沈陽渾南白塔項(xiàng)目前期策劃方案VIP

1、渾 南 白 塔 堡 地 區(qū) 市 場 調(diào) 研前言因公司開發(fā)拓展需要，就渾南白塔堡地區(qū)房產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)研，在接到調(diào)研任務(wù)后，xxxx銷售部匯同xx企劃公司組成專案小組針對(duì)渾南白塔堡地區(qū)進(jìn)行細(xì)致周密的市場調(diào)查后攥寫此方案。備注：此方案內(nèi)容為渾南白塔堡地區(qū)房產(chǎn)市場實(shí)際技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容。大體方案如下：一、區(qū)域特征1. 政治環(huán)境2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境3. 自然環(huán)境二、房產(chǎn)市場1. 市場形態(tài)2. 供需關(guān)系3. 未來趨勢(shì)三、項(xiàng)目分析1. 技術(shù)條件2. 供求比例3. 銷售人群4. 銷售狀況及總結(jié)四、綜合評(píng)定區(qū) 域 特 征l 政治環(huán)境市委、市政府提出建設(shè)沈陽周邊城市作為沈陽附屬城市的戰(zhàn)略決策向南延伸至蘇家屯地區(qū)，也正是因?yàn)?/p>

2、政府的大力改造帶動(dòng)了包括白塔在內(nèi)的中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)市場的建設(shè)?，F(xiàn)在的白塔堡同3年簡直天壤之別。眾多開發(fā)商進(jìn)駐白塔堡而且在短時(shí)間內(nèi)完成圈地任務(wù)。小到幾萬平大到幾公里。白塔堡現(xiàn)存可供開發(fā)土地以很少。l 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因?yàn)榻瓯姸嚅_發(fā)商的涌入，同時(shí)也刺激了這個(gè)小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，原來白塔是周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的聚集地在周邊村鎮(zhèn)當(dāng)中屬于繁榮的集鎮(zhèn)。近年通過各家開發(fā)商的進(jìn)入帶動(dòng)了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)基本上擺脫了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)以逐步向商業(yè)經(jīng)濟(jì)靠攏。同時(shí)由于開發(fā)商開發(fā)土地進(jìn)行動(dòng)遷，多數(shù)開發(fā)商不選擇貨幣安置而選擇房屋安置，著同樣為當(dāng)?shù)厝罕妿砹溯^大的收益（有些家庭甚至擁有45套住房，處部分自用外，剩余住房更多的是進(jìn)行銷售）。l

3、 自然環(huán)境白塔堡地區(qū)因其以前多為農(nóng)田，在自然環(huán)境方面相比大東、鐵西等工廠較多的地區(qū)要更適合人居，但市政建設(shè)力度顯然不足，貫穿南北只有一條公路且公交線路遲遲未開通。大型的購物廣場、超市、醫(yī)院基本上都在城區(qū)內(nèi)，所以此處的購物、就醫(yī)等條件相對(duì)較低，只有小型農(nóng)貿(mào)市場、超市、小型診所（如三好橋順利開通可解決上述部分問題，同時(shí)這也是此區(qū)域項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一）。房 產(chǎn) 市 場l 市場形態(tài)白塔堡房產(chǎn)市場屬于城鎮(zhèn)性開發(fā)市場，在沈陽房產(chǎn)市場內(nèi)分類隸屬沈陽市低檔房產(chǎn)市場。房產(chǎn)市場呈現(xiàn)良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。此區(qū)域的房產(chǎn)與沈城其他區(qū)域來比較要緩慢一些，房產(chǎn)市場剛剛成型，開發(fā)商相互之間的競爭也不是非常激烈，各家銷售狀況均佳。在此區(qū)域

4、大型、高檔住宅項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目均是空白，品牌開發(fā)商尚未介入，同時(shí)也為中小型開發(fā)企業(yè)提供了良好的發(fā)展空間。同時(shí)由于在此區(qū)域拿地土地成本相對(duì)較低，而且市場需求量不斷擴(kuò)大，所以開發(fā)商的利潤較大。但近年來由于中小型開發(fā)商的不斷圈地，在白塔地區(qū)可建筑商品房的地塊在不斷減少，截止目前為止可建設(shè)用地以基本等同于零。l 供需關(guān)系通過對(duì)白塔堡地段近10家項(xiàng)目的調(diào)查我們得出，在此區(qū)域供需基本上平衡，開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品區(qū)間一般都在50 m²140m²之間。其中以70100 m²的二室一廳、二室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數(shù)的40%60%之間。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)條件的約束，本地百姓在住房的

