徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一部分徐州區(qū)域特征3一、地理環(huán)境 3二、歷史沿革4三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì) 5四、固定資產(chǎn)投資 8五、人口生活 9六、城市建設(shè) 12第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 13一、徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析（2005年）13二、徐州2006年徐房指數(shù)分析16三、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ' 20第三部分徐州住宅環(huán)境特征23一、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)（2004年三季度一2006年三季度）23二、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 24三、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)波動(dòng)節(jié)點(diǎn)分析 24第四部分 徐州項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn) 27第五部分徐州項(xiàng)目的地塊價(jià)值 29一、近期土地掛牌信息（2006年）29二、近期土地成交信息（2006年）31三、徐州土地市場(chǎng)分析

2、32四、徐州項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷 32第六部分 徐州項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 34第七部分徐州項(xiàng)目的銷售價(jià)格37一、徐州銅山區(qū)總體概況 37二、徐州銅山區(qū)域房屋價(jià)格 39三、徐州房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷 41四、徐州銅山區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷 42第八部分 徐州項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算 43一、徐州項(xiàng)目周期 43二、項(xiàng)目收益情況 44第九部分徐州項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明47第十部分徐州項(xiàng)目運(yùn)作建議48第H一部分 徐州項(xiàng)目可研結(jié)論 50第一部分徐州區(qū)域特征、地理環(huán)境徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)猓蟛拷詾槠皆?。丘陵海撥一般?00 200米左右，丘陵山地面積約占全市 9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分 布于市域中部，

3、山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市北部的馬陵山，海拔 122.9米。平原總地勢(shì)由西北向 東南降低，平均坡度1/7000-1/8000 ,平原約占土地總面積的90%海撥一般在3050米J -J ： i ! :; ? H 11r之間。徐州市地處古淮河的支流沂、沐、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、 沐、泗水系和南部的灘、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿 東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沐諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。擁有大型水庫(kù)兩座，中型水庫(kù) 5座，小型水庫(kù)84座，總庫(kù)容3.31億

4、立方米，以及 眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、 湖、渠、庫(kù)相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長(zhǎng)，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤(rùn)氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時(shí)數(shù)為2284至249小時(shí)，日照率52%至57%,年氣溫14C,年均無(wú)霜期200至220天，年均降水量800至 毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點(diǎn) 是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長(zhǎng)，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季

5、天高氣爽， 冬季寒潮頻襲。二、歷史沿革徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱彭城 自始起。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。楚漢時(shí)，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國(guó)、都彭城。三國(guó)時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國(guó)或徐州，都城或治所多在彭城。隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。五代時(shí)各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng) 7縣。宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。明初徐州曾直隸京師，后屬南京。清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬

6、直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng) 1州7縣。民國(guó)初，府廢，徐州府地附郭*縣，后曾設(shè)徐海道，治所在* （徐州）。日偽時(shí)由*縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會(huì)?？箲?zhàn)勝利后，國(guó)民政府仍置徐州市，屬江蘇省。中華人民共和國(guó)成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時(shí)成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄 11縣市。此后，徐 州市和徐州專區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化。 1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄 6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄 5區(qū)6縣（市）。三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、 *縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云 龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉

7、山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至 2005年1月，共有鎮(zhèn)、辦事處157個(gè)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長(zhǎng)15.1%,增幅提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，是近十年來(lái)的新高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長(zhǎng)6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長(zhǎng)17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長(zhǎng)15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元（按常住人口計(jì)算），按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0 : 50.7 : 35.3,調(diào)整為12.

8、7 : 51.9 : 35.4,第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)7.2%,比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)一步發(fā)展。年末全市城市化水平達(dá)44.8%,比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。圖1加02。0064地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度市場(chǎng)物價(jià)總水平保持基本穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.5% (見(jiàn)表1),漲幅比上年回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價(jià)格上漲1.5%,服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲1.6%。全年商品零售價(jià)格上漲0.7%。表1: 2006年城市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲情況指標(biāo)比上年增長(zhǎng)(%)城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平1.5食品2.6#糧食2.4由脂-0.7肉禽及其制品-3

9、.6蛋-6.6水產(chǎn)品2.3菜9.1#鮮菜8.3煙酒及用品1.3衣著1.2家庭設(shè)備用品及服務(wù)2.9醫(yī)療保健及個(gè)人用品1.7交通和通信-3.7娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)-0.7居住4.7就業(yè)和再就業(yè)工作扎實(shí)開展。實(shí)行積極的就業(yè)政策，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。年末全市城鄉(xiāng)從業(yè)人員484.60萬(wàn)人，比上年增加39.50萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)國(guó)有、集體、股份制、“三資”等單位從業(yè)人員60.13萬(wàn)人,增加0.83萬(wàn)人；私營(yíng)個(gè)體從業(yè)人員46.03萬(wàn)人，增加6.53萬(wàn)人。通過(guò)多種途徑使4.56萬(wàn)下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記 失業(yè)率為3.03%,比上年下降0.41個(gè)百分點(diǎn)。全

