樓盤項目整體規(guī)劃報告

1、1 / 74佳興園5號樓項目整體策劃報告目錄一、地理位置. . 5二、交通狀況. . 5三、環(huán)境配套. . 5四、規(guī)劃方案. . 6二、市場狀況分析 .7一、北京市場總體分析. . 7二、北苑區(qū)域市場分析. . 12三、具體地塊市場分析. . 17三、周邊競爭項目分析 .19一、簡單競爭分析. . 20二、實地調(diào)查情況匯總. . 36一、項目概況. 52 / 74三、競爭分析情況匯總：. . 46四、分析的初步結(jié)論. . 48五、項目的SWO分析.48四、目標客群定位分析 .50二、形象定位. . 59三、案名建議. . 59一、定位分析. .50二、目標客群需求分析. .52五、項目競爭策略

2、分析一、競爭分析二、競爭策略545457六、項目定位. 58一、價格定位. .583 / 74四、建筑細節(jié)調(diào)整. .60七、項目營銷推廣思路. 614 / 74一、總體思路. . 61二、巧借勢 .62三、玩升級 .63四、主打熱銷. . 64五、迅速清盤. . 65八、銷售策略方案 .66一、銷售周期. . 66二、價格策略. . 67三、銷售操縱. . 68四、定價原則. . 68一、廣告策略. . 69二、媒體選擇. . 72六、入市時機選擇. .65五、銷售組織. .69九、廣告推廣策略. 695 / 74三、推廣預(yù)算. .73十、結(jié)論746 / 74佳興園5號樓項目整體策劃報告一、項

3、目概況一、地理位置位于北京市朝陽區(qū)安外北苑5號院內(nèi)，北苑賓館南側(cè)，北鄰西坡子路。二、交通狀況周邊圍繞北苑路、 五環(huán)路及城鐵、 地鐵5號線等都市交通干線，809、941、847、803、858、849、758、417、850、949、358路等11條公交線路通過，并緊鄰城鐵北苑站和地鐵5號線大羊坊站。三、環(huán)境配套地處市區(qū)北部上風上水地段，處于亞奧大商圈內(nèi)及北京市規(guī)劃 綠化隔離帶內(nèi)。西眺萬畝奧林匹克國家森林公園，東望朝來農(nóng)藝園 和朝來森林公園，南靠北湖公園和高爾夫練習場。7 / 74周邊配套較完善，集中了普爾斯馬特、家和超市、東方家園、北苑建材城等生活設(shè)施，北苑中、小學、航空醫(yī)院和銀行、郵局等 文

4、教衛(wèi)生設(shè)施，以及北苑賓館健身房、保齡球館等娛樂設(shè)施。項目為佳興園小區(qū) （新街坊項目） 整體規(guī)劃中的一部分。 該小 區(qū)占地5.97公頃，規(guī)劃總建筑面積約20萬平方米，為半圍合式園 林社區(qū)。綠化率為35%，并在項目南側(cè)規(guī)劃了近2萬平米的大型中心 花園（含4000平方米的水面、17000平方米庭園景觀和20余個功能 景區(qū)）。四、規(guī)劃方案1、要緊經(jīng)濟指標占地面積：9547.1平米建筑規(guī)模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平 米）建筑層高：地上14層、地下2層 規(guī)劃戶數(shù)：208戶規(guī)劃人口：約583人 容積率：2.042、設(shè)計方案項目分為4個單元，均設(shè)計為54100平方米（套內(nèi)建筑面積

5、） 的經(jīng)8 / 74濟有用戶型。其中，中間兩單元還設(shè)計有14套躍層二室二廳二 衛(wèi)戶型。二、市場狀況分析 在此，市場僅指一般商品住宅市場。一、北京市場總體分析據(jù)北京市建委提供的統(tǒng)計資料顯示，2004年市場的總體情況如 下：1、市場供銷現(xiàn)房：銷售面積2285.8萬川，同比增長29.1%。竣工面積2344.0萬，同比增長12.6%。銷售面積/當期竣工面積為97.5%,比2003年同期高12.4個百分點期房：批準預(yù)售面積2862.85萬叱同比增長5%預(yù)售登記2642.1萬，同比增長56.5%。預(yù)售率為92.3%,比2003年同期高30.4個百分點?？罩茫嚎罩靡荒暌陨系纳唐贩?98.8萬，同比下降20.9%,其中，商品住宅空置面積同比下降27%。2、 銷售價格9 / 74現(xiàn)房：均價4747元/，同比上漲291元/，漲幅6.5%。期房：均價5629元/，同比上漲376元/，漲幅為7.2%。其 中，價格低于7000元/ 的占期房成交總套數(shù)80.67%,低于5000元/ 的占54.41%。另外,下半年北京17區(qū)（縣）一般住宅類項目平均成交均價6048元/，比2003年同期增長540元/，