招商工作終計(jì)劃書

1、招商工作年終方案書工作方案是行政活動(dòng)中使用范圍很廣的重要公文。機(jī) 關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的各級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)一定時(shí)期的工作預(yù)先 作出安排和打算時(shí)，都要制定工作方案。的招商工作年終方案書，供大家參考。目錄、八 、-刖言局部商業(yè)定位章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)二、工程總體定位三、工程的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位現(xiàn)有管理格局金潤物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二局部招商策略章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作方案表、八 、-刖言商

2、業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng) 態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活潑著一一高回報(bào)刺激 著巨資開發(fā)；而經(jīng)營的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。 要讓商業(yè)物業(yè)從“炙 手向“可熱轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng) 目本身，步步為營，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的來臨，催 化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑 戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推 廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、 鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就 要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)， 它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有 一個(gè)好的招商

3、策略來指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打 的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏的工作后， 然后“再打下一戰(zhàn)役。工程要生存，必須做好招商工作， 積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保 證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的根底上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn) 確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營上還要有思想。局部 工程定位章 工程總體定位一、前期溝通總結(jié) 本工程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營工程，因而 在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市 場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎?。前期?bào)告在充分的 市場(chǎng)調(diào)查根底上，深入研究了南昌市的商業(yè)開展格局，并創(chuàng) 造性的提出了 “批發(fā) mall 的市場(chǎng)形

4、象定位概念和物流中心 定位。但是在市場(chǎng)定位方面， 報(bào)告并未提出可供參考的選擇。 沒有能夠充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)， “批發(fā) mall 的 市場(chǎng)定位同樣無法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的 市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的局部 內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不 斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為防止正面火拼，尋求更高層面的 邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本工程在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘 金策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑， 針對(duì)市 場(chǎng)特點(diǎn)和本工程自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原 方案的根底上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、工程的總體定位本工程立足于

5、效勞周邊市場(chǎng)， 集批發(fā)、零商品展示交易、 物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題 物流中心。三、工程的功能定位1、功能組合展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功 能與交易功能區(qū)，形成了前“展后“店的格局，依托南 昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng) 目的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主 題規(guī)劃，導(dǎo)購便利；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè) 動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)；經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)；銷售形式以 開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營造了良好的購物環(huán)境對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化化，但需到達(dá)展示功能要求； 可配電腦，進(jìn)行客戶管理， 倉儲(chǔ)管理

6、-預(yù)留管線。會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)效勞功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；同 學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家參謀組委 會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定根底；有方案、有主題地 組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演， 動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列 紳士系列 學(xué)生系列 淑女系列 動(dòng)態(tài)的、系列的活 動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)和“興奮點(diǎn)，吸引人流； 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有方案地對(duì)批發(fā)企業(yè)的職工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng) 營人的素質(zhì)，開展其技能，開發(fā)其潛力，

7、變得更有才干；零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引 入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì) 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭， 能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群 有60-70%是團(tuán)購客戶，它走的是一種c&c的批零兼售的倉儲(chǔ)式超市功能?；蛘咭雽I(yè)商店的品牌商家，如國美、蘇 寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建 材家居超市、法國的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行業(yè) 的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè) 的錯(cuò)位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一 定比例面積的超市，專營店，可以會(huì)聚消費(fèi)

8、人流，增加本項(xiàng) 目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加工程的成功 率。休閑娛樂功能本案的經(jīng)營者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營群體， 也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大 的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休 閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午 3-4點(diǎn)鐘結(jié)束， 需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次 的休閑娛樂設(shè)施和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè) 施，可以填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū) 域?yàn)榕涮仔趨^(qū)，以滿足本工程經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主 導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì) 所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的工程，例如健身房、

9、桌球、乒乓球 室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑工程；各種主題 的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功 能等。倉儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)mall，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成局部。不僅為本案的經(jīng)營商家服 務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量的特點(diǎn)，可以為這種 類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)效勞區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式， 實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送

10、效勞、驗(yàn)收貨物、車庫、租車。信息效勞功能信息效勞功能區(qū)主要是收集、加工和處理 各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，建立 21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信 息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分 析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供 求線、辦媒體、internet 網(wǎng)絡(luò)。委托高?；蜓芯克O(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和 分析市場(chǎng)前景； 有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和 有償?shù)男?；?chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購效勞，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)效勞，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)效

