商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法存在的問題與對策探討

1、山 東 工 商 學(xué) 院SHANDONG TECHNOLOGY AND BUSINESS UNIVERSITY畢業(yè)論文(設(shè)計)GRADUATION THESIS （DESIGN）論文（設(shè)計）題目Title Of Thesis（Design）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法存在的 問題與對策探討 分院（系別）Department 會計學(xué)院 專業(yè)Specialty 資產(chǎn)評估 班 級Class 評估122 學(xué) 號Number 12085203 論文（設(shè)計）作者Author of Thesis（Design） 戴睿翔 完成日期Date2016年05月18日論文（設(shè)計）指導(dǎo)教師Advisor 夏鑫 教師職稱T

2、itle of Advisor 教 授 商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法存在的問題與對策探討DISCUSSION ON PROBLEMS AND COUNTERMEASURS OF COMMERCIAL BANK CREDICT MORTGAGE ASSECT EVALUATION METHOD戴睿翔Dai Ruixiang2016年5月18日May 18, 2016指導(dǎo)教師對畢業(yè)論文（設(shè)計）的評語Advisors Comments on Graduation Thesis (Design)評語： 指導(dǎo)教師（簽章） Signature of Advisor 日期 Date評閱人意見評閱人姓名：職稱

3、：選項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)： A很同意 B同意 C基本同意 D不同意分項(xiàng)評價評價項(xiàng)目ABCD選題質(zhì)量1選題符合專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)，體現(xiàn)綜合訓(xùn)練基本要求2題目難易適度3題目工作量適當(dāng)4有理論意義或?qū)嶋H價值能力水平5查閱文獻(xiàn)資料能力強(qiáng)6綜合運(yùn)用知識能力強(qiáng)7研究方案的設(shè)計能力強(qiáng)8研究方法和手段的運(yùn)用能力強(qiáng)9外文應(yīng)用能力強(qiáng)成果質(zhì)量10文題相符11寫作水平高12寫作規(guī)范13篇幅適度14成果有理論或?qū)嶋H價值總體評價： 優(yōu) 良 中 及格 不及格 評閱人評語 評閱人簽字： 年 月 日答辯（評審）委員會意見Appraisal of Defence Commission答辯（評審）成績Mark of Defence鑒定意見Apprai

4、sal & Comments 主任（簽章） Signature of Dean 日期Date IV山東工商學(xué)院2016屆本科畢業(yè)論文摘 要由美國次貸危機(jī)演變而來的全球性金融風(fēng)暴已經(jīng)擊垮了不少知名的金融機(jī)構(gòu)。在這場危機(jī)中，商業(yè)銀行體系的穩(wěn)定性受到了極大的考驗(yàn)。如何降低銀行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、加強(qiáng)風(fēng)險管理、優(yōu)化商業(yè)銀行資源配置，對我國銀行信貸評估人員提出了更高更新的要求。不良貸款是我國金融風(fēng)險的主要表現(xiàn)，其成因涉及多個方面。本文借鑒國內(nèi)外理論與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在分析國內(nèi)商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)評估概況及方法的前提下，引出現(xiàn)有方法下商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估存在的部分問題，并提出抵押資產(chǎn)評估理論體系，其評估方法應(yīng)以

5、“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”為核心，對信貸抵押中的資產(chǎn)為對象進(jìn)行研究。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；信貸抵押資產(chǎn)；價值評估AbstractThe global financial crisis, which evolved from the subprime mortgage crisis in the United States, has already destroyed many well-known financial institutions. In this crisis, the stability of the commercial banking system has been a great te

6、st. How to reduce the risk of banking operations, strengthen risk management, optimize the allocation of commercial banks, the Bank of China's credit assessment staff to put forward a higher update requirements. Research results show that the realization of mortgage assets liquidity ratio is not

7、 high, the quality of mortgage assessment is low, the risk of the release of the mortgage is far from play. Based on the domestic and foreign theory and practice experience, in explicitly maintains the premise of the safety of bank loans, the mortgage system of asset valuation theory and its assessm

8、ent methods should be "discounted cash flow method" as the core, the mortgage credit in physical assets as the object of.Keywords：Commercial Bank; Credit Mortgage Assets; Value EvaluationVI目 錄一、商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)的概述1（一）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)的涵義1（二）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估的意義2（三）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估的特點(diǎn)3二、我國商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀3（一）市場法