5、消費(fèi)能力上基本以100 m²為最高承受額度（絕大多數(shù)）。l 未來趨勢(shì)由于政府的宏觀調(diào)控，渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)等象征著經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的建設(shè)。同時(shí)也輻射到其周邊如（白塔堡地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展）此處也由以前的農(nóng)業(yè)地區(qū)向經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所靠攏。房產(chǎn)市場也因此產(chǎn)生了微妙的變化。由于此處的房價(jià)比市內(nèi)市場平均房價(jià)還要低400員左右，同時(shí)距離渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)較近所以其升值潛力很大。項(xiàng) 目 分 析通過我們對(duì)白塔地區(qū)的市場調(diào)研基本上掌握了此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，下面針對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行如下分析：l 項(xiàng)目技術(shù)條件陽光新嘉園開發(fā)商：沈陽天大房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔街總建筑面積：

6、22萬平方米建筑周期：分3期開發(fā)建筑數(shù)量：20棟在銷套數(shù)：584套戶型區(qū)間：68.15139.25 m²主力戶型：以中小戶型為主70 m²、100 m²綠化率：30%以上園區(qū)配套：中庭休閑廣場銷售價(jià)格：1880元2480元/ m²，一次性付款98折；貸款99折。主力銷售戶型： 友城新村開發(fā)商：友城房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔街25號(hào)總建筑面積：13萬平方米建筑周期：聯(lián)建單位（開發(fā)豐澤城一期）建筑數(shù)量：15棟在銷套數(shù)：1000套面積區(qū)間：未定主力戶型：以中小戶型為主80m²、100 m²綠化率：30%以上園區(qū)配套：中庭休閑

7、廣場、會(huì)所、幼兒園等銷售價(jià)格：1680元2480元/ m²，均價(jià)2100元/ m²銷售折扣：未定豐澤城開發(fā)商：豐澤房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：東陵區(qū)白塔堡總占地面積：40萬m²建筑周期：分三期開發(fā)建筑數(shù)量：45棟（初步設(shè)定）銷售套數(shù)：一期30棟約2000套面積區(qū)間：未定主力戶型：未定綠化率：33%以上園區(qū)配套：休閑廣場、會(huì)所、幼兒園等銷售價(jià)格：1680元2480元/ m²，均價(jià)2100元/ m²（初步設(shè)定）銷售折扣：未定（銷售時(shí)間：）銀塔馨苑開發(fā)商：遼寧三通房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)總占地面積：60000m²建筑周期：

8、 兩期建筑數(shù)量： 8棟小高層在銷套數(shù)： 600套左右面積區(qū)間55150 m²主力戶型：100 m²左右，二室二廳綠化率： 35%園區(qū)配套：無銷售價(jià)格： 1680元/ m²2480元/ m²銷售折扣： 一次性98折 龍盛家園開發(fā)商：沈陽龍彪房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)總占地面積：20萬建筑周期： 二期建筑數(shù)量： 18棟（共）在銷套數(shù)：349套 面積區(qū)間：59.4143 m²主力戶型：7080 m²綠化率： 36%園區(qū)配套：標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)小區(qū) 銷售價(jià)格： 16802480元/ m²銷售折扣：貸款98折、一次性95折70

9、.35m² 109.13 m²盛天家苑開發(fā)商：遼寧盛天物業(yè)管理公司項(xiàng)目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)總占地面積： 110000 m²建筑周期： 二期建筑數(shù)量： 一期七棟6層多層在建， 在銷套數(shù)： 400套面積區(qū)間：72220 m²主力戶型：107 m²綠化率： 33%園區(qū)配套： 未定銷售價(jià)格： 17802280元/ m²銷售折扣：一次性95折佳城花園開發(fā)商：沈陽華恩房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)塔東路總占地面積：4000 m²建筑周期：兩期建筑數(shù)量：12棟在銷套數(shù)：576套面積區(qū)間：50142 m²主力戶型

10、：100 m²、120 m²綠化率： 30%園區(qū)配套： 標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)銷售價(jià)格： 1680元2480元/ m²銷售折扣：一次性98折在上述項(xiàng)目技術(shù)資料中我們可以看出各家開發(fā)規(guī)模都較大，這其中規(guī)模最大的屬豐澤城項(xiàng)目、（未動(dòng)遷的穗港項(xiàng)目占地2平方公里），由于其規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)大型封閉式小區(qū)，在其建成后必定代動(dòng)白塔堡房產(chǎn)價(jià)格整體上升。同時(shí)從在銷項(xiàng)目中我們可以得出陽光新嘉園、龍盛家園、佳城花園等成為我們的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。我們可以從其銷售狀況中看出在此區(qū)域地段、環(huán)境、物業(yè)、市政配套、園區(qū)規(guī)模等并不是消費(fèi)人群關(guān)注的重點(diǎn)，而價(jià)格在這些因素中凸現(xiàn)出來，用豐澤城銷售主管的一句話來說：選擇在這