10、年農(nóng)村勞務(wù)輸出114萬(wàn)人，比上年增加17萬(wàn)人。各項(xiàng)改革逐步向縱深推進(jìn)。以骨干企業(yè)資產(chǎn)重組為重點(diǎn)，大力推進(jìn)國(guó)企改革攻堅(jiān)，北方氯堿、四方鋁業(yè)、煤機(jī)廠、醫(yī)藥股份等9家企業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴工作進(jìn)展順利。2006年末，市屬國(guó)有企業(yè)改革改制已完成 328家、占總數(shù)的91%安置耳R工達(dá)18.9萬(wàn)人。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服 務(wù)類事業(yè)單位改制啟動(dòng)實(shí)施，行政審批、財(cái)政、金融、投融資體制等項(xiàng)改革加快推進(jìn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。通過(guò)完善政策、加強(qiáng)扶持、優(yōu)化環(huán)境，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成增加值788.26億元，比上年增長(zhǎng)15.2%,增幅高于全市GD硼幅0.1個(gè)百分點(diǎn)，總量占全市GD用勺55.2%,比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。年末全

11、市工商部門登記私營(yíng)企業(yè)3.07萬(wàn)戶，新增5189戶，增長(zhǎng)20.4%,總注冊(cè)資本達(dá)322.29億元，增長(zhǎng)32.1%;個(gè)體戶14.25萬(wàn)戶，新增867戶，注冊(cè)資金31.26億元，增長(zhǎng)7.4%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成752.99億元，比上年增長(zhǎng)25.2%。規(guī)模以上完成投資614.16億元，增長(zhǎng)535.2億元,26.6%,其中城鎮(zhèn)投資完成513.35億元，增長(zhǎng)31.0%;農(nóng)村投資完成100.8億元，增長(zhǎng)6.1%。規(guī)模以上投資中，民間投資 增長(zhǎng)37.5%,其中私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資279.61億元，增長(zhǎng)62.2%。民間投費(fèi)？蝴鬣節(jié)取第1勺比重達(dá) 87.1%。二

12、3; 建筑贊料下先就在執(zhí)訓(xùn)圖4 208-2006年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。在規(guī)模以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2.6億元，比上年增長(zhǎng)60.4%;第二產(chǎn)業(yè)投資423.5億元，增長(zhǎng)28.3 % 第三產(chǎn)業(yè)投資188.03億元，增長(zhǎng)23.8%。工業(yè)投資402.64億元，增長(zhǎng)31.6%,其中原材料工業(yè)投資62.5億元，機(jī)械電子工業(yè)投資110.0 億元，輕紡工業(yè)投資165.9億元，分別增長(zhǎng)14.1%、56.7% 43.1 %。第三產(chǎn)業(yè)投資中，批發(fā)和零售業(yè)投資 66.1億元，增長(zhǎng)42.1%;房地產(chǎn)開發(fā)投資69.70億元，增長(zhǎng)11.2%。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資情況良好。全市160項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資

13、213.5億元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 41.5%,徐州大成氯堿、 芭田復(fù)合肥、福潤(rùn)禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車橋、徐州發(fā)電廠擴(kuò)建工程1號(hào)機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程 6號(hào)機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點(diǎn)工程竣工投入使用。固定資產(chǎn)投資成效顯著。全年規(guī)模以上投資建成投產(chǎn)項(xiàng)目1072個(gè)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為55.4%;新增固定資產(chǎn)320.1億元，固定資產(chǎn)交付使用率為52.1%。五、人口生活人口總量保持低速增長(zhǎng)。年末全市常住人口872.07萬(wàn)人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率為10.51 %0,提高0.48個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為6.99%,提高0.33個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為 3

14、.52%,提高0.15個(gè)千分點(diǎn)。年末全市戶籍人口 934.73萬(wàn)人（見(jiàn)表8）。 比上年末增加9.42萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.0%,其中非農(nóng)業(yè)人口 320.76萬(wàn)人，增加4.91萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.6%。表8: 2006年戶籍人口主要構(gòu)成情況指標(biāo)年末數(shù)（萬(wàn)人）比重（%全市總?cè)丝?34.73100.0#市區(qū)人口187.1120.0#農(nóng)業(yè)人口613.9765.7非農(nóng)業(yè)人口320.7634.3#男性481.4651.5女性453.2748.5# 18歲以下206.85H 22.118-35 歲257.5827.635-60 歲338.0236.260歲以上132.2814.2城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在