9、評估現(xiàn)狀3（二）成本法評估現(xiàn)狀4（三）收益法評估現(xiàn)狀4三、我國商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法存在的問題5（一）評估方法運(yùn)用不科學(xué)5（二）價值類型選擇簡單化5（三）傳統(tǒng)評估方法實(shí)踐困難6四、完善我國商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法的對策7（一）評估方法的創(chuàng)新避免受制于評估目的與價值類型7（二）創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評估方法體系8（三）基于信用風(fēng)險防范角度的抵押資產(chǎn)評估方法的修正與改進(jìn)9五、結(jié)論10參考文獻(xiàn)11致 謝12抵押貸款業(yè)務(wù)，作為商業(yè)銀行重要的業(yè)務(wù)之一，既是商業(yè)銀行信用風(fēng)險防范的重要環(huán)節(jié)，也是商業(yè)銀行支持促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。抵押資產(chǎn)價值的確定是抵押貸款業(yè)務(wù)中一個重要環(huán)節(jié)，而對資產(chǎn)在某一時點(diǎn)的價格進(jìn)行估

10、算是價值評估的核心，其這樣的特性正是抵押資產(chǎn)資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)的有效途徑。從 2015年四季度開始，受到我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的影響我國銀行業(yè)不良貸款比例和余額開始反彈，一些商業(yè)銀行不良資產(chǎn)存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題比較突出，商業(yè)銀行體系的穩(wěn)定性受到了極大的考驗(yàn)。我國的商業(yè)銀行是在不斷改革和發(fā)展中前進(jìn)的，如何降低銀行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、加強(qiáng)風(fēng)險管理、優(yōu)化商業(yè)銀行資源配置，對信貸評估人員提出了更高更新的要求。在“后金融危機(jī)時代”這個特殊時期不僅要抓住機(jī)遇，更重要的是通過創(chuàng)新信貸資產(chǎn)評估方法和手段提高自身的風(fēng)險防范能力。一、商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)的概述信貸抵押資產(chǎn)評估是一項(xiàng)銀行內(nèi)部的獨(dú)立評估工作，用于審查和評價銀

11、行放貸抵押資產(chǎn)的穩(wěn)定狀況，信貸資產(chǎn)質(zhì)量問題一直是銀行經(jīng)營管理中的一個核心問題。在我國銀行業(yè)的主要利潤來源于存貸利差的情況下，信貸資產(chǎn)評估質(zhì)量既是銀行實(shí)現(xiàn)盈利，提高實(shí)力的根本保障，也是風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因。（一）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)的涵義信貸業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是商業(yè)銀行的主要贏利來源，貸款業(yè)務(wù)是信貸業(yè)務(wù)的主體，它是商業(yè)銀行或其他信用機(jī)構(gòu)，以一定的利率和約期歸還為條件，將貨幣資金轉(zhuǎn)讓其他資產(chǎn)需求者的信用的信用活動。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可將貸款業(yè)務(wù)分為不同的種類：按貸款期限不同，可將貸款分為長期貸款（5年以上），中期貸款（1年以上5年以下）短期貸款（l年以內(nèi)）；按貸款方式不同，可將貸款分為保證

12、貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款和票據(jù)貼現(xiàn);在抵押貸款中，按有無抵押物，可分為抵押貸款和無抵押貸款等等，本文中抵押貸款是指有抵押物的貸款。所謂資產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移對法定財產(chǎn)的占有將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押貸款是以抵押物為貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障而發(fā)放的貸款在抵押方式下，借款人或者第三人為抵押人，銀行（債權(quán)人）為抵押權(quán)人，銀行因抵押法律關(guān)系所產(chǎn)生的歸其享有的權(quán)利為抵押權(quán)。按我國的擔(dān)保法第34條規(guī)定可以作為貸款抵押品的包括：交通運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn)；抵

13、押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒地、荒灘等荒地的土地使用權(quán);依法可以抵押的其他財產(chǎn)等。目前人民銀行等為了解決中小企業(yè)融資難，中小企業(yè)缺乏合格的貸款抵押品的問題，準(zhǔn)備擴(kuò)大抵押品的范圍,將應(yīng)收賬款等也列為合格的抵押品。資產(chǎn)抵押按其類型可以劃分以下兩種，具體為動產(chǎn)抵押和不動產(chǎn)抵押，其中動產(chǎn)抵押主要包括機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、航空器、船舶、電子設(shè)備等；不動產(chǎn)主要包括房屋、構(gòu)筑物、土地。銀行放貸的可抵押資產(chǎn)一般包括：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、債權(quán)等。一般來說，抵押貸款資產(chǎn)價值相對較大。（二）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估的意義信貸抵押資產(chǎn)評估的意義在于使商業(yè)銀行放貸時，風(fēng)險控制在可接受范圍內(nèi)，達(dá)到銀行增值

