房地產企業(yè)由于規(guī)劃的變更等原因，建設項目經常發(fā)生施工項目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經拆除，無法看到原物，這些施工項目在開發(fā)項目完工以后就無法考察，如小區(qū)道路

12、的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會出現(xiàn)一個建設項目重復多次施工、重復計入成本的現(xiàn)象，就需要真實可信的資料來證明前期投入。我們在進行稅收籌劃時，要切實做好相關檔案資料管理，充分證明成本項目的存在，保證設計圖、工程施工合同、工程預算書、施工圖、工程竣工結算書、施工監(jiān)理書等施工資料所反映的內容相一致，對拆除的建筑物應當保留原物的影像資料，以備稅務稽查部門檢查。8、非可售面積的稅收籌劃。雖然房地產企業(yè)的可售面積不能突破國家有關部門的立項審批書規(guī)定的面積，但是高檔車開發(fā)企業(yè)由于受利益的驅動，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建筑面積的現(xiàn)象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產權，因

13、此，在統(tǒng)計這部分非可售面積時，要仔細認真，切不可馬虎大意。9、開發(fā)項目竣工決算的稅收籌劃。房地產企業(yè)在開發(fā)面積較大時，通常采取分期開發(fā)的方法。有的房地產開發(fā)企業(yè)對各期建設項目分別建賬單獨核算，分別進行竣工決算。由于房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅實行預繳，因此，就應對開發(fā)項目的開工時間和竣工決算進行稅收籌劃，當預繳企業(yè)所得稅大于企業(yè)應交企業(yè)所得稅時，就應及時向稅務機關申請退還企業(yè)多繳的預繳企業(yè)所得稅；當預繳企業(yè)所得稅小于應交企業(yè)所得稅時，就應合理延緩開發(fā)項目的竣工時間，追求利益的最大化。10、分包工程的稅收籌劃。在房地產企業(yè)施工中分包工程項目占有很大比重，如項目的規(guī)劃設計，銷售籌劃等開發(fā)項目，房地產如此

14、運作，有其自身經營的需要。同時也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業(yè)的實際稅負比高檔車開發(fā)企業(yè)的實際稅負低（承包企業(yè)享受各種稅收優(yōu)惠政策），房地產開發(fā)企業(yè)就可以通過返利等各種經濟手段，降低企業(yè)所得稅實際稅負，實現(xiàn)投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產企業(yè)與項目承包企業(yè)是否構成關聯(lián)企業(yè)，如果是關聯(lián)企業(yè)的話，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第六章的“特別納稅調整”的有關規(guī)定，房地產企業(yè)及其有關聯(lián)企業(yè)之間的交易即為關聯(lián)企業(yè)交易，需要進行“特別納稅調整”。中華人民共和國企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅如或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。”這一點應當引起我們高度重視。我們推薦房地產企業(yè)在企業(yè)所得稅籌劃時，采用下列表格對開發(fā)項目進行管理。 開發(fā)項目成本，費用統(tǒng)計表填表說明：序號項目招標通知預算書合同實際發(fā)生額取得發(fā)票全額竣工據(jù)算書備注1建筑面積2單位面積施工費3建筑施工費4開發(fā)企業(yè)提供資料5開發(fā)企業(yè)分包項目5.1門窗工程5.2防水工程5.3保溫工程5.4內外裝飾工程5.5基礎土石方工程5.6基礎維護工程5.7基礎樁工程5.8消防工程5.9通風工程5.10弱電工程5.11其它填表說明：1、該表只填建設項目施工費（直接費用）。按照項目進度，每季度