15、崗職工工資總額 125.20億元，在崗職工平均工資21864元，分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入 12837元，比上年增長(zhǎng)14.8%;人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。農(nóng)村居民人均純收入4896元，增長(zhǎng)10.2%;人均消費(fèi)性支出3220元，增長(zhǎng)13.4%。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），其中城市為33.96%;農(nóng)村為40.99%。城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善。全年城鎮(zhèn)投資竣工住宅建筑面積140.35萬(wàn)平方米，比上年下降43.9%。年末城市居民人均住房建筑面積（含偶然住房）25.80平方米，比上年末增加1.0平方米；農(nóng)村居民人均

16、生活用房面積 32.11平方米，增加3.1平方米。社會(huì)保障事業(yè)得到加強(qiáng)。年末全市城鎮(zhèn)參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為95.17萬(wàn)人。其中職工參保71.39萬(wàn)人，離退休人員參保23.78萬(wàn)人。農(nóng)村參保人員72.03萬(wàn)人。全市參加失業(yè)保險(xiǎn)的人數(shù)為 68.40萬(wàn)人，比上年減少0.58萬(wàn)人。全市參加醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)為 88.88萬(wàn)人，增加12.1萬(wàn)人。其中參保職工58.04萬(wàn)人，參保退休人員30.84萬(wàn)人。年末全市領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金人數(shù)為 3.26萬(wàn)人。社會(huì)福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。年末全市籌集社會(huì)福利資金5567.87萬(wàn)元，接受社會(huì)捐贈(zèng)759萬(wàn)元。全市有各類收養(yǎng)性單位214個(gè)，床zhulong.GDm位20281張，收養(yǎng)各

17、類人員11580人。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施 2881個(gè)，其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心46個(gè)。城鄉(xiāng)居民享受最低生活保障總?cè)藬?shù)23.80萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民4.98萬(wàn)人，農(nóng)村居民18.82萬(wàn)六、城市建設(shè)城市建設(shè)成效顯著。2006年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務(wù)，新建公共綠地 50公頃，新增和更新 路燈2864盞。年末擁有公共交通運(yùn)營(yíng)車輛1708輛，運(yùn)行線蟲&網(wǎng)總長(zhǎng)度3899公里，運(yùn)送乘客23962萬(wàn)人次；出租車運(yùn)營(yíng)車輛3357輛, 比上年增加404輛。水廠綜合生產(chǎn)能力49.6萬(wàn)立方米/日；年供水總量12146萬(wàn)立方米。年末人均擁有道路面積 12.8平方米。建成區(qū) 園林綠

18、地面積4760公頃，綠地率33.03%;綠化覆蓋面積5466公頃，綠化覆蓋率37.57%,上升1.27個(gè)百分點(diǎn)；公共綠地面積1096公 頃，人均公共綠地面積8.24平方米。第二部分徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一、徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析（2005年）2005年第一季度住宅均價(jià)為2047元/平方米，二季度住宅均價(jià)為2189元/平方米，三季度徐州市住房均價(jià)為 2283元/平方米，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)。 匚2005年徐州市各區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)季度均值中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)05-322834.2931463.7916371.802421-1.43

19、2475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-13

20、14-2299-1614-1268-R& zhulong.Gom建筑詈料下我就在筑龍附建筑詈料下我就在筑龍附住宅均價(jià)走勢(shì)圖25002000150010005000一1季 一2季一百 一4季 一1季 一2季 一04年04年04年04年05年05年05年由上表可以看出，徐州市住宅市場(chǎng)價(jià)格兩年來(lái)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)， 在05年一季度和二季度增速較快，到了三季度增速減緩。中心區(qū)、 南區(qū)和西區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格較東區(qū)和北區(qū)為高，但南區(qū)和西區(qū)的住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了小幅下降趨勢(shì)。中心區(qū)：中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較上季度有所減緩，該區(qū)域在市中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì) 于周邊更為昂貴，促使該

21、區(qū)域房?jī)r(jià)較高。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)橐孕》壬蠞q，穩(wěn)中有升。東區(qū)：東區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，生活設(shè)施還不齊全，故房 價(jià)保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)榉€(wěn)中有升南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購(gòu)房者在這里購(gòu)房置業(yè)，帶動(dòng)了南區(qū)房?jī)r(jià)的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。本季度房?jī)r(jià) 走勢(shì)有所下調(diào)，原因在于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、還有相關(guān)媒體對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)下調(diào)的一種預(yù)測(cè)，導(dǎo)致了購(gòu)房者雖然有需求但暫時(shí)持 幣觀望，部分房地產(chǎn)商迫于回款的壓力而被迫下調(diào)樓盤價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，預(yù)計(jì)本區(qū)域住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)將會(huì)是逐漸小幅