14、目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、銀行貸款大幅度增加情況下，尤其需要加強(qiáng)銀行風(fēng)險監(jiān)控。1.資產(chǎn)評估在抵押貸款中的風(fēng)險防范作用在我國，商業(yè)銀行在辦理抵押貸款時，一般確定的最高抵押率為抵押物評估值的 70%，其余的 30%是金融機(jī)構(gòu)對借款人到期不履行債務(wù)“實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所預(yù)計的風(fēng)險含量抵押率是抵押物現(xiàn)值扣除其在抵押期內(nèi)的自然性損耗”經(jīng)濟(jì)性貶值以及處置費(fèi)用后與其現(xiàn)值的比率按抵押率計算，抵押物的價值不足以承擔(dān)貸款擔(dān)保的，應(yīng)另行提供其他擔(dān)保商業(yè)銀行為了防范抵押風(fēng)險，首先對抵押物的評估價格確定一個抵押率或折扣率；其次在評估值中扣除了所預(yù)計的（包括違約賠償“抵押物預(yù)期貶值”處置費(fèi)用等在內(nèi)的）全部風(fēng)險值；最后將抵押物當(dāng)期的正

15、常價格調(diào)整成了抵押價格由此可見，抵押貸款的風(fēng)險主要來自評估值及抵押率 趙美瑜. 供應(yīng)鏈戰(zhàn)略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學(xué)博士學(xué)位論文,2000. 。2.有利于貸款“三查”，及時預(yù)警貸款風(fēng)險目前銀行放貸中“以貸還貸”現(xiàn)象極為普遍,它不僅掩蓋了貸款資產(chǎn)的真實(shí)形態(tài)，而且使銀行錯失化解風(fēng)險的良機(jī)。事實(shí)上，銀行貸款業(yè)務(wù)的整個過程都需要知道借款人的“家底”。貸前審查時，銀行放款僅憑企業(yè)賬面的資產(chǎn)價值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度核算遵循歷史成本原則，所以企業(yè)賬面價值多數(shù)情況下并不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價值，它所反映的只是資產(chǎn)的歷史成本,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值與現(xiàn)行市價有時出入

16、很大。因此,銀行要想知道借款人的“家底”，就需要對借款人的資產(chǎn)進(jìn)行評估，通過評估了解借款人的真實(shí)“家底”。而銀行在貸后檢查中，也應(yīng)該定期評估借款人的資產(chǎn),摸清借款人“家底”的變化，這樣有助于及時發(fā)現(xiàn)問題。因此,不論是貸前調(diào)查還是貸后檢查，作為承擔(dān)風(fēng)險主體的銀行都離不開資產(chǎn)評估。風(fēng)險在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性和不對稱性，一個部門造成的風(fēng)險或疏于風(fēng)險管理所帶來的后果往往不是由該部門直接承擔(dān)，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個銀行陷入困境。因此，有效的信貸風(fēng)險管理能夠提高銀行整體管理的效率和效果，而信貸評估由于其特殊性能夠在風(fēng)險管理中發(fā)揮獨(dú)特的作用。（三）商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估的特點(diǎn)與其他貸款

17、業(yè)務(wù)相比，由于有抵押資產(chǎn)，所以抵押貸款業(yè)務(wù)相對來說具有手續(xù)較為簡便快捷、信用風(fēng)險較小、對于抵押資產(chǎn)要求較高的特點(diǎn)。一般來說，抵押貸款資產(chǎn)價值相對較大。從我國目前情況來看,絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。還有極少數(shù)企業(yè)是以整個企業(yè)凈資產(chǎn)作抵押。這都是因?yàn)榈盅嘿Y產(chǎn)的價值必須與貸款的數(shù)額相匹配，而企業(yè)的各類資產(chǎn)中往往又以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額巨大，能滿足抵押貸款的要求。而價值相對較低的一些其它資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。同時，由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能,抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性。根據(jù)目前市場狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使

18、其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標(biāo)品牌評估價值都很高)，但目前在我國市場上的流動性卻十分有限,因此不宜作為抵押資產(chǎn)。二、我國商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀我國商業(yè)銀行信貸評估工作經(jīng)過多年的快速發(fā)展，在保障合規(guī)經(jīng)營方面取得了明顯成效，但與國際先進(jìn)銀行相比，還有一定的差距。在目前，我國評估行業(yè)以市場法，成本法，收益法這三種方法為公認(rèn)的評估方法。（一）市場法評估現(xiàn)狀市場法，也稱之為比較法。是根據(jù)資產(chǎn)所處的市場上在評估基準(zhǔn)日附近，相同類型或者性質(zhì)類似的資產(chǎn)成交價格，并與這些相同資產(chǎn)進(jìn)行比較，然后根據(jù)被評資產(chǎn)的特性，對收集到的價格數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，最終得出評估值。