11、勞，提 高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告方案，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保 證經(jīng)營人的共同利益；借internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。商務(wù)辦公效勞功能區(qū)由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)，而不 是個(gè)體經(jīng)營者，在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空 間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加 本錢，商務(wù)功能效勞區(qū)就是代理商務(wù)效勞。這些企業(yè)由于規(guī) 模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠 提供一個(gè)完善商務(wù)效勞的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒有辦 公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租 賃，同時(shí)

12、提供各種商務(wù)效勞；會(huì)議室/中心：小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和效勞；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)，但必須定價(jià)效勞，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營本錢；各種咨詢效勞， 彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些缺乏；秘書效勞：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄效勞，談判記錄等；理財(cái)效勞：是代理財(cái)務(wù)管理，真正了解經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提 示；結(jié)算效勞：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的平安性和經(jīng)營過程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)效勞業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配 套效勞，與鋪位交易形

13、成互動(dòng)。管理功能管理是保證交易的正?；母颈Ｕ辖M織由政府有關(guān)部門、開展商和經(jīng)營主體共同參加的市場(chǎng)管理委 員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介效勞組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié) 會(huì)。公共設(shè)施、環(huán)境效勞區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā) 市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公 共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追 求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還

14、包括公 共停車場(chǎng)、 良好景觀環(huán)境、 舒適工作環(huán)境、 方便的購物工具、 快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率 高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還 包括 、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、 餐飲配套等。 2 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的根底上， 確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè) 組合模式 門類配置 標(biāo)準(zhǔn)門類 權(quán)重比例 門類細(xì)分根底門 類 食品類 35% 包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等 煙酒類 煙、酒、飲料等 服裝類 各類服裝、鞋帽、紡織品 等開展型門類 家居類 35% 裝潢材料、五金、床上用品、美 居用品、家具、精美工藝品

15、、花卉等 電器類 電視、音響、 電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜 等 玩具、 文具類 兒童玩具、 成人智力玩具、 辦公文化用品、 樂器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類 休閑用品 10% 體育健身 器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育 服裝及用品等 影象圖書 各類圖書、期刊、電子影象制品大 綜型傳統(tǒng)門類 日用小百貨 17% 特殊門類 地方性土特產(chǎn)類 3% 古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本工程的功能架構(gòu)是由批發(fā)、 零售、采購、配送及配套效勞構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套效勞功能于一體的大型展 示交易中心。三、商業(yè)案名定位為降低工程風(fēng)險(xiǎn)，本工程的商業(yè)案

16、名 定位為：江西國際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資 源為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、效勞功能于一體，具 有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營。它不僅是產(chǎn)品的展覽， 也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還 是城市整體價(jià)值的集中表達(dá)。四、管理功能定位商業(yè)籌劃的結(jié)果是籌劃了一個(gè)案子， 鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)籌劃的核心表達(dá)在籌劃 工程的長期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。中國物流業(yè)在經(jīng) 濟(jì)高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存 在明顯的缺乏。首先，從興旺國家來看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行 以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物 流專業(yè)知識(shí)，以最低的本錢

17、提供客戶需要的物流管理和服 務(wù)。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企 業(yè)根底上開展而來的，企業(yè)效勞內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲(chǔ)，運(yùn) 輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服 務(wù)，現(xiàn)代物流效勞的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國的物 流企業(yè)，無論是物流效勞的硬件還是軟件與高效率低本錢的 現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能 力、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌籌劃和精細(xì)化組織與管理 能力都明顯缺乏。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的 開展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組 織和管理卻不斷向綜合性開展，各種物流方式和物流載體之 間的聯(lián)系越來越緊密。

18、但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿 用著方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各局部分別由鐵 道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。依據(jù)這種 條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán) 重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌 和規(guī)劃，阻礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一 步開展。1、現(xiàn)有管理格局洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流 市場(chǎng)散、舌L、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。具體表 現(xiàn)在： 鴻順德2、金潤物流中心的管理功能定位金潤物 流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營運(yùn)、營 銷、效勞等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平的 同時(shí)開創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤物流中心的管理還突 出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營 業(yè)主實(shí)施任務(wù)提供，依