22、 度上升。西區(qū)：上季度本地區(qū)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲非常快，達(dá)到 16.26%,原因在于西部多個(gè)新增樓盤的項(xiàng)目的帶動(dòng)以及該區(qū)域居住條件和周 圍環(huán)境的不斷改善。本季度房?jī)r(jià)有所下調(diào)原因如南區(qū)。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)。北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場(chǎng)價(jià)格在上季度上漲的基礎(chǔ)商繼續(xù)快速上漲，高達(dá)10.52%。原因在于本區(qū)域新住宅樓盤增多，居住環(huán)境的到不斷改善，同時(shí)本地區(qū)房?jī)r(jià)基數(shù)本來(lái)較低，故有一定的上漲空間。預(yù)計(jì)北區(qū)房?jī)r(jià)今后是穩(wěn)步上升。從上圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年一季度增速較快，隨后房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個(gè)方面，一是隨著徐州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)購(gòu)置新房的需求

23、逐步的釋放出來(lái)，同時(shí)隨著土地成本的提高和新樓盤質(zhì)i!量的提高，即樓盤成本的提高必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；二是隨著國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的影響，普通購(gòu) 房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房?jī)r(jià)漲幅有所下調(diào)、徐州2006年徐房指數(shù)分析2006年二季度徐房指數(shù)走勢(shì)圖2006年一季度徐房指數(shù) 3155點(diǎn)比上季度上漲355點(diǎn)，漲幅為12.67%（基數(shù)為2003年二季度，基數(shù)指數(shù)為2000點(diǎn)）單位：元/平方米徐房住宅均值：2667比上季度上漲 12.67%中心區(qū)住宅均值：3737比上季度上漲2.38%南區(qū)住宅均值2998比上季度上漲17.71%西區(qū)住宅均值-12582比上季度上漲 10

24、.29%北區(qū)住宅均值2139比上季度上漲20.90%2006年二：度徐州各分區(qū)住宅均01比較* 均？*山值皿|<UI*口心:東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)2Q巾6年一*手及北仲仁敦枇押加阻（方平方崇】岷內(nèi)2瀚4G8522 36眄不度卻比上升82.60%S1 2626 79上升WL3 先6.073.67上升ES4工2006年5、6月份市場(chǎng)運(yùn)行情況比較2006年5月商品住宅叫一套數(shù)為1387套，交易面積為16.4萬(wàn)平方米，交易金額為4.31億元，平均銷售價(jià)格為2629元/平方米2006年6月份商品住宅叫一套數(shù)為980套，交易面積為12.08萬(wàn)平方 米，交易金額為3.49億元，平均銷售價(jià)格為2888元/平方

25、米2006年6月2006年5月兩月相比交易套數(shù)9801387下降29.34%交易卸積 （力平方 米）12.0816.4下降26.34%交易金額 （億元）3.494.31下降19.03%R& zhulong.Gom建筑魯樸下黃城在筑舟附門口力 j j 00 而享3 4D4 收 2K0C工下由今2 E琳中 a三通電 Z 4 DONGg. 4130 5. 1 2QGS. 12 005. 32OC5. 4 工。而口 1工。*后，2 工。13七，3M 聞NO06 年三奉度律房疳13NS7 點(diǎn)tt上季度上赧"1。2角.祿幅為：3 22夷2006年二季度徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 特點(diǎn)分析:1、

26、住宅銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，新增商品住宅供應(yīng)與當(dāng)期銷售基本持平2006年二季度商品住宅銷售面積與一季度相比增加14.41 %,上半年商品房住宅銷售比 2005年同期增加78.13 % ,住宅銷售量同比環(huán)比均有不同程度的增幅。從銷售情況來(lái)看，中心區(qū)銷售規(guī)模較小，西區(qū)銷售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷售規(guī)模基本相當(dāng)。2006年上半年市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)略高于同期住宅銷售量，商品住宅供應(yīng)存量略有增加。2、二手房市場(chǎng)交易規(guī)模本季度比一季度環(huán)比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。從 2005年三季度開始，二手房市場(chǎng)開始明顯降溫，從二手房交易規(guī)模來(lái)看，2006年1-6建筑詈料下我就在筑龍附月份存量

27、住房交易與去年同期相比交易戶數(shù)和交易面積下降幅度明顯。主要原因有兩個(gè)方面：一是二手房稅收的實(shí)施，在一定程度上 限制了二手房的市場(chǎng)炒做；另一方面，大量的新盤上市使購(gòu)房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價(jià)格差距不大，使一些待機(jī)購(gòu)買二手房 的客戶流入商品住房市場(chǎng)。3、自用性消費(fèi)占市場(chǎng)主流，樓市向自住回歸隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的不斷規(guī)范，管理部門及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)相關(guān)信息，極大地增加了市場(chǎng)信息的透明度，市場(chǎng)中的投機(jī)者逐步減小，自用購(gòu)房者大幅增加，從購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費(fèi)將占市場(chǎng)主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。4、住宅消費(fèi)行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇In隨著新樓盤的不斷上市，市場(chǎng)商品住房供應(yīng)相對(duì)充足，購(gòu)