19、在抵押資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，由于出于貸款安全的考慮,在貸款期限內(nèi)，抵押資產(chǎn)的價值不是當(dāng)前時點(diǎn)下的正常市場條件下的價值，同時由于被抵押資產(chǎn)在未來的交易市場不好確定（也可能變成二手交易市場），且抵押市場的相應(yīng)信息難以收集，可比資產(chǎn)的案例數(shù)量較少，使得市場法在抵押資產(chǎn)價值評估中受到較大程度的限制并具有很多局限性。另外，由于市場法在獲得可比資產(chǎn)的交易信息后，還需要根據(jù)交易情況、交易日期、資產(chǎn)特征等方面對抵押資產(chǎn)進(jìn)行修正，而這個過程很難以計算公式量化表示，只能憑借評估人員的專業(yè)勝任能力，靠其豐富的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，受人為主觀因素影響較大，所以從這點(diǎn)來說，也對應(yīng)用市場法評估抵押資產(chǎn)帶來了實(shí)踐上的困難。

20、大部分銀行對房地產(chǎn)抵押貸款的主流評估方法就是運(yùn)用市場法進(jìn)行評估，例如工商銀行及中國農(nóng)業(yè)銀行。（二）成本法評估現(xiàn)狀成本法，也叫重置成本法，其是從資產(chǎn)生產(chǎn)成本的角度考慮，在評估基準(zhǔn)日,通過考慮資產(chǎn)重置所需要的成本，并考慮新舊程度與相關(guān)功能的因素，從而估算重置的花費(fèi)，來測算被評資產(chǎn)的價值。公式表示該方法的評估思路即為：評估對象的價值=資產(chǎn)的重置成本一資產(chǎn)實(shí)體性貶值一資產(chǎn)功能性貶值一資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值在抵押貸款資產(chǎn)價值評估實(shí)務(wù)中，從理論上講,只要是可以估算其成本的抵押資產(chǎn)，都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估。但是,成本法有個無法回避的矛盾，即在實(shí)踐中，抵押資產(chǎn)的價格對于貸款人來說，其更多的認(rèn)為是取決于其效用（即幫助

21、企業(yè)獲得未來的收益），而不是所花費(fèi)的成本,而資產(chǎn)成本的增加對于其內(nèi)在價值來說不一定是正相關(guān)關(guān)系，而成本低，也不一定就能證明其價值就低。同時，在運(yùn)用成本法進(jìn)行評估時，對于折減因素的計算作為復(fù)雜，尤其是對特別陳舊的資產(chǎn)，與市場法一樣，同樣要靠評估人員的專業(yè)知識和實(shí)踐，受人為主觀因素影響比較大，這同樣會使得評估結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。例如中信銀行濟(jì)南分行，對于大型設(shè)備的評估近年來一直沿用成本法，通過計算當(dāng)前重置成本，并考慮進(jìn)一系列的貶值之后，得出評估價值。（三）收益法評估現(xiàn)狀收益法，有的準(zhǔn)則里也稱為收益現(xiàn)值法，即是指在評估基準(zhǔn)日的時點(diǎn)上對被評資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值進(jìn)行科學(xué)合理測算的一種評估方法，即任何一個

22、理性的市場參與者在進(jìn)行交易時，不會支付超過擬購資產(chǎn)在未來可能帶給其的收益的貨幣數(shù)額。在抵押資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，由于收益法中基本參數(shù)的選取受評估人員主觀影響較大，以及我國還處在社會主義初級階段，市場的發(fā)展還在逐步成熟，這些因素都增加了收益法使用的難度。首先,正確合理對抵押資產(chǎn)產(chǎn)生的預(yù)期收益的進(jìn)行估算比較困難。實(shí)踐中，由于抵押資產(chǎn)的未來收益受到包括企業(yè)經(jīng)營管理水平在內(nèi)的多種因素的制約和影響，不確定性強(qiáng)，使得在具體判斷未來收益和資產(chǎn)盈利能力時主觀性和隨意性較大。其次，折現(xiàn)率（包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率等）、資本化率等參數(shù)的確定比較困難，其中風(fēng)險報酬率的確定本身就比較困難，再加上在以抵押為評估目的，更是增

23、加了難度。最后，抵押資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)有效期限的預(yù)測也存在一定難度。當(dāng)然，在實(shí)際操作過程中，如果能夠科學(xué)合理的把握、預(yù)測在貸款期間內(nèi)，各種參數(shù)對應(yīng)用收益法對抵押資產(chǎn)價值的影響，那么對于抵押這一特殊評估目的資產(chǎn)價值的影響就能夠較好的解決。近年來隨著商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)的越來也開放，抵押子公司進(jìn)行貸款也開始逐漸興起與發(fā)展。例如中國銀行青島分行辦理的青島啤酒子公司抵押貸款項(xiàng)目，就是運(yùn)用收益法進(jìn)行評估，通過子公司的預(yù)期收益來確定評估值。三、我國商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法存在的問題作為國外發(fā)展歷史最為悠久的評估業(yè)務(wù)之一，以抵押貸款為目的的資產(chǎn)價值評估，隨著資本市場的迅速發(fā)展在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)得到了長足發(fā)展，并在各國

