社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運(yùn)營(yíng)分析

1、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運(yùn)營(yíng)分析社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，如鄰里商業(yè)街區(qū)、社區(qū)購(gòu)物中心及鄰里購(gòu)物中心等。社區(qū)商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性也決定了社區(qū)商業(yè)的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。一、社區(qū)商業(yè)分類目前為止，社區(qū)商業(yè)還沒有非常權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)分類方法，出發(fā)點(diǎn)和目的的不同，使得社區(qū)商業(yè)的劃分種類繁多。綜合所有分類，可以將其歸結(jié)為宏觀和微觀兩個(gè)層面的劃分方式，具體劃分如下表：國(guó)外零售商業(yè)分類形式參考：二、社區(qū)商業(yè)的功能社區(qū)商業(yè)的功能主要包括：購(gòu)物功能、社交功能、服務(wù)功能、文

2、化休閑娛樂功能。按照潛在業(yè)主對(duì)不同商業(yè)配套設(shè)施設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們將其分為3個(gè)層次，即：1、強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施，需求的比重超過50%此類商業(yè)設(shè)施主要包括：綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心、銀行；2、中度需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10-50%之間此類商業(yè)設(shè)施主要有藥房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、24小時(shí)便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發(fā)店、老年活動(dòng)中心等；3、弱需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10%以下此類商業(yè)設(shè)施主要包括修理店、彩擴(kuò)沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場(chǎng)。三、社區(qū)商業(yè)功能業(yè)態(tài)組合  四、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中存在的問題1、“殺豬式”銷售帶來的后果通常開發(fā)商的

3、做法就是以住宅銷售的手法進(jìn)行商鋪的銷售，先營(yíng)造出一個(gè)好的概念，讓投資者有一個(gè)美好的想象空間，然后將商鋪高價(jià)賣給投資者，再由這些投資者運(yùn)營(yíng)出租給商家，令商鋪（街）自然成熟。由于設(shè)計(jì)、建設(shè)之初，并沒有合理的定位，銷售后更沒有對(duì)于投資者的后續(xù)服務(wù)及輔助，導(dǎo)致投資者購(gòu)買前期望過高，購(gòu)買后盲目經(jīng)營(yíng)，或者由于售價(jià)過高，導(dǎo)致投資者為了達(dá)到比較理想的投資回報(bào)，只能把租金提高，結(jié)果導(dǎo)致惡性循環(huán)。2、體量過大，超出社區(qū)承受范圍社區(qū)商業(yè)的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，所以開發(fā)商在做規(guī)劃的時(shí)候往往比較盲目，首先遵循的是規(guī)劃指標(biāo)，在條件允許的范圍內(nèi)，寧大勿小。通常來說，社區(qū)商業(yè)的體量大小和所服務(wù)的住宅體

4、量大小有關(guān)，如果體量太小，則無法滿足社區(qū)居民的基本生活需求，如果體量太大，則導(dǎo)致人流不足、商家經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，最終導(dǎo)致商鋪空置現(xiàn)象出現(xiàn)。預(yù)估商業(yè)體量方法參考通過周邊人口數(shù)量。國(guó)內(nèi)一線城市的人均商業(yè)面積達(dá)到1.6平方米以上，主要二線城市的人均商業(yè)面積約在1.0-1.6平方米之間?？紤]到社區(qū)商業(yè)功能、服務(wù)對(duì)象以及服務(wù)范圍，社區(qū)商業(yè)的體量應(yīng)控制在人均1平方米左右或以內(nèi)。3、住宅入住率長(zhǎng)期的超低由于城市化進(jìn)程的不斷加快，很多城市的市區(qū)已經(jīng)有了成熟樓盤，越來越多的開發(fā)商開始把開發(fā)的目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導(dǎo)致很多郊區(qū)樓盤的入住率增長(zhǎng)緩慢，最后形成了惡性循環(huán)，

5、居民入住率越低，商家越不愿意進(jìn)駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業(yè)配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。4、社區(qū)商業(yè)存在先天不足對(duì)于大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)來說，建筑上的先天不足是制約其發(fā)展的一個(gè)硬傷，首先，對(duì)于開發(fā)商來說，社區(qū)商業(yè)不是經(jīng)過規(guī)劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規(guī)劃的時(shí)候設(shè)置一些底商作為社區(qū)商業(yè)，并沒有把社區(qū)商業(yè)的功能考慮清楚，對(duì)于業(yè)態(tài)的設(shè)置和商家的開店需求更是沒有規(guī)劃。結(jié)果最終導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)很難良性運(yùn)作。 五、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功的因素總結(jié)深入、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，特別是需求分析。社區(qū)商業(yè)首要關(guān)注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三還是“人”。 合適的業(yè)態(tài)配比是社區(qū)商業(yè)中心區(qū)別于其他類型商業(yè)的關(guān)鍵，同時(shí)也是保證項(xiàng)目人氣的要點(diǎn)之一； 合