28、房者購(gòu)房選擇空間較大，同時(shí)由于在建項(xiàng)目的品質(zhì)不同，戶型、建造質(zhì)量、 環(huán)境、交通以及后期物業(yè)預(yù)期較好的樓盤銷售速度及銷售價(jià)格均優(yōu)于其他樓盤，這說(shuō)明大量購(gòu)房者在進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)比較理性。可以 預(yù)見(jiàn)，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。三、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析1、房地產(chǎn)交易概述（2005）2006年三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬(wàn)平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、 42.28%;存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬(wàn)平方米，交易額2.31億元，比二季度分別下降39.83%、36.45%、31.86%。 相關(guān)具體情況見(jiàn)

29、下表：年、季度戶數(shù)交易面積交易金額增量住 房（商 口口房）2005年第三 季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二 季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一 季度1644-19.42-2.91-存量住 房（私 房）2005年第三 季度.2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二 季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一 季度3328-20.86-2.71建筑詈料下我就在筑龍附由上表可以看出，2005年第二季度三項(xiàng)指標(biāo)較一季度由大幅上漲，而三季度的三項(xiàng)指標(biāo)較

30、二季度有大幅下降，大致和一季度持平 幅度下降的原因在于國(guó)家政策的陸續(xù)出臺(tái)，給了人們一種房?jī)r(jià)將會(huì)下降的預(yù)期，加上各項(xiàng)媒體的推波助瀾，加強(qiáng)了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會(huì)大幅下降；同時(shí)，7、8、9月份天氣炎熱，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，銷售量一般不高。2、商品房預(yù)（銷）售情況三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為 41.67萬(wàn)平方米，同比2004年三季度上升49.89%,其中住宅34.87%,同比上升45.84%。但 對(duì)比2005年第二季度而言，供應(yīng)量有所下降。季度商品房預(yù)售卸積變化情況2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.4

31、93、分析與結(jié)論ri . 12005年第三季度徐房指數(shù)為2700點(diǎn)，比上季度上漲111點(diǎn)，漲幅為4.29%。（基期為2003年第三季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數(shù)200020542220216721932238242125892700漲幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29徐房指數(shù)走勢(shì)圖總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個(gè)方面 來(lái)分析：口 U ； 國(guó)家新政的影響 03年121號(hào)文的出臺(tái)，大幅限制了開發(fā)商貸款的門檻，由于

32、開發(fā)商的融資渠道相對(duì)單一，因此融資難度大幅 提高，開發(fā)商迫于迅速回籠資金的壓力，只有快速將手上樓盤出手，而在徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)樓盤較多，要想快速出手，只有降低 價(jià)格。05年5月份國(guó)八條的出臺(tái)，其中重要的一項(xiàng)是在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅，這項(xiàng)政策對(duì)二手房影響甚大，因此二手房交易迅速 降溫。同時(shí)，各項(xiàng)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)也逐漸發(fā)揮出來(lái)，購(gòu)房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加深了購(gòu)房 者的這種心理預(yù)期，購(gòu)房需求受到了極大的壓制，故交易量和交易額會(huì)大幅下降。同時(shí)，這也導(dǎo)致了部分樓盤房?jī)r(jià)的下調(diào)。宏觀調(diào)控 是交易量和交易額下降的主要原因。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，7、8、9月份是銷售的淡季

33、，這幾個(gè)月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來(lái)看房，故銷售量會(huì)有所下 降，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額下降的第二個(gè)原因。由于前兩個(gè)原因的存在，房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降。但從總體來(lái)看，房?jī)r(jià)為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲，近些年來(lái)，土地實(shí)行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項(xiàng)制度的實(shí)施，如對(duì)容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要 求的提高，還有建筑材料價(jià)格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)訃走勢(shì)3800360 0332 口口3 0 00州M260D24DC23&32000LSDDTT5S1608L6D01393L400143B1316

34、L20020Q62004年三季度一2006年三季度）第三部分徐州住宅環(huán)境特征利空勒電消優(yōu)大盤領(lǐng)崛區(qū)甚降值堇物定義.2005.4 2OU6住宅均應(yīng)4ann l堂黃詈樸下重城在筑龍網(wǎng)二、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析第一階段：（2005年1季度以前）不溫不火，整體小幅穩(wěn)步攀升。2005年第1季度以前各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)逐季度攀升。在該折線變化中以2005年一季度為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，2005年一季度之前價(jià)格攀升趨緩，呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。ri . l第二階段：（2005年1季度一2005年3季度）出現(xiàn)拐點(diǎn)，區(qū)域價(jià)格分化。 1 j*! i i此階段正是處于“國(guó)八條”出臺(tái)的前后，市場(chǎng)開始對(duì)