24、正發(fā)揮著越來越重要的作用。近年來，抵押貸款資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)在我國發(fā)展迅猛，不僅成為我國評估行業(yè)主要的業(yè)務(wù)之一，而且在促進(jìn)企業(yè)融資、保護(hù)信貸資產(chǎn)安全和維護(hù)金融市場健康發(fā)展等方面也發(fā)揮了重要作用。但正如上小節(jié)所分析的，由于本身國際上對抵押資產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一，理論五花八門,實(shí)務(wù)千奇百怪，再加上我國評估行業(yè)發(fā)展的時間還比較短，政府主管部門和有關(guān)監(jiān)管部門的管理力度還不夠，使得抵押貸款的資產(chǎn)價值評估的實(shí)踐存在諸多問題。（一）評估方法運(yùn)用不科學(xué)在國外，資產(chǎn)評估作為合理估算資產(chǎn)價值的有效途徑已有上百年的歷史，但在中國發(fā)展僅有近二十年的時間。在抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的早期，由于對資產(chǎn)評估認(rèn)識不深，貸款程序管理不嚴(yán)，

25、直至上世紀(jì)九十年代中期，仍有不少抵押貸款的發(fā)放未經(jīng)評估程序，而是直接以借貸企業(yè)的會計報表上抵押資產(chǎn)在的賬面價值作為銀行發(fā)放貸款的依據(jù)。而當(dāng)時,我國的資產(chǎn)評估理論尚未成熟，并由于早期的評估機(jī)構(gòu)多為會計所兼營，評估人員的理念也受會計的影響較深，當(dāng)時的評估理論基礎(chǔ)就是以賬面資產(chǎn)評估為主要依據(jù)，而在評估方法上，也是以成本法為主。在專業(yè)勝任能力上，由于評估師缺乏先進(jìn)的評估理念，缺乏對市場把握的敏銳，因而對于銀行來說，資產(chǎn)評估缺乏技術(shù)層面的說服力，而僅是程序上的需要，所以使得對于評估目的的理解有了偏差，并未認(rèn)識到對于抵押資產(chǎn)進(jìn)行評估對于貸款回收的直接影響，往往總是從為企業(yè)減輕成本考慮，盡可能簡化程序。這樣

26、的問題在現(xiàn)在看來簡直不可思義，但在當(dāng)時確實(shí)是人們的一種普遍認(rèn)識。這也往往我國商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險問題研究基于抵押資產(chǎn)價值評估的視角給銀行不良資產(chǎn)的形成帶來了隱患。而隨著評估行業(yè)的不斷發(fā)展先進(jìn)評估理念的逐步深入人心，這樣的問題在目前是越來越少了 趙美瑜. 供應(yīng)鏈戰(zhàn)略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學(xué)博士學(xué)位論文,2000.。（二）價值類型選擇簡單化由于國際評估準(zhǔn)則以及國際普遍觀點(diǎn)的影響，在我國的抵押資產(chǎn)價值評估實(shí)務(wù)中，抵押資產(chǎn)的價值類型主要是基于市場價值。然而市場價值代表的是放貸時抵押資產(chǎn)的市場價值，隨著時間的推移,在貸款期限內(nèi)，抵押資產(chǎn)的市場價值必然會發(fā)生變化，有時甚至?xí)l(fā)生劇烈波動。當(dāng)

27、抵押資產(chǎn)的價值下降到一定程度時，無疑會加大貸款的違約風(fēng)險。而由于采用的是市場價值，所以在抵押資產(chǎn)價值評估過程中，無論采取的是成本法、市場法或是收益法，都不可能考慮抵押資產(chǎn)價值的持續(xù)性和未來變現(xiàn)能力。這樣簡單的采用市場價值類型，顯然與銀行需要用抵押資產(chǎn)來保障貸款安全的目的有很大差距 趙美瑜. 供應(yīng)鏈戰(zhàn)略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學(xué)博士學(xué)位論文,2000.。（三）傳統(tǒng)評估方法實(shí)踐困難在抵押資產(chǎn)價值評估實(shí)務(wù)中，由于沒有專門的抵押貸款價值評估方法，所以如果選擇基于抵押貸款價值作為抵押資產(chǎn)價值評估的價值類型，也必須在傳統(tǒng)的評估中，采取與評估市場價值一樣的程序與方法，僅僅是在參數(shù)的選取上不同。

28、市場價值要選取市場水平下的各種參數(shù)，而抵押貸款價值在此基礎(chǔ)上，參考市場數(shù)據(jù)，出于整體安全性、長期性、可持續(xù)發(fā)展的考慮,要以謹(jǐn)慎、穩(wěn)定為原則選擇參數(shù)，并剔除短期的、不確定性的、暫時性的因素。程序與方法一致，而參數(shù)選擇有差異，這是對抵押資產(chǎn)以抵押貸款價值進(jìn)行評估和以市場價值進(jìn)行評估的最根本的區(qū)別，但同時，正是由于參數(shù)選取的重要性和復(fù)雜化，使得基于抵押貸款價值類型的抵押資產(chǎn)價值評估在實(shí)踐中比較困難。1.正確判定市場未來的價格走勢比較困難由于確定抵押貸款價值就要綜合考慮抵押資產(chǎn)的長期可持續(xù)性、剔除投機(jī)因素的影響，并以審慎、安全原則進(jìn)行對未來的變現(xiàn)能力進(jìn)行測算，那么就必須要對整個貸款期限內(nèi)，市場未來的價

