沈陽渾南白塔項目前期策劃方案

1、渾 南 白 塔 堡 地 區(qū) 市 場 調(diào) 研前言因公司開發(fā)拓展需要，就渾南白塔堡地區(qū)房產(chǎn)市場情況進行調(diào)研，在接到調(diào)研任務(wù)后，xxxx銷售部匯同xx企劃公司組成專案小組針對渾南白塔堡地區(qū)進行細致周密的市場調(diào)查后攥寫此方案。備注：此方案內(nèi)容為渾南白塔堡地區(qū)房產(chǎn)市場實際技術(shù)指標內(nèi)容。大體方案如下：一、區(qū)域特征1. 政治環(huán)境2. 經(jīng)濟環(huán)境3. 自然環(huán)境二、房產(chǎn)市場1. 市場形態(tài)2. 供需關(guān)系3. 未來趨勢三、項目分析1. 技術(shù)條件2. 供求比例3. 銷售人群4. 銷售狀況及總結(jié)四、綜合評定區(qū) 域 特 征l 政治環(huán)境市委、市政府提出建設(shè)沈陽周邊城市作為沈陽附屬城市的戰(zhàn)略決策向南延伸至蘇家屯地區(qū)，也正是因為

2、政府的大力改造帶動了包括白塔在內(nèi)的中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)市場的建設(shè)?，F(xiàn)在的白塔堡同3年簡直天壤之別。眾多開發(fā)商進駐白塔堡而且在短時間內(nèi)完成圈地任務(wù)。小到幾萬平大到幾公里。白塔堡現(xiàn)存可供開發(fā)土地以很少。l 經(jīng)濟環(huán)境因為近三年眾多開發(fā)商的涌入，同時也刺激了這個小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟狀態(tài)，原來白塔是周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟的聚集地在周邊村鎮(zhèn)當中屬于繁榮的集鎮(zhèn)。近年通過各家開發(fā)商的進入帶動了其經(jīng)濟發(fā)展的速度?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)基本上擺脫了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟以逐步向商業(yè)經(jīng)濟靠攏。同時由于開發(fā)商開發(fā)土地進行動遷，多數(shù)開發(fā)商不選擇貨幣安置而選擇房屋安置，著同樣為當?shù)厝罕妿砹溯^大的收益（有些家庭甚至擁有45套住房，處部分自用外，剩余住房更多的是進行銷售）。l

3、 自然環(huán)境白塔堡地區(qū)因其以前多為農(nóng)田，在自然環(huán)境方面相比大東、鐵西等工廠較多的地區(qū)要更適合人居，但市政建設(shè)力度顯然不足，貫穿南北只有一條公路且公交線路遲遲未開通。大型的購物廣場、超市、醫(yī)院基本上都在城區(qū)內(nèi)，所以此處的購物、就醫(yī)等條件相對較低，只有小型農(nóng)貿(mào)市場、超市、小型診所（如三好橋順利開通可解決上述部分問題，同時這也是此區(qū)域項目的賣點之一）。房 產(chǎn) 市 場l 市場形態(tài)白塔堡房產(chǎn)市場屬于城鎮(zhèn)性開發(fā)市場，在沈陽房產(chǎn)市場內(nèi)分類隸屬沈陽市低檔房產(chǎn)市場。房產(chǎn)市場呈現(xiàn)良性發(fā)展狀態(tài)。此區(qū)域的房產(chǎn)與沈城其他區(qū)域來比較要緩慢一些，房產(chǎn)市場剛剛成型，開發(fā)商相互之間的競爭也不是非常激烈，各家銷售狀況均佳。在此區(qū)域

4、大型、高檔住宅項目、別墅項目均是空白，品牌開發(fā)商尚未介入，同時也為中小型開發(fā)企業(yè)提供了良好的發(fā)展空間。同時由于在此區(qū)域拿地土地成本相對較低，而且市場需求量不斷擴大，所以開發(fā)商的利潤較大。但近年來由于中小型開發(fā)商的不斷圈地，在白塔地區(qū)可建筑商品房的地塊在不斷減少，截止目前為止可建設(shè)用地以基本等同于零。l 供需關(guān)系通過對白塔堡地段近10家項目的調(diào)查我們得出，在此區(qū)域供需基本上平衡，開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品區(qū)間一般都在50 m²140m²之間。其中以70100 m²的二室一廳、二室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數(shù)的40%60%之間。同時由于經(jīng)濟條件的約束，本地百姓在住房的

