房屋建筑基礎知識

1、房地產常識1. 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標， 是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊 面積的比值，即：容積率=總建筑面積十建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。2. 建筑密度：規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。3. 出房率： 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。4. 住宅居住面積：是指小區(qū)住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的總和。5. 綠地率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面

2、積與規(guī)劃建設用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建 小區(qū)綠化率應在 30以上。6. 住宅的層高和凈高： 層高是指住宅高度以“層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上外表或下外表到相鄰上層樓板上外表或下外表之間的豎向尺寸。?住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準? GBI100-87中規(guī)定，住宅的層高采用以下參數(shù)： 2.6 米、2.7 米、2.8 米。凈高那么是指層高減去樓板厚度的凈剩 值。7. 住宅的進深： 住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據?住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準?GBI10

3、0-87規(guī)定,米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。8. 住宅的開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之 間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上 有嚴格的規(guī)定。根據?住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準?GBI110-87丨規(guī)定：住宅建筑的開間常采用以下參數(shù)： 2.1 米、2.4 米、2.7 米、 3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。9. 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么節(jié)選：商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面

4、積中扣除 。商品房按“套或“單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購置的套內或單元建筑面積以下簡稱套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積由以下三局部組成：A. 套單元內的使用面積B. 套內墻體面積 商品房各套之間的分隔墻、 套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外 墻包括山墻均為共用墻， 共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積， 非共 用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內墻體面積套內建筑面積的計算公式為：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 公用建筑面積由以下兩局部組成：A. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間

5、、公共門廳和過道、地下室、值班警 衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物效勞的公共用房和管理用房建筑面積。B. 套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻山墻墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內建筑面積之和， 并扣除已作為獨立使 用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分攤系數(shù)計算：公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積十套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)X套內建筑面積按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權 登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的

6、，按以下原那么處理：面積誤差比絕對值在 3以內含 3的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超過 3時，買受人有權退房。 買受人退房的， 房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期 30 日內將買受人已付房價款退還給買受人 , 同時支付已付房價款利息。買受人不退房的 , 產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3之內含 3的房價款由買受人補足；超出 3局部的房價款由房地產企業(yè)承當，產 權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3含 3以內局部的房價款由房地產企業(yè)返還買受人； 絕對值超過 3的房價款由房地產開發(fā)企 業(yè)雙倍返還買受人。 按建筑面積計價的， 當事人應當在合同中約定套內

7、建筑面積和分 攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與 套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。11. 房地產開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示：?住宅商品房準許交付使用證?，提供?商品房質量保證書?和?商品房使用說明書?商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已經完成所有權初始登記和取得準許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。13. 購房人將預購的商品房在初始登記交付使用前轉讓給他人的，應當按照以下規(guī)定辦理：尚未付清商品房總房價款的，轉讓人應當

8、事先征得房地產開發(fā)企業(yè)的同意；已付清商品房總房價款的，轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同，并書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；貸款購房的，轉讓人應當事先征得貸款銀行同意，有保證人的應當征得保證人同意；轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起三十日內，持原商品房買賣 合同和預購商品房轉讓合同向房地產行政主管部門備案。14. 商品房銷售須具備以下五證：?國有土地使用證?、?建設用地規(guī)劃可證?、?建設工程規(guī)劃許可證?、?施工許可證?和 ?商品房銷售許可證?。1. 房地產市場的劃分:(1)一級市場:土地使用權出讓市場。(2)二級市場:土地使用權轉讓新建商品房市場。(3)三級市場:存量及二手房市場。

9、1.按權屬性質劃分：(1) 產權：j：完全產權二單元房：能夠獨立使用、有明確的權屬產權或使用權界定的獨立房屋。I商品房、| n私產、川房改購房以本錢價購置:局部產權I房改購房以標準價購置-n共有產權。(2) 使用權：公產Y ：企業(yè)產：i自管產n托管產 ：其他：軍產、宗教產2.按房型劃分:1一室獨單*偏獨.直門獨 其他：鴛鴦獨。2兩室：一偏單 中單 其他。3三室4拆間：拆大 拆小獨廚 三拆一 三拆二 套偏 其他：老樓、筒子樓4其他：四室、躍層3. 按朝向劃分：1南北朝向：南北向 陽面 陰面2東西朝向：東西向東照西照3金角4銀角5銅角6鐵角4.按形狀劃分:(1) 條子樓(2) 墩子樓(3) 其他：

10、鋸齒樓、蛇形樓、八角樓。5. 按建筑結構劃分：(1) 磚混(2) 鋼筋混凝土結構：y 框架結構-框剪結構框架筒體。(3) 鋼結構。(4) 磚木結構。(5) 木結構。(6) 簡易結構。6、按面積劃分：1建筑面積2使用面積3計租面積不計算陽臺面積的使用面積。4產權面積經過產權測量后核發(fā)產權證的面積。6.按樓層劃分：(1) 低層：1-3層。(2) 多層：4-7層。(3) 高層：8層以上。二、評估相關知識1. 房地產估價：從專業(yè)估價的角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據估價目的遵 循估價原那么，按照估價程序，選用適當?shù)墓纼r方法， 并在綜合分析影響房地產價格因素的基 礎上，對房地產在估價時點的客觀

11、合理價格或價值進行估算或判定的活動。2. 估價方法：(1)比擬法。(2)本錢法。(3)收益法。以上為三大根本方法，此外還有一衍生的方法，如假設開發(fā)法等。比擬法 ：是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比擬，對這些 房地產的成交價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。1比擬法的操作步驟：搜集交易實例 選取可比實例 建立價格可比根底 進行交易情況修正 進行交易日期修正 進行房地產狀況修正 求取比準價格 。2求取比準價格：交易對象價格 =可比實例價格 *交易情況修正系數(shù) * 交易日期修正 系數(shù) * 房地產狀況修正系數(shù)本錢法 ：是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格 ，然后扣除折舊，以次估算估 價對象的客觀合理價格或價值的方法。1 適用范圍： 適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產估價， 如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園等公用、公益房地產 ，以