29、格走勢進(jìn)行合理判斷，這也是推行抵押貸款價值類型所遇到的最大障礙。這就要求評估人員要以整個貸款期限內(nèi)，有效剔除短期投機(jī)和不確定因素，準(zhǔn)確把握市場發(fā)展的周期,預(yù)測周期的波峰與波谷，合理預(yù)測價格走勢，而在實(shí)踐中，我國的評估人員對如何運(yùn)用收益法都不能很好把握的情況下，再加大難度，無疑對其專業(yè)勝任能力提出了更高的要求，而從國際實(shí)踐上看，對未來市場價格走勢的判斷也是各國評估實(shí)務(wù)界最為不確定、最有爭議的地方。2. 抵押貸款價值下的評估有效期尚存爭議在通常的評估實(shí)務(wù)和有關(guān)的準(zhǔn)則規(guī)范中，都有關(guān)于評估報告有效期的規(guī)定，而評估有效期的規(guī)定也可以反映出評估人員專業(yè)勝任能力的水平，也是評估免責(zé)的重要保護(hù)手段。因?yàn)榛谝?/p>

30、般資產(chǎn)的市場價值進(jìn)行判斷時，由于時伺的推移，市場價值會不斷變化波動，而基于評估基準(zhǔn)日的被評資產(chǎn)的市場價值就是一個時點(diǎn)值，為了有效避免被評資產(chǎn)價值的不確定性，規(guī)定一個評估報告的有效期是非常必要的。但是，在基于抵押貸款值下的抵押資產(chǎn)價值評估實(shí)踐中，就面臨著評估報告有效期與貸款期限的矛盾。但實(shí)際上,由于基于抵押貸款價值評估方法的局限性，貸款期限越長，影響抵押貸款價值的不確定性因素就越多，越難以被剔除，所以不容易保證抵押貸款價值的長期穩(wěn)定性，這就導(dǎo)致如果確定一個比較長的評估有效期，則抵押貸款價值很可能被嚴(yán)重低估，而如果設(shè)定一個比較短的有效期，又與抵押資產(chǎn)價值評估的目的不相匹配。所以評估報告有效期也是使

31、得抵押貸款價值難以被評估界廣泛應(yīng)用的又一個重要影響因素。3. 參數(shù)的不確定性使得抵押貸款評估價值難以準(zhǔn)確估算在應(yīng)用抵押貸款價值選擇評估方法時，遇到的另一個問題就是由于既要考慮長期因素又要剔除短期和暫時性因素的影響，而使得參數(shù)具有不確定性。與收益法類似，資產(chǎn)未來的變現(xiàn)能力本質(zhì)上與資產(chǎn)盈利能力類似,既然要預(yù)測未來的水平，就一定存在不確定性的因素，如果不能有效處理不確定性，抵押資產(chǎn)價值在貸款期限內(nèi)的科學(xué)確定也就不可能實(shí)現(xiàn)。這一問題在實(shí)踐中也是困擾國內(nèi)外評估界人士的一問題，沒有一個更好地量化解決手段，只能憑借評估人員的專業(yè)勝任能力，從這一角度來說，也使得抵押貸款價值本身的科學(xué)合理性帶來了不確定性。四、

32、完善我國商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)評估方法的對策評估理論創(chuàng)新的目的在于實(shí)踐應(yīng)用， 而應(yīng)用的基礎(chǔ)則是依據(jù)理論提出新的評估技術(shù)與方法。因此， 如何創(chuàng)新銀行貸款抵押資產(chǎn)評估技術(shù)與方法，就成為抵押資產(chǎn)評估理論進(jìn)一步深化的基本應(yīng)用領(lǐng)域。本文基于創(chuàng)新過程中所受制的因素，折現(xiàn)現(xiàn)金流法為核心期權(quán)定價法為補(bǔ)充以及不良資產(chǎn)的交易案例比較法提出對策及建議。（一）評估方法的創(chuàng)新避免受制于評估目的與價值類型抵押資產(chǎn)評估的特定目的既體現(xiàn)了抵押資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，評估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)又體現(xiàn)了。因此, 評估目的會在宏觀層面上對評估對象及其面臨的條件產(chǎn)生約束和限定作用，評估目的正是通過對評估對象及其面臨條件的制約，對評估具體技