5、消費能力上基本以100 m²為最高承受額度（絕大多數(shù)）。l 未來趨勢由于政府的宏觀調(diào)控，渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)等象征著經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的建設(shè)。同時也輻射到其周邊如（白塔堡地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展）此處也由以前的農(nóng)業(yè)地區(qū)向經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所靠攏。房產(chǎn)市場也因此產(chǎn)生了微妙的變化。由于此處的房價比市內(nèi)市場平均房價還要低400員左右，同時距離渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)較近所以其升值潛力很大。項 目 分 析通過我們對白塔地區(qū)的市場調(diào)研基本上掌握了此區(qū)域內(nèi)項目的基礎(chǔ)資料，下面針對調(diào)研結(jié)果進行如下分析：l 項目技術(shù)條件陽光新嘉園開發(fā)商：沈陽天大房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔街總建筑面積：

6、22萬平方米建筑周期：分3期開發(fā)建筑數(shù)量：20棟在銷套數(shù)：584套戶型區(qū)間：68.15139.25 m²主力戶型：以中小戶型為主70 m²、100 m²綠化率：30%以上園區(qū)配套：中庭休閑廣場銷售價格：1880元2480元/ m²，一次性付款98折；貸款99折。主力銷售戶型： 友城新村開發(fā)商：友城房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔街25號總建筑面積：13萬平方米建筑周期：聯(lián)建單位（開發(fā)豐澤城一期）建筑數(shù)量：15棟在銷套數(shù)：1000套面積區(qū)間：未定主力戶型：以中小戶型為主80m²、100 m²綠化率：30%以上園區(qū)配套：中庭休閑

7、廣場、會所、幼兒園等銷售價格：1680元2480元/ m²，均價2100元/ m²銷售折扣：未定豐澤城開發(fā)商：豐澤房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：東陵區(qū)白塔堡總占地面積：40萬m²建筑周期：分三期開發(fā)建筑數(shù)量：45棟（初步設(shè)定）銷售套數(shù)：一期30棟約2000套面積區(qū)間：未定主力戶型：未定綠化率：33%以上園區(qū)配套：休閑廣場、會所、幼兒園等銷售價格：1680元2480元/ m²，均價2100元/ m²（初步設(shè)定）銷售折扣：未定（銷售時間：）銀塔馨苑開發(fā)商：遼寧三通房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)總占地面積：60000m²建筑周期：

8、 兩期建筑數(shù)量： 8棟小高層在銷套數(shù)： 600套左右面積區(qū)間55150 m²主力戶型：100 m²左右，二室二廳綠化率： 35%園區(qū)配套：無銷售價格： 1680元/ m²2480元/ m²銷售折扣： 一次性98折 龍盛家園開發(fā)商：沈陽龍彪房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)總占地面積：20萬建筑周期： 二期建筑數(shù)量： 18棟（共）在銷套數(shù)：349套 面積區(qū)間：59.4143 m²主力戶型：7080 m²綠化率： 36%園區(qū)配套：標準物業(yè)小區(qū) 銷售價格： 16802480元/ m²銷售折扣：貸款98折、一次性95折70

9、.35m² 109.13 m²盛天家苑開發(fā)商：遼寧盛天物業(yè)管理公司項目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)總占地面積： 110000 m²建筑周期： 二期建筑數(shù)量： 一期七棟6層多層在建， 在銷套數(shù)： 400套面積區(qū)間：72220 m²主力戶型：107 m²綠化率： 33%園區(qū)配套： 未定銷售價格： 17802280元/ m²銷售折扣：一次性95折佳城花園開發(fā)商：沈陽華恩房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)塔東路總占地面積：4000 m²建筑周期：兩期建筑數(shù)量：12棟在銷套數(shù)：576套面積區(qū)間：50142 m²主力戶型

10、：100 m²、120 m²綠化率： 30%園區(qū)配套： 標準物業(yè)小區(qū)銷售價格： 1680元2480元/ m²銷售折扣：一次性98折在上述項目技術(shù)資料中我們可以看出各家開發(fā)規(guī)模都較大，這其中規(guī)模最大的屬豐澤城項目、（未動遷的穗港項目占地2平方公里），由于其規(guī)劃為標準大型封閉式小區(qū)，在其建成后必定代動白塔堡房產(chǎn)價格整體上升。同時從在銷項目中我們可以得出陽光新嘉園、龍盛家園、佳城花園等成為我們的重點關(guān)注對象。我們可以從其銷售狀況中看出在此區(qū)域地段、環(huán)境、物業(yè)、市政配套、園區(qū)規(guī)模等并不是消費人群關(guān)注的重點，而價格在這些因素中凸現(xiàn)出來，用豐澤城銷售主管的一句話來說：選擇在這