35、此項(xiàng)政策出現(xiàn)不同的看法，市場(chǎng)熱點(diǎn)散亂，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，因此出現(xiàn)個(gè)別區(qū)域小幅下跌。第三階段：（2005年3季度后）大盤領(lǐng)航，中小樓盤聞風(fēng)而動(dòng)此階段市場(chǎng)表現(xiàn)為“國(guó)八條”政策影響因素減弱，市場(chǎng)累計(jì)的住宅剛性需求強(qiáng)勁；同時(shí)徐州超級(jí)大盤“綠地世紀(jì)城”以均價(jià)2500元/平方米左右區(qū)域高價(jià)開盤，同時(shí)一路高開高走。因此以此樓盤為風(fēng)向標(biāo)，徐州其他中小樓盤聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛以此樓盤為基點(diǎn)， 調(diào)整營(yíng)銷思路，或調(diào)高價(jià)格，或清理庫(kù)存，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面，由于各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量的不同和房?jī)r(jià)基礎(chǔ)的不同， 漲幅各異。三、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)波動(dòng)節(jié)點(diǎn)分析2006年三季度，市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為 2753元/平方米，住宅價(jià)格指數(shù)為325

36、7點(diǎn)，比上季度上漲3.22%,漲幅大幅度下降。 2006年二季度徐房指數(shù)為例，徐州 2006年第二季度徐房均價(jià)為2667元/平方米，比上一季度上漲了 12.67%。其中北區(qū)以20.90 %漲 幅位居增幅榜首。但各區(qū)漲幅差別較大，這可以從新房供應(yīng)量和銷售量及漲幅關(guān)系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：1、丫軸為住宅量（套）。2、“均價(jià)漲幅”為 2006年第二季度與第一季度該區(qū)均價(jià)百分比，與丫軸值無(wú)關(guān)，為了便于表現(xiàn)，做分布處理,以標(biāo)示值為準(zhǔn)。從上圖不難看出，供求比的差異成為導(dǎo)致區(qū)域漲幅的一個(gè)主導(dǎo)因素。各區(qū)簡(jiǎn)述如下：中心區(qū)：漲幅較?。?.38%）,主要原因新盤較少，同時(shí)高品質(zhì)樓盤沒(méi)有推出，可供應(yīng)量較小

37、；購(gòu)買市場(chǎng)方面目前購(gòu)房者對(duì)房地 n產(chǎn)地段價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，同時(shí)大戶型居多，相比其他區(qū)域總價(jià)較高，房?jī)r(jià)較難得到承受。東區(qū)；漲幅適中（4.6%）,超大樓盤主導(dǎo)區(qū)域，供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)適中，在價(jià)格進(jìn)入目前價(jià)格平臺(tái)后，會(huì)主觀控制區(qū)域價(jià)格, 以力于大盤的逐步消化。南區(qū)；漲幅失真（17.71%）,傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房?jī)r(jià)一直處于較高位運(yùn)行。本季度均價(jià)出現(xiàn)跳躍，源于此階段區(qū)域別墅供應(yīng) 量加大，而普通住宅成交受其他區(qū)域低價(jià)庫(kù)存房影響而成交緩慢，導(dǎo)致均價(jià)跳升幅度較大，指數(shù)出現(xiàn)失真。市場(chǎng)顯示，此區(qū)域均價(jià)預(yù) 計(jì)在2600-2700元/平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在 10%Z內(nèi)。R& zhulong.Gom建筑詈料

38、下我就在筑龍附西區(qū)：漲幅適中（10.29%）,供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，同時(shí)西區(qū)具備的市中心概念已得到購(gòu)房者的逐步認(rèn)可，同時(shí)高品質(zhì)樓 盤的不斷涌現(xiàn)及對(duì)地段價(jià)值的認(rèn)可，西區(qū)已成為購(gòu)房者追捧區(qū)域。北區(qū)：漲幅巨大（20.9%）,同其他區(qū)域價(jià)格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價(jià)格谷地。隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善以及在其他各區(qū)價(jià)格, 尤其是東區(qū)價(jià)格的帶動(dòng)下，低價(jià)庫(kù)存房已經(jīng)在上兩個(gè)季度消化完畢，此次價(jià)格的上升可以理解為一次區(qū)域價(jià)格的補(bǔ)漲，個(gè)別樓盤價(jià)格 已和其他區(qū)域相差無(wú)幾。同時(shí)區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對(duì)較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價(jià)格的上升。結(jié)論：供求比差異是導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素愛(ài)優(yōu)貴樣下戲就在筑龍岡A 第四部

39、分徐州項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目位置建筑詈料下我就在筑龍附地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)A、 占地面積：133334平方米；（按照200畝計(jì)算）B、 容積率：0 1.4 ;C、 綠地率：35%D、 建筑密度： 24%E、 土地用途：一類居住用地；項(xiàng)目（土地）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：約1.3億元l"ii_j第五部分徐州項(xiàng)目的地塊價(jià)值、近期土地桂牌信息（2006年）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)(nf)容積 率樓面地 價(jià) （元）底價(jià)（萬(wàn) 元）備注16知春 園下淀小學(xué)東，白云山 北居住697461.3551.55000拆遷17橡膠火車東站西北角商業(yè)辦 公 居住367854.8712.56000 (658 0)半拆 遷18紡織廠二環(huán)西路湖