33、術(shù)方法、評估技術(shù)思路和評估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。也就是說，評估方法選擇的方向是由不同的評估目規(guī)定的。而資產(chǎn)評估方法的選擇，也是由價值類型制約的，某類標(biāo)準(zhǔn)的評估價值必須是具體的評估方法取得，而對于不同的價值類型來說，在評估時需要考慮的影響因素和方面不同，換言來說，評估中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇直接受著價值類型的制約。而評估方法的選擇本身就是包含了對評估所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的恰當(dāng)選擇。選擇恰當(dāng)?shù)膶?shí)現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體方法與評估技術(shù)思路，同選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估方法的內(nèi)容。但是，此處有一個問題需要深入進(jìn)行討論，即評估方法受價值類型和評估目的的影

34、響并不代表特定的價值類型和特定的評估目的必須與特定的評估方法逐一對應(yīng)。評估方法是滿足價值類型要求、實(shí)現(xiàn)評估目的的技術(shù)手段，評估方法與評估目的和價值類型的匹配是體現(xiàn)評估科學(xué)性的重要方面，正確選擇評估方法是正確理解和認(rèn)識這一匹配關(guān)系的基本前提。但是，評估方法、評估目的與價值類型之間的匹配關(guān)系并不一定要逐一來對應(yīng)，其實(shí)，對于特定的評估目的和價值類型，評估師應(yīng)考慮選擇相對更準(zhǔn)確和利、相對更高效的評估方法。而因?yàn)榭陀^條件的限制，以及各種評估方法對于實(shí)現(xiàn)評估目的與價值類型相對的合理化，不同的評估方法之間是允許進(jìn)行替代的， 但在特定目的和價值類型下的評估方法，由于需要考慮的因素可能有所不同，其方法的選擇也應(yīng)

35、該將考慮評估活動自身的因素及其對評估方法應(yīng)用的影響放在首位，這些影響對評估師選擇評估方法造成了內(nèi)在的約束，他們認(rèn)為在這種約束下選擇的評估方法是最為合理的方法?；谝陨险J(rèn)識，本文并不同意部分學(xué)者所贊同的的如下觀點(diǎn)： 在評估目的和價值類型確定的前提下，評估方法的選擇具有多樣性和隨機(jī)性。我們寧愿說，對于特定的評估目的與價值類型一定有與之最相匹配的評估方法，在最匹配的評估方法所需要的各種前提不能完全滿足時，可以參考替換原則，采用另外合適的評估方法進(jìn)行評估 趙美瑜. 供應(yīng)鏈戰(zhàn)略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學(xué)博士學(xué)位論文,2000.。（二）創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評估方法體系評估技術(shù)與方法直接受制于評估目的

36、與價值類型。在前面的文章中，我們已經(jīng)分析銀行貸款抵押資產(chǎn)評估的根本目標(biāo)是保證銀行信貸資產(chǎn)的安全，它適用的價值類型是“抵押貸款價值”。因此，在此條件約束之下對最適宜評估方法展開分析。為了分析此問題，仍然要回歸分析“抵押貸款價值”內(nèi)在的規(guī)定性以及評估目的。前文已經(jīng)分析，銀行貸款抵押資產(chǎn)評估具有其特殊性，抵押資產(chǎn)是銀行信貸的第二還款來源，其對債權(quán)的保證作用體現(xiàn)在貸款到期且債務(wù)人違約后，抵押資產(chǎn)變現(xiàn)還款能力的大小，由此可見，以貸款之初的抵押資產(chǎn)的市場價值作為未來的擔(dān)保顯然不夠合適。抵押資產(chǎn)的評估價值必須考慮該資產(chǎn)所處市場的未來價格波動，換言之，抵押資產(chǎn)的評估方法必須體現(xiàn)其價值的長期穩(wěn)定性、其所處的市場

37、條件、資產(chǎn)的未來變現(xiàn)能力等因素，并對投機(jī)性因素加以分析并排除。因此，其適應(yīng)的評估技術(shù)與方法自然應(yīng)該以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為主。 當(dāng)然，正如前文交代，在最適宜評估方法所應(yīng)具備的評估條件不能完全滿足時，也可以適當(dāng)考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產(chǎn)的評估方法體系包括如下兩個層次：核心方法：折現(xiàn)現(xiàn)金流法。折現(xiàn)現(xiàn)金流法是對抵押物未來的現(xiàn)金流量及其風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的貼現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流折合成現(xiàn)值。使用此方法的關(guān)鍵：第一，預(yù)期未來存續(xù)期各年度的現(xiàn)金流量；第二，要找一個合理的公允的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小取決于未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險，風(fēng)險越大要求的折