11、里置業(yè)的人們80%以上是因為價格的原因。l 供求比例：在東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的建筑規(guī)模普遍大于沈城市內(nèi)其他中小型項目而且銷售情況也很好。其暢銷原因主要在于價格，這樣的銷售狀況類同于房產(chǎn)市場剛剛興起的90年代，各家在銷售上基本沒有相應(yīng)的銷售手段、營銷思路只是處于房產(chǎn)銷售的初級階段（坐銷）。在推廣宣傳上只有龍盛、陽光新嘉園在對外宣傳，其他項目只是靠消費者自己來找。供求比例在這個區(qū)域內(nèi)基本保持平衡，由于各家開發(fā)商在戶型設(shè)計上均以100 m²以下的中小戶型作為主力戶型，所以銷售狀況很好，但部分140 m²以上的大戶型同樣成為項目的銷售難點。l 銷售人群在通過細致調(diào)研后我們得出此

12、區(qū)域，項目區(qū)域自身銷售能力有限，主要是通過低價來吸引沈城中檔消費群體到此購買。消費人群多為年輕首次置業(yè)者或老年人（因此處環(huán)境較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年。主要成分有三好街、東大、電臺、電視臺等。l 銷售狀況總結(jié)通過對各家的系統(tǒng)把控我們將其中部分項目的銷售數(shù)據(jù)做以下分析： 項目名銷售指標陽光新嘉園銀塔馨苑佳城花園（二期）龍盛家園（二期）5060平32套0套0套5套6080平49套2套0套53套80100平48套2套1套6套100120平64套0套12套4套120140平5套6套5套4套140以上1套1套3套3套銷售總量19911套21套75套預(yù)售總套數(shù)58460099套349銷售比例3

13、4%2%21%22%銷售周期2004.52004.520042004.3面積區(qū)間68.15139.25 m²55150 m²50142 m²59.4143 m²通過上述表格內(nèi)的銷售信息我們可以看出在眾多項目中陽光新嘉園銷售情況最好其銷售最好的戶型為100120 m²的二室二廳，其主要人群是三好街等市內(nèi)人群，購買原因如下：在此區(qū)域項目中陽光新嘉園是靠近沈城最近的項目，價位同其他項目比較要稍微高一些，但其產(chǎn)品在眾多在銷項目中屬于最好的，同時開發(fā)商較注重宣傳因此吸引了相對較多的市內(nèi)消費者到此置業(yè)。四、地塊SWOT綜合評定通過上述圖片我們可以看出公司準

14、備購買地塊的具體位置，下面將其自然情況進行如下闡述：S：優(yōu)勢l 政府加大城市周邊建設(shè)，帶動此處房產(chǎn)市場發(fā)展l 在此處購買地塊，土地成本相對較低l 如開發(fā)適合市場需求性產(chǎn)品銷售相對較快l 因為此處房產(chǎn)市場還未成型，在銷售方面我們會成為這里的專家l 周邊環(huán)境較適合人居（白塔公園的規(guī)劃）l 距離白塔堡較近的大型消費人群（渾南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）還是此處購房團體的空白W：劣勢l 項目非鄰街地塊l 此區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的配套設(shè)施不完全l 地塊內(nèi)水系后期治理問題l 市政建設(shè)的時限性l 開發(fā)產(chǎn)品后市場認可度l 銷售人群的數(shù)量O：機會l 我們有較完整的開發(fā)隊伍l 我們有先進的開發(fā)理念l 可以尋求市場需求的空白點T：威脅l 區(qū)域內(nèi)各大項目開發(fā)時間較早，在消費人群中認可程度較高l 項目非鄰街地塊在推廣宣傳上會遇到麻煩l 在銷項目基本將目標客戶群體銷售l 在銷項目多為現(xiàn)房銷售。l 項目交通不是十分便利，在吸引客戶時會成為弊端l 未來短時間內(nèi)類似于豐澤城、穗港等大型社區(qū)的興起必定會強占市場先機，大量吸引意向消費群體。通過對白塔地區(qū)的短時間市場調(diào)研，對各家的銷售情況以及區(qū)域市場特性的分析