11、里置業(yè)的人們80%以上是因?yàn)閮r(jià)格的原因。l 供求比例：在東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的建筑規(guī)模普遍大于沈城市內(nèi)其他中小型項(xiàng)目而且銷售情況也很好。其暢銷原因主要在于價(jià)格，這樣的銷售狀況類同于房產(chǎn)市場剛剛興起的90年代，各家在銷售上基本沒有相應(yīng)的銷售手段、營銷思路只是處于房產(chǎn)銷售的初級(jí)階段（坐銷）。在推廣宣傳上只有龍盛、陽光新嘉園在對(duì)外宣傳，其他項(xiàng)目只是靠消費(fèi)者自己來找。供求比例在這個(gè)區(qū)域內(nèi)基本保持平衡，由于各家開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上均以100 m²以下的中小戶型作為主力戶型，所以銷售狀況很好，但部分140 m²以上的大戶型同樣成為項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)。l 銷售人群在通過細(xì)致調(diào)研后我們得出此

12、區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)域自身銷售能力有限，主要是通過低價(jià)來吸引沈城中檔消費(fèi)群體到此購買。消費(fèi)人群多為年輕首次置業(yè)者或老年人（因此處環(huán)境較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年。主要成分有三好街、東大、電臺(tái)、電視臺(tái)等。l 銷售狀況總結(jié)通過對(duì)各家的系統(tǒng)把控我們將其中部分項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)做以下分析： 項(xiàng)目名銷售指標(biāo)陽光新嘉園銀塔馨苑佳城花園（二期）龍盛家園（二期）5060平32套0套0套5套6080平49套2套0套53套80100平48套2套1套6套100120平64套0套12套4套120140平5套6套5套4套140以上1套1套3套3套銷售總量19911套21套75套預(yù)售總套數(shù)58460099套349銷售比例3

13、4%2%21%22%銷售周期2004.52004.520042004.3面積區(qū)間68.15139.25 m²55150 m²50142 m²59.4143 m²通過上述表格內(nèi)的銷售信息我們可以看出在眾多項(xiàng)目中陽光新嘉園銷售情況最好其銷售最好的戶型為100120 m²的二室二廳，其主要人群是三好街等市內(nèi)人群，購買原因如下：在此區(qū)域項(xiàng)目中陽光新嘉園是靠近沈城最近的項(xiàng)目，價(jià)位同其他項(xiàng)目比較要稍微高一些，但其產(chǎn)品在眾多在銷項(xiàng)目中屬于最好的，同時(shí)開發(fā)商較注重宣傳因此吸引了相對(duì)較多的市內(nèi)消費(fèi)者到此置業(yè)。四、地塊SWOT綜合評(píng)定通過上述圖片我們可以看出公司準(zhǔn)

14、備購買地塊的具體位置，下面將其自然情況進(jìn)行如下闡述：S：優(yōu)勢(shì)l 政府加大城市周邊建設(shè)，帶動(dòng)此處房產(chǎn)市場發(fā)展l 在此處購買地塊，土地成本相對(duì)較低l 如開發(fā)適合市場需求性產(chǎn)品銷售相對(duì)較快l 因?yàn)榇颂幏慨a(chǎn)市場還未成型，在銷售方面我們會(huì)成為這里的專家l 周邊環(huán)境較適合人居（白塔公園的規(guī)劃）l 距離白塔堡較近的大型消費(fèi)人群（渾南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）還是此處購房團(tuán)體的空白W：劣勢(shì)l 項(xiàng)目非鄰街地塊l 此區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的配套設(shè)施不完全l 地塊內(nèi)水系后期治理問題l 市政建設(shè)的時(shí)限性l 開發(fā)產(chǎn)品后市場認(rèn)可度l 銷售人群的數(shù)量O：機(jī)會(huì)l 我們有較完整的開發(fā)隊(duì)伍l 我們有先進(jìn)的開發(fā)理念l 可以尋求市場需求的空白點(diǎn)T：威脅l 區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，在消費(fèi)人群中認(rèn)可程度較高l 項(xiàng)目非鄰街地塊在推廣宣傳上會(huì)遇到麻煩l 在銷項(xiàng)目基本將目標(biāo)客戶群體銷售l 在銷項(xiàng)目多為現(xiàn)房銷售。l 項(xiàng)目交通不是十分便利，在吸引客戶時(shí)會(huì)成為弊端l 未來短時(shí)間內(nèi)類似于豐澤城、穗港等大型社區(qū)的興起必定會(huì)強(qiáng)占市場先機(jī)，大量吸引意向消費(fèi)群體。通過對(duì)白塔地區(qū)的短時(shí)間市場調(diào)研，對(duì)各家的銷售情況以及區(qū)域市場特性的分析