38、現(xiàn)率就越高，反之則越低。現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型：其中n為資產(chǎn)的年限，為t年的現(xiàn)金流量，r為包含了預(yù)計現(xiàn)金流量風(fēng)險的折現(xiàn)率。替代方法：成本法、市場法以及其他收益法。不管具體評估時采用哪種方法， 重要的是必須依據(jù)“抵押貸款價值”的本質(zhì)， 基于安全邊際的考慮對相關(guān)參數(shù)恰當(dāng)進(jìn)行附值 趙美瑜. 供應(yīng)鏈戰(zhàn)略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學(xué)博士學(xué)位論文,2000.。（三）基于信用風(fēng)險防范角度的抵押資產(chǎn)評估方法的修正與改進(jìn)1.方法修正改進(jìn)思路從前文分析可以看出，基于抵押貸款價值類型的抵押資產(chǎn)評估在實(shí)踐中還存在較大的困難和障礙。既然以傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估理論與方法對抵押資產(chǎn)類型下的抵押資產(chǎn)進(jìn)行合理估值這條路行不通,

39、那就只能從其他理論方面入手來對傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估方法進(jìn)行修正和創(chuàng)新。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)置抵押,進(jìn)行抵押資產(chǎn)價值評估，就是要保證銀行的貸款安全，而抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)處置可以覆蓋風(fēng)險損失是保證貸款不受任何損失的基本前提。但是,通過分析我們可以不能看出，這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是單筆貸款的絕對安全，而在現(xiàn)實(shí)中,這顯然是非常難以做到的。而現(xiàn)代金融風(fēng)險管理的理念強(qiáng)調(diào)的是從整體的、從全局的角度綜合考慮,強(qiáng)調(diào)的是相對安全的基礎(chǔ)上，還要實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行自身經(jīng)營利潤的最大化。所以,銀行風(fēng)險管理的目標(biāo)應(yīng)該定位于，將貸款違約現(xiàn)象在變成在一定范圍內(nèi)可以接受的小概率事件，而不是絕對不可能的事件，把銀行經(jīng)營的目標(biāo)定位于實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，而不是

40、保證資金百分之百絕對的安全。對于抵押貸款價值類型而言，其存在的根本原因就是借貸人和銀行博弈的結(jié)果。對于借貸人來說，其想讓抵押資產(chǎn)發(fā)揮最大效用，必然認(rèn)為抵押資產(chǎn)的價值就是市場價值，而對于銀行來說，想保證貸款的絕對安全，則抵押資產(chǎn)的價值對于其來說就是清算價值。而抵押貸款價值類型就是既考慮到了借貸人的意愿，也在考慮到銀行貸款安全的基礎(chǔ)上作為抵押這個特定目的下存在的特殊價值類型。所以，我認(rèn)為可以通過依據(jù)抵押資產(chǎn)的市場價值和清算價值，以銀行整體抵押貸款風(fēng)險管理理念為考量,即在保證銀行貸款一定安全性的情況下，考慮到貸款的盈利需求，通過違約率、違約損失率、違約風(fēng)險暴露等指標(biāo),在貸款通常不違約的狀態(tài)下，保證銀

41、行貸款預(yù)期損失保護(hù)的前提下，對抵押資產(chǎn)的市場價值進(jìn)行修正。2.修正后的抵押資產(chǎn)價值評估方法或有損失折減法從以上的分析中，可推出新的抵押資產(chǎn)價值，即或有損失折減法為：Y=(C-E)·(1-PD)其中Y為抵押資產(chǎn)價值，C為抵押資產(chǎn)市場價值，E為預(yù)期損失，PD為違約率。式子的含義是，在不違約的情況下，抵押資產(chǎn)價值應(yīng)為抵押資產(chǎn)市場價值減去貸款預(yù)期損失。在這個式子里,最重要的因子就是PD，其除了直接影響Y值外，E的取值也與PD有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，而PD是信用風(fēng)險中最核心的指標(biāo)，正是基于這一核心思想而考量的。五、結(jié)論信貸資產(chǎn)質(zhì)量是銀行的生命線，其好壞程度直接影響到銀行的經(jīng)營效益和金融資產(chǎn)的安全。提高抵押資產(chǎn)信貸評估質(zhì)量，是我國金融界長期研究的問題，也是迫切需要解決的問題。本文通過分析資產(chǎn)評估在銀行信貸業(yè)務(wù)中的現(xiàn)實(shí)意義及其在信貸業(yè)務(wù)中的具體運(yùn)用期望能起到拋磚引玉的作用，并希望通過對這一問題的廣泛研究，使之形成理論，不斷推廣，以提高銀行的市場競爭力和風(fēng)險管理水平。通過參考國內(nèi)一系列關(guān)于商業(yè)銀行信貸抵押資產(chǎn)的優(yōu)秀文獻(xiàn)，對當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸抵押資產(chǎn)評估方法進(jìn)行了探討。但是由于自身能力的不足以及所學(xué)知識的局限性，對于銀行信貸抵押資產(chǎn)的評估方法還有很多不夠完善的結(jié)論。抵押