40、濱路口居住、商 辦1257532.82.1766.62410019印染 廠迎賓路與塔東路交 叉口商辦、文 娛252191.5872.4330020云龍 山莊女龍山用坡旅服、文 娛121850.52626.2160022A關(guān)莊社區(qū)湖北路中段北側(cè)商業(yè) 居住937402.773.67000毛地 拆遷22B韓山社區(qū)湖北路西端商業(yè) 居住2132932.7毛地 拆遷22C中院北面中級(jí)人民法院北側(cè)居住814711.523A地塊解放南路與和平路 交叉口商業(yè)196792.6暫無(wú)24汽運(yùn) 公司響山北側(cè)居住80071.05951.680025朱莊 倉(cāng)庫(kù)祥和小區(qū)東側(cè)商住104191.4685.6100026五金 市場(chǎng)

41、二環(huán)東路北端兩側(cè)市場(chǎng)1195021.1273.73600拆遷合計(jì)10不81579959250-注：1、出讓年限，商業(yè)40年，市場(chǎng)40年，居住70年，綜合50年。2、21號(hào)地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。3、樓面地價(jià)是根據(jù)掛牌底價(jià)所測(cè)算，不是最終結(jié)果，僅供參考，如22號(hào)樓面地塊與事實(shí)明顯不符；綜合底價(jià)不含相關(guān)稅費(fèi)、近期土地成交信息（2006年）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)(Itf)成交 時(shí)間容積 率樓面地 價(jià) （元/ m2）成交 價(jià) （萬(wàn)）競(jìng)得人15世紀(jì)大道東淮塔 東路南商業(yè)1744605-6190.61528.51600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武 市場(chǎng)西商業(yè)288305-61

42、91.13184.81010徐州宣武小商品市場(chǎng)7淮海西路北，工農(nóng) 路西住宅3344005-6192.4782.56280徐州市財(cái)苑房地產(chǎn)12食品城南，姚莊 東綜合31695905-6291.2570.521700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路 西商住 商辦27072205-6293.53.0222.819600上海綠地集團(tuán)10民祥園東 慶主路西住宅35424205-6291.5713.337900上海綠地集團(tuán)13食品城南綜合16983205-7201.5824.314000徐州中川房地產(chǎn)合計(jì)116552410209 0三、徐州土地市場(chǎng)分析從徐州市的土地市場(chǎng)出讓情況可以看出，一是土地出讓面積

43、多。出讓土地總面積大幅提高，在短短的兩個(gè)月內(nèi)，土地成交面積達(dá) 1165524 m2,預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)150萬(wàn)褶左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬(wàn)褶左右。二是出讓單價(jià)較高。住宅的樓面地價(jià)平均達(dá)700左右，而且還不包括相關(guān)稅費(fèi)。商業(yè)的樓面地價(jià)達(dá) 2000左右，如8號(hào)地塊樓面地價(jià)達(dá)到3000余元。三是每塊土地的出讓面積 大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達(dá) 50000褶左右，出讓金額達(dá)到5000萬(wàn)元以上，如21號(hào)地塊綜合地價(jià)達(dá)到9個(gè)億。根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)非常激烈

44、，唯有通過(guò)差異化的競(jìng)爭(zhēng)手段，才能贏得市場(chǎng)。樓面地價(jià)的提高必然會(huì)導(dǎo)致今后 房?jī)r(jià)的上漲，而未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，樓盤的價(jià)格會(huì)受到壓制，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間會(huì)大幅下降。每塊土地出 讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門外，這項(xiàng)措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā) .! I' Li n 展的開發(fā)商必然是融通資金能力強(qiáng)、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開發(fā)商的注冊(cè)資金達(dá)到6000萬(wàn)元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開發(fā)商的進(jìn)入土地市場(chǎng)的門檻，從另外一個(gè)角度看，是在為一些大型開發(fā)商獲 得土地增加籌碼。四、徐州

45、項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷項(xiàng)目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)不斷推進(jìn)，以及城市南延，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Φ模鶕?jù)輪艇浦優(yōu)勢(shì)十分明顯，隨著徐州城市化進(jìn)程的 2006¥#07曲礎(chǔ)岫嬴t情況統(tǒng)計(jì)，云龍湖片區(qū)土地市場(chǎng)每畝地價(jià)已建就費(fèi)我下我就左執(zhí)龍我升至120-150萬(wàn)，根據(jù)最新的市場(chǎng)行情來(lái)看，土地成交價(jià)格仍然有一定的£漲至冏畀:地儂晶獷業(yè)大學(xué)、徐礦集團(tuán)等當(dāng)?shù)剌^有影響力且與政府有深厚淵源的企業(yè)參與洽談，土地成交價(jià)格可以有效地得到控制。66萬(wàn)/畝的土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，在后期項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，可使企業(yè)的開發(fā)占據(jù)主動(dòng)地位。R& zhulong.Go

46、m建筑詈料下我就在筑龍附R& zhulong.Gom建筑詈料下我就在筑龍附第六部分徐州項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析美麗樵村物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：*新區(qū)黃河路與華山路交叉口價(jià) 格：起價(jià):18.70萬(wàn)元/套，均價(jià)2500元/平方米開發(fā)商：江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址：*新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話：入住時(shí)間：2007-3-1| |容積率：1.8“門綠化率：37%樓層狀況：6幢多層共133戶三層商鋪2幢項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目占地19畝，綠化率為37%容積率1.8。由6幢133戶海派4i宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658 平方米，商業(yè)

47、用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點(diǎn)有規(guī)律的散落宅間由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，居住空間，開合得宜，層次有序.整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動(dòng)靜結(jié)合的視覺(jué)美感，建筑單體設(shè)計(jì)巧妙地將流暢簡(jiǎn)潔的平屋頂，以及富有動(dòng)感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯(cuò)落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況：終點(diǎn)站：11路新淮線（美麗樵村-水泥廠）等公交車周邊配套：中小 學(xué)：師大附小，管道小學(xué)，幼兒園：管道幼兒園，雙語(yǔ)幼兒園，郵局:*郵電局，銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行，醫(yī)院:*縣中醫(yī)院.永新人家物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層,j .|裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：*新區(qū)樵村（美麗樵

48、村東隔壁）價(jià) 格：起價(jià)1800元/平方米，均價(jià)2000元/平方米，一房一價(jià)開發(fā)商：徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處電話：樓層狀況：5棟多層1棟綜合樓1棟小高層項(xiàng)目介紹：* 建筑崔樸下我就在筑龍網(wǎng)建筑詈料下我就在筑龍附該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃 7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個(gè)，陽(yáng)光廣場(chǎng)和中心花園各一處。環(huán)線位置:占地面積:15334.10平方米總建筑面積:20000平方米開發(fā)周期:總戶數(shù):近300戶停車位:155項(xiàng)目區(qū)位圖：（略）第七部分徐州項(xiàng)目的銷售價(jià)格、徐州*區(qū)總體概況衡隸屬江蘇省徐州市。古稱“大彭氏國(guó)”，迄今已

49、有 5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊(yùn)豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓*縣總面積1856.6平方公里，耕地面積156萬(wàn)畝，總?cè)丝?118.2萬(wàn)，轄20個(gè)鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2005年，預(yù) 計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 11.65億元，是“九五”末的2.4倍，年均增長(zhǎng)21.6%。*縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯一連云港）、京福（北京一福州）、京滬（北京一上海）、徐宿寧（徐州一宿遷一南京），高速公路

50、出入口8個(gè)。國(guó)道4條：104 （北京一福州）、206 （煙臺(tái)一汕頭）、310 （連云港一天水）、311 （徐州一西峽）。26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即 將建設(shè)。內(nèi)陸水運(yùn)，京杭大運(yùn)河斜貫縣域東西，有貨運(yùn)碼頭55個(gè)，15條航線最大通航能力達(dá)1000噸級(jí)。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，*距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運(yùn)輸，*距徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里。*縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源 20余種，其中煤炭?jī)?chǔ)量18億噸、鐵礦石儲(chǔ)量1億噸、石灰?guī)r儲(chǔ)量25 億噸、白云巖儲(chǔ)量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲(chǔ)量3億噸、耐火粘土儲(chǔ)量12億噸。*縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全

51、國(guó)和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積150余萬(wàn)畝，其中，蔬菜面積88萬(wàn)畝，年產(chǎn)量16億公斤。奶牛存欄量2.7萬(wàn)頭、生豬飼養(yǎng)60余萬(wàn)頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬(wàn)只、家禽飼養(yǎng)2100萬(wàn)羽。全縣林業(yè)用地80余萬(wàn)畝， 活立木蓄積300萬(wàn)立方米。果樹種植面積30余萬(wàn)畝，果品年產(chǎn)量近20萬(wàn)噸。*縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機(jī)械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國(guó)食品工業(yè)第一 大縣之列，奶牛奶業(yè)是*最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團(tuán)作為中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套

52、發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬(wàn)錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗 3萬(wàn)余噸、高檔針織面料1萬(wàn)噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬(wàn)米、牛仔布1000萬(wàn)米。鋼鐵工業(yè)，依托 豐富的礦石資源，利國(guó)鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬(wàn)噸、鋼及鋼材100萬(wàn)噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥 500萬(wàn)噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá)15億只。*縣的工業(yè)園建設(shè)。*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教 九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥專科學(xué)校等近 20所院校坐落其間，在校生逾 5萬(wàn)。開發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類企業(yè)700余家，投資總額逾50億元， 其中外商直接投資項(xiàng)目26家，實(shí)際利用外資1.29億美元?；拘纬闪私?jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。